徐州文化大厦项目市场调研及策划定位报告.doc

徐州文化大厦项目市场调研及策划定位报告目 录决策原则2行业宏观背景(数据链接)3第一部分 城市分析4一、城市概况4二、徐州经济分析5三、城市规划7四、房地产政策分析10第二部分 徐州商业房地产市场分析14一、商业市场概述14二、商业市场分析16三、写字楼市场分析31四、项目周边沿街商业现况39五、区域大型超（大卖场）市场分析40第三部分 项目定位41一、项目分析41二、项目定位43三、产品建议44第四部分 项目投资估算51决策原则 商业面积最大化1. 商业面积最大化前提是能够促进销售，因此我们针对本项目特性提出室内步行街+面向广场独立线铺的商业面积决策原则，并将商业面积产权划小。2. 商业面积最大化的另一前提是要保证物业形态与经营相对接，因此控制单个商铺面积，室内步行街面积控制在4060，面向广场的独立线铺面积控制在6080。 商业价值最大化1. 围绕中心广场做退台设计2. 交通组织直接到达三层，使三层同样能够达到一层效果3. 大型海量停车位设计4. 主力店规划：-1F引入沃尔玛，3F、4F导入精品店，形成人流交汇、融合。5. 突出营造中心广场的稀缺性、唯一性，发挥其聚合能力。 社会影响力最优化1. 依托中心广场为展开面的横向规模设计，形成社会影响力最优化。57版权所有 请勿擅用行业宏观背景(数据链接)2004年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致开发企业对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，众多购房者无论出于投资或自住，都乐意尽快掏钱购买。2005年16月年我国完成开发土地面积8190.5万平方米，与2004年同期相比增长了3.0。全国完成购置土地面积16299.7万平方米，与2004年同期相比增长了3.9。2005年16月我国房地产开发投资额为6193.1亿元，比2004年同期增长23.5。我国东部地区房地产投资额为4173.4亿元，比2004年同期增长19.2。中部地区的房地产投资额为959.6亿元，比2004年同期增长34.8。西部地区的房地产投资额为1060.1亿元，比2004年同期增长32.1。2004年我国商业地产投资开发情况：2004年全国土地交易价格指数（工业用地）第四季度的价格指数为107.0，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第四季度的价格指数为109.8。2004年商业营业用房投资完成额为1723.7亿元，比2003年同期增长31.4。办公楼投资完成额为652.2亿元，比2003年同期增长28.3。今年一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。完成商品住宅投资1888亿元，增长23.1%。其中，经济适用房投资62亿元，增长2.6%。房地产开发企业到位资金5640亿元，同比增长24.8%。其中，国内贷款1456亿元，增长48.5%；企业自筹资金2025亿元，增长30.3%；利用外资52亿元，下降4%。全国房地产开发企业完成开发土地面积5284万平方米，同比增长53.3%。全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3%。其中，住宅施工面积7.93亿平方米，增长23.1%；办公楼施工面积4469万平方米，增长17%；商业营业用房施工面积1.27亿平方米，增长23.6%。截止到3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的商业地产有望成为引领中国房地产发展的新增长点。随着中国零售业的全面对外开放，目前几乎中国所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间，商业地产正悄然成为房地产市场的新宠儿。我国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼都将成为2005年商业地产投资的亮点。第一部分 城市分析一、城市概况1. 徐州简介徐州位于华北平原的东南部，除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中铜山县东北的大洞山为全市最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡1/7000-1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。 2. 徐州文化徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化。帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。徐州是国家历史文化名城，汉高祖刘邦的故乡，有着丰厚的历史文化遗产。尤其是两汉文化遗存十分丰富，其中的汉墓、汉俑、汉画像石并称“汉代三绝”。 两汉彩绘兵马俑，是继咸阳和西安兵马俑之后的第三批重要发现。为开发利用汉文化资源，组织成立徐州市两汉文化研究会，筹建修复了北洞山汉墓、龟山汉墓、白集汉墓、狮子山楚王陵、汉兵马俑博物馆、汉画像石艺术馆等一系列重要文物景点。3. 徐州交通徐州交通发达，基础设施较完备，素有“五省通衢”之称，是中国第二大铁路枢纽，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。境内公路四通八达，有国道5条，省道20条，正在建设中的京沪、霍连高速公路通过徐州。京杭运河穿境而过，沿岸建有四个内河大港。徐州境内通车总里程达13688,养护里程2700多。全市有条国道、12条省道穿境而过，一级公路达642，二级公路965。京沪、京福、连徐、徐宿等4条高速公路徐州段共350多公里，2001年已建成通车近60公里。全市有定级航道51条，通航里程达763公里，全市港口吞吐量5000多万吨。4. 徐州行政规划徐州自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2005年1月，共有镇、办事处157个。徐州市行政区划基本情况统计表区、市、县镇街道办事处村民委员会居民委员会面积（平方公里）人口（万人）鼓楼区/88576927.9云龙区/9244411828.7九里区/1426369819.6贾汪区72985469048.6泉山区/10/7762.742.7丰县14/36081446110.2沛县15/324571349120.3铜山县22/33871999.6129.2睢宁县16/386151767131.8新沂市16/25418157196.5邳州市24/462222088161.4总 计11443228039511258.3916.9全市户籍总人口至2205年初为916.9万人，行政区面积11258.3平方公里，其中市区人口172.33万人。二、徐州经济分析1. 经济发展持续加快，综合实力明显增强“十五”期间，徐州地区生产总值增长速度每年分别为11%、11.4%、12.5%、14%和14.3%，年均增速为12.6%，比“九五”时期提高0.6个百分点；2005年达到1207.76亿元，超额完成“十五”计划确立的1100亿元目标。三次产业结构不断优化，由2000年的18.4:46.8:34.8优化为13.9:50.3:35.8。全社会固定资产投资累计完成2039亿元，年均增速16.5%；2005年达到600亿元，比上年增长34.7%。财政实力显著增强，2005年财政收入完成145.26亿元，是2000年的3倍，占GDP的比重提高4.6个百分点；一般预算收入完成55.22亿元，比上年增长32.3%，是2000年的2.5倍。2. 实施工业强市战略，工业经济支撑作用迅速增强“十五”期间，徐州累计完成全社会工业投入876.8亿元；其中2005年完成305亿元，比上年净增100亿元，接近“十五”前三年的总和。2005年规模以上工业总产值达1200亿元，比2000年增长1.6倍；规模企业达1263家，增加588家；全部工业增加值完成517.92亿元，占GDP的比重比2000年提高4.8个百分点，对GDP增长贡献率达42.9%；销售收入超亿元企业达135家，25家大企业大集团实现销售收入、利税、利润分别比2000年增长1.3倍、2.7倍和3.3倍。品牌经济发展呈现新亮点，创中国名牌产品3个，实现零的突破，省级名牌产品达55个；徐工集团、维维集团和徐州卷烟厂荣获“中国制造行业内最具成长力的自主品牌企业”称号。3. 农业和农村经济稳步发展五年来市财政累计投入支农资金19亿元，2004年以来落实粮食直补、良种补贴和农机补贴资金1.6亿元，并从去年起全面免征农业税及附加，农民负担大幅度减轻。农业产业化步伐加快，各类农副产品加工企业达5000多家，其中销售收入500万元以上企业达350家，农民专业合作经济组织达1663个。农业基础设施和综合生产条件有了较大改善，五年累计完成重点水利工程投资29亿元，农业综合开发投资7.05亿元，改造中低产田114万亩，综合机械化水平达76%。县域经济呈现加速增长态势，2005年规模以上工业投入及增加值增长速度分别高于全市60和6个百分点。4. 加强中心商圈建设，现代服务业水平提升2005年实现第三产业增加值431.82亿元，全社会消费品零售总额318亿元，“十五”期间年均分别增长13.6%和12.9%。中心商圈日益繁荣，金鹰国际、中央百货、东安王府井、法国家乐福等著名商家纷纷进驻。晚间经济蓬勃发展，户部山商业步行街商户已达716家。大型专业批发市场发展较快，2005年实现成交额549亿元。旅游经济蓬勃兴起，“十五”期间接待国内外游客、旅游总收入年均分别增长34%和34.2%， 2005年旅游接待人数突破1000万人次，旅游总收入超过80亿元，云龙湖风景区和马陵山景区被评为国家4A级旅游景区；金融、通讯、信息、社区服务等现代服务业也保持良好发展态势。5. 改革开放深入推进，发展环境明显优化“十五”期间全市实际到账外资累计达13.09亿美元，千万美元以上外资项目达139个，分别比“九五”时期增加4.42亿美元、126个；自营出口总额、对外承包工程及劳务营业额年均分别增长31%和33.8%，外派劳务人数是“九五”时期的两倍。民营经济迅速崛起，连续保持20%以上的增速，2005年民营经济增加值达628亿元，占全市GDP的52%，民营工业项目投资占全市规模以上工业投资的70%；私营企业和个体工商户分别达2.5万户和14.2万户，从业人员达39.5万人和22.3万人，注册资本达244亿元和29.1亿元。投资环境显著改善，2004年以来连续两年荣登福布斯“中国大陆最佳商业城市排行榜”，连续两年被台湾电机电子同业公会评为“极力推荐投资城市”，去年又荣获“中国品牌经济城市”称号，进入全国金融生态环境五十强城市行列。6. 基础设施建设加大，城乡面貌明显改观五年来，城市建设累计投入资金120多亿元，其中2005年完成投资50亿元，是近年来投资力度最大的一年。强力推进老城改造，组织实施了城市中心区综合改造、迎宾路改造、云龙湖“显山露水”工程、小南湖景区建设等86项城建重点工程。县城镇建设得到加强，六县（市）、贾汪区总体规划全部完成，114个镇布局规划通过省建设厅验收，累计完成村镇建设投资30亿元，建制镇新增竣工住宅建筑面积180万平方米。大交通体系日益完善，五年累计完成投资120多亿元，高速公路通车里程达300公里，国省干线公路新增里程190公里。7. 社会保障增强，人民生活水平提高城镇职工三项保险参保率分别达到98%、98%和90%，2005年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到11185元和4304元，“十五”期间年均增长10.9%和6.5%；在岗职工平均工资达到18370元，年均增长14.5%；全市金融机构存款余额达1010.9亿元，其中居民储蓄存款达650.6亿元。城市人均住房建筑面积达23.31平方米，农村居民人均生活用房面积达29.36平方米，比2000年分别增加4.01和6.84平方米。三、城市规划1. 城市定位 徐州市被定为陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，都市圈核心城市，全国综合性交通主枢纽，以楚汉文化为主要特色的国家历史文化名城和全国优秀旅游城市。规划还着重提升了徐州作为都市圈制造加工中心、商贸中心、物流中心、信息中心、公共服务（包括科教、文化、医疗卫生、体育、旅游服务等）中心的功能。2. 徐州都市圈徐州都市圈规划将形成以“一个核心城市、两条城镇发展轴、一条城镇联系通道、单核心放射状”的城镇空间结构，“三横”、“四纵”的网络化远景发展框架。徐州都市圈规划范围主要是以徐州为圆心，半径100公里的圈层。包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市，安徽的宿州市、淮北市，山东的枣庄市、济宁市的微山县，河南商丘市的永城市，共涉及8个地级市。根据都市圈空间组织要求，提升东西向运输能力，完善南北向交通网络，利用国家级交通大动脉，配套完善相应设施，建成徐连线、枣徐宿线、京沪线和沿海线的“一横三纵”运输通道。合理衔接内外交通，提高四个功能组团的综合实力，推动徐连经济带和城镇发展轴的建设。3. 徐州发展概念规划徐州概念规划深入分析了基于徐州的“边缘”特征，提出城市发展总的战略构想“走出边缘，构建中心”。规划明确了跳出淮海、经营“天下”，积极“放弃”、步步为营和“区域合作、中心突破”的区域策略；通过 “双心并举，两翼延伸”的城市区域空间布局的结构与形态的演进，使徐州从单中心的城市走向多中心网络式的城市，构建“交通轴+城镇组团+生态绿地”的空间结构；加强历史文化、人文资源的城市特色保护和发展，生态环境的保护，形成“三山楔入，两河穿流，城市密集，地景开阔”的人居环境新形态。 （徐州发展概念规划示意1） （徐州发展概念规划示意2）4. 徐州市域城镇体系规划按照城镇体系规划，徐州将紧密联系全省“三圈五轴”城镇空间网络的形成与发展，以区域的集聚发展为核心，大力推进并完善中心城市建设，积极发展中小城市，择优培育重点中心镇，全面提高城镇发展质量。 （徐州城镇体系规划示意1） （徐州城镇体系规划示意2）5. 徐州城市总体规划（徐州总体规划示意）1) 城市发展总目标徐州将建成区域性经济强市和服务中心，发挥国家重要交通枢纽和国家级历史文化名城的作用，并在苏北率先实现现代化，推进区域的城市化和现代化建设。2) 城市性质全国重要交通枢纽，国家级历史文化名城，陇海兰新地带中心城市之一，徐州都市圈的核心城市。3) 城市人口规模到2020年规划区城市人口达300万人。4) 城市用地和发展方向向东、向东南方向发展。5) 都市区的布局形态一中心、五组团及十镇的“众星拱月”的空间结构。一中心即主城区，五大组团分别是利国、贾汪、大许、双沟、郑集组团。十镇即官湖、王集等县市的重点建设城镇。6) 主城区布局形态城市向东、向东南方向发展，形成以“双心”为核心，以绿带相隔离，以快速交通相连接的组团式结构。“双心”是指以淮海路和中山路区为代表的城市旅游商业文化服务中心旧城区，和即将建设的城南新区，也是徐州的行政、商务中心。6. 徐州部分城区规划方向说明1) 旧城区全市的商业、金融和旅游中心。徐州客运站、徐州西站为对外交通窗口地区；古彭广场周围为商务中心区；文化路、牌楼、西安路、友谊商场周围、王陵路东段等地区为商贸次中心；建国路东段和沿故黄河两岸为市场群。2) 城南新区市级功能转移的接纳地，新的经济增长的主要空间和新的城市中心。3) 城东新区是徐州市向东发展的主要空间。主要发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住。4) 铜山新区在自身功能继续完善的基础上，向南发展，以经济技术开发、公建、生活、行政和科技文化教育为主的综合性分区。5) 金山桥片区是徐州市主要的经济增长点，主要发展工程机械、钢铁和物流等产业，同时承担接纳徐州市老城区部分工业的功能。6) 坝山片区主要以居住、教育科研用地为主，乔家湖地区为高新技术产业用地。九里山片区：发展对外物资集散、休闲旅游和生态农业。7. 城市化发展对徐州的影响 1. 城镇人口快速增加随着徐州经济建设和城市建设步伐的加快，农村剩余劳动力不断向城镇非农产业转移，城镇扩大，人口规模急剧增加，徐州城镇化发展水平以年均2个以上百分点持续、稳定增长，至2004年底，徐州城镇化水平达到41.95%，比2000年增加8.5个百分点，年均增加2.13个百分点，年均增幅在全省始终保持前2位。2. 地域发展差异明显由于不同区域间的地理环境、历史条件、自然条件和社会经济发展、科技文化区域间的差异，致使徐州不同区域间的城镇化水平存在着差异。3. 城镇数量增加，集聚能力提高至2004年末，全市共有建制镇114个，比1978年增加109个，其中重点中心镇19个，一般建制镇95个，城镇建成区面积2003年已达到了209.67平方公里，镇区人口达到161.68万人，集聚在建成区的人口占全镇总人口的比重达21.2%。4. 就业压力明显改善随着城镇经济的发展，集聚效应和吸纳功能大大增强了，剩余劳动力不断向城镇二三产业转移，成为吸纳农村人口和富余劳动力的重要载体。仅以2003年数据来看，全市建制镇建成区的从业人员已达68.41万人，占乡镇从业人员总数的19.2%，其中二、三产业从业人员比重高达78.1%。四、房地产政策分析国内房地产发展一直以来受国家政策影响较大，特别是随着房地产市场的持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是2005年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动。为了巩固前一阶段调控成果，国务院在2006年5月17日温总理工作会议讲话国六条的基础上，5月30日出台了标志着房地产市场新一轮宏观调控正式启动的，15条实施细则关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见出台对中小型房地产企业影响极大，房地产业面临重新洗牌。细则链接1. 国六条 切实调整住房供应结构,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。分析：新政策基本是去年政策的延续和提升，有些举措则是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。分析：政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前有些热点城市已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，如北京。但并不是采取一刀切的方式加大首付比例，这次是提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，需要结合所购房屋的总价等方面进行综合考量。 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。分析：该政策是重点控制各地在城市化进程当中，因旧城改造而引起的“被动需求”，达到控制新增供应量的目的。如目前所所进行的旧城改造，城中村改造所进行的拆迁改造，一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房，则可能盖了500套房子。 进一步整顿和规范房地产市场秩序,加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。分析：这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对较差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。分析：该政策是通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快，解决低收入家庭的住房困难问题。积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道，尤其是创造良好的市场交易环境和交易环节，比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。 完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。分析：由于各地统计方法、数据不统一，造成不必要的问题出现。因此完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断，同样也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断，这样就可以保持一个理性的供需市场。2. 有关15条实施细则第一条、制定和实施住房建设规划要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。分析：该条从源头上加强了对房地产市场的宏观调控，体现了这次宏观调控整体的住房结构规划的调整方向。尤其是要求直辖市、计划单列市和省会城市要将住房建设规划报建设部备案。是实施细则总体精神的统一体现。第二条、明确新建住房结构比例“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。分析：方向以控制新开工商品住房面积，有效调节目前各地普遍存在的住房供应结构不合理现象为主要目的。在整个15条意见中，该细则将对房地产开发商产生最长远的影响，但是也不排除大房型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。 要达到70%这一指标，对于大中城市而言，政府至少要建设超过50%的中低价商品房和经济适用房，某些城市的总体房价将会受到影响。不过这一政策短期内不会对上海产生太大的影响，因为一年半以内，上海还将有将近2000万平方米的中低价商品房和配套商品房将要出炉。第三条、调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。分析：从税收政策对市场进行调节，对于抑制投机和投资性购房需求影响较大，短期内存量市场交易将再次进入低潮，由此对于短期炒作导致部分区域房价飚升势头将得以严控。第四条、严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。分析：房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上，该政策在上一轮调控时就已经实行。严格执行此项政策的城市，房地产开发企业应该已经过一次洗牌。而商业银行不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物，进一步加强对开发企业的资金要求。第五条、有区别地适度调整住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。分析：这一条主要是针对房价上涨过快的城市，同时也有可能抑制普通老百姓正常的购房需求。而对真正的炒房者影响有限，提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房，最大的影响可能是打压了他们的心理预期。第六条、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。分析：更多中低价和中小套型住房的出现，将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力，但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。此外，关于禁止别墅用地和严格限制低密度住宅的供应的必要性，也再次加以重申。第七条、加大对闲置土地的处置力度土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。分析：对闲置土地处置态度的严厉管制将会对开发商产生比较大的影响。然而，从以往来看，国家并没有大规模处置两年内没有开工的土地。所以这一措施是否能够达到预期目标，体现真正的效果，将主要取决于地方政府是否能够切实贯彻这一意见。同时，意见中对于开发建筑面积和投资额的最低成数规定，也有助于杜绝曾经在一些城市出现过的开发商投机现象。第八条、严格控制被动性住房需求各地要按照国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁和损害群众合法利益。分析：所谓“被动性拆迁”指的是一些尚未完全老化需要重建的地块由于拆迁，而使其中住户产生住房要求的拆迁过程。这一拆迁将会加速新建商品房的需求量以及并非完全必要的商品房流转速度。该细则能够减少一定市场需求，而这一政策则需要地方政府加以落实。第九条、加强房地产开发建设全过程监管对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。分析：加强严格执行本次实施细则的目的，通过行政审批手段，利用发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证对项目进行严格控制，强调了监管力度，表现了中央对于整顿房地产开发业务的决心和力度。将会对开发商造成比较大的影响。第十条、切实整治房地产交易环节违法违规行为房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。分析：从源头开始对人为哄抬价格、制造房源紧缺等现象进行控制，进一步强化市场次序，规范市场。第十一条、加快城镇廉租住房制度建设廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。分析：廉租房将会长期成为住房制度建设的一个重要方面，而真正要扩大廉租住房制度的覆盖面，还需要各地政府的大力扶持，仅仅靠开发商的力量是不够的。意见还提到，地方政府要把“一定比例”的土地出让金用在廉租房建设上，但是并没有具体规定比例，有理由担心廉租房的建设无法达到与城市发展相匹配的规模。第十二条、规范发展经济适用住房各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。分析：目前在国内一些地区，依然存在着高收入者购买经济适用房的现象。由于以前的福利分房和集资建房等制度，也存在着一些市场流通以外的住房。这次意见则对集资建房等提出更严格的要求，防止有人再钻政策空子第十三条、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。分析：这一意见主要是针对一些二级市场尚未完全打开的城市，由于传统住房观念的影响，二级市场一直处于不够完善的状况，而这条政策正是为了完善整体的房地产市场。第十四条、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。分析：信息对称，对房地产市场的健康发展作用重大。建立健全房地产发布渠道，是避免开发商发布虚假信息的重要手段和渠道，增加市场的透明度、促进房地产市场的健康发展。第十五条、坚持正确的舆论导向要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。分析：如果说中国少数地方存在房产泡沫，媒体的推波助澜功不可没。媒体加强对房地产市场客观公正的报道，可以很大程度上促进中国房地产市场的健康发展。这表明，中央政府试图尽可能弱化行政干预。3. 总结n 市场进入角力期，后期的回落调整不可避免。n 政策重点调控以住宅项目为主，对商业项目影响相对较小。n 投机需求开始被挤压，短期内市场将出现一定下跌，中长期保持平稳。n 项目市场差异化扩大，不同区域、不同品质的项目将面临不同的市场命运。n 投机下滑，自住需求为市场导向，投资由短期转向中长期。n 现阶段的项目投资要慎重、理性，需仔细分析项目的最终真实需求空间。必须仔细甄选项目，具有实际需求支撑的项目仍然值得投资。第二部分 徐州商业房地产市场分析一、商业市场概述1. 徐州商业市场现状1) 徐州商业概况徐州素有“五省通衢”之称，是全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”，对外辐射力度较强，同时随着徐州城市建设的日新月异、经济快速发展，徐州商业发展同样突飞猛进，为满足城市居民及周边乡镇居民的商业需求，提高城市品位，增加常住人口，改善居民生活质量与消费档次起到了积极的作用与影响。2) 商业空间布局形成“一线三圈”徐州商业整体上可分为市级商业中心、区域商业中心、居住区商业区3个层面，其中市级商业中心为以中山路与淮海路形成的“十字”形轴线为中心的古彭广场商圈；区域商业中心作为市级商业中心与居住区商业区之间过渡的二级层面，逐渐形成了火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈。在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局，三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。3) 中山南路逐渐发展成为“IT商业商业圈”经过多年的发展、大浪淘沙，徐州IT业经历了蜕变，在中山南路一个以海云电脑大世界为中心的IT商业圈已经形成。“宏图三胞”等大规模的专营店也在海云周围逐渐聚集起来，该区域已成为IT业的集中场所，其中以“海云”、“鑫源”、“山水信息港”为龙头的三角地带，将会成为徐州IT业的集散地。4) 连锁企业纷纷进入徐州随着经济的发展、城市化进程的加快，人民生活的提高。徐州以其强劲的发展潜力吸引着众多的连锁企业。重庆“小天鹅火锅”、台湾福记餐饮、杭州天德坊馄饨、苏州金碧辉煌娱乐等知名连锁企业进驻徐州，目前全国已有十二家全国知名连锁品牌店先后在徐州开店经营。5) 国内外大型超市抢滩徐州徐州优越的地理位置成为商家在国内进行商业布点的优选城市，而徐州人均GDP已突破1000美元，消费潜力巨大。同时，大卖场以低廉的价格主销一般的生活食品和用品，这使得大卖场在收入不高、人口众多的徐州有着天然的亲和力。上海农工商登陆徐州、法国家乐福、泰国易初莲花、深圳新一佳等纷纷抢滩徐州，目前而在市区面积不足300平方公里的徐州，集中了10家大型超市企业的近15个大卖场，区域竞争日趋激烈。6) 知名百货企业进入徐州目前，中国百货企业“王府井”加紧对原“徐州华联”进行最后的装修扫尾工作，预计今年12月“徐州王府井”将面向徐州市民。这也是徐州继南京金鹰和中央商场后迎来的第三个国内百货企业巨头，随着徐州地区经济的发展，人民生活水平的提高，国内百货企业看中区域发展潜力，纷纷进入徐州。7) 古彭商圈“三足鼎立”“王府井百货”的面市，徐州古彭商圈已形成了“徐州王府井”、“南京金鹰”、“中央百货”三足鼎立之势。古彭商圈作为徐州中心商圈，其聚集效应不断加强的同时，区域业态重复、经营模式单一、同业竞争日趋激烈的现状将进一步显现。2. 徐州商业市场现状分析1) 准入制度放开、优势城市潜力巨大2004年12月11日起，中国对外资进入零售服务业设立的市场准入和资本准入限制将全面放开。外资进入中国零售市场将不必再寻找中国公司作为合作伙伴，同时其开店的地域也将不仅仅局限于省会城市、直辖市和沿海特区地市。因此区位优势较好、发展潜力较大、市场较为活跃而商业竞争相对不足的城市，成为新一轮外商争夺的热点。2) 二线城市成为争夺热点世界零售50强企业中已有三分之一进入中国，其中前10强中有一半近几年都已在中国各大主要城市开店设铺。准入制度的开放，国际零售集团加快了进入中国市场的步伐。沃尔玛就曾对外公开宣布：2005年在中国的连锁店将发展到50家以上，并且在未来的3年里每年将新增10家以上店铺；家乐福也不甘示弱，同样计划2005年将新开15家店铺；易初莲花2005年的店铺数也将达到20家至30家；万客隆将达到5家至10家，欧尚将达到5家至10家等。随着在中心城市竞争的加剧，类似徐州这样的区域性城市成为争夺热点区域。3) 经济发展促使商业快速成长徐州巨大的发展潜力和强大的区位优势，对周边区域的辐射影响，其重要的商业战略意义吸引众多的商家进入。家电业巨头苏宁电器、五星电器、北京国美、上海永乐等，全国和本省的连锁业巨头新一佳、上海联华、上海华联、南京苏果、大福源以及上海农工商超市，百货业南京金鹰、金陵购物中心、中央商场等都纷纷在徐州落脚，就得益于徐州的区位优势和发展潜力。3. 商业发展机遇1) 商业发展的环境优化根据城市总体规划，到2020年徐州将发展成为都市区达到3126平方公里、市区300万人、主城区220万人规模的现代化特大城市，成为重要的交通枢纽、陇海兰新经济带东段的区域中心城市。城市规模的扩大、城市经济的发展，加上苏锡常、南京两大都市圈及长江三角经济圈对徐州经济的辐射和西部大开发的战略实施等诸多有利因素，都为徐州城市商业带来前所未有的发展机遇。2) 商业发展的基础条件完善徐州在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和科技、管理人才资源、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。3) 商业发展的市场需求扩大随着徐州城市经济的不断发展，市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。二、商业市场分析1. 徐州主要商圈分布（徐州主要商圈分布图）徐州主要商圈在空间分布上集中在淮海路沿线，从东向西，根据区域特点、辐射范围、目标客户群体消费特征等的不同而形成了三个主要商圈：火车站广场商圈、古彭广场商圈及人民广场商圈。2. 主要商圈分析1) 火车站商圈简介 商圈位置：以火车站为中心向西辐射，主要商业物业集中在复兴路沿线。 主要商业物业：白云购物广场、蓝天百货、朝阳市场、美家惠商场 区域功能：次级商业区域 客户群结构：外地游客、中转客及本地居民 整体档次：区域商品经营整体以中低档次为主u 主要物业描述 蓝天百货蓝天百货位于火车站附近复兴南路，1986年建成，外观装修较差，硬件设施较为落后，客流量不大，主要客源为来徐州暂时逗留的旅客以及附近的居民，采用店面租赁形式，由百货商场进行统一管理，营业人员素质一般，在业种选择方面与传统的百货商场相似，经营产品档次一般。1. 地理位置：徐州市东站广场南侧2. 经营面积：约10000平方米3. 经营模式：出租铺面4. 租金水平：5000-10000/铺.月5. 经营档次：中档6. 经营状况：一般7. 客流量： 较好8. 客源分析：外地来徐短暂停留旅客和本地居民业种分布楼层业种一层名烟酒，食品，保健品，土特产，超市，黄金珠宝，钟表，百货，化装品，箱包，玩具，鞋类，永和豆浆，麦当劳。二层时尚女装，淑女装，职业装，休闲装三层品牌西服，男装，休闲服饰，针织品，羊毛衫四层羽绒城五层 白云购物中心白云购物中心位于复兴南路与淮海东路交叉处，该购物业为近年修建，硬件配套设施相对较好，人员素质相对较高，业种齐全，在同一时段里客流量约为蓝天百货的一倍，主要采取可租赁可联营的形式，目前总体经营状况较好。 地理位置：徐州市东站广场侧西北侧 经营面积：约12000平方米;共5层（地下1层，地上4层） 经营模式：出租铺面 租金水平：370元/m.月 经营档次：中档 经营状况：较好 经营业态：百货类 客流量： 较好 客源分析：外地来徐短暂停留旅客和本地居民业种分布楼层业种地下一层食品超市，名烟名酒，徐州特产，粮油干货，日用百货，休闲保健食品，洗涤用品，儿童玩具一层烟酒，黄金珠宝，钟表器材，化妆品，烟酒百货，皮具箱包二层精品男装，男士正装，商务休闲，名品衬衫，男女T恤，典尚西裤，羊毛衫，羊毛裤三层精品女装，职业女装，时尚女装，少女装，淑女装，休闲服装，名品女装，女士配饰四层床上用品,羽绒大卖场五层五星电器六层 美加惠商场美加惠商场位于火车站地下广场，经营商品主要为低档的服装及鞋帽，主力租金范围约为之间，根据不同的面积、区位而有所不同，目前的租售率大约在65%70%左右。整个商场缺乏统一规划以及管理，内部布局较为杂乱，从调查情况看客流量不大，经营状况一般。 经营面积：地下1 层约1200平方米 经营模式：出租铺面 租金水平：3000元/铺.月 经营档次：低档 经营状况：一般 经营业态：市场 业态分布：鞋类，服装等 客流量： 一般 客源分析：外地来徐短暂停留旅客和本地居民 金凯隆 地理位置： 徐州市东站广场北侧，徐州饭店西侧 总楼层： 商业（4层） 经营面积：约15000平方米 经营模式： 统一经营 租金水平： 无 经营档次： 中档 经营状况： 较差 经营业态： 百货类 业态分布：一楼：百货皮具，男女皮鞋，黄金珠宝，化妆品，钟表器材，服务台。二楼：精品男装，商务休闲，名品衬衫，男女毛衫，典尚西裤。三楼：名品女装，职业女装，淑女装，休闲装，针织内衣，女士配饰。四楼：羽绒大世界（已撤） 经营品牌：罗蒙，拼，庄爵，培罗蒙，开顺，日神，戈林，绅贵。迪诺兰顿，大红鹰，Crotalid，艳鹿，恒源祥，艾蒙，菲蒙索尔，般奴儿，佐罗