银川项目前期考察阶段性报告.doc

银川市前期考察阶段性报告一、 银川市概况银川是全国历史文化名城，厚重的农耕文化、粗犷的边塞文化、古老的黄河文化、神秘的西夏文化、丝路文化、鲜明的伊斯兰文化在这里交融汇集，形成了“塞上湖城、回族之乡、西夏古都”三大城市特色。银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼包银兰青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市。在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。银川市作为宁夏回族自治区的省会，是全区的政治、经济、文化中心，辖三区两县一市（即兴庆区、金凤区、西夏区 、永宁县、贺兰县、灵武市）。兴庆区是银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称“宁夏第一区”。金凤区地处银川市中部，具有得天独厚的区位优势，是“大银川”建设的主阵地，高新技术产业发展迅速，是全自治区高新技术产业聚集区，也是未来银川市的行政中心、文化中心。西夏区成立于2002年，是宁夏的旅游胜地、教育重地和重要的工业基地。银川市总面积9527平方公里，城市面积110.77平方公里。总人口165. 43万人；其中市区102.49万人，回族人口43.33万人，占全市总人口26.2%。二、 市场分析1、土地市场1）、土地供给情况2008年，银川市土地储备中心共发出10次土地拍卖公告，累计挂牌土地83宗。其中住宅及商业用地累计挂牌58宗，面积为419.34万；成交住宅及商业用地40宗，成交面积236.99万。2009年，土地储备中心共发出9次土地拍卖公告，累计挂牌土地75宗。其中住宅及商业用地累计挂牌土地35宗，面积为313万；成交住宅及商业用地33宗，成交面积292万。2010年，土地储备中心共发出3次土地拍卖公告，累计挂牌土地22宗。其中住宅及商业用地累计挂牌土地8宗，面积为97万，成交住宅及商业用地3宗，成交面积6.1万。统计显示，09年较08年的土地供给面积降低106万，但土地成交面积却上涨55万。这充分说明银川作为宁夏回族自治区省会，凭借得天独厚的地理优势，充分发挥其西北经济枢纽作用，带动越来越多的开发商投资大西北建设。2）、土地成交情况土地位置土地面积 （）土地性质规划指标 要求供地状况出让年限（年）成交价格（万元）楼面地价元/备注容积率兴庆区红花渠两侧、 规划路南北两侧36089.3住宅、商业2.3/0.4现状70/401508181.67 地上附着物兴庆区凤凰北街东侧、 宁夏人民出版社用地北侧9689.7商业5.0现状4099772059.30 地上附着物西夏区同心北街东侧15005.8住宅、商业2.5现状70/4015641.58 地上附着物兴庆区规划路南侧、 龙马综合商务大厦西侧11651.4住宅、商业2.2净地70/4030721198.45 兴庆区文化东街北侧、 文湖巷东侧15206.9住宅、商业3.0现状70/4015032.88 地上附着物兴庆区解放东街北侧、 健康巷东侧5532.2住宅、商业4.8现状70/405018.83 地上附着物兴庆区凤凰北街西侧、 支农巷南侧43847.8住宅、商业4.6现状70/40192695.49 地上附着物金凤区广场东路东侧、 上海路北侧17825.1商业4.0净地404211590.60 有底价挂牌金凤区鸣翠春天住宅 小区西侧、规划路南侧11886.2商业4.0净地402875604.69 有底价挂牌金凤区贸易巷东侧1240.7商业1.45净地401831017.22 金凤区正源北街西侧、 上海西路南侧70143.05商业3.1净地4023146.21064.47 兴庆区民族北街东侧、 贺兰山东路南侧199028.6住宅、商业3.0净地70/4041199690.00 兴庆区民族北街东侧 、 规划路南侧157000.7住宅、商业3.0净地70/40611001297.23 金凤区正源北街西侧235136.57住宅、商业多层1.3、高层1.8净地70/4025747608.32 金凤区银新铁路专用线北侧2060.93住宅1.81净地70262.65704.10 A.成交的住宅及商业用地中，以住宅及商业综合用地居多，纯商业金融用地较少。成交的商业用地大多集中在金凤区，地块面积相对较小，容积率4.0。B.拍卖土地中大多存在地上附着物，这些地块多处于市中心，地理位置优越。地上附着物的拆迁成本有诸多不确定因素，但仍有竞拍人承担拆迁成本的土地成交。C.净拍土地中，兴庆区成交土地的楼面地价约1200元/；金凤区住宅商业综合用地的成交楼面地价约为700元/，商业用地的楼面地价约为1100/。2、商品房市场1）、开发商：市内房地产开发商共计37家。本土企业以中房集团、银川建发集团为主；异地开发商包括大连万达集团、上海绿地集团有限公司、拉普斯置业有限公司等。2）、投资额：2009年全年银川市房地产开发完成投资90.67亿元,同比增长26.7;其中,住宅投资74.35亿元,同比增长30.5。3）、商品房：09年全年销售面积509.09万,同比增长67.8。其中,住宅销售440.93万,同比增长66.3。销售额179.68亿元,同比增长1.1倍。4）、二手房：09年全年银川二手住宅交易价格2975.43元，同比上涨17.78；交易面积达到136.04万，同比增长74.36。市辖区共受理各类房地产交易登记40134件，交易面积504.31万，交易金额111.95亿元。5）、客群：外来人口在市辖区购买新建商品住房158.61万，占总销售量的58.85。综述：银川市房地产开发投资稳步增长,众多开发商的介入带动银川商品房市场走向产品多样化，操作模式趋于成熟，呈现百家争鸣局面。银川凭借其得天独厚的地理优势，吸引大量外来人口购房的需求，近年来房价大幅上涨，商品房价格涨幅更是在全国领跑。三、在售项目调研市辖三区销售形势较好，但住宅产品区域差异化明显。1、兴庆区：兴庆区为银川市老城区，是房地产开发投资主要区域。兴庆北部区域依托北塔湖自然环境以及银川二中、二十中等学区环境，显示了独特的区位价值。兴庆区北部的住宅代表了银川市住宅最高价。多层住宅均价约6000元/，精装公寓均价在7000元/，别墅均价约12000元/左右。兴庆区中部区域的写字楼代表了银川市写字楼的最高价。其中银川国际贸易中心为6700元/起价；建发现代城价格在980013000元/。典型楼盘：1）、京能天下川项目位于兴庆区北塔湖生态区，北依贺兰山路，西连凤凰北街，南邻规划路。总占地750亩，总建筑面积为94万，由宁夏京能房地产开发有限公司开发，物业公司是深圳市长城物业管理股份有限公司。项目分三期开发，产品形式为高层、电梯洋房、别墅，容积率 1.38。目前一期在售，开盘时间为2009年12月5日，入住时间为2010年12月31日。一期共493套住宅，电梯洋房463套，别墅30套，一期已售50%。别墅位于北塔生态湖西侧位置较好，均价在9600元/；电梯洋房在别墅西侧，均价在5900元/。电梯洋房为地下1层、地上7层或8层；地下1层有产权，为下沉90CM的负一层，采光较好；顶层为复式的4室户型。尚有电梯洋房200套未开盘，户型面积为118390。2）、鲁银城市公元项目位于兴庆区宝湖中路50号（宝湖公园对面），总占地750亩，总建筑面积114万，容积率1.8，由银川鲁银投资有限公司开发。产品形式为多层、小高层、高层及联排别墅形态组成的复合型建筑群。项目毗邻爱伊河、唐徕渠和1900亩国家级宝湖湿地文化公园，优美的自然景观和高尚的人文居住氛围亲密融合，共铸湖畔高品质住宅。项目自身有商务公寓、公寓、商业网点、开放式商业街、幼儿园等配套设施，可以满足社区居民 购物、休闲、娱乐、教育等高尚生活水准。周边学校有银川市一中、银川外国语学校、银川附属医院、一幼、兴庆区二小。2008年拿地，一期2009年4月26日开盘，已实现售罄，入住时间为2010年5月1日。二期预计后半年开盘，入住时间为2010年底，目前均价5200元/。3）、塞上轿子项目位于兴庆区民族南街新一中西侧，总占地总面积283亩，规划建筑面积28万，由宁夏荣恒房地产开发公司开发，产品形式以多层为主，小高层和高层为辅，高层为板楼，分别为12层、16层、17层。项目分两期开盘，目前在售的是二区二期，共564套，2010年1月1日开放388套，余房196套（未开盘的176套和未售的20套），销售均价5950元/。二期于2010年12月30日统一入住。2、金凤区：金凤区为银川市新城区，楼盘价格差异大，呈现由西向东、由四周向中心价格逐渐升高的趋势。西区：满城大街以西的西部区域价格相对较低，均价在4000元/以下，客户群为本地人和外来人口，比例各占一半。北区：亲水大街以东、上海西路以北为行政办公及居住区。区域临近人民广场，楼盘多为住宅，均价约5000元/左右，精装公寓均价约5300元/。南区：长城中路以南地区地处银川南进规划范围内，邻近宝湖公园，均价约5500元/。我公司目前的1号意向地块和2号意向地块都位于银川市金凤区南部区域。而且五里水乡和五里湖畔这两个经济适用房大型社区和湖映康晨这个电力集资楼也均在金凤区的南部区域。1号地块位于长城中路与正源南街的交口处。2号地块位于正源南街西侧的五里水乡和五里湖畔的政府经济适用房对面。五里湖畔经适房位于金凤区正源南街，总占地面积380亩，总建筑面积33.7万平方米，其中住宅31.3万平方米，公建2.4万平方米，绿地率37.94%，房屋72栋多层住宅，总套数4256套，单套户型面积在39平方米至90平方米之间。小区内配建了社区用房、物业用房、幼儿园、垃圾转运站、公厕、市场等生活配套设施，每平方米售价最低1818元，均价：2319元。五里水乡经济适用住房大型社区，是银川市政府2005年组织建设的唯一经济适用住房项目，也是2005年银川市政府民心工程之一，由银川市经济适用住房开发公司负责开发建设。地处正源南街保伏桥新村西侧，北至规划路，南至纬十四路，西至经九路。五里水乡北临长达数十公里的景观水道，视野开阔，环境优美，完美诠释了人与自然和谐共存的生活理念。小区总占地面积122684平米，约合184.02亩，总建筑面积160352平米,整个小区共分三期建设。其中,一期4万多平方米住宅（占地48亩），已于2004年10月28日开工，计划2005年11月竣工，用于市房管局安置银川市重点工程拆迁户。二期工程8万多平方米（占地100亩），是市委、市政府承诺向社会公开销售的1000套经济适用住房，户型面积为6080平方米，已于2005年8月份开工，计划2006年8月竣工。三期3万多平方米，主要用于小区配套的商业用房及公共建筑。整个小区计划于2006年年底全部竣工。湖映康晨是英力特房地产公司2008年12月分完工的集资房。国电英力特能源化工集团股份有限公司成立于2000年6月，原名“宁夏英力特电力集团股份有限公司”，是宁夏电力公司省公司层面的多经企业，也是国家电网系统以鲁能为代表的六家经营得比较好、发展比较快的电力多经企业之一。 中心区域：上海西路以南、黄河东路以北、亲水大街以东的金凤区中心区域为高端项目集中区。住宅均价约6000元/，精装公寓均价约6600元/。森林公园：森林公园附近环境较好，东北角开发为水上购物中心，商业配套完善、区域价值较高，同为金凤区内的高端项目集中区域，客户群多为外来人口。高层均价约5800元/，洋房均价约6500元/，别墅均价约10000元/。典型楼盘：1）、艾依水郡项目位于金凤区正源南街西侧，总占地350亩，总建筑面积40万，容积率1.71，产品形式为别墅、多层、花园洋房、小高层，由宁夏民生房地产开发有限公司开发。项目分5期开发，在售五期为高层，均价为5800元/；还有110和50左右的公寓出售，预计5月中旬开盘，2011年12月1日交房。艾依水郡的产品亮点是水景叠院，是在洋房的基础上，融入了传统院落的建筑格局，将组院、层层退台、多重立体院落及活水水系等建筑产品的几个主要品质元素充分结合，产生的一种全新建筑形式。水景叠院由两栋建筑自然围合成的独立院落，形成一个半公共空间，只让属于这两栋建筑的居住者进入其中，邻居们既有一个交流休闲的场所，又兼顾到停车的安全与便利。民生房地产公司还创造性地开凿内河，引入艾依河的水，让灵动的水系在社区中蜿蜒流淌。2）、宝湖湾项目位于金凤区西连正源南街，南接宝湖路，东临国家级湿地公园-宝湖。总占地450亩，总建筑面积50万，容积率2.63，产品形式为高层、小高层、多层、花园洋房、别墅，由银川建发集团股份有限公司开发。项目共分3期，2009年11月开盘，开盘均价4800元/，一期二期共700余套，已售500套左右，余房为洋房顶层和部分18层到顶高层，目前售价5750元/。高层建筑形式为两梯6户或两梯8户塔楼精装户型，天然气独立式采暖系统，并提供生活热水。装修标准为简单装修（顶棚和墙面刮满腻子，刷白色乳胶漆，地面铺设品牌瓷砖，厨房墙面地面铺设品牌瓷砖、安装整体橱柜，卫生间墙面铺砖、地面铺设防滑瓷砖、安装品牌卫浴），装修成本约300元/；。入住时间为2010年12月31日。三期未开盘，户型为平层大户型、叠拼别墅、多层电梯洋房、小高层。3）、长城领世湖城项目位于银川市金凤区，唐徕渠以西，银盛路(南熏西街)以南，正源南街以东与长城花园隔路相望，占地面积320亩，建筑面积41万，容积率1.58。由宁夏长城集团房地产开发有限公司开发。整个园区以多层为主，高层为辅，园区内道路实现人车分流，商业步行街位于北大门一直延伸至中心广场，是业主购物休闲的理想选择。同时园区内建设有会所、幼儿园、办公用房、商场，极大方便了业主的需求。项目一共分三期，三期预计2010年下半年开盘，多层均价6000元/，高层均价5500元/。4）、嘉屋上河项目位于金凤区宝湖路与庆丰街交汇处向北150米，占地面积50亩，建筑面积7.6万，容积率1.8，由宁夏琴岛房地产有限公司开发。项目一共500套，余房为洋房10套左右，LOFT 60套左右,余房均价5100元/。洋房主力户型为110左右的3室，一层带负一层有产权，负一层执行3000元/成本价；顶层带有产权阁楼，阁楼执行3000元/成本价销售。LOFT产品均价为6100元/，简装不带家电。LOFT标准层高为5米，下为2.8米，上为2米，销售面积为50左右，赠送30。车位为300左右，供暖方式为集中供热，电梯费采用刷卡收费。5）、臻君豪庭项目位于金凤区北京路与满城南街交汇处东南方，项目位于森林公园E岛，国家级 100万生态湖景公园，15万水岸生活城。总占地面积75亩，总建筑面积12万，容积率0.8，由拉普斯置业有限公司开发。景观绿化用地3.6万，共建12栋楼，其中情景洋房3栋，高层住宅7栋，高层为板楼，最高为19层；正门建有一栋