某产业软件园建设项目可行性研究报告.doc

. . 某产业（软件）园建设项目某产业（软件）园建设项目 可行性研究报告 . . 目 录 第一章 总论.1 1.1 项目背景.1 1.1.1 项目名称.1 1.1.2 建设性质.1 1.1.3 业主单位介绍.1 1.1.4 项目概述.1 1.1.5 项目拟建地点.3 1.2 可行性报告编制依据.4 1.3 主要技术经济指标.5 1.3.1 项目建设规模.5 1.3.2 投资规模及资金来源.5 1.4 结论.6 第二章 项目建设背景及必要性.7 2.1 项目建设背景.7 2.2 项目建设必要性.8 2.2.1 项目建设是高新区发展的需要.8 2.2.2 项目的建设符合我国当前经济政策.8 2.2.3 项目的建设是成都产业调整的需要.9 第三章 项目业主评价.10 3.1 公司（项目业主）情况.10 3.2 公司经营者素质.10 3.3 公司财务状况分析.11 3.3.1 资产负债分析.11 3.3.2 盈利、营运能力的分析.14 3.4 公司发展前景评价.15 第四章 项目建设地点及建设条件.16 4.1 项目现状概况.16 4.2 项目建设条件.16 4.2.1 项目区域环境.16 4.2.2 外部条件.19 4.2.3 法律支持条件.20 4.3 结论.20 第五章 建筑方案选择.21 5.1 建筑设计.21 5.1.1 编制依据.21 5.1.2 基本原则和要求.21 5.1.3 规划设计指导思想.22 5.1.4 建筑设计的原则.22 . . 5.2 总平面设计.23 5.2.1 总平面布局.23 5.2.2 交通组织.23 5.2.3 景观设计.24 5.2.4 竖向设计.24 5.3 建设方案.24 5.3.1 建设规模.24 5.3.2 基本设计参数.25 5.3.3 建筑单体设计.26 5.3.4 结构设计.28 5.3.4 给排水设计.29 5.3.5 电气设计.32 5.3.6 暖通设计.37 第六章 节能措施.42 6.1 节能原则.42 6.2 节能设计依据.42 6.3 项目能耗分析.43 6.3.1 耗电分析.43 6.3.2 耗水分析.44 6.3.3 耗能标煤折算结果.45 6.4 节能措施.45 6.4.1 建筑节能措施.46 6.4.2 设备节能.47 6.4.3 运行管理节能技术措施.48 6.4.4 节水措施.48 6.4.5 电气节能.49 6.4.6 暖通节能措施.49 第七章 环境影响评价.51 7.1 分析依据及执行标准.51 7.2 施工期环境影响分析及对策.51 7.2.1 施工期环境影响分析.52 7.2.2 施工期环境影响对策.53 7.3 运营期间的环境保护措施.56 7.4 环境评价结论.57 第八章 劳动安全卫生与消防.58 8.1 劳动安全卫生.58 8.1.1 劳动安全卫生的意义.58 8.1.2 危害因素及危害程度分析.59 8.1.3 安全措施.60 8.2 消防.63 8.2.1 编制原则.63 8.2.2 编制依据.63 . . 8.2.3 总平面消防设计.63 8.2.4 防火防烟分区.64 8.2.5 安全疏散.65 第九章 项目组织与管理.66 9.1 组织机构.66 9.2 项目的组织管理.67 9.2.1 组织管理.67 9.2.2 工程质量管理.68 9.2.3 财务管理.68 9.2.4 进度管理.69 9.2.5 质量管理、进度管理和财务管理的实施.69 第十章 项目实施进度.71 10.1 项目实施进度.71 10.2 项目实施进度表.72 第十一章 工程建设招标内容.74 11.1 组织形式.74 11.2 招标方式.74 11.3 招投标要求.75 11.4 评标委员会的人员组成和资格要求.76 11.5 评标方法.76 11.6 招标备案.76 第十二章 投资估算和资金筹措.77 12.1 估算依据.77 12.2 投资估算说明.77 12.3 投资估算范围.78 12.4 估算内容.78 12.5 建设投资分年投入计划.83 12.6 资金筹措.83 第十三章 财务分析.84 13.1 编制原则.84 13.2 收入支出估算.85 13.2.1 收入估算.85 13.2.2 支出估算.87 13.3 盈利能力分析.88 13.3.1 从静态角度分析.88 13.3.2 从动态角度分析.89 13.4 财务评价结论.90 第十四章 社会效益评价.91 14.1 社会效益.91 14.1.1 带动产业发展、培育税源.91 . . 14.1.2 改善创业和就业环境、提升就业水平.91 14.1.3 增强成都电子信息产业的竞争力.91 14.2 项目所在地户互适性分析.92 14.3 社会评价结论.92 第十五章 风险分析.93 15.1 建设期间风险.93 15.1.1 项目建设过程中承包方的信用风险.93 15.1.2 合同风险分析及对策.94 15.1.3 项目资金、质量和进度风险及对策.95 15.1.4 控制造价措施.96 15.2 主要社会风险.97 第十六章 研究结论与建议.99 16.1 研究结论.99 16.2 建议.100 附表： 1、财务报表 附图： 1.*软件园总平 2.建筑单体布置图 附件： 1、企业投资备案通知书 2、建设项目招标备案表 3、建设单位营业执照（正、副本） . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 第一章 总论 1.11.1 项目背景项目背景 1.1.1 项目名称项目名称 软件园 1.1.2 建设性质建设性质 新建项目 1.1.3 业主单位介绍业主单位介绍 建设主管单位：*投资集团有限公司 公司类型：有限责任公司（国有独资） 项目法定代表人： 注册资本：柒拾柒亿叁仟壹佰捌拾壹万玖仟肆佰玖拾陆点陆玖 元 1.1.4 项目概述项目概述 某软件园是中国 10 个软件产业基地之一、国家软件出口创新基 地、国家服务外包基地城市示范园区，位于成都高新区南部园区核 心地带，园区规划建筑面积 370 万平方米。作为成都发展软件与信 息服务产业的重要载体，某软件园已成为成都软件与信息服务产业 的核心聚集区。作为国内目前发展最快的专业软件园区，某软件园 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 自 2005 年正式投入运营以来，已经吸引了包括 IBM、SAP、Dell、NEC、GE、Dell、新电、华为、阿里巴巴、马士基、 西门子、爱立信、腾讯、WIPRO、DHL、PwC、宏利金融等 350 余家国 内外知名企业入驻，其中外资企业占比 40%，30 家世界 500 强落户， 园区人员 4 万人。园区已形成行业软件、ITO、数娱、通信、以及 BPO/后台服务中心等几大产业集群，并成为国内外知名软件和服务 外包企业在中国战略布局的首选地，以及国内外软件产业资源汇聚 的焦点。 与此同时，成都高新区陆续出台了加快软件产业发展的优惠 政策 鼓励软件企业在某软件园聚集发展的扶持政策等系列政策， 加大了某软件园、成都高新孵化园等载体和公共技术平台建设力度， 从人才引进和培养、房租优惠、税收返还、产业扶持、融资帮扶、 市场开拓等多方面对软件企业进行培育，加大“外引”和“内培”力度， 支持企业尽快做大、做优、做强，极大地促进了软件及服务外包产 业的发展。 某软件园总用地规划约 1500 亩，采用分期分批次开发建设。目 前一期建筑面积 23 万平方米，已于 2005 年投入运营；一期 10 万平 方米已于 2011 年末投入使用，二期建筑面积 56 万平方米，已于 2008 年投入运营。三期总建筑面积 25 万平方米，已于 2011 年 10 月投入使用。四期建筑面积约 110 万平方米。目前某软件园前几期 工程已全部竣工并投入使用，招商引资工作进展较顺利，发展势头 良好。 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 在此背景下建设软件企业和其他高新技术企业使用的科研、办 公及配套用房，项目建成后将成为成都高新区的重要软件企业研发 基地，进一步增强高新区对高新技术产业的承载能力。 以往几期软件园建设如下图所示： 1.1.5 项目拟建地点项目拟建地点 本项目位于高新区科技商务核心区大源组团内，天府大道中段 西侧，距市中心天府广场约 15.6 公里，基地东侧紧邻美视国际学校 及联发芯软件公司办公楼。用地北侧紧邻四川长虹科技大厦，南侧 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 为天府五街，连接天府大道与益州大道，西侧为吉泰路。基地呈西 北高，东南低的态势。该基地距地铁一号线延长线最近站点约 500 米，交通便捷，是良好的办公区域，区域内无古树名木。 1.21.2 可行性报告编制依据可行性报告编制依据 1、 四川省经济和社会发展十二五规划 ； 2、成都市城市总体规划（2002-2020） ； 3、成都高新技术产业开发区经贸发展局企业投资项目备案通 知书 ；（备案号：成高经审【2011】348 号） ； 4、建设项目招标备案表； 5、 成都高新区主导产业发展规划（2008 年2017 年） ； 6、*投资集团有限公司委托本单位编制的可行性研究报告的技 术服务合同； 7、国家和地方其它法律、法规和相关政策； 8、项目承办单位提供的其它相关材料。 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 1.31.3 主要技术经济指标主要技术经济指标 1.3.1 项目建设规模项目建设规模 建设内容主要包括 8 栋 6 至 12 层的办公楼及其配套用房和一层 地下车库以及绿化等。项目区域内呈西北高，东南低的态势。 本项目净用地面积 63223.51，总建筑面积 256360.88，其 中地上计入容积率的建筑面积 202835.17，地下层数及建筑面积： 1 层，53525.71。地上计入容积率的建筑面积中，科研办公楼建 筑面积 194850.42，自行车库建筑面积 1002.64，食堂建筑面积 5718.91，多功能厅建筑面积 604.29，物管用房建筑面积 633.85，垃圾房建筑面积 25.06。地下总建筑面积中，汽车库 及设备用房建筑 51573.24，地下非机动车库面积 983.31，地下 食堂用房面积 969.16。地下机动车车位 1622 辆，地上机动车位 154 辆。 （停车数量符合成都市规划管理技术规定的相关要求， 机动车地面停车率不大于 20%） 。非机动车位 811 辆（均为地下停车 位） 。本项目绿化率为 30%，绿地面积为 18967.05。本项目总容积 率为 3.21,基地面积 23475.28，总建筑密度为 37.13%。 1.3.2 投资规模及资金来源投资规模及资金来源 *软件园，其项目总投资为 111787.51 万元，其中：建安工程 费用为 85138.16 万元，占总投资的 76.16%；工程建设其他费为 17440.87 万元（包含土地征地费 6841 万元） ，占总投资的 15.6%； . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 预备费 4573.48 万元，占总投资的 4.09%；建设期利息 4635 万元， 占总投资的 4.15%。 本项目总投资为 111787.51 万元，建设单位*投资集团有限公 司自筹资金 22387.51 万元，89400 万元为向国家开发银行申请贷款, 银行贷款比例占总投资 80%。贷款年利率按照贷款 5 年以上计算， 即 6.55%。成都高新区投资有限公司把在建工程以及土地开发收益 权作为贷款质押担保，项目资金条件具备。 1.41.4 结论结论 本项目是软件产业的工程，项目建成后将有助于提高产业承载 能力，促进相关产业的发展，项目的建设具有良好的社会效益和较 好的经济效益，根据本项目的方案，财务评价具有可行性，还款资 金有可靠保障，建设方案切实可行，建议加快项目建设前期工作， 充分考虑项目建设和经营中的可能遇到的问题，有关方面提供更有 力的支持，促进项目的实施，更好地发挥其社会经济效益。但项目 建设投资，部分依赖于银行贷款，建议贷款银行加强监控贷款资金 的使用和办公楼出租与销售资金的回收，力争尽快收回贷款。 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 第二章 项目建设背景及必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 某软件园位于成都市高新区，高新区地处成都市城市中轴线 （南区）距市中心 4.5 公里，1991 年经国务院批准为首批国家级高 新技术产业开发区。按照新一轮土地利用总体规划和城市建设规划 调整方案，高新区将在南部园区重点建设以科技创新、软件孵化、 现代知识服务、国际金融以及市政中心为主体的现代化科技园区。 成都市高新区将城市发展和产业发展规划相结合，明确了未来 的定位和发展方向，即努力把成都高新区建设成国际知名、全国一 流、西部第一的产业发展增长极和辐射源。根据四川省人民政府文 件关于支持成都高新区加快建设世界一流高科技园区的意见 ，成 都高新区发展定位是坚持走创新与发展并重的道路，实施本土化与 国际化相结合战略，到 2015 年成为四川省自主创新、高新技术产业、 高科技人才、创新创业及高端要素和专业要素的聚集地，成为新兴 产业和新兴业态的发源地。 高新区目前在软件及服务外包产业方面，已获得国家软件产业 基地、国家软件出口基地等国家级基地授牌。成功培育了卫士通、 迈普、国腾、任我行、颠峰等一批本土软件企业，引进了 IBM、SAP、赛门铁克、微软等一批国内外知名企业，软件及服务外 包企业总数达 520 家，初步形成了软件和信息服务外包、游戏动漫、 信息安全、行业应用及嵌入式等几大特色领域，是目前中国最大的 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 信息安全产品生产基地和第三大游戏产品研发、运营中心。 2.22.2 项目建设必要性项目建设必要性 2.2.1 项目建设是高新区发展的需要项目建设是高新区发展的需要 软件产业是高新区重点发展的行业，成都高新区软件产业涵盖 IC 设计、服务外包、信息安全、数字娱乐、行业应用等领域。项目 建设符合高新区重点发展的行业需求，有助于高新区经济的发展。 随着世界多极化和经济全球化格局的快速发展，科技进步日新 月异，竞争更加激烈，所有这些都对高新区提出了更高的要求，需 要付出更大努力，才能实现跨越式发展。本项目的建设将创造一流 的软硬件环境，充分满足国内外各类创业人才的需要，势必将吸引 更多更优秀的人才，增强高新区的竞争力、吸引力，有利于高新技 术产业的发展。本项目的建设，将对整个成都高新区发挥巨大的促 进作用。项目的建设是高新区发展的需要，符合成都产业聚集、规 模化发展、加强信息资源开发和共享的要求。 2.2.2 项目的建设符合我国当前经济政策项目的建设符合我国当前经济政策 目前全球经济萎靡，国际市场需求减弱，世界经济增速放缓， 许多国家经济面临严重困难。作为世界经济的一部分，我国经济不 可避免会受到国际金融危机影响，正经受近几年最为严峻的挑战， 目前我国现阶段把拉动内需作为主要的经济增长举措。 本项目的建设属于拉动内需，促进经济增长的措施。项目的实 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 施，符合当前国家经济形势发展的需要。 2.2.3 项目的建设是成都产业调整的需要项目的建设是成都产业调整的需要 四川省委、省政府高度重视高新技术产业发展，一直把高新技 术产业作为全省的支柱产业、优势产业。要求各级政府要加大工作 力度，强化政策驱动，搞好要素保障，加强部分配合，营造社会氛 围，为做强做大高新技术产业营造良好发展环境。 目前四川省高新技术产业正处于继续做大、加快加强的关键时 期。本项目牢牢把握发展趋势，抓住历史机遇，充分发挥整合优势， 实现飞跃发展，可更好的辐射带动成都的软件业跨越式发展。 项目的建设符合成都市发展规划的要求，属于成都市四大领域 37 项重大项目，按照“全域成都”的理念，突出抓好高新技术产业 和现代制造发展的重大项目。项目的建设符合高新区当前发展战略， 是高新区城市规划发展的需要，有助于促进区域经济的发展，为社 会提供更多的就业岗位及培养高新技术人才，具有较大的社会效益 和经济效益。 综上所述，本项目的建设是必要的且较急迫的。 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 第三章 项目业主评价 3.13.1 公司（项目业主）情况公司（项目业主）情况 *投资集团有限公司（原名成都高新区投资有限公司）成立于 1996 年 9 月，由成都高新区管委会批准成立的国有独资有限责任公 司。公司职能：高新区南部园区和西部园区实施整体开发；通过资 本运作和利用多种金融工具进行项目融资和管理；由高新区管委会 授权从事国有资产的运营与管理，确保其保值增值；以市场为导向， 以风险资金为纽带，通过投资、控股、重组、联营、并购、贴息、 信用贷款等多种方式，支持区内高新科技成果转化及产业化项目； 加强内部管理，做好资金的统一调度和管理等。 3.23.2 公司经营者素质公司经营者素质 主要领导人都有从事建设工作的经历；管理人员政治素质高， 经济业务水平强，组织管理工作经验丰富。 *投资集团有限公司主要领导人简历如下： 董事长：平兴 男，48 岁，大学本科，注册城市规划师，2007-至今 *投资集 团有限公司董事长。 财务总监：李小波 男，40 岁，硕士研究生，会计师，2008-至今 *投资集团有限 公司财务部长、财务总监。 . 某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 工程部长：李欣洧 男，33 岁，大学本科，高级工程师，2003-至今 *投资集团有 限公司工程部长。 3.33.3 公司财务状况分析公司财务状况分析 3.3.1 资产负债分析资产负债分析 根据*投资集团有限公司提供的 2011 年审计报告（资产负债 表、损益表） ，公司资产负债情况如下 项项 目目年末金年末金额额 年初金年初金额额 流流动资产动资产： ： 货币资金4,364,605,117.29 1,882,830,437.27 交易性金融资产 69,709,235.85 107,679,693.92 应收票据 5,579,562.35 4,448,508.06 应收账款 418,864,160.54 235,641,302.26 预付款项 157,436,502.59 48,074,825.57 应收保费 120,939.56 323,000.00 应收利息 313,