土地估价理论与方法

估价方法一、考试大纲考试范围 1土地价格概念 (1)土地价格的内涵与外延 (2)我国土地价格的形式 2土地价格的主要特征 (1)土地价格是权益价格 (2)土地价格不由生产成本决定 (3)土地价格主要由土地需求决定 (4)土地价格呈上升趋势 (5)土地价格具有明显的地域性 3、土地价格的类型 (1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格 (2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 (3)按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价等 (4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等 (5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格 (6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格 (7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等 (8)其他一些划分方法形成的土地价格 4我国土地价格的主要类型 5我国土地价格理论的发展历史 大纲要求测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。应该掌握土地价格的定义、主要特征和我国土地价格的内涵，熟悉不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型，对我国土地价格理论的发展历史有所了解。二、重点内容讲析：1、土地价格的内涵与外延土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。根据马克思的劳动价值理论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动，土地能向人类永续的提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生收益，随着土地权利的转移，这种收益的归宿也发生转移，因此土地在交易过程中实际上是对土地权利的转移，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。2、我国土地价格的形式我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立，土地价格的体现形式也日趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。由于我国实行的是土地公有制，土地所有权归国家或集体所有，实际交易中的土地价格只是为取得一定时期土地使用权而支付的一种代价，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权。06年题如下：2按照我国现行法律的规定，土地价格是指( B )。 A为购买土地产品而支付的代价 B为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价 C为购买土地实体而支付的代价 D为购买土地所有权而支付的代价3、土地价格的主要特征 1）土地价格是权益价格。土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，这种产品和服务的获得都以土地权利的限定为基础。另外，土地自身位置不能移动，可转移的是该土地的权利和收益。谁购买土地，就必须为获得这项权利付出代价，谁获得了土地权益，就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。 2）土地价格不由生产成本决定。一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能依生产成本定价。这是因为，土地不是人类劳动的产物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，无所谓生产成本；并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。 3）土地价格主要由土地需求决定。土地价格虽在一定范围和条件下，也受土地市场供给与需求的影响，但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。这与一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响是不同的。 4）土地价格呈上升趋势。这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，但随着社会的发展和人口的增长，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨；社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 5）土地价格具有明显的地域性。在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像一般商品那样可以自由移动，致使地价具有明显的区域性特征，各地域土地市场受到当地政治、经济等诸多因素的影响，相互之间很难影响，不能形成统一的市场价格；即使在同一地区城市内，土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。4、土地价格和一般物品价格的区别：1）生产成本不同。2）折旧不同。3）价格差异不同。4）市场性质不同。5）价格形成时间不同。6）供求变化不同。5、土地价格的类型 1）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。其中，土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是卖断价格。在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格，在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。土地抵押权价格是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的抵押程序就该财产优先受偿的权利。其他他项权利价格是指取得土地地上权、地役权、空间利用权的价格等。 2）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。土地交易价格指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。土地理论价格指在经济学理论假设具备完善的土地市场条件下取得的土地价格。土地评估价格指由专业评估机构和人员，按照规定的估价程序和方法评定的土地价格，例如基准地价、交易底价等。3)按政府管理手段分类分为申报地价、公告(示)地价等。申报地价：向人民政府申报的地价。公告(示)地价：是政府定期公告的地价。4)按土地价格表示方法分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。土地总价格指宗地整体价格。单位面积价格指每单位面积的土地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，即是土地总价格分摊到每单位建筑面积上的土地价格。他们之间的关系是楼面地价宗地总地价宗地总建筑面积5）按土地的存在形态分类分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格。依据城镇土地估价规程定义，生地价格指在正常市场条件下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指在正常市场条件下的，完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件，一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发建设，一定年期的土地使用权价格。净地价格：指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。6）按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。拍卖价格是以拍卖方式出让或转让形成的价格。招标价格是以招标方式出让或转让形成的价格，通常由市、县土地行政主管部门发布招标公告，公民、法人和其他组织参加投标，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的。协议价格指土地买卖双方通过协商而成交的土地价格。挂牌价格是指采用挂牌方式出让或转让的土地成交价格。5、土地价格的类型7）按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。土地买卖价格是对土地未来年期纯收益权利的交易价格。租赁价格即指租赁土地的价格。抵押价格：是以土地作为信用担保而确定的价格。课税价格：是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。征地价格：指国家征用集体土地而给予的补偿金额。2006年例题分析：1土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为( B )最为确切。 A土地评估价格 B土地成交价格 C客观市场价格 D申报地价 2如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照( C )划分的。 A土地交易方式 B土地价格形成方式 C政府管理手段 D土地价格使用目的6、我国土地价格的主要类型在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地价形式,根据我国地价管理制度的特点和中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定，在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型：1）基准地价，基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点就是基准地价评估的基准日。基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。基准地价是现状开发程度下的土地使用权价格。2）标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。标定地价的作用主要表现在：A政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；B企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；C国家核定土地增值税和税制改革的依据；D政府制定土地市场管理政策的依据。 3）交易评估价和成交地价；以及由此衍生出的土地出让、土地转让、土地税收、土地征用、资产核算等等方面使用的地价。上述类型的土地价格相互作用，相互联系，在我国地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出不同的特点。从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。7、我国土地价格理论的发展历史20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随着土地市场的发展逐步发展形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义级差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论。发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价形成理论(土地收益理论、土地供求理论)，来指导我国的土地使用制度改革与实践，中国的土地估价制度的确立，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程作为国家标准已经正式实施；农用地分等规程、农用地定级规程、农用地估价规程三个规程也已经作为行业标准发布，为建立农用地估价制度奠定了基础。2.2 土地价格影响因素1、考试大纲要求： (一)考试目的 测试应考人员对土地价格影响因素的种类、特点的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1主要地价影响因素 2主要地价影响因素的作用规律 3不同用途地价影响因素的特点 (三)考试基本要求 掌握：主要地价影响因素的种类；熟悉：主要地价影响因素的作用规律，不同用途地价影响因素的特点。2 主要地价影响因素 对土地价格产生影响的因素很多，这些因素或影响土地的供给和需求，或影响土地的收益，或影响土地还原利率。依据城镇土地估价规程，可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。一、影响地价的一般因素 一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，是影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素会影响土地价格的整体水平，是决定各个地块土地价格的基础。包括： 1、土地制度：是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度等。土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。 2、住房制度：住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革，包括改革住房建设投资体制、改革住房建设、分配、维修、管理体制、改革住房分配体制、建立双轨制的住房供应体系、建立住房公积金制度、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险、建立规范化的房地产交易市场等，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。 3、城市规划：城市规划对城市的性质、功能及宏观区位产生决定性影响，这在整体上影响城市地价水平。城市规划对用途、容积率和建筑密度的规定，很大程度上对地价产生影响；土地因其用途和利用强度的不同会具有不同的收益能力，同一块土地在用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异，一般商业用地效益最高。 4、相关政策：主要有房地产开发政策、地价政策、税收政策等，对地价会产生较大影响。高地价政策意味着政府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞；地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低；税收政策通过增加税赋，会使居民和企业的储蓄减少，从而减少社会投资，降低经济增长幅度，企业无力或不想扩大投资，促使土地需求降低，土地价格降低。5、人口状况：人口状态是最主要的社会经济因素，对地价的影响很大，主要包括：人口密度、人口素质和家庭人口构成等。人口密度通常提高时，使土地需求上升，导致地价上涨。人口素质一般对住宅用地价格的有较大影响。人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定，受教育程度和文化素养群体集中，环境整洁优雅，更适宜人们选择居住，引起该类住宅区需求增加，促使地价上涨。随着社会经济的发展，家庭人口构成逐步由大家庭模式向以夫妻为中心的小家庭模式转变，家庭结构越来越小，家庭数量相应增多，对住宅的需求增加，导致住宅用地价格上涨。 6、社会发展和安定状况：社会稳定，房地产投资相对来说风险小，收益大，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。 7、城镇发展过程：随着经济的发展，城镇化进程的加快，会增加对建设用地的需求，提高城镇土地价格水平，另外，城市化发展越快，就业机会就多，人口迁入就大，城镇人口分布就越密集，地价涨幅也会相应较大。 8、国际经济状况：世界经济逐步向一体化、多元化发展，任何一个国家经济都不可能脱离世界经济而快速发展，随着国家间、经济区域集团间经贸关系的逐渐密切，一个国家的经济情况与世界经济的变化休戚相关，地产市场状况和地价水平更会受到影响。 9、国际政治因素：国家间政治关系密切为经济的快速发展创造了良好的外部环境，有利于投资者跨国投资，使土地需求上涨，推动地价水平提高；如果国家之间对立，彼此断绝各种往来，就会限制人员流动和资金流向，如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏，直接使土地需求下降，地价暴跌。10、经济发展状况：经济发展越快，公共投资和私人投资水平越高，财政金融景气，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，因建设需要而增加对土地的需求，地价水平就会上升；反之，如果经济不景气投资就会减少，对土地的需求就会减少，引致地价下降。11、财政金融体制：在国家的财政金融体制下，政府通过财政金融达到对经济的干预，若政府收入主要用于经济性投资，政府干预经济的程度就较大，如某些地方政府为追求地方经济的高速发展，不断提高投资水平，会导致土地需求的大幅增加，引致土地价格水平飞涨。12、居民收入、消费水平：随着居民收入、消费水平的提高，会对物质、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，则会对房屋的质量、面积、外观、舒适度等方面的要求会越来越高。直接促进较高水平的房地产市场的活跃，提升相应房地价水平。13、利率水平：房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。人们在购买房地产时需要支付巨额款项，如果自身暂时不能达到时，需要向银行贷款或是以其他房地产作抵押取得贷款。利率水平的变化也会影响人们为购买房地产而支付的代价，间接影响地价水平的高低。 四、影响地价的区域因素 区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等，这些条件相互结合，相互作用对区域间地产价格水平有决定性的影响。 1、商服繁华程度：主要是指城市中各区域商业、服务业的集聚规模等级，商服业越集中，规模越大，对土地利用的效用就越高，该地段的土地价格水平就会越高。 2、交通条件：区域内和区域之间交通类型较多，交通结构合理，道路状况良好、公共交通发达，居民对外联系方式、出行便捷，都会对当地地价水平产生影响。 3、基础公用设施水平:区域内道路交通畅通、供水、供电、通信、煤气、暖气设施齐全，幼儿园、学校、公园、医院等设施状况良好，等级较高。对当地地价会产生较大影响。 4、环境质量：主要指人文环境、自然环境和社会环境，包括地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人地比例、环境污染程度、居民职业类别、教育程度和收入水平等环境条件对地价水平的影响。 5、区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等等方面的城市规划限制。 五、影响地价的个别因素个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同，例如：作为居住用地，则地质条件和土地规划限制影响会加重，作为商业用地宗地位置和临街宽度影响会显著，而作为农业用地的话，土壤肥力就会起到很大作用。影响地价因素：面积面积适宜利于土地开发利用宽度临街宽度过窄，影响土地使用、展示效果和收益深度宗地临街深度直接影响地价形状宗地形状不规则不便于利用，以矩形为佳坡度坡度过大会加大开发成本宗地基础设施条件：与宗地直接相关的供水、电、气、暖设施等宗地临街状况：是否临街、街角地等，对宗地地价有很大影响城市规划限制：容积率、建筑高度密度、用途等土地使用年限：决定可以利用土地获得收益的时间 六、不同用途地价影响因素的特点一般来说，在城镇内不同功能分区性质和不同功能用地性质与地价直接相关。1、商业用地一是受到商业繁华影响度的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到城市规划限制的影响；四是受到环境优劣度的影响。2、住宅用地一是受到住宅区位置的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到住宅区基础设施、公共设施完备程度的影响；四是城市规划中对住宅区域内建筑的高度、样式、密度、建筑面积、绿地、消防间距等等方面提出的要求；五是受到环境质量等级的影响。3、工业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。一、考试大纲要求 (一)考试目的 测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1地租概念 2马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租 3.新古典城市地租理论 4地租与地价的关系 5地租理论在土地估价中的应用 (三)考试基本要求 掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵； 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论； 了解：地租理论在土地估价中的应用。二、知识点:3.1 地租概念一般而言，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。3.2 马克思主义地租理论 马克思主义地租理论科学地揭示了资本主义土地所有制及其地租的本质。马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 1、级差地租马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。1）概念：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。2）马克思对资本主义级差地租的实例分析：A、假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。B、实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。尽管他们在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应最高。假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。在这一规律支配下，农业资本家必然要把资本转移到别的部门去。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。这样一来，农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。3）级差地租形成原因：由实例分析可得出，级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。因此资本主义级差地租产生的条件是自然力。自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。4）分类：级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式：级差地租：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。级差地租：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。形成条件级差地租I：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租I的两个条件。级差地租：由追加投资带来的超额利润，是级差地租的实体。 级差地租I和级差地租的关系级差地租I和级差地租各有不同的表现形式，但二者在本质上是一致的，它们都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所形成的超额利润转化而成的。在二者的关系上，级差地租要以级差地租I为前提和基础。 从一定时期的运动看，级差地租I也是级差地租的出发点。在级差地租I和级差地租并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。这就是说，级差地租的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。2、绝对地租 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获取相应的超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。因此，绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。 3、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。比如，具有特殊风味的名酒就是利用某些特别地块出产的原料（包括水）酿制而成的。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 4、矿山地租矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。原因：各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定。由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售。5、建筑地段地租建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租绝对地租、垄断地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律”。建筑地段地租自身的特征： （1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。 （2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。在农业中，土地肥沃程度对级差地租量起着重要作用，而在建筑业，建筑地段主要作为建筑地基和空间来使用。 （3）马克思指出土地的所有者具有“完全的被动性，它的主动性(特别是在采矿业)只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地段的地租，“而对于这种进步，他并不像产业资本家那样”对于社会的进步起过一定的作用，“有过什么贡献，冒过什么风险。” (4)建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。讲题：按照马克思主义的地租论，( B )不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 A绝对地租 B垄断地租 C级差地租I D级差地租 解析：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。一、考试大纲要求 三、地租理论 (一)考试目的 测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1地租概念 2马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租 3.新古典城市地租理论 4地租与地价的关系 5地租理论在土地估价中的应用 (三)考试基本要求 掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵； 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论； 了解：地租理论在土地估价中的应用。3.3 新古典主义城市地租理论 新古典主义城市地租理论在进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。 1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 (2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。 (3)对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。 (4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。 (5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。 2、政策因素与地租和地价 政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。 (1)土地利用规划。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。关于规划对土地供给的限制，有学者(AlanWEvans)将其划分为两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：为保护农业用地，进行用地调整等；另一种为程序性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规，都可能增加土地的供给。由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。（2）城市基础设施政策 在市场上交易一般都是经过开发,具有某些基础设施的熟地.有学者指出，设施的水平、设施建设的投资方式以及设施的质量，对一个具体地块来说是三个最关键的因素，若出现与实际需求不符，则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。另外，基础设施建设周期较长，建设的时机特别敏感，建设晚了会导致用地短缺、地价上升，建设早了会造成投资浪费。3、阿兰索地租模型阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。 （1）模型假设条件：A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。 （2）阿兰索公式：阿兰索认为，家庭收入将用于土地投资、交通运输费用和购买其他商品(包括储蓄)。即： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y收入； Pz其他商品的单位价格； Z其他商品的数量； P(t)距市中心t处的地价； q土地数量； K(t)距t处的交通费用； t距市中心距离。在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。于是，阿兰索运用同好曲面(IndifferenceSurface)来表示这种个人的意愿。在这一曲面上，不管地价怎样变化，都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进行多种组合。满意程度U也是其他商品数量Z、土地数量q和距市中心距离t的函数，即： U=u(z，g，c) （3）买价曲线阿兰索将买价曲线定义为：“一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化，那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。相对于不同的满意度(或企业的利润)水平，就会有一组买价曲线。买价曲线BP的位置越低，其满意度(或利润)越高。地价P(t)距离（t） BP1 BP2 BP3图2-1平衡区位的取得（4）地租模型结论阿兰索将买价曲线与地价构成曲线P(t)相叠加，得出结论，即家庭(或企业)会选择一个其满意程度最高，而又与地价构成曲线相吻合的区位，即(图21)中买价曲线BP与地价曲线p(t)相切处E，这时该家庭(企业)取得区位平衡。 阿兰索又对城市及郊区土地市场进行了分析，提出了土地市场取得平衡的条件，即供求数量相等“直到城市边缘的所有的土地都被卖光，在一定距离以内不再有土地出售”。买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小，因此在第一个使用者决定其土地消费量后，斜率次大的使用者将取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市边缘最后一个边际使用者为止(如农业使用者)。这样，城市中任意一处的地价就可通过这一系列的平衡区位和边际价格与边际区位的分析中求得。4、马歇尔的地租理论 阿尔弗雷德马歇尔(AMarshall)，是新古典经济学家，剑桥学派的创始人。他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论。该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起，建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系。马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念，丰富了现代西方地租理论。马歇尔认为，大自然未给人们以无限制的恩赐，因此，地租的产生是大自然的吝啬。他认为从某种意义上说，所有的地租都是稀缺地租，所有的地租都是级差地租。在他看来，如果不存在稀缺性，任何土地都不会有地租。马歇尔同时指出，土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾，正是由于这两个方面才产生了级差地租。马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租，而未能考虑绝对地租；他认为土地的稀有性，是带来地租的主要原因，又从土地的边际报酬出发，确认边际土地没有地租，这似乎有些矛盾。因为地球上的土地终究是有限的，人口增长和土地利用范围扩大的趋势，是永不停息的。所以，即使是边际土地，也不能说是十分丰富的。马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题，提出了城市地租理论。他把场地之位置利益的货币价值总和，定义为“位置价值”。场地价值，即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值，等于“位置价值”加上农业地租。各类土地通过投标，以争夺最有利可图的场地。马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系，指出，如果土地是廉价的，那么企业家就会购置很多土地，反之会购置少量土地，而增加建筑物的高度。5、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用新古典主义地租理论作为土地经济分析的一个流派，近年来在西方社会得到迅速发展和广泛应用。客观地对其分析与研究，将有助于建立我国自己的土地经济学理论体系，尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡方法以及城市地租模型等，对于我国当前开展的城镇土地定级估价工作，都具有很好的借鉴意义。3.4 地租与地价的关系 地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。1）绝对地租是土地价格存在的根源绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。3.5 地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。但同时两者又有相同之处，如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。如马克思认为，地租存在的原因是土地所有权的存在。这是一种高度的理论概括，说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性。所以，结合我国特点，在土地估价中自然应用马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的有用部分，以丰富地价评估的研究方法，使土地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。 我们在进行地价评估时，应该以地租理论为指导。根据地租理论的要求，严格审查被评估土地的权属性质，并确定其相应的价格。根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的物质和经济条件，准确地评估出土地价格。讲题：06年题1新古典主义地租模型的代表阿兰索在以空间为核心建立模型时引进同好曲线的概念，即表示在同好曲线的曲面上( A )。 A不管地价怎么变化，都保持个人在不同区位的满意程度不变 B不管地价怎么变化，都保持个人在不同租金下的生活条件不变 C不管距离怎么变化，都保持产品的运输成本不变 D不管距离怎么变化，都保持该土地的绝对地租不变 2关于新古典学派的马歇尔对地租的认识，以下(BD)表述是正确的。 A地租由“原始价值”、“公有价值”和“增长价值”三部分构成 B地租由“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分构成 C地租由“私有价值”、“公有价值”和“增长价值”三部分构成 D土地的“原始价值”部分是真正的地租 E土地的“公有价值”部分是真正的地租3、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。（）一、考试大纲要求： (一)考试目的 测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1区位概念 (1)区位的定义 (2)区位的实质 2区位的影响因素 3几种主要的区位论 (1)农业区位论 (2)工业区位论 (3)中心地理论 4区位理论在土地估价中的作用 (三)考试基本要求 掌握：区位概念，区位的影响因素； 熟悉：几种主要的区位论； 了解：区位理论在土地估价中的作用。4.1 区位概念 1、区位的定义：区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。2、区位的实质：区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 （1）自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。 （2）经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。就城市整体而言，则是指一个城市在特定的经济区内所处的具体位置及其与其他市镇、或农村居民点之间经济上的相互关系。就城市内部来说，是某一街区或某一地段在城市中的具体方位，以及它与其他街区或其他地段之间的相对地理位置和相互之间的社交、工作、购物、娱乐等多方面的社会经济活动的关系。 （3）交通地理区位主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。4.2 区位的影响因素： 影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。 1、社会经济因素 社会经济的发展水平是影响土地区位的最重要因素，它包括以下几个方面： (1)繁华程度 繁华是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。由于商业的集聚具有很大的吸引力，而且获得的级差收益最高，因此商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。主要包括商业集聚经济效益和繁华程度、高级商务金融集聚程度。商业集聚经济效