如何选择购房贷款的还款方式PPT课件

-,1,如何选择购房贷款的还款方式第三小组,-,2,拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想，然而由于当今房价过高，很多人都会选择购房贷款。那么面对多种多样的贷款形式、利率方式以及还款方式，消费者应当怎样选择呢？,引言,-,3,-,4,案例背景,A研究生毕业后找到一月薪4000工作，已工作一年，现工资5000.其女友目前工资4000.由于感情稳定，现准备买房结婚.现A和女友决定购买一套90平米的现房，每平米10000元人民币。但由于拿不出那么多现金，决定采用银行贷款的方式分期偿付房款.经过考虑他们决定向银行贷款70万元那么面对现在如此多的利率方式和还款方式，他们应当怎样做出自己的选择呢？,-,5,不同利率方式的比较分析,浮动利率贷款：上限开放，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.850.9倍固定利率贷款：顾名思义，借款期内借款人都以约定的利率偿还银行贷款混合利率贷款：借款人可以在贷款开始的一段时间内选择固定利率，待固定期结束之后，剩余的贷款可转为浮动利率,不同还款方式的比较分析,-,7,-,8,不同还款方式的主要区别,（1）支付利息等额/等比递增还款法等额本息还款法等额本金还款法等额/等比递减还款法（2）还款金额等额本息还款法负担相对较轻，等额本金还款法负担由重到轻，等额/等比递增法负担由轻逐渐加重，等额/等比递减法负担由重逐渐减轻。,-,9,A、B两人根据自己的情况，最终决定选择浮动利率，但是在等额本金和等额本息两种还款方式之间仍犹豫不决，假设贷款年利率为6%（浮动利率），银行提供的两种方式下还款的具体情况如下表所示。,-,10,-,11,首先，分析一下上表的数据时如何计算的,通过观察上表，首先可以了解到在不同的贷款期下两种还款方式各自的月还款额。继续观察上表，可以发现采用等额本金法所还利息总额要比采用等额本息法所还利息总额要少，于是有人认为采用等额本金法比等额本息法划算，然而这样的推理和结论到底对不对呢？,-,12,等额本息还款法，其计算公式如下：,-,13,等额本金还款法，其计算公式如下：,-,14,此后每月偿还额中的本金部分保持不变。利息部分：每月偿还的利息=（贷款本金累计已还本金）*月利率，每月利息以（2916.67*6%/12=14.6）的速度递减。一共偿还的利息=2916.67*6%/12*（240+239+1）=421750（元）一共偿还的金额=700000+421750=1121750（元）,-,15,通过计算可以看出：在等额本息还款法和等额本金还款法中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。若不考虑时间因素，两者相比，等额本金还款法少付81854.18元。但考虑到货币时间价值因素，以给定的利率将两种还款方式下每月还本付息额贴现到贷款发放日，则两者相等。从静态看。两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑货币时间价值因素情况下，两种还款方式不存在差异，正因为忽略了货币时间价值因素，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。,-,16,图1是对两种还款方式下每次偿还本息数额之和的比较,-,17,图2两种还款方式下每次偿还利息的比较,-,18,图3两种还款方式下每次偿还本金的比较,-,19,提前还款对还款现金流量分布的影响,A和B预期今后几年加薪可能性较大，他们可能提前偿还贷款，所以在选择贷款时就会选择相应少支付利息的方式，那么他们应该怎样选择呢？另外对于已经偿还大部分贷款的贷款者和近期有投资计划的消费者来说提前还款可能是不适合的。,-,20,利率调整对还款的现金流量分布的影响,A和B根据自身的经验以及相关专家的预测，预期贷款后第五年贷款利率将上调1%。当贷款利率呈下降趋势时，选择等额本息法要比选择等额本金法更适合。当贷款利率呈上升趋势时，选择等额本金法就要比选择等额本息法更适合,-,21,案例总结,根据上述情况和自身情况下，A和B选择了等额本金还款方式等额本息还款方式各期现金流出额相等，呈现年金特点等额本金还款方式下随着时间推移，各期现金流出额等差递减，呈现出等差序列现金流量特点在考虑提前还款的情况下，宜选择等额本金还