土地资源管理学课件

土地资源管理学,杨金龙烟台大学经济与工商管理学院,第二次全国土地普查月日全面启动,年月日全面启动第二次全国土地普查工作，至年上半年完成全国调查工作。据悉，第二次全国土地普查的目标是全面查清全国范围内的土地利用情况，掌握真实的土地基础数据，建立和完善我国土地调查、土地统计和土地登记制度，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济社会发展及国土资源管理的需要。第二次全国土地普查的主要任务包括：开展农村土地调查，掌握城市建成区、县城所在地建制镇的城镇土地状况；开展基本农田状况调查，查清全国基本农田状况；建设土地调查数据库，实现调查信息的互联共享。,温家宝强调：要守住18亿亩耕地这条红线,国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调，节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。,甘肃省荒漠化土地面积变化总体呈递减趋势,据悉，甘肃省是我国荒漠化土地面积最大，发展最活跃且危害严重的省份之一。全国第三次荒漠化检测数据显示，甘肃省荒漠化土地涉及酒泉市、嘉峪关市、武威市、兰州市等个市、州的个县，监测区域总体面积为万公顷，荒漠化土地总面积为1934万公顷，比第二次荒漠化检测时荒漠化土地面积减少23万公顷。,工业用地出让价最低标准统一公布制度,为加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，国土资源部发出关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知。通知规定，工业用地出让最低价标准与土地等别挂钩，其中最高等别（一等）相对应的最低价标准为元平方米，最低等别（十五等）相对应的最低价标准为元平方米。,广东三年砍掉411个开发区复耕土地面积4736公顷,日前从广东省国土资源厅获悉，历经三年大刀阔斧的清理整顿，广东省开发区清理工作取得明显成效，各类开发区由原来的503个减为目前的92个，减幅达81.71；核减开发区规模238199公顷，减幅达67.35；复耕土地面积达4736公顷。,北京征用3颗卫星监控违法用地,北京市国土局局长安家盛表示，北京已征用了颗卫星，用于监控违法用地行为，并将由过去按季度监测，改为一两个月监测一次。安家盛说，利用卫星遥感监测等手段，可以及时发现违法行为并马上加以制止，从而避免违规行为成为既定事实，不可收拾。从今年起，北京将严肃查处一批重大土地违法案件。查处重点为违反土地利用总体规划、违反国家产业政策或者侵犯农民合法权益的案件。,内蒙古阿拉善左旗7起土地违法案件被查处,内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局和阿拉善盟建设局等部门近日组成联合执法组，对盟署所在地阿拉善左旗巴彦浩特镇的土地市场进行了专项整治，共查处了起土地违法案件。今后，阿拉善盟国土资源部门将继续加大对无证占地、擅自扩建、以租代征等违法违规用地行为的查处力度。,教学目的,通过本课程的学习你将系统掌握土地资源管理学的基础理论，熟悉我国在市场经济体制下的有关土地资源管理方针、政策和法律法规及其在实践中的具体运用；掌握土地资源调查、测绘制图、土地利用规划、地籍管理、土地分等定级、城市地产估价、房地产开发、土地资源信息管理等基本的管理方法；具有初步的科学研究和实际工作能力。,课程内容,第一部分总论第二部分地籍管理篇第三部分利用管理篇第四部分规划管理篇,第一章总论,本章内容第一节土地的概念、特性和功能第二节我国土地资源及其利用第三节土地资源管理学的对象和内容,第一节土地的概念、特性和功能,一、什麽是土地？从地学的观点来看狭义地球上面的陆地部分、由泥土和沙石堆成的固体场所。水面、地上空气层以及附着在地面、地中的各种物质和能力，均不列入。广义包括影响土地用途潜力的自然环境，如气候、地貌、土壤、水文与植被，还包括过去和现在的人类活动成果,从经济学的角度来看未经人的协助而自然存在的一切劳动对象。马克思资本论国土资源比土地更为广泛，国土资源是自然资源和社会资源的总称。我国经济学者,陆地、水面、地上的空气层、地下矿产物以及附着土地上的阳光、热能、风力、地心引力、雨水等一切自然物和自然力。西方经济学土地是生产资料，还是社会关系的载体政治经济学,从经济管理角度来看土地资源是自然资源的必要组成部分，土地是物质实体有其利用的特点。土地可以被看成是土地利用体系。土地金融则把土地看成是不动产作为长期信用的担保品和抵押品。,从法学观点来看凡占有某块土地者，其所有权可能管辖的范围应当包括地表、地下及地上所附着的一切自然物和自然力。法律上的土地仅指人们能够利用、控制的土地。人力难以到达、难以控制利用的陆地，还不能成为法律意义上的土地。人力尚不能利用的沙漠和冰峰、雪山在开发之前只能是陆地而不是土地。,从生态学观点来看整个地球表层是一个生态圈，但是地球表层的各个部分的环境条件又有很大的差异，因而形成不同生态系统，土地是更大系统中的自然环境要素。,从资源经济学观点来看一切能为人类利用的自然资源中，土地资源是最基本和最宝贵的资源。土地资源包括一切可利用而尚未利用的和已经开垦利用的土地总称。,关于土地的概念可以归纳如下几点：（1）土地是多学科的研究对象（2）土壤是土地综合体中极其重要的构成要素，尤其是农业土地更是如此，但是，它不能等同于土地而代替土地。（3）土地概念有狭义和广义之分，有平面土地和立体土地之分。（4）土地本身是一个生态系统，其中各类用地为其子系统，同时它又是更大系统中的环境要素。（5）土地的整体性要求我们既不能视单个土地构成要素为土地，又要认识土地的各个构成要素具有不可取代的作用和地位。,二、土地的特性（1）土地物质的自然性（2）土地面积的有限性（3）土地沃度的差异性（4）土地利用可更新性（5）土地位置的空间性（6）土地属性的两重性,三、土地的功能（一）养育功能（二）承载功能（三）仓储功能（四）景观功能,第二节我国土地资源及其利用,一、我国土地资源概况我国国土辽阔，南北跨越49个纬度，东西跨越62个经度。土地总面积960万平方公里，折合144亿亩，约占亚洲大陆面积的22.1，为世界面积的6.4，仅次于俄罗斯、加拿大，居世界第三位。由于气候、地貌、土壤、水文等自然条件上存在差异，从而形成了各地复杂多样的土地利用类型。从土地利用类型的分布来看,几组数据,全国耕地12244.43万公顷，园地1128.78万公顷，林地23504.70万公顷，牧草地26270.68万公顷，其他农用地2553.27万公顷，居民点及独立工矿用地2572.84万公顷，交通运输用地223.32万公顷，水利设施用地358.95万公顷，其余为未利用地。,从地形情况来看从地势情况看,二、我国土地资源利用的特点和存在问题1、我国土地资源的绝对数量大，按人口平均的相对数量少人均占有土地1/3人均占有耕地1/3人均占有林地1/7.5人均占有草地1/2,2、土地垦殖系数低，地区分布不均衡土地垦殖系数：土地经过开垦变为耕地种植农作物。一定区域内耕地面积占土地总面积的比例，即为土地垦殖率。土地垦殖率表示一个国家或地区土地资源开发利用的程度。土地垦殖率=土地垦殖面积/总土地面积100%。垦殖率是反映土地资源利用水平的重要经济指标。,开垦荒地提高土地垦殖系数的重要意义有：开垦荒地是增加农产品总量的一条重要途径。在一定的单位面积产量情况下，要增加农产品总量，除了提高复种指数之外，扩大耕地面积是途径之一。开垦荒地可以改变中国耕地分布不均和农业生产布局不合理现象，建立新的农产品生产基地。开垦荒地提高垦殖率还有利于开发边疆、巩固国防、繁荣少数民族地区经济。开垦荒地提高垦殖率是一项改造自然、利用自然的斗争，需要较多的基本建设投资。,开垦荒地提高垦殖率是一项改造自然、利用自然的斗争，需要较多的基本建设投资。为了有效地进行开垦，提高投资的经济效果，应重视以下问题：首先要认真查清宜农荒地资源。建立良好的生态系统，促进生态平衡。切实注意垦荒投资的经济效果。,我国土地垦殖系数为13.68%,略高于世界平均水平,在我国各地区之间耕地分布很不均衡。全国85耕地集中分布于我国东南部22个省(市),15%耕地分布于我国的西北部各省（区）,3、林地面积极少，森林覆盖率极低我国森林面积1.34亿公顷，占世界森林总面积的3.9，居世界第五位。森林覆盖率为14。但我国人均占有森林面积0.11公顷低于世界平均水平（人均0.6公顷），在世界179个国家中居119位。,4、农业用地质量退化，土地资源利用效率低下（1）耕地质量下降,（2）水土流失严重据统计每年仅黄河、长江带走的泥沙达26亿吨，相当于600万亩良田的表土。全国每年水土流失的土壤达60亿吨，将其筑成截面为1平方米的长堤，可以绕地球23.5圈；所损失的养分相当于4000万吨化肥所含养分，接近全国化肥年产量。,（3）土地沙漠化严重,（4）土地污染严重全国受工业“三废”和农药污染的耕地占耕地总面积的1/5。我国城市垃圾堆存总量达60多亿吨，城市居民平均每人产生垃圾440公斤，垃圾侵占土地达4.99万公顷（74.9万亩）,5、建筑用地不断增加，耕地面积逐渐减少城市数量的增加、规模的扩大以及对现有土地的粗放使用，造成大量的耕地减少。,烟台131万平米土地拍出15亿出让创历史最高记录,烟台市集中对宗国有土地的使用权挂牌出让，总面积万平方米的土地共拍出亿元，本次出让中的各项数据均创烟台市国有土地使用权出让历史最高纪录。,第三节土地资源管理学的对象和内容,土地资源管理活动的历史沿革殷周时期井田制春秋后期土地私有制占田制、均田制东汉炎武帝建武十五年开展第一次全国土地丈量工作明代洪武十四年编制黄册太平天国天朝田亩制度孙中山“平均地权，耕者有其田”1927年国民党在内政部设土地司地政司地政署地政部20世纪三十年代箫铮等地政研究所1986年中华人民共和国土地管理法,一、土地资源管理的客观必要性,人口,土地,到其他星球去,国际间区际间移民垦荒,充分利用现有土地资源,土地生产力因素,土地生产关系因素,土地资源管理,土地利用率（广度）,土地生产率（深度）,控制人口增长,二、土地资源管理学的对象是以研究协调控制“人和土地”这个大系统的各个组成要素,使之产生系统效应,放大其生产能力以达到充分,合理利用和保护土地资源的一门科学。,三、土地资源管理学的内容和体系案例京沪掀起清理整顿闲置土地风暴收回所有权证北京“清盘”摩根中心等5大楼盘上海政策更具策略性创造条件以促进开发,尽量减少一次性收回的成本支出。,1、土地资源管理目标总目标：保护生态环境，最大限度地提高整个国家土地资源的利用效率。,具体目标：（1）从现状和远景的角度，为全国生产力的发展和布局合理配置土地资源；（2）在国民经济各部门、土地利用单位和用地单位之间在时空上进行合理的土地分配和再分配；（3）保护农业用地尤其耕地，不断的提高其生产率；（4）保证良好的生态环境，实施土地资源持续利用；（5）明确土地产权，不断完善土地关系。,2、土地资源管理的途径（1）协调土地关系（2）监督土地利用3、土地资源管理的手段（1）生态手段（2）经济手段（3）行政手段（4）法律手段,4、土地资源管理的基础土地的数量、质量、分布方面的资料，以及社会经济发展规划。5、土地资源管理的保证人员、技术、机构、信息,6、土地资源管理的原则（1）依法管理原则（2）统一管理原则（3）维护社会主义土地公有制原则（4）充分、合理利用和保护土地的原则,7、土地资源管理的特性（1）统一性（2）全面性（3）科学性（4）法制性（5）服务性,8、土地资源管理的内涵（1）土地资源管理的主体是国家。（2）土地资源管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。（3）土地资源管理的内容由土地权籍管理、土地规划管理、土地利用管理、土地行政管理组成。（4）土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。,（5）土地资源管理的目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。（6）土地资源管理的手段包括行政手段、经济手段、法律手段、技术手段。（7）土地资源管理的职能是计划、组织、控制和协调。（8）土地资源管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约。,土地资源管理目标树,总体目标具体目标实施途径管理手段管理基础管理保证,O,1.1,1.2,1.3,1.5,1.4,2.1,2.2,3.1,3.2,3.3,3.4,4.6,4.5,4.4,4.7,4.3,4.8,4.2,4.1,5.1,5.2,5.3,5.4,土地资源管理学的内容和体系示意图,数量,质量,管理基础条件,土地资源管理,土地统计管理,土地地籍管理,土地利用监管,土地数量,土地地权,土地法律,土地经济管理,土地生态管理,土地规划管理,土地质量,规划,分布,中央,省市县乡或跨区域,农业用地工矿用地城乡居民占用地交通运输用地特殊用地后备土地资源,地域,层次,用地,层次,地籍管理篇,主要内容：土地资源调查土地质量评价土地权利登记土地统计管理,第二章土地资源调查,本章内容：土地资源调查的内容和方法土地利用现状分类体系调查准备工作调查外业工作调查内业工作调查检查验收调查汇总整理,第一节土地资源调查的内容和方法,一、调查简史局部调查，且手段落后。1984年5月关于进一步开展土地资源调查工作的报告1986年国家土地局成立1995年5月，全国2843个县级单位的调查任务全面完成1996年，从原始外业调查阶段到针对当年变化情况修改、审核、汇总、应用。,土地资源调查是为了摸清我国土地资源家底，以县为单位查清各类土地的权属、面积、质量、分布及利用状况等，并逐级汇总各类土地面积。,二、调查方法的选择(一）土地利用现状调查可分为概查，详查两大类。概查：是为了满足国民经济计划制定农业区划，农业规划而进行的土地调查。详查：为给国家计划提供土地详细准确的数据，给土地管理部门提供可靠的基础土地资料而进行的详细调查。详查结束，须提交主要成果如下：1土地利用现状图；2各类土地面积及汇总统计表；3土地利用规划现状调查报告；4土地边界结合图表；5分幅权属界线图。,土地概查详查比较表,（二）调查方法的选择应用航片与常规的实地调查填图相比，优点：（1）加速调查的进程（2）扩展调查视野（3）提高成图精度（4）解决了难以调查地区的困难,三、调查的目的与任务（一）调查的目的1、为依法和科学管理土地提供基础2、为编制土地利用总体规划服务3、为土地利用动态检测提供基础数据4、为编制农业区划和国民经济计划提供依据,（二）调查的任务通过土地利用现状调查，基本摸清土地的数量及其分布状况，了解土地利用中的经验及问题，并提出合理利用土地的意见。,(三）调查的内容1.查清土地权属界线和行政辖区界线（村级以上）；2.查清土地利用类型、分布，并量算出各地类的面积；3.按土地权属单位及行政辖区，汇总出土地总面积和各地类的面积；4.编制分幅土地权属界线图和县乡两级土地利用现状图（岛图）；5.分析土地利用中存在的问题，总结土地利用经验教训，提出确权意见和合理利用土地的建议。,(四）土地利用现状调查成果1.村、乡、县土地面积汇总（总面积和各地类面积）；2.乡县土地利用现状图；3.分幅土地权属界线图；4.乡土地利用现状调查说明书；5.县土地利用现状调查报告；6.野外调查手簿、调绘影像图、计算数据、图件等原始资料，都应整理装订成册，由县土地管理部门归档保管。,四、调查的程序（一）准备阶段（二）外业阶段（三）内业阶段（四）验收阶段,全国土地利用现状调查工作流程,调查准备工作,一、组织准备1、建立领导机构2、组织专业队伍3、举办技术培训4、制定工作计划,二、资料准备1、地形图的收集2、遥感资料的收集3、背景资料的收集三、仪器准备,调查外业工作,一、准备工作（一）领取资料与工具（二）整理调查区的航片（三）划分调绘面积,二、室内判读在室内根据航片上的成像规律与特征以及其他有关的可靠资料（包括地形图、专业用图以及实地收集的判读典型样片等），来确定各种土地类别的位置和范围的工作。（一）室内判读一定要立体判读（二）利用地形图和航片对照分析判读（三）利用典型样片和航片对照分析判读（四）室内判读的一般顺序（五）及时描绘判读成果,三、外业调绘主要是把室内判读不敢确定的和航片上影像不清楚的地物，调查清楚，描绘正确，并对室内判读的地物，实地进行认真的检查和校核。四、外业补测指对航摄后在地面上新增加的地物进行补测。补测一般可在航片（或相片平面图）和地形图上进行。,调查内业工作,一、航片转绘是指把航片上调绘的内容转绘到地形图上的过程。航片转绘包括航片投影误差的改正、倾斜误差的改正和统一比例尺三项内容。转绘的手段：图解转绘和仪器转绘,二、面积量算三、成果调整,调查检查验收,一、检查验收（一）作业检查（二）检查验收1、外业检查验收2、内业检查验收,二、土地利用变更调查1、变更调查的意义2、变更调查的特点（1）分散和个别的调查（2）经常性和及时性的调查（3）大范围和大影响的调查（4）图和数同时变更的调查3、变更调查的方法,调查汇总整理,一、汇总任务和要求（1）准备工作（2）检查资料（3）调查汇总（4）撰写报告,二、各级汇总的技术要求（一）图件接边（二）数据汇总（三）图件编制（四）文字撰写,第二节土地利用现状分类体系,一、土地分类体系概述1土地分类(LandClassification)的概念土地分类就是按一定分类标志（指标），将性质上有差异的土地划分为若干类型。按照统一规定的原则和分类标志，将分类土地有规律分层次地排列组合在一起，就叫土地分类系统（或土地分类体系）。,2土地分类系统及分类体系土地不仅具有自然特性，还具有社会经济特性。根据土地的特性及人们对土地利用的目的和要求，归纳起来，有以下三种土地分类方法。（1）依据土地的自然属性分类，如地貌、植被、土壤等。这种分类体系称为土地自然分类系统,又可称为土地类型分类体系。（2）依据土地的经济属性分类，如生产力水平、土地质量、权属等。这种分类体系称为土地评价分类系统，又称土地生产潜力分类体系。（3）依据综合特性分类，包括自然属性、经济属性和其他因素。这种分类体系称为土地利用分类系统。,二、土地利用现状分类的原则利用的相似性分类的统一性层次的科学性地域的差异性,国家林业局今天公布了第五次森林资源清查结果，我国森林覆盖率达到16.55，第四次清查时我国森林覆盖率为13.92。两次清查结果相比，森林覆盖率增量为何只有1.43，而不是2.53？国家林业局资源司负责人就此解释说，第五次清查与前四次相比，一个最重要的变化是采用了新的郁闭度标准。郁闭度是指林冠的投影面积与林地面积之比，是判定森林的重要标准。在前四次森林资源清查中，郁闭度0.3以上（不含0.3）才能界定为森林，这个标准主要是参考了前苏联的森林密度标准而确定的，要求相当严格。这就使不少林地被排除在森林之外。联合国粮农组织和世界林业大会都规定森林郁闭度标准为0.2以上。为使我国森林资源管理与国际接轨，我国森林法实施条例已将郁闭度标准修订为0.2以上（含0.2）。第四次全国森林资源清查结果的森林覆盖率为13.92，若按修订后的森林郁闭度标准计算应为15.12，第五次全国森林资源清查结果的森林覆盖率为16.55，实际净增1.43个百分点。郁闭度小于0.5的低质低效林地可实施封山育林,三、全国土地利用现状分类体系1.我国土地利用现状分类的依据我国的土地利用现状分类是按照土地的用途、经营特点、利用方式和覆盖特征来进行分类的。,2.我国现行的土地利用分类体系（1）1984年由全国农业区划委员会发布了土地利用现状调查技术规程（以下简称规程），将全国土地分为8个一级类，46个二级类，地方可根据需要设置三级类。（2）1993年，原国家土地管理局颁布了城镇地籍调查规程，将城镇土地分为10个一级类，24个二级类。（3）2001年8月国土资源部发出了新的土地分类的通知，颁布了全国土地分类（试行），在原有两个土地分类的基础上，根据近年来市场经济发展和土地使用制度改革的需要及我国土地管理城乡一体化进程的加快，进行了城乡土地统一分类，将全国的土地分为3个一级类，15个二级类，71个三级类。目前第三种土地分类体系还处在试行阶段，原有的两个土地分类体系的更新和地籍管理工作中贯彻新的土地分类，尚有一个逐步过渡的过程，且新的分类是在原两个分类基础上形成的，对原土地分类的了解，将有益于对新土地分类的认识和理解。,作业：1、简述土地资源调查的内容2、简述土地资源调查的程序3、简述土地利用现状分类的原则,第三章土地质量评价,本章内容：土地质量评价的概念及其分类土地评价的原则和程序土地适宜性评价方法市地质量评价农地质量评价,一、土地质量评价的概念需要了解几个概念土地质量土地对某种用途的适宜与否及适宜程度，用可度量的土地属性即土地特性指标来综合表述。自然特性指标：土壤、坡度、气温、雨量经济特性指标：产量、产值、劳动消耗,土地用途（土地利用）是指为了一定的目的（生产、生活目的）而对土地进行分配、使用、改造和保护的整个过程。土地生产力土地生产关系当前土地利用（土地利用现状）未来土地利用（土地利用变更）,土地类型是指土地各个构成因子不同量的不同组合。土地利用类型是土地评价的基础和出发点，也是土地利用的物质基础和归宿。,土地结构是指土地类型在水平空间的组合土地评价。土地评价是指以数量形式对土地的构成因子（土壤、气候、植被、地形、水文等）的状况和土地投资效益进行综合评定。土地评价是合理利用土地和调整土地收益分配的重要手段。,二、土地评价的分类（一）土地适宜性评价土地资源适宜性评价是根据土地对农、林、牧业生产的适宜程度和限制程度进行分类分等。在现有条件下的当前适宜性土地适宜性经过改良后显化的潜在适宜性,土地按其适宜用途分为：多宜性双宜性单项性不宜性,按土地适宜于某种用途的程度高度适宜中度适宜临界适宜不适宜,（二）土地生产力评价对土地在某种规定用途下可能达到的生产水平的鉴定。当前生产力评价土地生产力评价潜在生产力评价,（三）土地经济评价对土地在某种规定用途条件下可能取得的经济效益的综合鉴定。,第三章土地质量评价,本章内容：什麽是土地质量评价？评价什麽？如何评价？市地质量评价农地质量评价,第一节土地质量评价的概念及其种类一、什麽是土地质量评价？土地评价是指以数量形式对土地的构成因子（土壤、气候、植被、地形、水文等）的状况和土地投资效益进行综合评定。,二、评价什麽？（一）土地适宜性评价土地资源适宜性评价是根据土地对农、林、牧业生产的适宜程度和限制程度进行分类分等。在现有条件下的当前适宜性土地适宜性经过改良后显化的潜在适宜性,土地按其适宜用途分为：多宜性双宜性单项性不宜性,按土地适宜于某种用途的程度高度适宜中度适宜临界适宜不适宜,（二）土地生产力评价对土地在某种规定用途下可能达到的生产水平的鉴定。当前生产力评价土地生产力评价潜在生产力评价,【案例】土地资源评价根据全国第二次土壤普查暂行技术规定和国家对土地生产力评价原则，结合县内多年实际生产水平，全县土地资源分为级：级地亩，占全县可利用土地面积的.。主要分布在沂、沭河两岸，多为壤质土，适于各种作物生长。级地亩，占全县可利用土地面积的.。主要分布在山间谷地和近河阶地。少数土层中有障碍层次，干旱威胁较大。级地亩，占全县土地可利用面积的.。主要分布在近山阶地、岭坡梯田上，对作物选择性强。级地亩，占全县可利用土地面积的.。分布在山丘岭坡上。土层浅薄，水土流失严重，耕种困难。级地亩，占全县可利用土地面积的.。分布在山丘岭坡上。土层薄、砾石多，坡度大于度，土壤侵蚀严重。级地亩，占全县可利用土地面积的.。分布于山丘岭坡。坡度大，土少石块多，水土流失严重。级地亩，系山丘岭坡上的裸露岩石，不适于生产性利用。,（三）土地经济评价对土地在某种规定用途条件下可能取得的经济效益的综合鉴定。,烟台市总面积1.37万平方公里，人均土地0.215公顷，现有农用地101.2万公顷，其中耕地46.3万公顷，人均1.07亩，建设用地总量18.3万公顷，土地利用率达86.8，2005年，全市农民人均收入4660元。内蒙古是我国人均耕地面积最多的省区，耕地总面积746.3万公顷，人均4.81亩。2005年农民收入逐年提高,目前全社人均收入达到了3000元。,三、如何评价（一）土地评价的原则1、相对性原则2、限制性原则3、综合性原则,（二）土地评价的程序,准备工作1、资料收集2、评价目的3、工作计划,土地用途和土地性状配比,土地适宜性分类,提出成果,土地评价目标（土地用途确定）,土地评价单元,土地评价项目土地用途要求和限制性,土地评价因子分数,土地评价分类系统,土地评价因子选定,（三）评价的方法,第二节土地评价的原则和程序,一、土地评价的原则1、相对性原则2、限制性原则3、综合性原则,二、土地评价的程序,准备工作1、资料收集2、评价目的3、工作计划,土地用途和土地性状配比,土地适宜性分类,提出成果,土地评价目标（土地用途确定）,土地评价单元,土地评价项目土地用途要求和限制性,土地评价因子分数,土地评价分类系统,土地评价因子选定,第四章土地权利登记,本章内容：土地产权的构成与确定土地确权与定界土地权利登记的内容和程序土地划拨和征用各国（地区）土地所有制形式土地权利登记土地使用权管理,一、土地产权的构成庇古科斯产权经济学的开山大师政府干预不一定是解决外部性的最佳途径，因为政府调节本身也要花费成本的。如果这些成本费用大于外部效应所造成的损失，消除外部效应就是不值得的。,德姆塞次（1）产权是早在古代就有的经济概念，它是在人口膨胀，当共有资源不足以充分满足一切人的需要时产生的，劳动产品可用于交换并且从交换中得益，加速了产权的发展。,（2）产权与所有权有联系，但不完全等于所有权（3）产权是与物权有关的一组行为性权利,归纳：产权实际上是比所有权更为广泛的概念，广义的产权是一组权利束，是所有权、使用权、占有权、收益权和处置权的集合；狭义的产权仅指财产的实际经营权。,土地产权是指存在于土地之中完全具有排他性的权利。土地所有权土地使用权土地租赁权土地抵押权土地他项权利土地继承权地役权地上权地下权耕作权空中权,土地产权必须依法取得，依法确定，受法律保护。土地权利确定的法律依据宪法法律实体法民法通则、土地管理法、森林法程序法民事诉讼法、行政诉讼法法规土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,新中国地权制度的三个阶段19531966逐步使城市土地基本国有化19661982城市土地国有化事实完成和法律固定1982至今两权分离，转让权、出租权、抵押权也从“使用权”中分离出来。,二、土地确权土地确权（确定土地的权属）是指依照法律、政策的规定确认某一范围内的土地的所有权和使用权的隶属关系，即对对土地权属来源的合法性的审查和对土地权属性质的确定。,在确定土地权属时应遵循的一般原则1、城市土地国有化原则2、国有土地与集体所有土地的划分原则3、集体所有土地的划分原则4、国家建设征用集体土地、集体之间使用土地的权属问题分阶段处理的原则5、国有土地所有权性质不可变更的原则6、重复征用和划拨一般以后者为准7、界限与面积不吻合的一般以界限为准。,三、土地的划拨和征用,（一）土地划拨土地划拨指从国有土地中划出一定数量的土地给国家、城市集体单位、农村、城镇居民建房使用。,（二）土地征用土地征用指国家兴建厂矿、道路、铁路、港口、水利、国防工程和其他文化生活福利设施，以及兴建集体企业占用农村集体所有制的土地。,【案例】2003年2月28日，安徽省肥西县私自成立了长安科技工业园区（现已被撤销）。该园区自成立以来，分批申请征用农民集体用地1831.71亩，实际圈占5000多亩土地，并在没有任何征地批文的情况下，非法拆迁桃花镇染坊村、张大郢村、田埠村近千余农户，目前被圈占的农田全部抛荒，有的已达两年半之久。被拆迁农户补偿不到位、生产生活无着落，引发群众到有关部门多次上访。村民说：“村里都是老实巴交的农民，要技术没技术、卖苦力门路少，地没了就等于断了子孙的后路，我们都在担心今后的日子怎么过。”还有村民说，土地归村民集体所有，征用我们的土地为啥不经过我们同意？国家在这方面的政策法规有啥说法？讨论目前我们国家土地征用中存在的问题，有何建议？,问题归纳,第一，政府征用农民土地需要什么手续？第二，征地后怎么补偿？第三，征用村民集体所有土地，要不要村民集体同意？,1、政府征用农民土地需要什么手续？首先，应该明确的是国家可以按照公共利益的需要，决定征用集体所有的土地，然后出让、划拨或者出租给相应的用地单位使用。然而，这些规定并不意味着农村集体土地所有权可以随意征收和剥夺。征收农民集体土地应当按照以下法定程序办理。（一）拟订、报批征用土地方案。（二）公告征收土地方案。（三）办理补偿登记。（四）公告征地补偿安置方案。（五）交付被征收土地。,2、征地后怎么补偿？,征用农民集体所有的土地必须给予补偿。我国现行法律均明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征用并给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。,3、关于征用村民集体所有的土地是否需要取得村民集体同意的问题国家在这方面没有具体的法律规定。法律只是规定，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地进行征用。这就意味着在征用农村土地问题上，国家有主动权和决定权，无需取得农村集体组织或个人的同意。政府听取被征收土地的农村集体经济组织和农民意见只限于征地补偿和安置方案。实际上，这就使农民集体的土地所有权处于尴尬境地。一方面，法律规定土地归村民集体所有；另一方面，村民对自己拥有的土地没有处置权。,解题思路：1.失地农民问题是伴随着我国城市化的进程出现的，但这个问题的根源却在于政府部门缺乏统筹城乡发展和维护农民权益的意识，致使在征地过程中农民的正当权益受到严重侵害。,2.关于我省失地农民生活状况的调查分析土地是农民的命根子，是农民生活的最基本的保障，是农村稳定的基础。近年来，随着工业化和城市化进程的加快，大量的农村集体土地被征用，失地农民越来越多。如何保护“三无农民”(务农无地、就业无岗、低保无份)的合法权益，解除失地农民的后顾之忧，保证农民安居乐业，是目前各级政府和社会各界普遍关注的热点话题。为了及时了解当前失地农民的生活现状、困难、心态和他们的希望要求，我省农村政策研究室进行了本次专题调查。从调查情况来看，我省失地农民的生活总体保持稳定，但还存在许多困难和问题。,一、存在的主要困难和问题(一)补偿标准不一，安置费偏低(二)政府“低征高卖”，农民表示不满(三)征地工作透明度不高，缺乏公平、公正(四)许多失地农民对今后的生活感到忧虑和担心二、保障失地农民合法权益的根本措施和途径(一)按市场经济规律对失地农民给予合理的土地补偿(二)建立健全失地农民的社会保障机制，以解决农民的养老、医疗问题(三)提供优惠政策，加大扶持力度(四)建立对失地农民的再就业培训机制,四土地登记,土地的初始登记土地的变更登记,土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度.,（一）土地初始登记初始土地登记是指在一段时间内国家对其全部土地或特定区域内土地进行的普遍登记。1949年中华人民共和国成立1986年土地管理法颁布,土地初始登记的程序1、土地登记申请2、地籍调查3、审核批准4、注册登记颁发证书,（二）土地变更登记变更登记是指初始登记以外的土地登记，主要包括土地所有权、土地使用权和他项权利的设定登记、变更土地登记，以及名称、地址、用途的变更或注销的土地登记。因土地划拨、出让、转让、出租、入股、抵押等引起的土地权利变更的登记,【案例一】划拨国有土地使用权设定登记某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得宗地国有土地使用权，批准用途为教育用地，现A学校提出土地登记申请，要求给予办理土地登记。应该如何办理，在权属审核中应该注意什么？,要点：(1)A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记，申请人为A学校法人及法定代表人。划拔土地使用权设定登记的申请时限按土地登记规则分为三种情况：一是新开工的大中型建设项日使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书日起30日内，持建设用地批准书申请土地预登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记；二是其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到国有土地划拨决定书之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记；三是集体土地依法转为国有土地的，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，申请土地登记时间为土地所有权性质变更后30日内。,该宗地A学校应在接到国有土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记申请。(2)应提交的文件资料包括：1)土地使用权登记申请表；2)A学校法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明；3)县级以上人民政府建设用地批准书；4)国有土地划拨决定书；5)委托代理的应交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)划拨土地使用权设定登记权属审核要点：对申请人的审核：要注意土地登记申请人与人民政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。对土地权属来源文件的审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。对土地用途的审核。要注意是否批准用途一致。对宗地面积的申核。要注意地籍调查结果是否与建没用地批准书批准的用地面积一致。,【案例二】土地他项权利设定登记案例分析某市A公司，1991年8月以划拨方式取得一宗地国有土地使用权面积15567平方米，用途为工业，2001年8月15日，A公司与B银行签订了土地使用权抵押贷款合同。贷款金额为100万元，期限三年，问该如何办理土地他项权利(抵押枚)设定登记手续？,要点：土地抵押权设定登记是指初始土地登记后，对已经过登记的国有土地使用权和集体土地使用权设定抵押权的登记。般程序为：土地登记申请地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地他项权利证明书。,【案例三】土地用途变更登记1978年，A企业经批准在某城区拥有一宗地划拨土地使用权，用途为工业，1993年初始土地登记时，依法申请，领取了国有土地使用证。1998年企业为开拓业务，把厂区迁移到了开发区，原用地准备用来开发商业。现已得到市规划局和市土地管理局同意，并于1998年12月5日与市土地管理局签订了国有土地使用权出让合同，合同规定土地用途为商业，使用期限为40年。问该如何办理土地变更登记?,要点：(1)本宗地变更登记实际包含两大变更登记类型，一是划拨国有土地使用权补办出让手续办理变更登记；二是土地用途变更登记。(2)A企业应在缴纳土地出让金后30日内申请土地变更登记，应提交的资料除申请表、申请人身份证明等，主要还应包括：市规划局对A企业改变土地用途申请的批复、市土地管理局与A企业签订的国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金和有关税费交纳凭证、原国有土地使用证等。(3)土地变更登记的一般程序是：申清一地籍调查一权属审核一注册登记一核发土地证书。权属审核中着重要对土地用途改变和土地使用权类型改变的行为及过程是否符合法律规定、是否交清土地使用权出让金等进行审核。,【案例四】注销土地登记案例分析土地使用权注销登记某市在风起路南侧约66500平方米范围内进行旧城改造，市政府发出公告，收回这66500平方米的国有土地使用权，要求原土地使用权人持土地证书和房屋产权证到主管机关申请注销登记，签订补偿协议。请问什么是注销土地登记?该如何办理注销土地登记?,要点：(1)注销土地登记是指因土地权利灭失或其他原因致使原登记内容失去效力，而由土地登记机关将已登记内容进行注销的变更土地登记。在我国，主要包括几种情形：一是因土地权利之收回；二是存续期届满；三是土地灭失；四是集体所有土地依法被全部征用或农业集体经济组织成员成建制转为城镇居民等。注销土地登记是变更土地登记的一类。(2)注销土地登记的一般程序为：变更土地登记申请一地籍调查一审核一注册登记一注销或更改土地权利证书。本案中的注销土地登记是因土地使用权收回而进行的注销，其一般程序为：要求土地使用者提出注销土地登记申请。如土地使用者不按规定申请注销登记的，土地登记机关可以按照土地登记规则直接办理注销土地登记。地籍调查。主要核查土地登记状况是否发生变化。,权属审核。一是核对土地登记卡；二是审核申请人；三是审核土地权利证书；四是对注销土地登记的证明材料等进行审核。符合规定要求的，土地登记人员填写注销土地登记审批表。按土地登记规则，注销土地登记不需报人民政府审批，由土地管理部门审核通过即可直接进行注销登记。土地管理法明确规定：土地所有权、使用权由县级或县级以上人民政府登记造册，核发证书。所以，土地使用权注销登记最好也应该由县级以上人民政府进行。在实践中，县级以上人民政府往往把土地登记职权委托给土地管理部门行使，在这种情况下，土地管理部门可代为办理，但需加盖人民政府土地登记专用章。注册登记。在宗地原土地登记卡上进行注销登记，相应在“序号”、“日期”、“登记的其他内容及变更登记事项，、“经办人”、“审核人”等栏目填上本次注销登记内容，并加盖“注销”印章。注销土地权利证书。在土地权利证书上加盖“注销”印章，在“记事”栏内注明注销土地使用权的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。,五、土地使用权管理,（一）土地使用权出让管理1、土地使用权出让含义土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权出让从三个方面理解法律关系的主体：国家和土地使用者法律关系的客体：城镇国有土地土地使用权的出让方式：协议、招标、公开拍卖,协议、招标、拍卖的区别,（一）协议。协议出让是指土地使用权的有意受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行协商，以便就有关出让事宜达成一致的出让方式。以协议方式订立土地使用权出让合同，双方当事人在议定合同条款时，特别是确定土地使用费方面，都有较大的灵活性。这种协议方式一般用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让。,（二）招标。招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。以招标方式订立土地使用权出让合同，引进了市场竞争机制，有助于选择合适的受让人。这种方式一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。,山东省临沂市国有土地使用权招标出让公告（2005年第27期),经临沂市人民政府批准，临沂市国土资源局决定采取邀请招标方式对位于南坊片区的三宗国有土地使用权分别进行出让，现将有关事项公告如下：一、招标地块基本情况和规划设计主要指标。宗地编号土地座落（m2）2005-074东邻h号路，南邻纬三路，西邻经六路，北邻7号路面积139470土地用途住宅使用年限（年）70规划条件容积率2.0，建筑密度28%，绿地率35%投标起价（万元）15691保证金（万元）3000三、投标申请及登记投标人持营业执照副本、法人代表证明、法人代表（个人）身份证、授权委托书、保证金，于2005年11月15日至11月23日到临沂市国土资源局土地储备中心索取有关材料，提出投标申请，办理投标手续，逾期不予受理。四、投标定于2005年11月24日上午9时至2005年11月30日下午5时整。开标时间、地点另行通知。五、本次邀请招标活动如有变更，招标人将于2005年11月14日前在沂蒙生活报刊登变更公告，届时以变更公告为准。六、招标地块现场踏勘时间招标人根据投标人要求组织对地块进行现场勘察，投标人也可自行勘察。咨询电话：0539-86161650539-8318736（传真）查询网址：临沂市国土资源局地址：沂州路36号（市人民医院对过）临沂市国土资源局土地储备中心地址；兰山区金雀山路105号（建行市中支行办公楼四楼）联系人：王廷玉张磊临沂市国土资源局二OO五年十一月四日,（三）拍卖。拍卖也叫“拍让”，是指土地所有者代表在指定的时间、地点组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就某一土地的使用权公开叫价竞买，按价高者得的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。以拍卖方式订立土地使用出让合同，国家可以获得较高的土地使用费，因此，这种方式适用于已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。,官园危改小区西区公寓“七通一平”的形式挂牌经北京市国土资源和房屋管理局批准，北京市土地整理储备中心将在北京市土地交易市场，公开挂牌出让“官园危改小区西区公寓项目”国有土地使用权。本次挂牌出让宗地位于西城区平安大街南侧，四至范围是：东起西直门南小街，西至公建区用地，南起规划路受壁街，北至中国京剧院。该宗地由北京市西城区建设开发公司进行土地一级开发后，以“七通一平”的形式挂牌出让。规划经济技术指标如下：用地性质：住宅及配套；出让年限：住宅年、综合年、商业年；总用地面积：平方米；总建筑面积：平方可以独立竞买也可以联合竞买。米。挂牌出让起始价为人民币亿元，竞价阶梯为人民币万元整，竞买保证金为人民币万元。中华人民共和国内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买