拆迁考察报告.doc

区房产管理局李荣君赴长沙、武汉学习考察报告 2009-12-11 03:29:00 日前，我参加了由郭区长为团长的赴长沙、武汉政府考察团，考察活动为期四天，对两个城市的房屋拆迁管理工作进行了全面深入地学习，尤其是武昌区东沙湖连通工程和芙蓉区东牌楼棚户区改造项目这两个拆迁案例，其精细化操作的拆迁流程，让我深感收益颇多。一、 先进城区房屋拆迁工作经验深入学习武昌区东沙湖连通工程和芙蓉区东牌楼棚户区改造项目的成功拆迁案例先进经验，对我区房屋拆迁工作又好又快发展有着极强的指导意义，更对破解当前地铁1号线拆迁坚冰提供了很好的借鉴。以武昌区拆迁工作为例：（一） 拆前准备周密到位1、加强领导，靠前指挥。领导重视，成立了区拆迁工作领导小组，由区长任组长，相关副区级领导任副组长，相关职能部门和单位主要领导为成员，领导小组下设办公室，办公室主任由区政府办副主任、区建设局副局长兼任，做到人员、时间、任务三落实。区主要领导高度重视，靠前指挥，亲临拆迁一线，亲自指挥调度，亲自做群众思想工作，推动全区拆迁工作顺利实施。2、增派干部，加强力量。全区先后四批抽调区机关和街道干部582人（区机关449人街道133人）参与拆迁。加上5个拆迁事务所工作人员462人，全区共计1044人参与拆迁工作。抽调干部参加拆迁工作，增强了做群众工作的有效性，发挥了一般拆迁事务所人员所起不到的作用，较好地促进了拆迁工作推进。根据拆迁项目的特点和时间要求，对拆迁项目和人员进行了阶段性奖励，充分调动拆迁人员积极性。3、研究政策，完善方案。武昌区拆迁安置方案的形成和完善，注重依法依规、友情操作、实事求是的原则，注重照顾弱势群体、兼顾各方利益，针对单位和居民的不同情况，反复为拆迁户着想，研制具体实施办法，出台尽可能优惠、灵活的拆迁安置政策。针对群众反映的困难和问题，及时研究政策对策，最大限度地为群众排忧解难，先后就特殊困难奖励、公房补偿、无证房认定补偿、经济适用房资格等相关问题出台多个会议纪要，明确相关政策，完善安置补偿方案。4、强力宣传，细致全面。每个拆迁项目都向被拆迁户印制并发放简明易懂、内容翔实的宣传手册，内容包括：项目简介、安置方案、还建房情况、服务指南和相关政策法规等，对拆迁目的、拆迁流程和自己所得的拆迁补偿和相关补助、搬迁奖励等群众关心的热点进行深入浅出地阐释，有力保障了城市房屋拆迁的公正性和透明性，对拆迁项目的顺利推进起到了很好的说服作用。每个大项目在启动之初，都召开多层次的座谈会、恳谈会，宣传政策、答疑解惑，同时，入户深入开展宣传解释和说服工作，还针对群众的有关问题张贴了多次解答或公告。经过深入细致、耐心耐烦的大力度宣传，项目地块被拆迁人80%以上基本认可安置方案。并反馈具体安置意见或意向，为正式开始拆迁奠定了良好的群众基础。5、筹措房源，解决瓶颈。组建安置房源工作组，掌握全区各拆迁项目安置房的需求，负责定向收购安置房源，筹措安置房源，建立统一、完整的安置房网络信息平台，集中发表还建房、经济适用房、“双竞双限”房等安置房源信息。（二）拆迁过程规范有力1、加强调度，强力推进。区拆迁工作领导小组实行每周双调度制度，研究问题，采取措施，调度力量，推进工作。拆迁项目指挥部或工作专班实行双日调度制度，及时汇总情况，研究问题，提出措施。每个拆迁工作小组实行日调度，交流经验、分析问题、布置工作。2、搭建平台，确保融资。搭建融资平台，利用辖区优质土地资源，将出让地块收益打包平衡拆迁及项目建设资金需求。各拆迁项目资金调度也都及时满足了拆迁推动的需要。3、健全机制，部门联动。各拆迁项目建立了目标责任制、例会调度制、协调联动制、特困救助制等，明确目标，落实责任，限定时限，划分类别，化整为零，差异解决，梯次推进，一户一策，一人一法，解决了被拆迁居民最关心、最直接、最现实的利益问题。各组包片，分段负责，各组长、片长深入一线动迁，一线协调，一线推进。在拆迁工作过程中，街道、部门和拆迁主体单位形成合力。组织部门及时委派专人与拆迁户中的机关事业单位工作人员进行动员谈话，城管部门及时审核认定违建房，民政、残联分别及时审核低保户、残疾人证。政法、公安部门及时组织力量清理拆迁区域内暂住户、租住户，并积极做好全区拆迁维稳工作。在上述强有力的拆迁攻势下，武昌区今年以来，全区启动在拆的拆迁项目有20项，总拆迁量538万，涉及26944户。今年可完成170万拆迁量，涉及11716户。二、当前城市房屋拆迁工作亟待进一步加强精细化管理当前，随着我市规模的不断扩大和城市建设步伐的日益加快，南昌路网全方位改造正紧锣密鼓地实施，城市立体化交通格局已初具雏形。这轮恢宏的城市建设和发展，为我局拆迁工作带来了巨大机遇和挑战，近年来，先后完成了洪都大桥建设、阳明东路隧道下穿、豫章休闲广场、南大一附院创伤中心、福州路307号智通广场建设、阳明西路综合改造等省、市、区重点拆迁工程，总拆迁面积7.71万平方米，涉及住户573户；完成了7个拆迁地块回迁工作，回迁总户数为470户。同时，我们也清醒地意识到，拆迁工作存在诸多不足之处，亟待进一步精细化管理，主要表现在：（一）前期准备工作不到位近年来，由于我区集中实施一批市政重点工程和招商引资拆迁项目，拆迁工作量大点多，对不具备拆迁条件的拆迁工地，仓促进点，在某种程度上给拆迁安置工作带来较大的负面影响。（二）拆迁人员素质亟待进一步提高近来，随着物权法的普及和群众自主意识的增强，对拆迁工作人员的要求越来越高，我局拆迁人员的业务素养和服务水平需进一步提升，以适应市场需求。（三）拆管分离未到位拆管分离是当前一项紧要工作，当前，已成立洪祥房屋拆迁有限公司和东湖区房屋拆迁管理办公室两个机构，拆管分离初具模型，但具体作用还未凸显，有待进一步规范、完善。（四）政策因素干扰规范化管理物权法实施后，我市相应配套的拆迁条例及法规尚未出台，再加上房地产市场房价的推动，拆迁工作阻力加大。（五）群众上访率节节攀升随着城市房屋租售价格的飙升，拆迁过渡费、选择还迁房和拆迁货币补贴的规范使用和政策透明程度，越来越成为拆迁群众关注的焦点，也成为群众上访投诉的焦点。三、如何有效推进城市房屋拆迁工作精细化管理我们要实施精细化管理，必须建立科学量化的标准和可操作、易执行的作业程序。还必须注意到，精细化管理不仅在于制度的精细化，更在于实施的精细化和人性化。要用精细化管理的理念和意识,努力促进城市房屋拆迁工作稳妥有效推进。（一）着力培养一支高素质拆迁队伍加大对拆迁工作人员的教育、培养，强化服务意识，培养一支知法、懂法、为民服务的高素质队伍，确保我局城市房屋拆迁工作平稳有序进行，为我局各项拆迁工作，尤其是地铁1号线拆迁工作的快速推进提供有力保障。一是所有拆迁工作人员参加上岗专业培训，并经过严格的竞争上岗考试，持证上岗；二是利用空闲时间经常性地组织集中学习和考试，确保从业人员的业务素质、法律意识不断提高，快速适应市场化的变革；三是进一步树立拆迁工作人员的服务意识，在动迁进场前进行模拟操作，确保为拆迁群众提供优质服务。（二） 拆迁前期工作有序运作一是与项目业主单位签订征地拆迁工作责任委托书，明确征地拆迁补偿的费用、完成工作的时限、资金支付的方式、征地拆迁成本的审计以及双方的权利、义务等。二是实施区重点项目，成立区项目领导小组，由区领导任组长，全区各相关部门派人参加项目小组，履行各自职责，形成合力。同时，项目领导小组建立定期工作会议制度，及时研究解决拆迁过程中出现的困难和问题。（三）以人为本制定拆迁补偿方案坚持“拆迁为民、为民拆迁”的指导思想，贯彻落实“依法依规、有情操作”的原则，积极从群众利益出发，充分保障群众的知情权、参与权和选择权，慎重制定补偿安置方案。第一，拆迁工作组成员上门做好细致、全面地调查摸底，召开多层次的座谈会、恳谈会，征求被拆迁户群众代表的意见。在此基础上，依据有关法规及广大被拆迁户的意愿制定房屋拆迁安置补偿实施方案。第二，为完善方案，工作人员要自下而上，又自上而下进行多次的修改，广泛征求意见。第三，在拆迁安置地点和房源的设计、面积安排上，拆迁工作人员要积极参与其中，从拆迁的实践出发，反复比较，反复修改，优化方案，直到满意为止。第四，切实解决拆迁中特困群众的实际困难，对纳入城市居民最低生活保障、身体残疾等特别困难的被拆迁人，给予困难补助。（四）依法有序启动拆迁工程在拆迁工作中，需把依法拆迁贯穿工作始终，以“三个一”推动拆迁行为规范化，即：所有拆迁政策和法规一次性上墙、被拆迁人的所有合法权益一次性公开、所有拆迁工作人员对待被拆迁群众一视同仁。此外，对拆迁工作人员徇私舞弊、损害群众利益的行为，一经查实，严肃追究相关人员的责任。同时，真正让群众参与进来，让群众监督到位，大大提高工作效率。第一，海选数家具有资质评估公司，随机抽选5家左右评估公司，并由房屋拆迁的被拆迁户代表，现场抽签选定两家评估公司为该项目拆迁的评估单位，为房屋拆迁补偿提供市场补偿标准。第二，在拆迁现场设置公开栏：公示拆迁许可证、拆迁资格证书；公布拆迁安置方案、补偿办法、拆迁负责人、拆迁上岗人员及上岗证号、办事指南，公开安置房位置图（栋号）、楼层图等。在现场指挥部专门设立拆迁咨询台，安排熟悉政策、精通业务的人员现场办公，向群众提供咨询服务。咨询实行首问负责制，对群众提出的每一个问题均一包到底，直到其完全搞懂弄通为止。第三，向全体拆迁户发放房屋拆迁补偿安置宣传手册，就拆迁安置和拆迁补偿等群众最关注的现实问题，进行深入阐释。提出合理的搬迁奖励，分三个时段依序降低奖励金额，进一步促进被拆迁群众尽早搬家的决心。同时，宣传手册对被拆迁户的实物安置及货币补偿进行分项详细计算，方便被拆迁户的理解，也使一些对拆迁有过高期望值的拆迁居民，能够据此实事求是地提出要求，从而进一步将矛盾消除在萌芽状态。第四，采取划片包干，责任到人，点面结合，统一协调的方式，拆迁人员在动员入户时，充分尊重拆迁户的生活习惯，在他们方便的时间入户开展工作。（五）有效保障拆迁工地的安全在拆迁实施中，时刻以构建和谐社会为目标，着力保障居民群众人身财产安全。成立三支队伍有效保障平安拆迁：一是成立拆迁工程安全督查小组，在拆迁地段内，派专人安装安全提示牌，进行规范围挡，做好防护措施。二是组建三级治安巡逻队，在拆迁地段内不间断地开展巡查，严厉打击趁机盗窃，抢劫等犯罪行为，对不法分子起震慑及防范作用，同时防止一些破烂王偷盗水管及电气设备。三是成立煤气、水电应急抢修队，及时维修拆除房屋过程中煤气、水电出现的问题，确保周边居民群众的生命财产安全和正常的生产生活用电用水。（六）为被拆迁户提供周到细致的拆迁服务在各项拆迁工程中，拆迁工作人员应想被拆迁户之所想，急被拆迁户之所急，主动为被拆迁户提供各项服务，确保拆迁工作顺利推进。第一，扑下身子问需于民。把换位思考的理念融入到工作的每个细节，充分考虑群众的感受，坚持站在群众的角度想问题、以群众的身份提问题，与群众认真研究探讨各自的实际情况，针对各户具体情况，帮助他们选择适合自己的安置方式。同时，要虚心接受群众对拆迁中的每一条意见和建议，对接群众需求，不断完善拆迁思路和方法，尽最大可能实现和谐拆迁。第二，化解矛盾情系于民。对拆迁过程中出现的一些问题，工作人员应主动与被拆迁人进行解释沟通，并建立起热线联系，及时跟踪服务。对个别不配合拆迁的群众，要及时了解症结所在，然后有针对性地做思想工作，及时化解拆迁过程中可能出现的矛盾。第三，温情服务送便于民。如果被迁拆户的过渡房地址不一，拆迁工作人员在做好登报告知的同时，积极逐一通知被拆迁户，实行双重保险，确保通知到位；将每一户被拆迁户的过渡费计算列表，便于被拆迁户领取；积极与还建房小区的物业单位取得联系，安排专车接送被拆迁户到拆迁安置房进行实地参观；派专人在每栋楼宇张贴办理回迁手续流程的告示，简化办事流程提供优质服务等，切实将为被拆迁群众服务落到实处。（七）落实拆迁监督真正实现“阳光拆迁”城市房屋拆迁工作全过程，要邀请监察机关现场监督，并邀请社区干部监督。同时，建立强有力的内部监督机制和专项监督机制。一是洪祥房屋拆迁有限公司设立监审科，负责对各拆迁工地签订的房屋拆迁安置补偿协议的监督审核；二是东湖区房屋拆迁管理办公室将政府管理拆迁市场的相关职能剥离出来，履行政府对城乡房屋拆迁安置管理职能，对全区范围内的房屋拆迁安置工作实施统一规划、统一监管、统一调度、统一考核，为拆迁工作提供相应的法律支持，切实将“拆管分离”落到实处。（八）妥善处理好拆迁信访工作将拆迁的信访工作放在重要议事日程上，把问题发现在基层，解决在内部，消除在萌芽状态。对于被拆迁人提出的补偿安置要求，符合政策规定的坚决予以落实，对于不符合规定的，做耐心细致的解释工作，缓解被拆迁人的不满情绪。同时，在动迁前，将拆迁的许可证和拆迁安置方案、安置补偿办法、拆迁时限等等，以书面的形式报省、市、区信访部门，让他们了解拆迁政策补偿标准，在被拆迁群众上访之前，各级信访部门就能依法依政策帮助我们做群众的说服解释的准备工作，拆迁代办内部也制定相应的信访应急预案，切实做好信访工作。对上访的被拆迁群众，采取定人、定时、定责的方式，与上访群众有效交流，切实做到依法依规，以人为本，灵活方式，稳妥处理。 四、积极探寻运用精细化理念科学实践和谐拆迁的具体举措“五招三十六法”随着城市化进程的推进和旧城改造的加快，拆迁问题成为各级政府所面临的不可回避的普遍性棘手工作，特别是由于拆迁居民认识偏差、期望过高、居住习惯、民族风俗等问题的影响，致使拆迁难成为突出问题。根据城市建设总体要求，瞄准打造生态宜居城市发展目标，按照“审时度势，通盘考虑，摸清底数，找准目标，分析成因，重点突破，先易后难，整体推进”的拆迁思路，坚持把科学发展、和谐发展贯穿于拆迁始终，一把钥匙开一把锁，积极探寻运用精细化理念科学实践和谐拆迁的“五招三十六法”。第一招 惠民拆迁，让利于民 1、低保救助法。破解低保户、特困户拆迁难题。相当一部分被拆迁户家庭生活比较困难，有的还是低保户，按现行政策无论是货币安置，还是产权调换房屋，自身均无法承受，这些居民的拆迁安置处理较为复杂，上访隐患率较高。为了防止造成拆迁致贫，必须建立保障体系，对政府原先的贴补保持不变，做好与城镇职工社会养老保险的衔接，部分安置过渡房租较高的困难户，根据拆迁意向按月发放过渡补助金。对没有纳入低保范围但是生活比较困难的拆迁户，在充分享受各项拆迁优惠政策的基础上，通过民政渠道将其纳入城市低保救助体系，并发放过渡补助金予以适当补偿，使其充分享受改革开放的成果。 2、优抚安置法。对于老革命、老功臣、高龄孤老拆迁问题，按照国家优抚政策，适当提高补偿标准，并加强情感交流，促使优先安置。 3、弱势补偿法。破解重症患者及残疾、智障、精神病人的拆迁难题。对涉及拆迁的残疾人确认其伤残等级和相关证件，将其纳入残疾救助范围实施一次性救助，从特殊群体的角度予以适当补偿；对涉及拆迁的智障、精神病患者通过卫生权威医疗机构确认后，将其纳入弱势群体的社会救助范围。4、最低住房保障法。破解人均住房面积小于15平方米的住房困难户拆迁难题。运用国家最低住房保障安置政策，一方面加强房屋调剂，加快建设廉租房；另一方面在充分享受过渡补偿的基础上，增加困难住房补助，保证拆迁户人均住房面积不少于15平方米。5、居住地一致法。破解外地户籍本区居住户拆迁难题。针对个别外地户的拆迁补偿优惠政策与当地居民不一致的实际情况，按现拆迁地域补偿安置标准执行，使其享受的优惠政策与当地居民一致，保证公平正义。第二招 以情动迁，借力推进6、赔偿安抚法。破解个别涉法涉诉等历史遗留问题的拆迁难题。例如,拆迁地块某被拆迁人曾涉法被判入狱，出狱后，失去工作，夫妻离异，历经坎坷，生活困难，对政府拆迁存有严重的抵触情绪。对此，通过法院介入，确认事实，释法析理，耐心疏导，在充分享受拆迁补偿优惠政策的基础上，依据特困家庭救助的有关规定，制定补偿方案，给予适当补偿，法情并举，助其搬迁。7、单元推进法。破解公产房、单位房的拆迁难题。例如，某厂已经进入改制程序，职工生活困难，长期吃低保，处于企业办社会的状态，房屋产权多为自管产，建设的随意性比较大，且几代人在此居住，多年来已经形成事实。由于拆迁安置办法中没有明确的规定，探索实行集体会签制度，通过与相关单位介入洽谈，形成会议纪要，并投入一定资金解决困难拆迁户的差补问题，以此推动整体搬迁，切实为民排忧解难。8、风俗安置法。破解因风俗习惯难以按期搬迁的拆迁难题。针对个别拆迁户正在新婚或丧葬期间，拆迁工作人员主动上门表示慰问，在以情感人的基础上，辅之以适当慰问性补偿，促其搬迁。9、中介、搬迁助迁法。破解以过渡房为借口推迟搬迁的拆迁难题。由各街道办事处及社区通过房屋中介掌握部分房源，或预定部分房源，为找不到过渡房的住户主动联系住房，提供信息服务；破解以联系不上搬家公司为借口推迟搬迁这拆迁难题。由各街道办事处及社区掌握部分搬家公司信息，预定部分运输工具，为联系不到搬家公司的住户主动提供信息和运输工具，特别是对个别困难家庭无偿提供搬家服务。10、理财助迁法。解决拆迁户拆迁恐惧心理盲目拒绝拆迁的问题。拆迁地块有很多被拆迁户，一听到房屋拆迁，就因为对拆迁政策和拆迁办法不了解，一味产生恐惧心理，再加上居住情结的因素，产生自闭心理，盲目拒绝拆迁。针对这一现象，我们要像理财师一样，为被拆迁人综合分析被拆迁地块和安置地块或货币安置的优势和劣势，准确评估拆迁安置这一过程为被拆迁人带来的居住环境的改善，经济效益的增加，包括安置房屋潜在的升值空间，都要诚心讲解，耐心沟通，化解心结，促其顺利拆迁。第三招 顺势促迁，差异解决 11、双向沟通法。破解房东与租赁者对拆迁补偿要求差距过大的拆迁难题。坚持双管齐下，兵分两路，对房东与租赁者分头做工作，缩小二者在搬迁补偿要求上的差距，实现双赢。12、借势造势法。破解商住混杂、集体拒迁的难题。加强宣传，大造声势，迅速拆除居民楼周边附属商用建筑物、临时建筑，形成强大拆迁攻坚态势，使拆迁居民充分认识到重点建设拆迁是建设生态宜居城市的重要途径，使得拆迁工作有势可依，然后乘势而上，晓之以理，动之以情，实现和谐拆迁。13、化整为零法。破解“串联户”拆迁难题。拆迁路段的居民楼住户极易通过“串联”共同拒绝搬迁，拆迁工作人员要事先预防，坚持先易后难、重点突破，集中精力，对部分拆迁户加强思想教育，运用先搬有奖等有效措施，化解串联，做通思想工作，使其按时顺利搬迁，然后以点带面，整体推进，使攻守同盟不攻自破。14、以退为进法。破解对安置补偿办法不认同的拆迁难题。由于路段不同，安置补偿标准不同，部分拆迁户比照不同路段的拆迁项目，对安置补偿办法不认同，影响拆迁工作进度。对此，坚持热问题冷处理，暂时停止正面工作，缓和对立情绪，注意从细节入手，寻找薄弱环节，择机突破。15、就近置换法。破解就近安置的拆迁难题。个别拆迁户因居住情结、人气和习惯的影响，要求就近安置，对此，通过采取双向置换的方式，就近选择不在本次拆迁范围的住户，通过置换满足安置要求。16、矛盾分割法。破解房屋所有人和租赁人经济纠纷的的拆迁难题。针对房屋所有人签订协议后不予退还租赁人预缴房租的情况，按照政策规定补偿租赁人的停业损失，并根据租赁协议，对应退还的租金由拆迁部门先行支付租赁人，然后在支付房屋所有人拆迁补偿时扣除。17、定向突破法。破解困难户集体拒迁难题。遇企业的家属楼拆迁，居民成分集中，且下岗职工多，老人多，动迁难度大，并且拒绝入户，短时间很难突破。对此，采取重点突破的方法，调动一切社会资源，做通楼长的思想工作，并特事特办，由拆迁工作人员亲自带领办理各种手续，财政支付中心、银行、房管局多设兑付窗口，现场办公，签字当天就领取了补偿款，群众顾虑不攻自破。18、装修评估法。破解过度装修、豪华装修的拆迁难题。聘请具有评估资质的单位对豪华装修进行评估，根据评估结果，酌情补偿装修费用，减少房主损失，促其搬迁。19、限期通告法。破解户主锁门躲避的拆迁难题。通过张贴限期搬迁通告，并通知亲朋好友，解决住户躲避不见人、不开门和长期不在家的问题。20、迂回助迁法。破解个别住户无正当理由要价过高的拆迁难题。个别拆迁户思想认识偏差，想利用拆迁机会，获取最大的经济利益，通过各种借口影响拆迁工作进度。对此，由社区摸清拆迁户家庭成员底数，利用家庭成员关系，以指挥部名义下督办通知，督促家庭成员所在单位通过组织渠道和私人感情协助拆迁。第四招 行业助迁，部门介入 21、工商管理法。破解个体工商户、私营企业拆迁难题。由工商行政管理介入，对列入拆迁范围内的拟新注册的商户停办营业执照，对搬迁的商户积极帮助其办理变更手续并减免行政性收费，或者利用年检机会收缴涉及拆迁商户的营业执照，以行业管理促其搬迁。22、社保介入法。破解下岗失业人员拆迁难题。由劳动社会保障部门介入，帮助拆迁群众免费推荐就业岗位，并通过劳动和社会保障所做好与就业岗位的对接，促其搬迁。23、民宗化解法。破解少数民族拆迁难题。由民族宗教部门介入，充分利用民族政策，优先安置，帮助拆迁。24、统战介入法。破解信教人员拆迁难题。由统战和民族宗教部门共同介入，充分利用党的宗教政策，结合教义的有益内容进行劝说感化，并优先安置，促其搬迁。25、文体促进法。破解网吧游艺厅等文化娱乐设施拆迁难题。由文体部门介入，对个别网吧游艺厅等文化娱乐设施业主不配合的问题，从行业管理的角度促其搬迁。26、卫生介入法。破解餐饮业拆迁难题。由卫生防疫管理部门介入，对个别餐饮业主不配合拆迁，从卫生防疫行业管理角度促其搬迁。27、协会介入法。破解