经济发展对安徽房价的影响的分析.doc

滁州学院论 文标题：经济发展对安徽房价的影响的分析题目：经济发展对安徽房价的影响的分析姓名：钱会会班级：08级地理科学学号：2008210436指导老师：王凯日期：2011年6月11日目录1、 摘要2、 安徽经济发展状况3、 安徽房价上涨情况4、 影响房价的原因5、 评价方法和评价过程6、 结论7、 参考文献摘要近年来，房价持续上升成为社会广泛关注的热点问题。2003年全省商品房均价1513元平方米，比上年增长17%，2004年1至9月份同比增长13%。分析房价上涨的原因和趋势、剖析其对安徽经济社会可持续发展的影响，20世纪后半叶，技术创新带动全球经济进入上升的长周期，在经济持续向好、低利率+宽松的贷款条件以及面向房地产市场的金融创新和服务的不断完善、支持住房消费的财税政策等促进下，各国房地产市场进入大的涨升阶段。虽然局部地区出现了地价暴涨、房价畸高、最终失去支撑而暴跌、房地产泡沫由此破裂现象，但是经历繁荣、衰退、萧条、复苏的周期循环，全球房价仍然维持在历史高位。改革开放以来，安徽经济的高速增长，加速城市化的持续动力，为房地产提供了广阔的发展空间。起步于20世纪80年代末的房地产市场，最初表现为需求约束性的有限市场。在政府支持建房的供给政策刺激下，开发商队伍不断扩大、产出水平和规模得到提高，但是供需对接的方式主要是开发商与有地单位之间合作建房，而市场化供给部分，需求主体仍然是集团购买、再加少量的富裕人群。土地供给的非市场化、以国有企业为主体的开发商投资约束软化、集团购买力的非持续性，价格信号紊乱、市场运行机制不健全，计划经济色彩浓厚，市场收缩或扩张缺乏规律性，容易大起大落。1991年1993年，房地产业过度扩张，成为那一轮经济过热的诱因，受到宏观调控重拳出击，由此进入发展的低潮期。1一、 安徽经济发展状况：改革开放以来，安徽省经济建设取得了丰硕成果。2009年全省生产总值（GDP）10052。9亿元人民币，增长12。9%，连续6年保持两位数增长，成为全国第14个GDP超万亿元的省份。2全省已建成门类齐全、配套能力较强的工业体系，其中汽车、家电、钢铁、有色、水泥、煤电、纺织等行业在全国占有重要位置。2009年全省规模以上工业增加值3987。9亿元人民币，增长22。6%，增幅居全国第3位，中部地区第1位。安徽是中国重要的农林畜产品生产基地之一。粮食作物主要有水稻、小麦、豆类、玉米、高粱、甘薯等；经济作物主要有棉花、油菜籽、烤烟、茶叶、蚕茧、黄红麻等；畜产品主要有各种肉类、皮毛等。在工业、农业快速发展的同时，服务业也获得提升，2009年第三产业增加值占到全省经济总量的36。3%。（中国国际徽商大会网站）近年来，安徽经济保持持续快速健康发展的良好势头，经济发展正步入新一轮经济周期的上升阶段。2003年，在“非典”和“洪灾”的双重影响下，全省经济仍实现了9.2%的增长，不仅保持了GDP增速连续几年攀升的势头，而且增速高于全国同期平均水平，显示经济增长的稳定性正在不断增强。2003年全省财政收入突破400亿元大关，达到412.3亿元，增速创98年来的新高，显示经济增长的质量正稳步提高。表1 1991-2006年安徽省GDP和人均GDP年份GDP（万元）人均GDP（元）1991622.021098.781992787.711410.6619931133.492025.1719941685.342990.8419952160.523808.4319962583.834544.219973000.365232.5819983286.65682.2319993550.26092.6720003920.076697.5420014072.85702720024467.557826.8220034983.678758.6520045763.3510215.0820056568.9311577.252006737013023.5图1 1991-2006年安徽省GDP和人均GDP通过表1和图1可以看出随着经济的增长人们的收入增多，房价也随着增多。二、 安徽房价上涨情况：国家统计局网站昨日发布1-5月全国房地产市场运行情况。数据显示，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月缩小0.4个百分点，是14个月来同比涨幅首次回落；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点，环比涨幅创14个月新低，其中成都房价环比涨幅为零。5月全国商品房成交量回落，加上房价环比涨幅缩小，被业内人士认为是楼市调控政策效果初显。成交金额下降25%从成交情况来看，1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。5月商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。海口、三亚连续5月领涨。 从地域分布来看，海口房屋销售价格以52.8%的涨幅领跑全国，三亚5月房价同比涨幅为50.8%，虽然数据上环比4月出现小幅回落，但海口、三亚依旧以明显优势占据5月70个大中城市房屋销售价格指数前两名，这也是两地连续5次房价同比涨幅领跑全国。在被调查的四川3个城市中，成都市的房价同比上涨5.7%，环比涨幅为零。另外两个城市泸州市和南充市，房价同比分别上涨5.5%和4.1%，环比均上涨0.3%。相邻城市重庆市的房价同比上涨11.5%，环比涨幅与全国相同。（西南资讯） 随着经济的发展，安徽省的房价也在不断地创造着新的纪录，在不断的上涨，甚至出现翻倍增长的情况。三、 影响房价的原因：影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展、居民收入变动情况、 居民的居住水平和居住结构情况等。目前来说，很多因素是相对稳定的，而交通 基础设施建设的影响，常常是最不稳定的因素。 路通桥架后，大量的居民迁离市中心，选择交通便捷的市郊，但交通基础设 施建设并不能从总体上支撑和提升房价，它只是起着一种“人口优势”转移的作 用。因此，考虑交通影响房价的因素时，应以人口流动作为考虑的重要因素，而 不只是以有无在建、待建的交通基础设施为标准。例如，在临近地铁的市郊某地 区，如该地铁线将向更偏远方向延伸，则该地区的人口可能不是增加，而是减少， 对该地区房价并不一定有利。人口的流动是影响房价的直接因素。交通基础设施 建设，是影响房价的间接因素，它通过影响人口流动来影响房价。对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等。社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则房价会趋于平缓甚至下跌。政策因素，比如住房政策、城市建设与土地利用规划等等，都会影响房价的涨落。四、评价方法和评价过程：层次分析法简称AHP法，亦称多层次权重分析决策法。假设住房需求为Z，其影响因素有f(x)(x=1,2,n)共n个，且f(x)的重要性系数分别为w(x) (x=1,2,n),即Z=,具体做法为：1价格构造分析层次图，首先选择的顶级因素构造一个多层次指标体系，通常由做高层通过中间层到做底层构成。（如图2） 图2 影响住房需求度得因素层次图2构造判断矩阵，假定A层中元素At与下层次元素P1，P2，Pn有联系，则P中元素两两比较，构成判断矩阵，其中Pij=wi/wj，表示对Ak而言，第I个因素与第J个因素重要度之比，相对重要性的比例度。 最终结果备选方案权重家庭收入0.1974家庭财产0.1616福利部门0.0800一般工薪0.0502劳务部门0.0573家庭规模0.1210年龄分布0.0664有房0.1593无房0.1068表2 因素相对最重要性权数1. 住房需求度 判断矩阵一致性比例：0.0398; 对总目标的权重：1.0000; lambda_max：4.1062住房需求度资金状况工作状况家庭状况住房状况Wi资金状况1.00002.22551.22141.82210.3591工作状况0.44931.00001.22140.67030.1875家庭状况0.81870.81871.00000.54880.1875住房状况0.54881.49181.82211.00000.26603专家填写判断矩阵，将构造好的判断矩阵交给专家，请专家各自填写判断矩阵。4.层次单排序，是秋单目标判断矩阵的权数，有PW=求取正规化特征向量W，W的分量Wi即是响应元素单排序的权数。5.一致性检验，为了测试判断的一致性，简历一致性指标：CI=，当判断矩阵完全满足一致性时，CI=0.当CI2时CI与平均一致性指标RI的比值称为随即一致性比例，记为CR=CI/RI.。当CR0时，一般认为有满意一致性，否则重新调整。6.层次总排序，利用层次单排序的结果计算各层次的组合权值。（见表2）五、结论：经济的发展深刻的影响着房价的调整，居民的收入对其购房的需求的影响最大，进而影响着房价的波动。六、参考文献：1、安徽经济发展2、百度问问3、中国国际徽商大会网站4、丁烈云，房地产周期波动成因分析，华中科技大学学报，2003年第2期5、2004版中国房地产行业投资报告，2004-9-76、房价上涨对安徽经济的影响与对策建议，蒋晓岚孔令刚7、经济发展