江西宜春项目地块评估报告.PPT课件

宜春新城地块评估报告新聚仁机构2011.07,报告框架,第一部分宜春城市理解第二部分项目价值评估第三部分宜春市场分析第四部分项目经济测算,聚仁对于宜春城市的理解,2010年，中国城市发展规划中国未来构建“两横三纵”中国城市布局构建环鄱城市群是实现江西崛起的战略选择,1,长三角城市群,2,珠三角城市群,3,京津冀城市群,4,山东半岛城市群,5,辽中南城市群,6,川渝城市群,7,中原城市群,8,海峡西岸城市群,9,湘中城市群,10,关中城市群,11,长江中游城市群,12,哈大齐城市群,13,滇中城市群,14,江淮城市群,15,黔中城市群,16,北部湾城市群,环鄱城市群,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,15,16,呼包鄂城市群,14,中国城市群分布,环鄱城市群中国重点发展的城市群之一,18,17,17,18,区域规划环鄱阳湖城市群的重点城市之一,是江西省西北通道的中枢支点，具有独特的经济外延战略价值,地理位置宜春市位于江西省西北部，东与南昌市、抚州市接壤；南与吉安市、新余市为邻；西与湖南省和本省萍乡市毗连；北与九江市交界；战略规划宜春位于环鄱阳湖城市群的南侧，与武汉城市群、长株潭城市群以及中原城市群等共同形成中部崛起的核心城市之一；战略价值宜春作为江西乃至东部长三角连接湖南、贵州等必经之地，地理位置上属于江西省西北通道的中枢指点意义。,宜春城市特色矿产资源的丰富,宜春市矿产资源丰富，有金属矿产27种，非金属矿产29种。主要有：有色金属（含贵金属）、稀有金属、黑色金属、稀有金属、瓷土矿产、建筑材料及冶金辅助矿产等，以稀有金属钽、铌，非金属矿产煤炭、石灰岩、高岭土和建筑材料矿产为优势。其中，宜春市中心城区新坊乡的钽铌矿，钽铌储量3.3万吨，占全国的44.3%，被誉为江西“五朵金花”之一；岩盐储量103.71亿吨，为全省之冠；石灰岩12亿多吨，高岭土储量1994万吨，硅灰石储量1168万吨，粉石英612万吨，钾长石76万吨；铁矿储量约1029万吨，其中七宝山褐铁矿为江西六大矿山之一，保有量661万吨以上，品位42.92%；钴矿储量1.2万吨，铝土矿储量为41万吨，铅锌矿储量8.2万吨，金矿储量1.5吨，铜矿储量28万吨，钨矿储量9万吨，其它矿产还有汞、锑、等。市内矿产特点有：原矿品种齐全；储量分布相对集中，金属、非金属、能源和水气矿产均有发现；陶瓷资源非常丰富，品质优良，有很好的资源前景；石灰岩分布较广，此外，河沙、卵石遍布全市各地。,矿产资源的丰富，奠定了宜春经济发展的基础,宜春城市特色绿色生态旅游城市,重点旅游资源有历史文化遗址486处，名山名胜54处，4个国家级森林公园、3个省级森林公园、2个省级自然保护区和5个省级风景名胜区。生态绿色环境境内7条主要河流全部达到饮用水标准，10个县市区的大气质量都达到国家标准。宜春自然资源丰富。全市森林覆盖率为52.78%，是江西重点林区和全国重点毛竹产区。中国佛教重镇宜春亦是中国佛教“禅林清规”的发祥地。中国五大禅宗的发源地。,江西乃至中国中部地区重要的生态型旅游度假城市,城市经济持续快速发展,宜春GDP总量位列全省前茅，并且保持快速增长态势,宜春市历年城镇居民人均可支配收入（元）,2010年人均GDP环比增长21.33%,聚仁对于城市发展的理解,城市规划宜春作为环鄱城市群发展的重要城市之一，凭借着生态资源型城市的得天独厚的优势，走以旅游特色带动工业发展的蹊径，打造生态城市；城市经济城市经济稳步快速发展，并且作为东部向内陆延伸的重要交通节点，城市仍将保持快速发展的态势。聚仁对城市的理解：江西经济快速发展的重点城市之一,聚仁对于项目价值的理解,一核指中心城区，包括工业新城、宜阳、袁州、明月、湖田、老城区六大板块，重点发展锂电、机电、医药、建材、油茶、服务业等六大产业；三轴指中心城区彬江、中心城区西村、中心城区三阳三条发展轴。中心城区彬江、中心城区西村两轴核心功能是推动宜新萍一体化，是东西方向交通功能轴。中心城区三阳发展轴核心功能是推进城市空间北拓，是一条功能、人文、自然多种要素复合发展轴；五组团指外围郊区的彬江组团、温汤组团、西村组团、三阳组团、新坊组团。重点发展生态旅游、休闲服务、锂电加工、新型建材等产业。,大宜春规划以“一核三轴五组团”为方向,随着城市的快速扩容，宜春开始走“外扩型”发展道路,宜春城市经济向北、居住向东,中心城区扩容随着城市的快速发展，城市的扩容是势在必行北部（重点开发）经济开发区位于北部，因而结合其发展建设，将北部作为中心城区的主要发展方向；南部（优化提升）南部多丘陵与老工业区，用地极其有限，由于受自然条件的约束，其主要以优化城市结构、提升城市旅游品牌为主；东部（沿河延展）东部有优良的用地自然条件，土地平整，无较大山地屏障，且有袁河向东延伸，景观资源良好，为东延发展方向；西部（严格控制）西部有水源保护地的制约、河流与铁路的阻碍以及拟建机场净空限制，用地组织十分不便，可适当拓展，因此，西部当慎重控制，西部城区主要以生态涵养为主。,宜春向北：经济开发区、宜春向东：平原居住功能区,规划内容参考宜春市城市总体规划(2009至2030),项目价值市政府旁，第一价值区域,地块毗邻市政府、东南向望江，代表未来宜春最高价值的地块之一,市政府,项目西北侧：宜春新市府所在地，未来宜春的政治、经济、文化中心，代表宜春最高城市居住价值区域；项目东南侧：直面秀江，宜春城市最高的江景价值地块之一。,项目价值宜春主力开发区域,宜春的主力开发区域、中短期内的城市第一价值区,市政文化艺术中心,明月北路,名爵,宜阳板块（新市府板块）,宜春主力开发区域，市政配套、商品住宅最集中的区域在售项目10个以上，集中了宜春50%以上的在开发商品住宅区域配套逐渐完善宜阳板块，宜春居住价值发展潜力最大的区域,项目价值地块中等规模,地块方正、20万方左右中大型楼盘,土地性质：商住用地用地面积：地块总面积75499平米（其中建筑用地71953平米）计容建筑面积：196297.4平米建筑密度：不大于28%容积率：不大于2.6绿化率：不低于35%,聚仁对于项目价值的理解,宜春发展宜春城市处于快速发展之中，城市不断扩容，区域发展经济向北、居住向东，宜春主力发展的方向；项目价值毗邻宜春市政府、未来宜春的政治、经济、文化中心；东侧、南侧望江，宜春景观价值最高的区域之一。项目价值宜阳板块（新市府板块），中短期内，宜春主要的开发区域，区域配套、区域星形象、区域认知度不断升级；项目价值相比于市场许多5万方以内的楼盘，本案20万方的建筑规模，在当地属于地标楼盘之一。聚仁对地块价值的理解：绝无仅有、宜春价值最高的地块之一,聚仁对于宜春房地产市场梳理,宜春房地产市场发展历程,起步阶段在九十年代初期，宜春市中心城居住用地集中于沿秀江两岸的老城区，大部分为居民自建房，房屋结构以砖木结构和砖混结构为主，框架结构的建筑物比较罕见；小区住宅形成进入二十一世纪以来，宜春市房地产住宅市场得到了迅速的发展，在秀江以北的新城区建设了一定规模的职工住宅区，如市消防大队职工宿舍、农业银行职工宿舍、桔园新村等；产品竞争阶段同时随着市场的不断完善，在2003年更是涌现了一批上档次、有规模的商品房住宅小区，如高能宜人华府、秀江御景、丽景山庄等；市场上仍是以多层住宅为主，也已经出现了如银泰公寓及青云名仕花苑等多个高层住宅区。这些新开发的住宅小区较以往项目在质量、档次、附加值等方面都有了一个质的飞跃。品质竞争阶段2007年开始，宜春市中心已经出现框架结构纯板式高层社区，如丰硕华庭、鸿运星城、中央公馆等。而正荣丽景滨江的面世以及宜人华府花园洋房产品的出现，无论从规划、园林、户型等方面给宜春房地产树立了一个标杆。,随着正荣、洪客隆等江西省大型开发商进入，将给宜春带来品质生活革命,发展阶段,城市规模有限，政府整体开发节奏控制好，市场处于良性竞争环境,宜春宏观市场政府节制拍地、导致供求稳定,2008-2011年宜春房地产市场政府供应计划,保持稳健的、缓慢增长态势,（数据统计来自于宜春市统计局统计公报）,从全市开工、竣工面积看，宜春市保持持续增长的趋势,宜春城市板块老城区、宜阳板块为主力开发区,项目所在的宜阳板块是宜春重点开发区域、城市未来的新中心,项目分布主力集中于宜阳、老城区板块,正荣.丽景滨江,秀江外滩,润祥.日出康城,千年美丽,金地.嘉园,鸿运星城,御景东方,水墨江南,地中海风情,南氏.翰林世家,地块,上东国际,宜春市场，以小高层、高层住宅为主、项目集中于宜阳、老城区板块,项目成交稳定的成交表现,以丽景滨江为代表的城市高端住宅、市场需求旺盛，强销期内即能完成80%以上去化,竞品表现户型偏好,二房（70-90）、三房（90-130）为市场的主力面积需求,市场价格平台在售项目价格,市场整体价格差异不大，主力价格集中在3500-5000元/平米、高端项目已经超过5000元/平米,竞争项目产品分析总规,项目未来将面临混合型社区、大盘的竞争格局,秀江外滩,水墨江南,金地.嘉园,御景东方,上东国际,鸿运星城,欧式、现代风格立面为主，外部材质以涂料为主；本案旁正荣项目，将是artdeco风格建筑,竞争项目产品分析立面,秀江外滩,润祥.日出康城,地中海风情,竞争项目产品分析户型,板式结构已经成为市场的主流选择、市场户型设计比较有特色,聚仁对于宜春房地产市场理解,宏观市场由于政府相对合理的把控宜春土地市场的出让，因此整体宜春市场处于较为良性的竞争环境下，供求相对平衡；竞争市场项目所处的宜阳板块为宜春重点发展的区域，目前除老城区外，大多数楼盘的供应集中于此；整体市场主力价格处于3500-5000元/平米，高端项目达到5000-5500元/平米，户型偏好以常规二房、三房为主；产品表现未来竞争将以大盘运作为主，但是在立面品质、景观塑造有待进一步提升。聚仁对宜春市场理解：良性竞争环境、品质有待进一步提升,聚仁对于项目地块的经济测算,以宜春市楼盘为基数参考，结合项目各自的区位属性以及产品价值等，给出项目的综合价格,市场平台价格参考,决定宜春商品住宅的两大因素品质、地段城市高端项目基本已经运作到5000-5500元/平米价格平台,参考本案的地块价值，我们将是当之无愧的宜春第一个案并且参考宜春现在高端项目的价格运作到5000-5500元/平米价格平台毗邻项目的正荣地块，年底高层住宅上市价格将站上6000元/平米价格,预计本案入市价格高层住宅6000元/平米,本案的入市价格评估,项目经济测算2.6容积率、地价返还不算,土地性质：商住用地计容建筑面积：196297.4平米建筑密度：不大于28%容积率：不大于2.6绿化率：不低于35%,这样的容积率，全高层社区住宅可售面积19.6万方,最保守方案：250万元/亩拿地，能够实现23.7%利润,项目经济测算3.0容积率（升容）、地价返还不算,土地性质：商住用地计容建筑面积：226497平米建筑密度：不大于28%容积率：不大于3.0绿化率：不低于35%,这样的容积率，全高层社区住宅可售面积22.6万方,稳健偏保守方案：300万元/亩拿地，能够实现22.4%利润,项目经济测算3.0容积率（升容）、50%地价返还,土地性质：商住用地计容建筑面积：226497平米建筑密度：不大于28%容积率：不大于3.0绿化率：不低于35%,这样的容积率，全高层社区住宅可售面积22.6万方,稳健方案：因为土地出让成本的50%属于甲方，因此只要在552万元/亩以内拿地，拍地利润将高于50%的土地收益,拍地利润=（销售收入土地成本建安成本间接费用）+50%的土地收益不拍地利润=50%的土地收益50%的土地收益拍地利润时，放弃竞标利润更大