第13章——物业管理法律法规与委托合同及各类法律关系

第十三章物业管理法律法规与委托合同及各类法律关系的处理,授课内容一 、物业管理法律基本知识二、物业管理各类法律法规三、物业管理合同,第一节 物业管理法律基本知识,一、【法的概念】（一）法的定义1、法的定义:法是由国家制定或认可的，以权利义务为主要内容的，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。2、法的基本特征: A、法是调节人们行为的规范。 B、法是由国家制定或认可的一种特殊的行为规范。 C、法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范。 D、法是由国家强制力保证实施的社会行为规范 。3、法的本质：国家意志性。 A、法是统治阶级共同意志的体现； B、法是上升为国家意志的统治阶级意志； C、统治阶级意志的内容是由统治阶级的物质条件决定的。,（二）法的要素 法的要素包括：规则（假定，处理，法律后果）、原则和概念。1、法律概念是指在法律上对各种事实进行概括，抽象出它们的共同特征而形成的权威性范畴。2、法律原则作为众多法律规则之基础或本源的综合性、稳定性的原则和准则。3、法律规则法律中明确赋予一种事实状态的法律意义的一般性规定。法律规则的要素区分为假定、处理和法律后果三种成分。 法律概念是适用法律规则和原则的前提。,（三）法的主要内容 法是以权利和义务为机制调整人们的行为和社会关系的，权利和义务贯穿于法律现象逻辑联系和各个环节，以及法的一切部门和法律运行的全部过程，同时也全面地表现和实现法的价值。 权利是规定或隐含于法律规范中，实现于法律关系中的，主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。 义务是设定或隐含于法律规范中，实现于法律关系中的，主体以相对被动的作为或不作为的方式保障权利主体获得利益的一种约束手段。,（四）法的形式 也称“法源”，或“法律渊源”，是指那些具有法的效力作用和意义的法的外在表现形式。 当代中国法的渊源: 物业管理法的渊源: 宪法 宪法 法律 法律 行政法规和部门规章 行政法规 军事法规和军事规章 地方性法规 地方性法规 民族自治地方的自治条例和单行条例 工商部门规章 特别行政区基本法及特别行政区法律 地方规章 经济特区法规和规章 规范性文件 国际条约和国际惯例,二、【物业管理法律的构成要素】1、物业管理法律关系的主体1）自然人中华人民共和国公民或其他国籍公民2）集体主体法人与非法人团体 法人包括国家机关、企业法人、其他法人3）国家公房的业主2、物业管理法律关系的客体1）物（指物业，包括房屋及附属的设备、设施和相关场地。）2）非物质财富（包括创作活动的产品和其他于人身相联系的非财产性财富）3）权利（业主对物业的所有权及派生的其他权利）4）行为结果（对物业的修缮等）,三、【物业管理法律关系的产生、变更和消失】产生：是指在物业管理法律关系主体之间形成某种法律上的权利和义务关系变更：是指物业管理法律关系的主体、客体、内容发生部分变化 1）权利主体的改变 2）权利客体的改变 3）法律关系内容的改变消失：是指物业管理法律关系主体之间权利和义务的中止。,四、【建筑物区分权与物业管理】现代建筑物区分所有权是现代民事法律制度的一项不动产所有权形式。 现代建筑物区分所有权法律制度是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，它在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，在解决人类自身的居住、生活、营业等方面发挥重大功能 。（一）建筑物区分所有权对物业管理的意义1、对物业管理的专项立法确立了一个基础性的理论框架；2、准确划分了业主的专有权、共有权，使业主的产权更加清晰，权责进一步明确；3、为物业管理常规性的综合服务提供了明确而有可操作性的地域性界线；,4、突出了单个业主的主要权利和义务，把单个业主的不同层次的权利、义务从原先的混合状态中剥离出来；5、从权属的源头，充分肯定了业主大会与业主委员会建立的必要性、可能性和多样性；6、对物业管理企业与业主大会、业主委员会平等主体之间的法律地位，从抽象的法理认同过渡到具体法律规则的确认；7、业主实行自治管理，充分调动全体业主参与物业管理的积极性，揭止物业管理收费难、催缴难的漫延，增添了法律理论上的可靠依据；8、为业主之间、单个业主与全体业主、业主与物业管理企业之间的众多的纠纷与矛盾的处理，指明了正确解决途径。,（二）物权制度与建筑物区分所有权法 物权是指由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。即权利人在法定的范围内直接支配一定的物并排斥他人干涉的权利。 作为法律的范畴，物权这项权利从一开始就与债权作为相对的范畴而存在。在民法的体系里，规范财产归属关系和保障财产归属秩序的，是物权法；规范财产流转关系和保障财产流转秩序的，是债权法。 物权是财产归属秩序的法律表现形式，物权的基本内容是支配和排他，其中的支配是物权的本质。物权的本质是不必请求他人，权利的实现完全依靠权利人自己的意思。,物权具有以下主要特征：1、物权为直接支配物的权利。2、物权权利主体是特定人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人；3、物权客体是物，物权就是权利人对于物的权利，而不是行为、智力成果或人身利益；4、物权的标的为特定物；5、物权的内容是对物的直接支配和管领，且权利义务内容的主旨是在于排除他人的干涉；6、物权在法律上没有期限的限制。7、物权具有排他性、优先性和追及性的效力。,物权的分类1、所有权与其他物权A.所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益、和处分的权利。B.其他物权是所有权以外的权利。2、用益物权和担保物权用益物权是指以物的使用收益为目的的物权。担保物权是指以担保债权为目的的物权。3、动产物权和不动产物权按动产和不动产而做的分类,所有权受法律的限制 所有权的行使不得超越法律许可的范围。法律的限制又分为私法的限制和公法的限制。 1、私法的限制又可分为两种： 其一为权利行使的限制； 其二为相邻关系的限制。 权利行使的限制包括，权利滥用的禁止、诚实信用原则、私力救济和其他权利的限制。 2、公法对所有权的限制，是以保护社会公益为目的，一般以国家法律和行政法规的形式出现，如土地管理法、城市规划法、水法、环境保护法、矿产资源法、森林法、草原法、渔业法等。,不动产所有权和动产所有权所有权包含了不动产所有权和动产所有权两类。民法关于不动产与动产的分类方法，是先决定不动产，然后不动产之外的物均属于动产。一般认为不动产是指土地以及地上定着物。定着物是指尚未与土地分离的地上物，主要是指建筑物，从建筑学的角度来看，建筑物又可分为房屋和构筑物，构筑物一般是指道路、桥梁、地下隧道、人造广场等，另外，植物与土地分离之前仍属于不动产。不动产的特点在于，在不动产中土地是核心，而土地又是其他自然资源的载体，与其他自然资源共同构成人类赖以生存的基础。,房屋所有权与房屋使用权房屋所有权是一种典型的物权，它具有所有权的完整权能。自古以来房屋所有权就最大限度地体现了物权的绝对性和排他性。房屋使用权。所谓房屋使用权，是指使用人对房屋依法占有和使用的权利。当房屋由所有人自己使用时，房屋使用权作为所有权的占有、使用、收益、处分这四项权能之一存在；当房屋由非所有权人使用时，房屋使用权因租赁、拨用、借用等原因而与所有权分离，成为一项独立的权利。,建筑物区分所有权的产生在过去我国的计划经济下，房屋所有权的概念由于建筑物整体的所有权是国家或集体的，因而形式单一。随着我国城镇住房制度的改革，更多的个人拥有了房屋所有权。而且是许多人分别购买或租赁建筑物其中的某些部分。从而产生了许多个所有权人共同拥有一个建筑物的情况。由这些所有权人分别拥有建筑物中的某一部分，一栋建筑物就由传统的国家或集体的单一所有变成为国家、集体、个人的多个所有人分别区分拥有。所有人对整栋建筑物的特定专有部分享有所有权。由此就产生了一种突破传统房屋所有权概念的新型不动产物权建筑物区分所有权。,（三）建筑物区分所有权制度的构成建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权是为明确多元化产权建筑物权利人之间的法律关系，满足公共物业的维护、使用、管理需要而人为设定的一项管理制度。 建筑物区分所有权的概念可以界定为：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。,构成建筑物区分所有权的条件 一栋建筑物被确认为区分所有建筑物，应该具备以下条件： 1、产权上的多元性。 2、使用上的独立性。 3、空间及设施的共有性。 产权上的多元性、使用上的独立性，以及空间及设施的共有性，共同成为建筑物区分所有权成立的必要充分条件。建筑物区分所有的各部分为独立的权利客体，各所有人对其所有的部分享有所有权，但不能对全部建筑物行使权利，全部建筑物的权利行使必须通过业主大会或业主委员会这种管理团体组织共同行使。,建筑物区分所有权的特征1、复合性。建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共用部分持分权以及成员权三者复合而构成的特别所有权。2、专有部分所有权的主导性。这具体体现为：A、区分所有权人取得专有部分所有权就自然取得了共用部分持分权和成员权。反之，区分所有权人丧失专有部分所有权也就自然丧失了共用部分持分权和成员权。B、专有部分所有权的大小，决定区分所有权人的共用部分持分权和成员权的大小。C、在区分所有权成立登记上，通常一般只需要登记专有部分所有权。3、构成建筑物区分所有权的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权这三者的一体性。4、权利主体身份的多重性。专有部分所有权人、共有权所有权人；成员权人。,五、【物业管理中的法律责任】物业管理中的法律责任包括： 民事责任 行政责任 刑事责任民事责任民事责任是由侵权行为和违约行为引起的，由民事法律规范规定。它可以分为侵权责任和违约责任。它的特点是：主要是一种财产责任，是一方当事人对另一方当事人的责任，它主要是为了补偿受害人的损失，通常可以由当事人协商确定。民事责任的承担方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。民事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、受害人过错、受害人同意而免除。,行政责任行政责任是由行政违法行为引起的责任。在我国行政责任大体可以分为以下三类：A.一般公民、单位违反行政法律规范而应承担的法律责任；B.行政机关违法失职行为应承担的法律责任；C.国家赔偿责任。 承担行政责任的形式有：行政处罚、行政处分、国家赔偿。,刑事责任刑事责任是由犯罪行为而引起的，由刑事法律规范规定的。它是最为严重的法律责任，必须由国家刑事法律规定，由司法机关判处。它的承担方式分为三类：1、刑罚，包括死刑、有期徒刑、无期徒刑、拘役、管制、罚金、没收财产、剥夺政治权利、驱逐出境；2、非刑罚方法，包括赔偿经济损失或赔偿损失、接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。3、刑事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、职务行为而免除。, 民事责任的归责原则 过错责任原则 无过错责任原则 公平责任原则 物业管理的侵权责任 物业管理侵权责任是指在物业管理活动中，行为人由于过错侵害国家、集体的财产权以及自然人的财产权和人身权时依法应承担的法律责任，以及法律规定应对受害人承担民事责任的其他致害行为应承担的法律责任。 物业管理活动中通常主要的侵权行为:1.物业建筑质量不合格而产生的侵权行为。2.物业维修施工造成他人损害的侵权行为。3.物业以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的侵权行为。4.因妨碍行为而产生的侵权行为。5.物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。, 侵权行为举例 住宅区的围墙发生倒塌而伤害他人时，物业管理公司就应当对此依法承担赔偿损失的民事责任。物业管理公司只有在以下三种情况下可以免责：一是,如果该围墙的倒塌是质量问题，就应该由承担围墙施工和建设的单位依法承担赔偿损失的民事责任；二是,如果是第三人在围墙边挖沟，致使墙体倾斜倒塌，赔偿责任就应由挖沟的第三人依法承担；三是,受害人自身的行为故意或过失使围墙倒塌造成损害，则由受害人自己依法承担责任。,物业管理合同的违约责任 违约责任的概念: 中华人民共和国民法通则第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”中华人民共和国合同法第一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条件而应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任。, 违约责任的特征:1、违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。2、违约责任是财产责任。3、违约责任只能发生在特定当事人之间。4、违约责任可由当事人约定。, 违约责任的构成要件 违约责任的构成要件为违约行为和过错两类：1、违约行为 违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的条件。违约行为通常表现为以下三种形式： A拒绝履行，是指合同履行期满，合同当事人无正当理由拒不履行合同的行为。拒绝履行是一种毁约行为，违约的过错程度较重，应承担的法律责任也重。 B不适当履行，有广义与狭义之分，广义的不适当履行包括履行合同义务不符合约定的或者规定的条件的行为；狭义的不适当履行仅指合同当事人未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为。 C迟延履行，是指超过合同规定的时间期限而延迟履行合同的行为。,2、过错 过错，包括故意和过失。违约责任以过错责任为原则。除法律另有规定外，只有违约方有过错时，才能发生违约责任。 违约方承担赔偿损失的违约责任时，还须具备以下两个条件： A另一方当事人受到损失。 B另一方当事人的损失与违约方当事人的违约行为有直接的因果关系。, 物业管理的违约责任形式 中华人民共和国合同法第七章的法律规定，违约责任是当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。 物业管理合同的违约责任具体的形式就是指作为物业管理合同的当事人之一的业主、业主委员会、物业管理公司，不履行物业管理合同，或者履行合同不符合物业管理合同的约定，所应承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。, 物业管理违约责任的免责条件 通常物业管理违约责任的免责条件有以下三个方面：1、不可抗力，是指不可预见、不可避免并不可克服的客观事实。具体而言，以下情况属于不可抗力：(1)是自然灾害，即天灾人祸类的事实，例如，地震、台风、洪水等。(2)是政府行为，指当事人在订立合同后，政府颁布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行；(3)是社会异常事件，例如罢工、战争等。2、合同约定的免责条款中免责事由出现。3、另一方当事人的过错。, 区分几种不同性质的概念 区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷 区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷有三条标准： 1、从纠纷引起的性质看，纠纷是否属于物业管理活动所引起的。 2、从纠纷调整的法律、法规看，纠纷是否属于物业管理的法律、法规可以调整的范围。 3、从纠纷引起的区域看，纠纷是否属于物业管理区域内共用部分引起或发生的。, 区分物业管理中的民事侵权纠纷与违约责任纠纷。民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于:1、责任基础不一样，前者是法律的规定,而后者起因于约定。2、另一个重要区别是侵权行为是单方实施的事实行为。 区分物业管理中的民事法律关系与行政法律关系。1、民事法律关系的主体地位平等，以此区别于行政法律关系和刑事法律关系。2、民事法律关系主要是财产关系。在民法中，人身关系往往是被作为财产关系发生的前提。而在行政、刑事法律关系中，大都不具有财产的内容。3、民事法律关系的保障措施具有补偿性，而行政、刑事法律关系有惩罚性。, 区分过错责任原则与无过错责任原则的适用 根据民法通则第一百零六条的规定，过错责任原则适用于一般的侵权行为。具体包括：1、侵害他人财产；2、侵害他人知识产权；3、侵害他人生命、健康；4、侵害他人姓名权、肖像权、名誉权；5、产品责任、地面施工致人损害、建筑物倒塌或坠落致人损害等。,第二节 物业管理各类法律法规,一、【物业管理常用法律法规】1. 中华人民共和国民法通则2. 中华人民共和国物权法3. 中华人民共和国公司法4. 中华人民共和国合同法5. 中华人民共和国建筑法6. 中华人民共和国消防法7. 中华人民共和国招投标法8. 国务院物业管理条例9. 建设部前期物业管理招投标管理暂行办法10. 建设部业主大会规程,11. 建设部物业管理企业资质管理办法12.人事部、建设部关于印发物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法的通知13.建设部物业管理企业资质管理办法 ，删除划线表示14.建设部关于印发前期物业管理服务协议（示范文本）的通知15. 建设部全国物业管理从业人员岗位证书管理办法 16.财政部物业管理企业财务管理规定17.建设部、国家工商行政管理局关于印发推行物业管理委托合同示范文本的通知18.建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知 19.发改委、建设部物业服务收费管理办法,20.建设部住宅专项维修基金管理办法21.发改委、建设部物业服务定价成本监审办法22.中物协普通住宅小区物业管理服务等级标准 23.建设部城市异产毗连房屋管理规定24.建设部建设工程质量管理条例25.建设部住宅室内装饰装修管理办法26.建设部城市异产毗连房屋管理规定27.建设部、公安部城市居民住宅安全防范设施建设管理规定 28.国务院特种设备安全监察条例 29.建设部房屋接管验收标准30.建设部房屋完损等级评定标准31. 建设部房屋修缮范围和标准 32.国务院城市房屋拆迁管理条例 ,33.建设部城市危险房屋管理规定 34.建设部房屋修缮技术管理规定35.建设部危险房屋鉴定标准36. 建设部房屋修缮工程施工管理规定37.建设部关于加强电梯管理的暂行规定38.建设部关于加强电梯管理的暂行规定实施细则39.建设部电梯应急指南40.建设部城市供水水质管理规定41.国务院城市市容和环境卫生管理条例42.建设部城市道路和公共场所清扫保洁管理办法43.建设部城市环境卫生设施设置标准44.建设部城市环境卫生标准45.建设部全国城市马路清扫质量标准46.国务院城市绿化条例,47.建设部城市绿化规划建设指标规定48.建设部城市绿化工程施工及验收规范49.建设部关于建设节约型城市园林绿化的意见50.中华人民共和国环境保护法51.中华人民共和国大气污染防治法52.中华人民共和国水污染防治法53.中华人民共和国固体废弃物环境污染防治法54.中华人民共和国噪声污染防治法55.城市区域环境噪声标准56.城市垃圾管理办法57.中华人民共和国治安管理处罚法58.城市建筑垃圾管理规定59.中华人民共和国突发事件应对法,60.中华人民共和国消防法61.中华人民共和国道路交通安全法62.公安部机关、团体、企业、事业单位消防管理规定63.公安部建筑工程消防监督审核管理规定64停车场建设和管理暂行规定65.停车场规划设计规则（试行）66.中华人民共和国电力法67. 广东省物业管理条例68. 佛山市物业服务收费管理办法（佛价2006110号）69.佛山市建设局关于对我市住宅专项维修资金收缴和使用方法进行调整的通知 70. 佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序指引71.发改价格20041428号物业服务收费明码标价规定,二、【物业管理十项基本制度】告知制度业主委员备案制度招投标制度承接验收制度保修责任制度资质管理制度人员资格制度交接制度报告制度专项维修资金制度,第三节 物业管理合同,一、【物业管理合同的涵义】物业管理合同属类:提供劳务类合同该类合同的共同特点是：1. 合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果；2. 合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来；再细分：部分物业管理合同属于提供劳务合同中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议（法人之间，公民与法人之间）,物业管理合同有两种情况： 1. 新建物业出售单位与物业管理公司签订的前期物业管理合同； 2. 业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同。二、【物业管理合同的特征】1物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务（受托、服务性）2物业管理合同是有偿的（有偿性） 业主不但要支付必要费用，还应支付酬金。3物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。（以互信为前提）4物业管理合同的内容必须是合法的（适法性） 应体现当事人双方的权利、义务的平等与 一致，并不得与现行物业管理法规相抵触。5物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。 诺成性合同：协议一经达成即告生效（对应的是实践性合同） 双务合同：合同双方都负有义务 也是书面合同、明示（对默示）合同、标的不可转让合同 6. 合同解除的程序性,三、【物业管理合同的主要内容】,1委托方和受托方的名称、住所、法人代表、联系电话；2物业管理区域的范围和管理项目；3物业管理服务的事项；4双方的权利与义务；5物业管理服务的要求和标准；6物业管理服务费用项目及收取标准与办法；7物业管理服务的期限；8违约责任及解决纠纷的途径；9合同终止和解除的约定；（包括物业资料的移交方式）10. 当事人双方约定的其他事项。,当事人应当约定的物业管理服务事项包括：（1） 物业共用部位的使用、维修、养护管理；（2） 物业管理区域内共用设施设备的使用管理、维修和更新；（3） 公共设施、附属配套建筑物和设施的维修养护与管理；（4） 绿化、保洁服务；（5） 安全防范服务；（6） 物业维修更新费用的帐务管理；（7） 物业档案资料管理。还可以约定：（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修更新； （2）业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。,前期物业管理服务协议示范文本,物业管理委托合同示范文本,案例12004年5月，陈先生与物业公司签订了新房入住协议书。6月18日，陈下班后将摩托车未加防盗装置就停放在小区内。第二天上班时，突然发现摩托车不翼而飞，便立即报警，此事至今未破案。10月，陈请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。,民法通则106条规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的；由于过错侵害国家集体财产以及他人财产、人身的，应当承担民事责任。另外即使没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，也应当承担民事责任 。陈先生与物业公司签订入住协议书，该合同是物业公司对陈提供物业管理服务的承诺以及陈愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双方并未就陈的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司也就无保管陈摩托车的义务。因此，尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范只是协助义务。当前，由家庭财产失窃而引起的业主与物业公司纠纷越来越多。城市外来流动人口激增，业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下许多业主把业公司理解为“第二警力”，这是片面的。业主财产遭损，物业公司应当承担什么责任，这个问题需要具体事情具体分析。,案例22003年8月，虹桥开发区一广场业委会与物业公司签订一份物业管理服务合同。双方约定：业委会将广场全权委托物业公司管理，物业公司可按市场有关规定提12%的管理酬金，费用若有剩余则归业委会所有。一年合同期满后，物业公司拒绝将多余的费用归还业委会，于是，业委会诉诸法院。,根据