第五讲工程造价控制介绍.ppt

第五讲,工程造价控制,内容：,决策阶段工程造价管理设计阶段工程造价管理招投标阶段工程造价管理施工阶段工程造价管理竣工阶段工程造价管理,全过程造价管理（WholeProcessCostManagement，WPCM）,决策阶段,初步设计阶段,技术设计阶段,施工图设计阶段,招投标阶段,施工阶段,竣工验收阶段,投资估算,设计概算,修正概算,施工图预算,合同价,结算价,实际造价,前者控制后者,后者补充前者.,各阶段工程造价计价形式,1.建设项目投资决策与工程造价的关系工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响，直接关系到工程造价的高低，在项目建设各大决策中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80%90%。,第一部分决策阶段工程造价,中国最著名的烂尾楼-巨人大厦,18层。38层。54层。64层。巨人大厦设计不断加码。1994年初，巨人大厦开工典礼。史玉柱刚想对外宣布巨人大厦要建成中国第一高楼64层，话都到嘴边，面对着珠海市长、市委书记梁广大殷勤的目光，史玉柱头脑一热：“64层也没与国内一些高楼拉开太大距离。”史玉柱一咬牙，脱口而出：“巨人大厦要建72层。”史玉柱当年成了中国十大改革风云人物。1993年，中国经济过热发展，只要有房子就能卖掉。甚至连“楼花”都能卖掉。深圳写字楼价格涨到了一万五、两万。珠海当时在修大港口、大机场、还有跨海大桥，史玉柱被这个熏陶，认为珠海也会像深圳一样成为国际大都市。,盖72层的巨人大厦需要12亿，此时，史玉柱手中的只有1亿现金。史玉柱将赌注压在了卖楼花上。1993年，珠海西区别墅在香港卖出十多亿“楼花”。可等到1994年史玉柱卖楼花的时候，中国宏观调控已经开始，对卖“楼花”开始限制，必须投资到一个数额才能拿到预售许可证，后来越来越规范，限制越来越多。史玉柱使出浑身的宣传本事，也只卖掉了1亿多“楼花”。盖高楼，地下部分最花钱。地下20米之后都是岩层。巨人大厦一共打了68根桩，最短的桩打了68米，最长的桩打了82米，仅打桩花了史玉柱一亿多。1996年巨人大厦资金告急，史玉柱贷不到款，决定将保健品方面的全部资金调往巨人大厦。此时，脑黄金每年已经能为巨人贡献1个多亿利润。“我可以用脑黄金的利润先将巨人大厦盖到20层。先装修20层。卖掉这20层，再盖上面的。”没成想，保健品业务因资金“抽血”过量，再加上管理不善，迅速盛极而衰。脑黄金卖不动了。1997年初巨人大厦未按期完工，国内购楼花者天天上门要求退款。媒体“地毯式”报道巨人财务危机。得知巨人现金流断了之后，“巨人三个多亿的应收款收不回，全部烂在了外面。”不久，只建至地面三层的巨人大厦停工。“巨人集团”在贡红和媒体心目中的形象轰然倒塌。,2.决策阶段影响工程造价的因素,2.1.项目建设规模合理确定项目建设规模，不仅要考虑项目内部各因素间的数量匹配、能力协调、还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小适应，以合理确定和有效控制工程造价。2.2项目建设标准建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工程、劳动定员等。,2.3项目建设地点项目投资费用（土地、拆迁、运输等）；项目建成后的使用费（原料、燃料运入费、产品运出费等）。2.4工程技术方案生产工艺方案的确定：先进适用、经济合理；主要设备的选用。,3.投资决策阶段工程造价管理的主要内容,3.1分析确定影响建设工程项目投资决策的主要因素确定建设工程项目的资金来源、选择资金筹集方法、合理处理影响建设工程项目工程造价的主要因素3.2建设工程项目决策阶段的投资估算3.3建设工程项目决策阶段的经济分析财务评价3.4国民经济评价与社会效益评价3.5建设工程项目决策阶段的风险管理,4.建设项目可行性研究5.建设项目投资估算（估算指标）例：已知年生产25万吨乙烯装置的投资额为45000万元，估算拟建年产60万吨乙烯装置的投资额。若将拟建项目的生产能力提高两倍，投资额将增加多少？解：C2=C1(Q2/Q1)nf（生产能力指数法）=45000(60/25)0.71.1=91359.36万元45000(360/25)0.71.1-45000(60/25)0.71.1=105763.93万元例：某拟建项目生产规模为年产某产品500万吨。根据统计资料，生产规模为年产400万吨，同类产品的投资额为3000万元，设备投资的综合调整系数为1.08，生产能力指数0.7,。该项目年销售收入估算为14000万元，存货资金占用估算为4700万元，全部职工人数为1000人，每人每年工资及福利费估算为9600元，年其他费用估算为3500万元，年外购原材料、燃料及动力费为15000万元。各项资金的周转天数：应收账款为30天，应收现金为15天，应付账款为30天。估算该建设项目的投资额、流动资金额及铺底流动资金。解：拟建项目投资额的估算C2=C1(Q2/Q1)nf（生产能力指数法）=3000(500/400)0.71.08=3787.76万元,流动资金额的估算流动资金=流动资产-流动负债流动资产=应收及预付账款+存货+现金应收账款=销售收入/周转次数=14000/36030=1166。67万元存货=4700万元现金=（年工资及福利费+年其他费用/现金周转次数9600100010000+3500/36015=4460/24=185.83万元流动资产=1166.67+4700+185.83=6052.50万元流动负债=应付账款=年外购原材料+年外购燃料/应付账款周转次数=15000/36030=1250万元流动资金=6052.5-1250=4802.50万元铺底流动资金=流动资金30%=1440.75万元,资金的时间价值,资金的价值是随时间的变化而变化的，是随着时间的推移，按照一定的比率数增长的，资金的这种属性就称作资金都时间价值。一、现金流量现金流量表,几个概念,i-利率n-计息期数P-现值F-终值现值+复利利息=终值终值-复利利息=现值A-等额年金,资金时间价值计算的种类,利息：单利、复利I(利息)=pniF=P+I复利F=(1+i)nI=P(1+i)n-1,复利法资金时间价值计算的基本公式,1、一次支付终值公式F=P(1+i)n2、一次支付现值公式P=F/(1+i)n=P(1+i)-n例：某公司计划2年以后购买1台100万元的设备，拟从银行存款中提取，银行存款年利率为2.25%，问理应存入银行的资金为多少？解：已知F=100万元，n=2年，i=2.25%P=F(1+i)-n=100(1+2.25%)-2=95.648万元3、等额资金终值公式F=A(1+i)n-1/i例：如果从1月份开始，每月月末存入银行200元，月利率为1.43，问年底累计的储蓄额（复本利和）为多少？解：已知A=200元，n=12，i=1.43F=A(1+i)n-1/i=20012.0948=2418.96元,4、等额资金偿债基金公式A=Fi/(1+i)n-15、等额资金回收公式A=Pi(1+i)n/(1+i)n-16、等额资金现值公式P=A(1+i)n-1/i(1+i)n,6.建设项目财务评价财务评价是根据国际现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。它是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取舍的重要决策依据。,项目财务评价指标按时间价值分：静态评价指标：静态投资回收期、借款偿还期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、财务比率动态评价指标：动态投资回收期、财务净现值、财务内部收益率按评价内容分：盈利能力分析指标：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期、动态投资回收期、静态投资回收期、投资利润率、资本金利润率偿债能力分析指标:贷款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率,财务净现值（FNPV）,FNPV=(CI-CO)t(1+ic)-t式中：t为计算年份数（CI-CO）t为第t年的净现金流量IC为折现率例：某房地产投资项目投资500万元，建成租给某企业，第一年净收入为66万元，以后每年净收入132万元，第十年末残值为50万元，折现率12%，该项目从财务效益讲是否可行？解：第一步确定项目有效期内各年度的净现金流量初始现金流量为-500万元；营业现金流量，第一年净现金流量为66万元，：第二年至第十年每年净现金流量为132万；终结点残值回收净现金流量为50万元第二步将各年度的净现金流量用折现率（12%）折现至零期。则，该投资项目在有效年份内的财务净现值为FNPV=-500+66/(1+12%)+132(P/A,12%，9)（P/F,12%,2）+50(P/F,12%,12)第三步投资评价：由于FPNV=203万元0，所以，该房地产投资项目在财务上是可行的。,一、财务净现值,(,FNPV,),累计财务净现值,=,（,CI-CO,）,t,/,（,1+I,C,）,t,式中：,t,为计算年份数,（,CI-CO,）,t,为第,t,年的净现金流量,I,C,为折现率,例：,某房地产投资项目投资,500,万元，,建成租给某企业，,第一年净收入为,66,万元，以后每年净收入,132,万元，第,十年末残值为,50,万元，,折现率,12%,，,该项目从财务效益讲,是否可行？,解：第一步,确定项目有效期内各年度的净现金流量,初始现金流量为,-500,万元；,营业现金流量，,第一年净现,金流量为,66,132,万；终结点残值回收净现金流量为,50,万元。,第二步,将各年度的净现金流量用折现率（,12%,）折现至零期。,则，该投资项目在有效年份内的财务净现值为,FNPV=,203,703,500,),12,.,0,1,(,50,),12,.,0,1,(,132,12,.,0,1,66,500,10,10,2,t,t,第三步,投资评价：由于,FPNV=203,万元,0,投资项目在财务上是可行的。,控制工程造价的关键是在设计阶段，在决策作出后，设计阶段对投资的影响度约为75%95%。,第二部分设计阶段工程造价,“设计师笔下一条线，投资千千万”,设计前准备工作,初步设计,技术设计,施工图设计,设计交底和配合施工,设计概算,修正概算,施工图预算,工程价款调整,一、民用建筑设计与工程造价的关系,小区建设规划的设计住宅建筑的平面布置住宅单元的组成、户型、住户面积住宅的层高和净高住宅的层数住宅建筑结构类型的选择,二、设计方案的优选,设计招投标设计方案竞选价值工程优化设计方案（）,三、设计概算,方法：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法等。三级概算：总概算表、单项工程总概算表、单位工程概算表。,四、推行限额设计,1.限额设计：按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计，按施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件做出决策。作用：是设计人员与经济管理人员密切配合，克服了相互脱节现象，改变了设计过程不算帐、设计完成见分晓的现象，能够做到既属于经济的统一，达到动态控制的目的。,悉尼歌剧院,建设悉尼歌剧院的传奇故事,这个梦幻般的建筑物的设计蓝图当初差一点被埋没在废纸篓里方案付诸实施时遇到了难以想象的困难工程险成烂尾楼直到1973年10月，经过近15年（从1957年设计开始算历时17年）的艰难曲折，悉尼歌剧院终于几度搁浅、几度绝望后，建设竣工。落成和对外开放时间比预计整整晚了10年，总花费5000万英镑，是设计估算的14倍多。,第三部分招投标阶段的工程造价,业主,标底,承包商,投标报价,合同价,招投标对工程造价的影响,推行招投标制基本形成了由市场定价的价格机制，使工程价格更加趋于合理。推行招投标制能够不断降低平均劳动消耗水平，使工程价格得到有效的控制。推行招投标制便于供求双方更好的选择，使工程价格更加符合价值基础。有利于规范价格行为，是公开、公平、公正的原则得以贯彻。,一、工程变更工程变更的内容：对合同中任何工作工程量的改变任何工作质量或其他特性的变更工作任何部分标高、位置、尺寸的改变删减任何合同约定的工作内容新增工程按单独合同算,第四部分施工阶段工程造价,在施工中如果发生设计变更，将对施工进度产生很大影响，容易造成投资失控，因此应尽量减少设计变更。工程变更常常会导致工程量变化、施工进度变化等情况，都有可能是项目实际造价超出原来的预算造价，因此必须严格控制其对工程造价的影响。任何变更均由工程师确认。,变更后合同价款的确定,合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款。合同中已有类似于变更工程的价格，可以参照该价格变更。合同中没有使用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。,二、工程索赔,索赔概念：索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方因对方不履行或不完全履行合同所规定的义务，或出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。索赔有承包商向发包人提出的索赔，也包括发包人向承包商提出的索赔（反索赔）。,工程索赔产生的原因：,风险分担不均（主要风险在承包商）施工条件变化（地下水、地下文物遗址、战争、风雪洪水等。）工程变更工期拖延（天气、水文等影响）业主违约（未按规定时间支付工程款、未按规定时间提供图纸等）合同缺陷（措辞不当、说明不清、有二义性等）国家法律变更（如进口限制、外汇管制、税率提高等）,常见的施工索赔及处理,工期索赔：网络图法费用索赔：分项法、总费用法、修正总费用法,业主反索赔,工期延误反索赔施工缺陷反索赔承包商不履行保险费用索赔对超额利润的索赔（单价合同，工程量增加不增加成本）业主合理种植合同或承包商不正当放弃工程的索赔,三、建设工程价款结算,概念：指承包商在工程实施过程中，根据承包合同中有关付款条款的固定和已完成的工程量，并按照规定的程序向业主收取工程款的一项经济活动。,工程价款结算方式,按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算。竣工后一次结算。建设期在个月内，或合同家在万元以下的。分段结算。当年开工当年不能竣工的，按工程形象进度，划分不同阶段进行结算，目标结算方式。将工程的内容分解成不同的控制界面，以业主验收控制界面作为工程价款支付的前提条件。双方约定的其他结算方式。,工程预付款（预付备料款）,施工企业承包工程，一般实行包工包料，这就需要有一定数量的备料周转金。在工程承包合同条款中，规定在开工前发包方拨付给承包单位一定限额的工程预付备料款。预付工程款的时间和数额在合同专用条款中约定。工程开工后，按约定的时间和比例逐次扣回。,预付工程款（备料款）的限额决定预付工程款的因素：主要材料占工程造价比重、材料储备期、施工工期。预付备料款限额：备料款限额材料储备天数,年度承包工程总值主要材料所占比重,年度施工日历天数,例题,某工程合同总额万元，主要材料、构建所占比重为，年度施工天数为天，材料储备天数天，求预付备料款。,备料款的扣回：发包人拨付给承包单位的备料款属于预支性质，工程实施后，随着工程所需储备材料的减少，应以抵充工程款的方式陆续扣回，即在承包商应得的工程进度款中扣回。扣回的时间称为起扣点，计算方法：按公式计算：未完工程材料款预付备料款未完工程材料款未完工程价值主材比重（合同总价已完工程价值）主材比重预付备料款（合同总价已完工程价值）主材比重已完工程价值（起扣点）合同总价预付备料款主材比重,例题：某工程合同价总额万元，工程预付款万元，主要材料、构架所占比重，求起扣点。,在承包方完成金额累计达到合同总价一定比例（双方合同约定）后，由发包方从每次应付给承包方的工程款中扣回工程预付款，在合同规定的完工期前将预付款还清。例题：双方合同约定预付工程款为合同价的，自承包商所获得工程进度支付款累计达到合同价的的当月开始起扣。,工程进度款（按月、形象进度、控制界面）工程保修金：工程项目总造价中应预留出一定比例的尾款作为质量保修金，带工程项目保修期结束后拨付。两种方法：当工程进度款拨付累计达到该建筑安装工程造