浅议房地产拆迁评估确定补偿制.doc

浅析房地产拆迁补偿评估制的实行问题200941206101 林国贤 09工管拆迁必然不要补偿，然而，补偿，却涉及到补偿得多还是少的问题，其根据大多都是根据评估报告，然而，评估报告确定拆迁补偿这一制度在实行的过程中，产生了合法性，客观性和相关性等令人思考问题！The inevitable dont compensation, however, compensation, but involves much less or compensation, according to the mostly according to the evaluation reports, however, assessment report to determine how to compensate the system in the process of practice, produce the legitimacy, objectivity and related to such disturbing thinking关键词：拆迁 补偿 评估 合法性 客观性 相关性补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础是被拆迁房屋价格的评估，评估结论的载体是估价报告。那么，估价报告在裁决和诉讼中究竟起什么作用呢？ 有两种认识：一是依据；二是证据。我比较同意第二种观点，估价报告在补偿安置纠纷处理中仅起证据作用。关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知要求应当按照公司法和合伙企业法的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。根据国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知，评估机构属于 “法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构，其行为不具备行政行为效力的全部内容。行政行为包括公定力、确定力、拘束力和执行力四个方面：公定力是指行政行为一经成立，不论其是否合法，即具有被推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。（2）确定力是指已生效行政行为对行政主体和行政相对人所具有的不受任意改变的法律效力。（3）拘束力是指已生效的行政行为所具有的约束和限制行政主体及行政相对人行为的法律效力。（4）执行力是指已生效的行政行为要求行政主体和行政相对人对其内容予以实现的法律效力。房地产估价机构所作的估价报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它是行政机关和人民法院作出判断和决定的重要参考，产生影响力而非决定力。因此，估价报告符合证据的特征。本文从证据审查的角度，来审视估价报告的证据效力。一、房地产估价报告的合法性审查证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方法以及证据的形式是否符合法律的规定。证据的合法性直接决定证据能力。我国刑事诉讼法规定，严禁刑讯逼供和以威胁、利诱、欺骗以及其他非法的方法收集证据；我国行政诉讼法规定，在行政诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。证据的合法性包括三方面：（1）证据主体必须符合法律的有关规定。这里的法律包括法律、法规、规章及规章以下的规范性文件。证据主体是指拥有、占有证据或者提供证据的自然人和组织。城市房屋拆迁估价指导意见第四条规定：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。”证据的主体只有符合法律的有关规定才具有证人资格，否则，即使其提供的证据客观真实的并与案件事实有关，也不具有合法性，不能被采用。据此，估价报告只有法定的房地产估价机构作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。（2）证据的收集和取得证据的方法必须符合法定程序和要求。估价报告的形成必须符合法定程序，城市房屋拆迁估价指导意见第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。” 如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。如果估价机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，这里就丝毫没有贬低估价机构的意思，造成这种状况的原因不在于估价机构本身，而在于相应的制度和机制的完善和不科学。当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，作为国家主管部门，建设部制定的城市房屋拆迁估价指导意见，这从制度上保证拆迁房屋评估公正进行，为证据的合法性审查提供了可能。（3）证据的形式必须符合法律规定。估价报告应当具备的形式要件包括委托人、评估标的、估价方法、估价机构、救济途径、估价师。缺少必备要件就属于证据的形式不符合法定要求而不被采信。二、房地产估价报告的真实性审查证据的真实性是指是否具有能够客观反映案件事实真相的客观存在性。证据的真实性是使证据获得证据能力的本质要求，任何虚假的或者不真实的证据都不能作为认定案件事实的依据。补偿安置裁决及其相关行政诉讼中的证明任务是查明案件的客观真实或案件的真实情况。客观真实是行政执法和行政审判的标准，因为它是认定案件事实的根据，只有根据客观的证据，才能再现案件真正事实真相，进而才能保证案件的公正处理。然而问题是在审判实践中，客观真实的标准难以达到这样的标准。这里涉及到行政执法和行政审判究竟要求客观上的真实还是法律上的真实，法律的价值包括公正和效率，行政执法和行政审判的价值应当首先追求法律上的真实而非客观上的真实。当然，二者的统一最为理想，。现代司法证据理念表明，证明标准在客观真实的基础上允许法官适用高度盖然性。行政机关作出裁决时，由举证义务的拆迁人提供估价报告，如果被拆迁人不能反驳的，可以估价报告为依据作出裁决，当事人不服向人民法院提起行政诉讼的，行政机关负有举证义务，在不能反驳估价报告时，人民法院可以估价报告作出判决。被拆迁人否定负有举证义务的拆迁人或者行政机关提供的估价报告，可以通过横向、纵向，同类、近类比较的方法分析和反证。行政执法和行政诉讼无一例外的要考察证据的真实性，证据的内容应当以客观事物为基础。证据形式的客观性要求证据必须以一定的有形载体直接或间接的被人们所感知。由于证据是对未知事实的反映，对于证据的真实性的认定，要靠人的主观认识活动来完成，因此，证据的真实性往往并不能完全等于客观真实，存在着片面性和误差等不符合案件真实的可能性。这就要求必须对证据进行严格的审查和甄别，通过证据的出示、质疑和抗辩程序，排除对证据的虚假和不真实的怀疑，从而使最能够反映案件事实真相的证据成为定案的依据。城市房屋拆迁估价指导意见的一些规定保证了估价报告客观真实的反映被拆迁房屋客观真实的价值。其第五条规定：“拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。”第十条规定：“受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。”第十四条规定：“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。” 这些规定为行政执法机关和人民法院对估价报告真实性的判断提供了线索。目前，我国房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。一般来讲，公益事业性用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用收益法可能更有利。“比较法”是将被拆迁房屋与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。“收益法”是根据被拆迁房屋未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。“成本法”是根据被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值的方法。这些方法无非是尽量使估价报告更加接近客观真实。三、房地产估价报告的相关性审查证据的相关性又称关联性，是指证据是否与案件的待证事实具有一定的关系。证据只有与案件事实具有关联性才可能被采用，与案件事实没有关联的证据对于案件事实的认定没有意义。证据的相关性是相对而非绝对的，是具体而非抽象的。证据的关联性是指证据与案件事实的认定具有直接影响的联系。如果证据与该事实关系极为微小，或者没有足够的证明价值，那就是无关联的。”证据的关联性标准要求每一个证据都必须与案件的待证事实具有直接的法律上的意义。证据的关联性所反映的是证据的内容和实体与案件事实有关，而不是证据的来源和证据的形式。审查估价报告这一关联性包括：（1）该估价报告要证明的内容与案件事实是否有关；（2）估价报告所证明的问题对案件事实认定是否具有实际意义；（3）该估价报告对于要证明的事实是否具有证明力。证据的合法性、真实性和关联性虽各具特点，但具有统一性和不可分割性，是一有机整体，相互补充，缺一不可。证据缺少任何一“性”，都不能成为认定案件事实的依据。尽管如此，法定的房地产估价机构作出的估价报告属于优势证据，在没有足够的其他相反证据否定时，仍应以其为依据作出裁判。房地产估价机构承揽估价业务是通过良好的公信力，其所作出的估价报