2012房地产投资分析：第四章

第四章房地产投资项目财务分析,第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节财务分析指标分类第四节财务分析指标计算第五节房地产投资项目财务分析的应用,第一节房地产投资项目财务分析概述,一、房地产项目财务分析的含义1、含义：是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。,2、财务分析的程序：收集、整理和计算有关基础财务数据资料。编制基本财务报表。财务分析指标的计算与评价。进行不确定性分析。作出投资项目财务上可行与否的最终结论。,二、财务分析的作用1、衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。2、衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3、衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。,第二节财务分析基本报表,一、现金流量表1、现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等。,一、现金流量表2、现金流量表的种类（1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金）;用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格;其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。,全部投资现金流量表,（2）资本金现金流量表该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础;把借款本金偿还和利息支付作为现金流出;用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。,自有资本金现金流量表,（3）全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：A、由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投资均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。而在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。在资本金现金流量表中，房地产开发项目的银行借款是现金流入，但又同时将借款用于项目投资，则同时点、等额的流入和流出，两者相互抵消，因而只有自有资金（即资本金）。,全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：B、在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能发生“预售收入再投入”项目（如果项目有预售收入再投入），而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。C、资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。当利息增大时，应纳税所得额减少，故土地增值税和所得税减少，从而增大了全部投资税后内部收益率。,计算期房地产开发出售型项目一般只有建设期，所谓的经营期也是很短的销售期间。而置业投资项目不存在建设期，一般只有经营期。由于预售和预租情况的存在，这类开发项目的建设期和经营期无法截然分开，一般统称为“开发经营期”。开发出售型的项目是指从建设开始时起到全部售出时为止所经历的是时间；开发出租型的项目是指从建设开始时起到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。,房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。开发出售型项目的现金流量表中没有“回收经营资金”项目，运营费用和修理费用也很少发生，所以不填，也不存在固定资产余值的回收。以出租和自营为主的房地产投资项目，也会有一些项目与出售项目不同，在持有期末可能会发生“净转售收入”。,（4）投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。,投资者各方现金流量表,某开发区面积为3.2平方公里，征地成本为6万元/亩，2008年开始征地，预计全部取得土地需要1年，取得土地后对土地进行基础设施建设，建设费用为200元/平方米，建设期为2年，开发费用投入各年均匀，预计开发一般时可以出让土地，可出让土地面积比为75%，土地全部出让完预计要5年，各年土地出让面积相等，土地出让价格为40万元/亩。资本金为3.5亿元，其余资金通过开发银行贷款获得，贷款利率为6.86%。根据以上资料编制项目现金流量表。,二、资金来源与运用表1、资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见下页。,资金来源与应用表,二、资金来源与运用表2、资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。,出售项目资金来源与运用表,出租和自营项目的资金来源与应用表,三、利润表（或称损益表）1、损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。,利润表,三、利润表（或称损益表）2、损益表的数据来源与填列（1）关于利润总额损益表中的利润总额一般应为：利润总额=经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额=销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税,出售型房地产项目的损益表,（1）关于利润总额以出租为主的房地产项目利润总额利润总额=出租收入经营成本运营费用经营税金与附加,出租型房地产项目的损益表,三、利润表（或称损益表）2、损益表的数据来源与填列（2）关于税后利润税后利润=利润总额所得税其中，所得税=应纳税所得额所得税税率一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为25%。,（3）关于利润分配房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度亏损。提取盈余公积金。（法定盈余公积金10%，累计最高不超过注册资本金的50%，公益金5%-10%）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。,四、资产负债表1、资产负债表的含义资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。2、资产负债表的内容从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。,资产负债表,四、资产负债表2、资产负债表的内容从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。关于开发企业资本金的有关规定：建设部于2000年3月发布的房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业分为4个等级。各个等级的注册资本金为：一级5000万元；二级2000万元；三级800万元；四级100万元。,四、资产负债表清偿能力分析是项目投资风险、项目经营安全性分析以及项目筹资方案分析的重要内容。运用资产负债表可以计算两类指标：长期偿债能力指标，如资产负债率。短期偿债能力指标，如流动比率、速动比率等,五、各报表间的相互关系“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。,五、各报表间的相互关系各类报表的填写顺序：借款还本付息表（在此之前需计算“财务费用或建设期利息”）土地增值税计算表（在此之前需填好“销售收入及经营资金与附加”计算表、“总投资或总成本费用”计算表）投资计划与资金筹措表利润表现金流量表资金来源与运用表资产负债表。,第三节财务分析指标,一、现代财务分析指标的分类1、根据是否考虑资金的时间价值，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。,2、根据分析目标，分为盈利能力指标、清偿能力指标、资金平衡能力指标。,3、根据指标性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。,二、各财务分析指标与报表的关系,第四节财务分析指标的计算,一、静态指标的计算静态指标是指不考虑资金时间价值因素计算的指标。1、投资利润率投资利润率，是指房地产投资项目的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目获利水平。其计算公式为：投资利润率=年利润总额总投资额100%其中，总投资额=开发建设投资经营资金；年利润总额为房地产开发商品的净销售收入与成本之差除以年数。,1、投资利润率实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。,2、投资利税率投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为：投资利税率=利税额总投资额100%式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。,3、资本金利润率资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为：资本金利润率=利润总额资本金100%。计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。,4、资本金净利润率资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。其计算公式为：资本金净利润率=税后利润资本金100%。资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映投资者自己出资所带来的净利润。,5、静态投资回收期静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法：(1)当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，投资回收期=项目总投资项目年平均收益额条件：A、全部投资额均发生在第1年年初；B、投资当年即有净收益；C、每年的净收益相等。一般情况下，以上3点难以同时满足。例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。求该项目的静态投资回收期。则根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）,（2）当项目投入经营后，每年收益额不太均衡、相差较大时：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数1）（上期累计现金流量的绝对值本期净现金流量）其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。,6、借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。借款偿还期可由“借款还本付息估算表”、“总成本费用表”、“损益表”、“资金来源与运用表”计算。（1）计算方式：借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余的期数开始借款的期数（当期偿还借款额当期可用于还款的资金额）（2）意义：与借款合同比较，确定项目的清偿能力的。,7、财务比率：资产负债率、流动比率和速动比率。（1）资产负债率计算公式：资产负债率=负债总额资产总额100%资产负债率反映了项目对债权人资金偿还的保障程度。资产负债率没有统一的合理范围，主要取决于项目或企业的盈利水平、银行贷款利率、各行业特点等。一般企业在40%60%，而一些资金密集型行业的企业如房地产开发企业的资产负债率一般在70%80%。结合资金利润率等分析,（2）流动比率计算公式：流动比率=流动资产流动负债100%该指标主要反映流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力，流动比率越高，说明项目偿还债务能力越强。传统观念认为流动比率为2左右比较合理，但是现在有些行业（如汽车、化工、家电以及房地产开发企业等）的流动比率都下降至1.2左右。,（3）速动比率计算公式：速动比率=速动资产流动负债100%，其中速动资产=流动资产存货由于一般存货的变现能力较差，因此扣除了存货后计算的速动比率更能准确反映项目的短期偿债能力。一般认为速动比率为1左右较安全，但是现在有些行业（如汽车、化工、家电、制药、家电等）流动比率一般只有90%左右，而房地产开发企业这一比率可能在65%左右。,二、动态指标的计算动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。1、财务净现值（1）净现值的含义现值是指未来预期收益的现在价值。净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。,一般首先确定每年的净现金流量，等于当年现金流入减去现金流出。然后按照基准收益率对每年的净现金流量进行折现，再把现值求和，即得到项目财务净现值（NPV）式中：NPV：净现值；CIt：第年的现金流入量；COt：第年的现金流出量；ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；t：项目计算期。净现值可以通过财务现金流量表计算求得。,（2）关于净现值含义的理解A、关于净现金流量的使用在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。B、关于基准贴现率ic基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。它反映了资金的时间价值。在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。,（3）净现值指标的作用净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。当NPV0时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）；当NPV0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；当NPV0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。因此，只有NPV0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。,2、财务内部收益率内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于0时的折现率。实际上如果折现率等于内部收益率，则净现值NPV等于零。NPV=0只要满足上式的折现率就是内部收益率。实际运用中，一般采用试算法。,财务内部收益率的试算法的步骤：（1）首先假定一个折现率i1，求出项目的净现值NPV1；（2）若NPV10，则重新设定一个折现率i2，设i2i1，重新计算项目的净现值NPV2；若NPV10，则重新设定一个折现率i2，设i2i1，重新计算项目的净现值NPV2。（3）重复第（2）步，经过反复试算，直至有两个折现率，刚好使得NPV一个为正，一个为负，并且两个折现率相差不大。（4）若设NPV10，NPV20，按下式插值法求得内部收益率。,插值法求得内部收益率的原理：,2、财务内部收益率财务内部收益率的评价原则：（1）若IRRi（同期贷款利率），则项目盈利或盈亏平衡；反之，则亏损。（2）若IRRic（同期本行业的基准收益率），则项目盈利超出或相当于行业平均收益水平；反之，项目盈利低于行业平均收益水平。（3）若IRR与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当IRRic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。3、类型：全部投资内部收益率和资本金（自有资金）内部收益率。,3、动态投资回收期动态投资回收期