2011年上海房地产市场运行分析

2011年上海房地产市场运行分析罗欣蟾2011年是上海实施“十二五”规划的开局之年，也是深入贯彻落实房地产宏观调控政策、确保房地产市场平稳发展的关键一年。年初以来，市委、市政府积极贯彻落实中央出台的一系列房地产调控政策，把加大保障性住房建设与控制房价上涨作为“惠民生、促和谐”的重要抓手。统计数据显示，调控政策效应正逐步显现，为上海房地产市场稳定健康发展奠定了良好的基础。一、2011年上海房地产市场运行概况1房地产开发投资突破2000亿元2011年，上海房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.6%，占全社会固定资产投资的42.8%，同比提高3.6个百分点（见图1）。图1 2011年上海房地产开发投资完成情况从投资结构看，商品住宅投资占比最高、增长最快。2011年，上海商品住宅投资1398.75亿元，比上年增长13.7%，占全部房地产开发投资的64.4%；办公楼投资231.09亿元，增长3%，占10.6%；商业用房投资236.05亿元，下降3.5%，占10.9%。从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。2011年，上海国有房地产企业投资312.71亿元，比上年下降0.6%；非国有房地产企业投资1857.6亿元，增长11.5%。在非国有房地产企业中，股份制企业投资913.12亿元，增长41%；港澳台企业投资192.47亿元，增长7.1%；外商企业投资129.33亿元，增长11%；而私营房地产企业投资540.98亿元，下降10.6%。2011年，上海房地产开发投资在上年高基数的前提下仍保持较快增长，主要有以下两方面原因：一是保障性住房建设全面铺开。全市保障性住房投资479.22亿元，比上年增长42.9%。二是受项目建设周期影响，建安工程投资增长较快。从投资构成看，代表项目开工建设进度的建安工程投资为1480.38亿元，比上年增长13.5%，占房地产开发投资的比重为68.2%，成为拉动房地产开发投资增长的重要因素。2新开工面积与竣工面积均保持两位数增长随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模也不断扩大。2011年，上海商品房施工面积12983.32万平方米，比上年增长14.9%；其中商品住宅8386.26万平方米，增长14.7%。商品房新开工3644.06万平方米，增长20.2%；其中商品住宅2473.6万平方米，增长17.2%。2011年，上海商品房竣工面积自2季度起扭转同比下降走势，全年商品房竣工2240.62万平方米，比上年增长15.4%；其中商品住宅1549.66万平方米，增长11%（见表1）。表1 2011年上海商品房新开工、竣工面积分 类新开工竣工面积（万平方米）增长()面积（万平方米）增长()商品房3644.0620.22240.6215.4#住宅2473.60 17.21549.6611.0办公楼225.7253.1 174.3315.7商业用房234.00-19.5 231.8031.43本年到位资金中四大类资金呈现“一升三降”2011年，上海房地产开发企业本年到位资金合计3206.93亿元，比上年下降0.7%。从本年到位资金来源渠道看，四大类资金呈现“一升三降”，仅自筹资金增长11.4%；受调控政策影响，国内贷款741.18亿元，下降9.6%，而2010年该项资金全年增幅达到28.6%（见表2）。表2 2011年上海房地产企业本年到位资金情况指 标资金（亿元）增长（）比重（）本年到位资金合计3206.93-0.73100 国内贷款741.18-9.623.1 利用外资43.55-54.71.4 自筹投资1192.8711.437.2 其他资金1229.33-1.138.34需求处于历史低位2010年初以来，国家出台了多项调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。在各项政策措施的作用下，上海房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望气氛浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%，月均123万平方米，处于历史低位（见图2）。图2 2005年2011年上海商品住宅月均销售面积比较存量房交易面积持续下降，且降幅大于新建房。据市房地产交易中心统计，2011年上海存量房交易面积1398.67万平方米，比上年下降28.9%；其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%（见表3）。表3 2011年上海新建及存量住宅销售情况时 期新建住宅存量住宅面积(万平方米)增长()面积(万平方米)增长()12月194.72-31.3240.33-37.813月305.55-24.6342.11-28.614月426.70-26.8417.41-31.315月561.99-21.9498.79-35.916月711.22-15.4588.48-34.117月857.91-5.8682.52-29.718月970.43-9.2785.66-24.719月1062.58-14.9860.97-24.0110月1144.83-15.3923.79-25.2111月1211.70-16.51000.71-27.9112月1473.72-12.61058.71-30.42011年上海房地产市场交易，主要有以下两方面特点：一方面，成交低位运行，传统旺季未现。元月“新国八条”和上海房产税政策出台后，房地产市场受到较大影响，市场观望气氛浓厚，成交量迅速跌入低谷。3月份起，随着政策的逐步明朗，刚性需求开始入市，月度成交量环比出现上涨，6月份的成交面积已恢复到1月份的近8成。7月下旬，上海叫停外地户籍购房者通过补税等手段规避“限购”的行为，各大银行信贷进一步收紧，对上海楼盘销售产生明显影响。8月份起，上海商品住宅成交量出现下滑，以致传统旺季“金九银十”未现。另一方面，市场以刚性需求为主，部分楼盘“以价换量”。由于限购政策对高端需求的影响最大，即便价格略微调整，也难以使销售量出现质的增加，导致高端、豪宅市场成交量大幅减少。成交数据显示，政策出台后，144平方米以上房型占比出现下降，而90平方米以下小房型成交占比扩大。同时，虽然中低端普通商品住房市场也受调控的影响，但开发商采取“以价换量”的促销手段吸引刚性需求客户，一些下调价格的楼盘取得了较好的销售业绩。5新建商品住宅平均销售价格同比下跌随着调控政策效应的不断显现，2011年，上海新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元，比上年下跌5.4%。从各区域观察，内环线以内每平方米48506元，比上年上涨1%；内外环之间每平方米16886元，上涨13.9%；外环线以外每平方米11294元，下跌5.6%。从剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格看，2011年每平方米21584元，比上年上涨2.8%。从各区域看，内环线以内每平方米48506元，比上年上涨1%；内外环之间每平方米27744元，上涨17.4%；外环线以外每平方米18017元，上涨4.6%。6保障性住房建设全面推进2011年，全市围绕“服务市场调控、服务城市动迁、服务市民居住条件改善”的目标，加快构筑“分层次、多渠道、成系统”的住房保障体系，初步形成了“四位一体”的保障性住房供应体系，保障性住房建设全面推进，对稳定上海房地产市场和巩固调控成果起到了重要作用。据市住房保障和房屋管理局统计，2011年共新开工和筹措保障性住房1750万平方米。竣工经济适用住房200万平方米，竣工动迁安置房298万平方米。2011年，上海大幅放宽申请廉租住房的收入和财产准入标准，政策覆盖面扩大，全市累计廉租住房受益家庭达8.7万户。二、2012年上海房地产市场趋势初步判断根据中央经济工作会议内容，预计仍将坚持调控房地产市场“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”。因此，判断2012年上海房地产运行总体平稳。1房地产开发投资额同比持平从开发投资看，货币政策仍然偏紧，企业融资、拿地难度也较大，同时受2010年以来房地产市场销售低迷的影响，开发商大多更趋保守，调整施工进度，拉长开发周期。同时，根据“十二五”规划，上海将新增各类保障性住房100万套，预计2012年保障性住宅投资将保持一定规模，保障房投资的增加将有效缓解市场化投资减少的局面，因此预计2012年全市房地产开发投资额同比持平。2房价出现小幅下降的可能性较大从市场销售看，从2011年第3季度起有部分楼盘开始打折促销，但总体观察尚未出现大范围实质性降价。当前市场僵局是由买卖双方共同观望造成的。一方面，限购限贷政策有力地打击了投机性需求，同时也限制了一些自住和改善性需求。另一方面，银根紧缩使开发企业资金链条面临收紧。随着调控政策的持续和调控效应的逐步显现，房价在持续僵持后，预计2012年上海房价出现小幅下降的可能性较大。三、2012年保持上海房地产市场健康发展的对策建议当前宏观经济运行存在不确定性和不稳定性，房地产市场走势和调控面临的形势依然严峻。一方面社会舆论认为房价拐点已经出现，全面降价的预期进一步加强；另一方面，也有舆论认为由于经济形势的变化，限购等行政性调控政策会有所松动。为了上海房地产市场健康发展，应高度关注市场走势和行业运行发展情况，现提出以下建议：1.立足制度规范为主、行政调控为辅由于在市场经济条件下，房地产的生产、流通、分配和消费都是商品经济关系，主要受价值规律支配。因此，对房地产业发展中的一些问题，政府辅以针对性的行政措施来引导、约束或协调房地产业的发展，适时调整行政性的调控措施。继续加强和改善房地产市场调控，促进调控成效进一步显现。重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策，继续遏制投资、投机性购房，巩固和扩大调控效果。积极探索促进房地产市场发展的长效机制，结合当前宏观经济形势、上海房地产市场调控以及市场情况，进一步研究完善提高商品住房预售标准方案，调整普通住房标准的政策预案和实施。2.继续完善“四位一体”的住房保障体系为协调好促进房地产经济发展与解决民生问题的关系，要发挥政府保障职能，根据不同的人群，设计相应的住房保障制度，实现居者有其房“人人享有基本住房”的目标。加大经济适用住房政策实施力度，从收入线、家庭财产、户籍年限、大龄青年等方面进一步放宽经济适用住房的准入条件。研究突破保障性住房建设中的瓶颈和难题。进一步完善公租房中长期贷款政策，降低保障性住房开发企业发行债券门槛，金融、规土等相关部门应给予支持，尽快出台相关配套政策，运营机构建设方面要探索处理好“收支两条线”管理与公租房运营机构企业化管理、市场化运作、可持续经营之间的关系，研究制订科学评价公租房运营企业经营绩效的具体办法，调动企业降低成本、增加收益的动力和积极性。3.关注企业资金及信贷政策执行情