租赁合同中应注意的法律风险

房屋租赁合同中应注意的法律风险随着我国房价的日益攀升，租房愈发成为多数上班族首选的居住方式，我国法律对这种租赁关系也有着较完整的法律规范。现笔者为明确及防范租房过程中可能引发的法律风险，结合法律规范与个人经验，从保护租房者（以下称承租人）的角度作如下阐述，望能为广大承租人提供绵薄帮助。一、签订租赁合同前应注意的法律风险目前多数上班族是通过网站寻找合适房屋，然后电话询问，最后经过实地看房后才决定是否承租。笔者认为，在寻找房屋时面临的法律风险主要有：网站信息与房屋现状是否相符、是否提前交付房屋押金等。多数网站上的房屋信息都比较简单，也存在着欺诈的可能，因此签订租赁合同时需以实地观察的房屋情况为准，不要过于相信网站信息的内容。当承租人选定房屋后，为避免出租人再将房屋出租他人，也为避免承租人选定房屋后违反承诺，出租人多会要求承租人交纳一定数额的押金。笔者认为，此时出租人要求承租人交付的押金与订立租赁合同时要求交付的押金属于不同的法律性质。后者更偏向于维护出租人的权益，类似于承租人预交的违约金、赔偿金，前者则更偏向于约束双方应订立租赁合同，具有担保合同订立的性质，类似于定金。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。因此，为保护承租人的合法权益，该押金条款应补充约定类似于定金性质的内容，如：“若承租人不租赁房屋，出租人有权没收押金，若出租人不按约定出租房屋，出租人应双倍返还押金”，避免将来无法弥补承租人的损失。需要补充的一点是，现实生活中有不少的犯罪分子会利用发布招租信息的方式寻找侵害对象，因此应做好必要的安全防范意识，尽量避免单人寻房。二、签订租赁合同时应注意的法律风险1、书面租赁合同我国法律规定，租赁期限在半年以上的（含半年）应签订书面租赁合同，未签订书面合同的视为订立不定期租赁合同。不定期租赁合同，出租人只要给与承租人合理期限后，便可要求承租人搬离房屋，即使承租人还未另行寻获住处，也应搬离。因此，不定期租赁合同对于承租人弊大于利，所以承租人应争取与出租人签订书面租赁合同。2、租赁合同条款现实情况中大部分租赁合同的模板是由出租人提供的，然后由承租人填写，该租赁合同必然偏向于保护出租人的利益，在此，若无法说服出租人另行采用别种范本，则应重点审核租赁合同条款内容。租赁物：首先应明确承租房的实情是否与租赁合同写明一致，重点审核房屋附随物的质量与数量问题。多数合同中只会写如“电视机一台、电冰箱一台、桌子两张”等，并不会对附随物的现状质量进行说明，一旦附随物在租赁期内损坏，承租人便很难证明附随物是自然损坏，则可能承担不必要的费用。笔者建议可约定如：“旧彩色电视机一台（部分按钮已损坏）、5成新电冰箱一台”等条款，尽量说明附随物的现状质量。因时间较短，无法具体辨别附随物现状质量，所以，若情况允许，承租人与出租人将来还可另行书面签订一份关于房屋附随物的清单说明，防止将来可能的赔偿风险。需要强调的一点就是，若承租房或附随物已存在损坏，且使用上存在一定的人身或财产风险时，如热水器年久、供气管道锈化严重等，这些需在合同中做出特别说明。可要求出租人整改，若出租人不愿意，可在合同中约定如：“出租人承诺出租的房屋及其附随物不存在危及人身财产安全隐患的质量问题”等条款，避免将来发生人身财产损害结果时出租人推卸责任。出租人：必须详记出租人的身份信息，如姓名、住所、身份证号、联系方式等。若出租人出租的是自有房，则应查看出租人的房产证，明确房产证的地址与产权人无误；若出租人只是转租人，因转租需获原出租人同意，在无法得知原出租人是否同意的情况下，可在租赁合同中约定如：“出租人出租的房屋已经原出租人同意”等条款；若出租人是经他人授权出租房屋，在出租人未能提供授权委托文书的情况下，租赁合同中“出租人”的身份不宜写他人（房租所有权人），因为没有他人的亲笔签名，承租人可约定如：“出租人承诺其有权出租房屋”等条款。押金：在押金条款中需约定押金返还的具体时限及条件，避免将来出租人以各种理由拖延或克扣押金，可约定如：“押金于双方房屋交接完毕之日全额返还承租人”等条款。修理费用承担：根据法律规定，若房屋及附随物非因承租人原因而损坏的，出租人应承担维修义务，但多数出租人会约定类似于房屋及附随物损坏的，承租人需修理的条款，若出租人约定维修义务由承租人承担，则承租人将会因约定而承担该义务，该约定对于承租人将极为不利。因此，笔者建议，若无法说服出租人承担维修义务，则可考虑尽量减轻自己的义务，可约定如：“房屋及附随物因自然使用原因而损耗、损坏的，承租人不承担责任”或者“房屋及附随物因承租人不当使用而损耗、损坏的，承租人承担维修责任，因其它原因而损耗、损坏的，由出租人承担维修责任”；其次，还可补充约定如：“出租人应及时维修，出租人未及时维修的，影响承租人正常居住的，承租人可自行维修，费用在租金中扣除”。合同解除条款：多数租赁合同对于解除的约定过于笼统，容易引发纠纷，主要涉及到其中一方解除合同时是否应提前通知另一方、需提前几天通知、最后一月未住满一月或仅居住几天应如何承担租金与其它费用、承租人搬离的时限、物品的暂时保管、押金如何返还等问题，这些问题若将来可能涉及到的话，承租人均应提前做出约定，避免解除合同时存在不必要的麻烦。三、履行租赁合同时应注意的法律风险租金的给付：租金的给付应严格按照租赁合同的约定，合同约定直接交付货币的，每次交付时，可自行准备好收条，写清月份，由出租人每次收取租金时签字确认，避免没有任何书面证明的直接交付租金；约定银行转账的，每次转账时应打印转账凭证，保存好凭证。若承租人可能迟延支付租金的，应先取得出租人的同意，必要时，可提供书面的请求函，由出租人签字确认。管理费用的承担：物业费及水电费约定由承租人缴纳的，每次缴纳的物业费、水电费的票据，承租人应保存好，避免将来出租人以还有管理费用或水电费未缴而要求承租人补缴。需要注意的一点是，有时物业管理部门会要求业主缴纳一些如公共修理费、水电设施维修费等公摊费用，若承租人与出租人未对此作出约定，则依法律规定，应由出租人承担该费用。此时承租人应尽快通知出租人，说明情况，若出租人不同意缴纳或未及时缴纳，而该费用又必须及时缴纳的话，承租人可以预先支付租金的形式代替出租人缴纳，同时提供书面说明，由物业管理部门负责人或相关管理人签字确认，但原则上，笔者不赞同承租人为出租人缴纳该项费用。物品损坏：多数承租人使用房屋过程中，均会对房屋及附随物造成或大或小的损坏。在损坏事实发生时，首先应注意保存损坏物品的现状，然后及时通知出租人，最后协商由出租人负责维修。但多数情况下，在损坏的物品价值不大时，承租人选择的是自己负责维修，避免与出租人的麻烦沟通。但需注意的是，此时承租人仍应及时将损坏与维修的事实告知出租人，避免将来发生不必要的纠纷。需要提醒的是，若是承租人进行维修，那承租人购买的替代物的所有权是属于承租人的，承租人有权在租赁合同终止时带走自己的物品。转租与分租：转租指承租人承租的房屋自己不居住，转租与他人，分租指承租人在承租房屋后，将部分房屋转租与他人。承租人转租或分租的，按目前法律规定，应先取得出租人的同意，未经出租人同意的转租或分租，出租人有权解除租赁合同。现实生活中，出租人提供的租赁合同，多数都会写明不得转租或未经出租人允许不得转租等条款，但在履行过程中，承租人与出租人经协商后，多数都允许承租人转租或分租，但这些允许多数都只是口头上的允许，没有提供书面的确认文书。当被转租人或被分租人与出租人发生法律纠纷时，一旦出租人无法追究被转租人或被分租人的责任，便会直接要求承租人承担责任，承租人以出租人已同意转租或分租抗辩的，因未提供书面证据证明，将会承担违约责任。因此，若承租人有转租或分租行为的，应先取得出租人的书面承诺，约定由转租方或分租方单独对出租人履行租赁合同权利义务。四、租赁合同终止时的法律风险续租问题：按我国法律的规定，续租时应重新签订书面租赁合同，若未补签书面合同的，续租的租赁合同期限为不定期的租赁合同，则承租人将处于不利的法律地位。续签租赁合同，不能简单的照搬原租赁合同，必须重新考虑房屋的现状，避免出租人在签订合同时将原属于承租人添附的物品直接转移所有权。交接手续：目前多数的租赁合同在合同关系终止时，很少会有书面化的交接说明。在签订租赁合同时，该合同其实就内含有交接手续，如附随物的说明等，但对租赁关系终止时的交接并没有任何书面的说明，这对于承租人十分不利，因为出租人很可能会在租赁关系已终止的前提下，仍向承租人主张财产损害赔偿要求。为避免将来陷入不必要的法律纠纷，承租人可书面出具份租赁房及附随物原状返还的说明，由出租人签字确认。五、其它说明出租人书面确认的文书、费用票据