仰光GOLDEN-CITY二期价格方案 PPT课件

GOLDENCITY二期房源价格方案,1,内部价格体系制定,价格表说明,定价思路,均价区间制定,汇报提纲,市场分析,户型总价制定,2,市场分析,3,市场分析,宏观大势剖析,房地产宏观市场不容乐观，快速走量，回笼资金，保证现金流，规避后期开发风险，是本次开盘的首要任务！,4,市场供应不断增加，成交大幅回落，后续存量巨大，竞争激烈进入白恶化，量降价松为后市主旋律，合理定价，牢牢抓住日益减少的客户是本次开盘成功的基础！,5,竞盘动态近期走量情况,近期开盘及加推项目以中小户型为走量主力，总价成为决定销售的首要因素；600sq.ft产品走量总价段为20万；1000-1200sq.ft产品走量总价段为23-38万；1300-1500sq.ft产品走量总价段在43-47万左右.1600sq.ft产品走量总价段在48万左右,以中小户型为主力推售产品，蓄客时间短，总价控制在40万以内，并辅以较大开盘优惠走量较好。,6,市场小结,2014年各项目均价水平较为接近，基本维持在$300-400/sq.ft，价格交织明显，由于价格而引发的客户争夺将更加激烈；走量梯队明显，DAGONCITY、G高居榜首，走量总价集中20-40万；走量产品多为中小户型，800-1100成为市场主力，总价成为决定销售的首要因121月上市项目产品同质化竞争严重，部分项目降价预期明显，新一轮价格战即将上演。,7,定价思路,8,定价思路,1、先参考市场竞盘制定整体均价。2、以户型为单位，结合目标客户需求，点对点锁定竞品，逐一对比，并遵循总价控制原则，同时，参照甲方给予的价格指导思想，制定客户认同的户型均总价和到账均价。3、项目内价格体系，以观景、视野、朝向、噪音、赠送率、户型、楼层七个纬度，制定合理内部价差。,9,甲方指导意见,整体趋向根据甲方的初算为总价30万以内的占40%，3040万的占40%，40万以上的占20%，但不完全局限。,10,均价定价原则,先参考市场竞盘制定整体均价然后根据项目产品情况制定内部价差,DAONGCITY/kantharyar/68/G,11,价格体系制定原则,综合研究区域热销楼盘价格体系制定方法和标准，结合国内价格体系制定方式合理制定内部价差,DAONGCITY/kantharyar/68/G,12,价格修正参照原则,总价控制原则特殊位置（极差、极好）灵活修正原则合理考虑赠送面积原则,依据：通过细节修正，使价格表更合理，更符合客户购买心理，同时使价格杠杆的效应更加突出，以更好的促进销售。,13,均价区间制定,14,定价策略,本案2期在考虑同类产品竞争的情况下，还应考虑新增项目竞争。本案在面积控制好，与其它项目相比有总价优势；若本案参照以上同类型产品竞品的当前价格和月均走量，完成即定目标难度较大。根据项目时间节点，结合区域竞品楼盘走势平均值分析，本案二期，若需完成即定的开盘任务，价格预期不能太高。,本批次推出2期549套开盘完成30%（163套）开盘一个月内完成60%（323套）,15,通过市场比较法得出本案入市均价为$292/sq.ft，,价格策略,16,整体均价,通过市场比较法得出本案二期均价为$292/sq.ft，但鉴于目前市场竞争较大，客群对外企地产商的认同度不高，为保证合理去化，建议二期开盘价为$280/sq.ft左右。,17,户型总价制定,18,产品角色定位,走量产品760.26sq.ft：价格需具备高性价比，与市场竞品形成价格优势；明星产品986.36sq.ft，整体均价保持者，非短期爆发产品，与市场竞品形成性价比优势难点户型1499.88sq.ft：总价高，去化缓慢，需在外部竞争中具总价优势，与内部竞争中具单价优势；标杆户型517.74sq.ft：总量少，市场稀缺，性价比高，项目的单价标杆。,19,C1户型三室二厅双卫+保姆房1291sq.tf,GOLDENCITY,INFINITY,三室两厅双卫1307sq.ft,户型总价制定C1,INFINITY三房户型与本项目C1户型处于同一面积区间段，成交量较好好，总价区间45-47万之间，市场接受度高，因此作为本项目C1户型的总价参照对象。,20,户型总价制定C1,C1户型三室二厅双卫+保姆房1291sq.tf,GOLDENCITY,DAGONCITY,户型三室两厅双卫1335sq.tf,DAGONCITY三房户型与本项目C1户型处于同一面积区间段，成交量较好，总价区间46-48万之间，市场接受度高，因此作为本项目C1户型的总价参照对象。,21,户型总价制定C1,本项目在区域认可度、开发商认可度两方面差于INFINITY、DAGONCITY，产品方面景观、朝向、视野优于INFINITY，但地段价值差于DAGONCITY。若要分流竞品客户，到账总价应控制在42-45万。同等总价的情况下，用观景效果好、无敌视野分流INFINITY客户；,22,户型总价制定C2,C2户型二室二厅双卫760.26sq.tf,GOLDENCITY,DAGONCITY,户型二室两厅双卫861sq.tf,DAGONCITY二房户型与本项目C2户型处于同一面积区间段，成交量较好，总价区间30-33万左右，市场接受度高，因此作为本项目C1户型的总价参照对象。,23,本项目在区域认可度、开发商认可度两方面差于DAGONCITY，户型方面朝向、视野优于DAGONCITY，但地段价值差于DAGONCITY。若要分流竞品客户，到账总价应控制在29-31万。,24,G,C3户型三室二厅双卫+保姆房1499sq.tf,三室两厅三卫1505sq.ft,GOLDENCITY,G三房户型与本项目C3户型处于同一面积区间段，成交量好，总价区间37-39万之间，市场接受度高，因此作为本项目C3户型的总价参照对象。,户型总价制定C3,25,INFINITY,三室两厅双卫+保姆房1633sq.ft,GOLDENCITY,GOLDENCITY,C3户型三室二厅双卫+保姆房1499sq.tf,户型总价制定C3,INFINITY三房户型与本项目C3户型处于同一面积区间段，成交量好，总价区间51-52万之间，有一定市场接受度，因此作为本项目C3户型的总价参照对象。,26,本项目在区域认可度、开发商品牌两方面差于INFINITY、G，产品方面户型功能性优于INFINITY、G，朝向优于G；但地段价值差于G。若要分流竞品客户，到账总价应控制在48-50万。用低总价、户型功能性强分流INFINITY客户；高总价情况下以低单价和户型功能性强分流G客户。,户型总价制定C3,27,68,C4户型两室两厅双卫992sq.tf,两室两厅双卫1080sq.tf,GOLDENCITY,户型总价制定C4、C6,68两房房户型与本项目C4、C6户型处于同一面积区间段，成交量好，总价区间37-39万之间，市场接受度高，因此作为本项目C4、C6户型的总价参照对象。,28,DAGONCITY,C4户型两室两厅双卫992sq.tf,GOLDENCITY,户型两室两厅双卫1017sq.tf,DAGONCITY两房房户型与本项目C4、C6户型处于同一面积区间段，成交量好，总价区间37-39万之间，市场接受度高，因此作为本项目C4、C6户型的总价参照对象。,户型总价制定C4、C6,29,本项目C4、C6户型舒适度、户型空间布局优于68，地段及开发商认可度差于68、DALONGCITY；若要分流竞品客户，到账总价应控制在35-37万。同等总价的情况下，用舒适度、实用性及自身商业配套分流68客户。,户型总价制定C4、C6,30,户型总价制定C5,C5户型一室一厅一卫517.74sq.ft,GOLDENCITY,DAGONCITY,一室一厅一卫570sq.ft,DAGONCITY一房户型与本项目C5户型处于同一面积区间段，成交量好，总价区间21-22万左右，市场接受度高，因此作为本项目C5户型的总价参照对象。,31,68,两室两厅三卫+一室两厅单卫2075sq.ft,GOLDENCITY,两室两厅双卫+一室一厅单卫共1505sq.tf,二次采光区,68组合户型与本项目C5+C6户型一致，成交量好，总价区间38-43万左右，折算一室总价约16-18万，市场接受度高，因此作为本项目组合户型的总价参照对象。,户型总价制定C5,32,本项目C5户型空间布局、尺度感优于DAGONCITY、68，地段及开发商认可度差于68、DALONGCITY；若要分流竞品客户，到账总价应控制在17-20万左右。同等总价的情况下，用舒适度、实用性及自身商业配套分流68客户。,户型总价制定C5,33,户型对比价格汇总,34,客户分析,35,客户分析,36,客户分析,本案二期客户以投资型客户居多，多数客户投入金额在$40万以下，最看中本项目的升值空间、位置、配套几方面。关注户型集中在两房及三房，一房小户型也占一定比例，但对四房及五房，大多客户都表现出谨慎态度，主要认为投资金额过大。意向面积集中在1200sq.ft以下，其中以600-800sq.ft最多。按客户心理预期折算本案均价约为$250-300/sq.ft,37,价格策略,1、市场对比法测算销售均价为：$292/sq.ft，2、客户心理预期定价法：根据销售阶段对现场来访客户的调研状况，来访客户对于本项目二期物业的心理价位为：$250-300/sq.ft3、户型对比法测算销售均价为：$357/sq.ft,38,内部价格体系制定,39,垂直价差制定,市场竞盘垂直价差综合特征,根据市场调研，竞品层差综合特征如下：1、设标准楼层1、2楼或与停车场相领楼层价格为基准价；2、比标准楼层低的每层递减$1-2；3、比标准楼层高的每层递增$1-2；4、特殊楼层较相临楼层下调$10元、如13层；,40,本案一期房源垂直价差定价为每层递增$1，该策略在实际营销过程中表现出，客户在相领楼层的选择上比较纠结，不利于客户快速下单，且不利于客户向其它楼层转化。本次价格策略，我方建议垂直价差采用分段跳差的策略进行。,垂直价差制定,1、整体呈倒三角走势，高楼层价格最高2、分楼层段定差3、特殊楼层特殊修正,以上垂直价差定价原则均根据市场热销楼盘调研及客户购买需求制定，以便更好的实现楼层总价差，将价格杠杆效应最大化，促进各楼层更为均衡的走量。,41,水平价差制定,1、整体价差由观景、视野、朝向、噪音四部分组成；2、按不同点位分级别给价差；3、特殊点位特殊修正。,以下水平价差定价原则均根据客户购买需求制定，以更好的实现点位总价差，将价格杠杆效应最大化，促进各点位产品更为均衡的走量。,42,观景价差定价,朝大金塔,朝茵雅湖,朝茵雅湖水平：仅7栋4#房可看到茵雅湖5F以上+10，6#6+10其于点位基本无法看到茵雅湖，但可看到小区中庭景观，+5，5号楼4、5、6点位视线受阻，-10：朝大金塔7F以上+20，1-6F+0,43,视野价差定价,+10,+8,0,5D5#-106#-54#-10,4、5#1-4F+5,44,朝向价差定价,N,朝北0,朝南+5,45,6、7栋大三房-206#4号房、7#6号房-56#1号房、5#3号房-107#3号房、4号房+105#5号房-5#6号房-,46,噪音价差定价,+10,+5,+0,47,1、整体价差由功能性、赠送面积两部分组成；2、赠送面积价差按不同户型赠送率分级别给价差；3、功能性价差根据市场需求和稀缺性综合考虑给价差；4、特殊户型特殊修正。,以下户型价差定价原则均根据市场热销楼盘调研及客户购买需求制定，以更好的实现户型总价差，将价格杠杆效应最大化，促进各户型产品更为均衡的走量。,户型价差定价,48,户型面积价差定价,小三房+10大三房+0一房+30二房+15小二房+20,49,户型赠送价差定价,一房户型3F阳台赠送204sq.ft。赠送面积价格按1/5单价计算，约$60/sq.ft.合计$12000.折合计价单位约$23/sq.ft,50,标准层价格统计,栋均价,51,5#价格统计,52,6#价格统计,53,7#价格统计,54,二期标准层房源统计,55,复式房源定价,复式房源，户型计价面积大，且赠送面积非常大，同时，32F的高度，对于采光、噪音等定价因