地板 南宫地产市场调研报告.doc

地板 南宫地产市场调研报告一、城市发展印象1、经济指标南宫位于石家庄东南120公里处，主城区10.3平方公里，有三个办事处，分别为凤岗、北胡、西丁办事处。人口10.2万人，非农业人口5万人。财政收入及经济总量在邢台市处中游，与沙河、宁晋差距大,与同一平台的巨鹿、平乡、临城、临西比增幅差距巨大。财政收入邢台市下达指标2007年1.37亿，南宫内定完成1.5亿。经济总量2007年约48个亿。2、投资环境南宫市新的领导班子上任后，把改善投资环境作为招商引资的重点，对外地来南宫投资的企业采取封山育林的措施，没有市长签字批准，职能部门一概不得到新的企业检查。与周边各县相比，南宫远远落后，所以当地党委和政府提出了南宫复兴的口号。我们调查过程中的感受也说明了这一点。我们到职能局要一些数据，都得到了满意的答复，这说明当地政府部门的意识已经转变，投资的软环境在改变。3、工商业环境居民消费水平低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。我们在考察期间，没有发现网吧、KTV及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河的较多。唯一的一条步行街凤泰隆商业街商铺没有销售几套，开发商只靠出租维持。由于本地消费水平有限，南宫本地商业人士一般到石家庄邢台经商。结论：南宫市经济发展步伐明显落后于石家庄各县的水平，从可参考的表象数据上来看，南宫市落后于藁城市8-10年。工业企业匮乏，更形不成支柱产业，居民消费水平低，商业环境低迷。关于结论的思考：从南宫市上层的发展思路上看，我们认为领导层大力开发南宫的想法对的。但是具体到操作层面有本末倒置的感觉：南宫市的长足发展应该重点着眼于工业企业的招商引资，并着力于投资环境的改变，从而拉动经济的繁荣和居民收入水平的整体提升。而现在的发展迹象，表明政府在房地产开发上的力度和注意力过高。长此以往，难以形成成形工业企业规模，房地产的过度发展反而榨干老百姓手中捉襟见肘的购买力，内需被消弱，从而摧毁南宫的现有经济环境，严重束缚南宫的城市发展步伐。对于地产行业发展来说，政策扶持的一般为工业企业的外来投资,欧派地板，对于地产开发行业，无具体的(比如税收的减免)扶持政策。二、居民情况1、收入情况城区非农业人口2006年人均纯收入7260元。以上数字来源于统计局年鉴数字。据调查数据显示：据我们调查，公务员系列工资收入每月1000 1600左右，普通市民500-800元左右。平均工资975元/人。按每户两人计算，家庭月收入约1950元，户均3.5人，人均月纯收入560元，人均年收入约6720元。基本支持统计局年鉴数字。2、居住情况城区现人均居住面积为32平米，每户按3.5人计，约80平米/每户。现有居民住宅绝大多数是自建平房，各企事业单位也没有自建的小区。据调研南宫市居民平房换楼房的意向很大。居民普遍认为楼房采暖、卫生、管理、舒适度更高。只是普遍的感觉收入水平不高，不能接受高房价，也普遍不愿意贷款购房。另外，现在政府在老城区拆迁和改造上的宣传力度比较大，大多数居民都还寄希望于拆迁来改善居住环境。而现在居民大多数都居住在平房，加上外来人口寥寥无几，所以总市场容量要比实际数据大大缩水。3、二手房交易情况南宫市没有营业的中介机构，房管局甚至连房产交易的一些常识性数据都搞不太清楚。可见：一，南宫目前的购房需求主要是自住；二，不存在投资型消费群体。这一表现可以说明，南宫商品房价格比较实也比较平稳，增幅不会太快。三、已建及在建项目情况1、总体开发情况交付项目只有飞凤小区，入住约一年。占地120亩。多层楼12座，及部分别墅。在建项目阳光小区(正在交付使用阶段)、锦绣家园、天地名门、梧桐人家、东安小区、鸿运家苑、福兴园，共计7个项目。即将上市的项目129师纪念广场，商业加配套住宅。花市小区，(厦门金科的旧城改造项目)，正在拆迁阶段。飞凤二期、天地名门二期、新一中配套的龙泽园小区、锦绣家园二期均为明年开盘。以上共计6个项目。2、可参考项目详情有参考意义的只有：锦绣家园、天地名门、东安小区、梧桐人家，均价在1240至1380之间，价格差距不明显。其中：A、东安小区占地60亩项目定位一般住宅开盘日期06年8月开发商南宫市房管局销售商南宫市房管局财务科均价1240元/平米车库1228元/平米物业费0.3元/月平米配置地板辐射采暖、天然气、落地阳台外漂窗销售情况80%户型面积79-155.81?，其中79-110?售罄，所剩均为120-155.81?的大户型项目位置东进街北，凤凰路东，位处城市向东发展方向占地一期80亩项目定位高档小区开盘日期开发商石家庄天地房地产开发有限公司销售商河北攻略房地产营销有限公司均价1360元/平米车库物业费0.45元/月平米配置六楼通电梯，香港阿尔贝泛亚景观设计，花园式小区，地板辐射供热，天然气、太阳能入户、中央电子监控，24小时巡更，专业物业公司。销售情况户型面积101.37-154.85?项目位置南宫市西南角，青年街南侧，育才路以西，下高速路的入市口。占地一、二期130亩项目定位高档小区开盘日期06年8月开发商南宫市金马房地产开发有限公司销售商石家庄盛隆策划均价1250元/平米车库1358元/平米物业费0.3元/月平米配置地板辐射采暖(热源为地热资源)，天然气，地热24小时热水，落地阳台外漂窗，专业物业公司。销售情况一期80%，二期不明户型面积101.37-154.85?项目位置南宫老城区西北方向,地板秦春来家的麦子收割完后，普彤街南，育才北路以东，靠近普彤寺和西北生态区。占地108亩项目定位高档小区开盘日期07.11.18开发商石家庄市广通房地产开发有限公司销售商广通地产均价1380元/平米车库物业费0.3元/月平米配置地板辐射采暖，天然气，双景观，网球场，退台观景设计，落地阳台外漂窗，专业物业公司。销售情况已售出18套户型面积99.74-200多?项目位置西临新市政府大楼东侧，东临凤凰湖公园。通达街北，富强路东。3、项目共性户型面积大多不合理，多数项目大户型比例偏多。据调查销售最快的房子还是小面积户型：现有项目除天地名门项目含电梯，0.45元/月平米，其余商品房小区物业费都为0.30元/月平米。建筑设计上基本都是落地阳台外漂窗等较前卫设计，供热都是地热,那种实木地板比较好，外立面设计上都比较时尚。容积率都明显超标，而且基本在销售上避而不说。例如，锦绣花园说容积率符合有关规定，但是六层的住宅楼间距只有18米。开发商主要来自外地，以石家庄的开发商为主，甚至有来自厦门、香港的开发商。设计、开发手段和销售组织都比较专业。从操作上我们认为相对于南宫的消费来说过于超前。就像把一个部落直接从原始社会带到封建社会的感觉一样。超前不是不好,地板1.瓷砖怎样验收，过度，就要考虑消费压力。价格差异很小，高档小区卖不高，一般小区卖不低；价格平稳，涨幅很小。4、建筑形式和部分成本南宫以多层为主，少数小高层为单位集资建房。商品房一般为五层半，无地下室，地上一层为车库和小房。天地名门电梯房为地上六层半。建安成本：多层楼大包价600 630左右。政府收费部分：建设局综合配套：20元/平米；环保局收取环评和噪声两部分。城管局收费：A.绿化补偿费：不足30%的绿地率时收取公共绿地补偿：每户2.5人1平米250元，即每户750元B.沿街占道费：0.18元/平米月占道面积工期C.建筑垃圾处理费：0.5元/吨D.道路挖掘费：花砖，长砖150元/平米，土路20元/平米四、土地市场1、土地供应据了解，南宫土地供应充足，整理征地力度很大，这与政府追求政绩的指导思想有关。为招商引资需要，不受国家的土地严控政策束缚，南宫市政府近两年来加大了挖掘土地资源的力度，2006年共征地2700亩，2007年又新增建设用地500亩，土地拥有量在邢台居首。具体到房地产开发用地，南宫市政府更是加大力度，以拆迁合理盘活使用存量土地，如厦门金科的花市小区。去年拍卖取得了300亩原市政府区域的开发权，现已拆迁近一年。东安小区二期、梧桐人家也是拆迁项目。拆迁项目总量不少于500亩。而香港天科集团的群英湖普彤寺连片综合开发项目集旅游、休闲、居住为一体，应该是理想的高档居住区、别墅区。可用于地产开发用地不会少于500亩。11月28日，国土局对四块房地产开发用地进行挂牌，分别是锦绣花园二期270亩，富强小区东区270亩，天地名门二期60亩，飞凤小区二期90亩，总量690亩。我们考察的广场南侧的240亩，富强小区西区约200亩，规划中凤泰隆小区约100亩，锦绣花园东侧105亩，西侧150亩左右还未上市，正在待征阶段，总计800亩左右。近两年可用于地产开发的土地总量竞达2500亩左右。即使不含群英湖及普彤寺连片开发项目，还有2000亩的新增供应量。按容积率1.5计，可新建住宅200万平米。按户均100平米计算，可容纳2万户，而城区总户数为2.9万户，其中还应该考虑到大部分居民可享受的拆迁安置的因素。所以，总得土地供给量已经超出市场容量。已在建销售部分，飞凤小区120余亩，锦绣家园130亩，天地名门一期80亩，梧桐人家136亩，鸿运家园15亩，福兴园15亩，东安小区60亩，龙泽园120亩，总量680亩左右，按容积率1.5计，建筑面积68万平米，户均100平米，可容纳0.68户。巨大的土地供应，而消费水平有限，南宫房地产市场将长期是买方市场，房价的涨幅受限。2、土地价格2003年，南宫市土地局发布的基准地价为：一类，27.1万(平均)，区间23.6 32.5万/亩；二类，20.5万(平均)，区间18.6 25.1万/亩；三类，15.2万(平均)，区间13.4 18.8万/亩；四类，10.5万(平均)，区间9.9 13.5万/亩。土地局人士称现在地价不低于40万/亩，我们估计应在35万 45万之间。3、拆迁成本据了解南宫旧城改造项目惯例是先走挂牌程序，然后开发商委托拆迁办选择拆迁公司实施拆迁，费用由开发公司负责；拆迁办、拆迁公司协助开发公司工作，而不是政府先组织拆迁。而此类方式，开发商风险极大，尤其是异地开发，不宜选择这样的地块。花市小区是第一个完全的城区改造项目，据了解，基本按平米换平米来掌握，拆迁办人员对拆迁进度表示不理想，我们现场估计，一年来，花市小区项目拆迁进展缓慢，还不足30%，原因是市民不满现有拆迁方案。东安小区拆迁现场我们也入户调查过，所有居民都极为抵触，也因为拆迁补偿方案问题。(货币补偿价550元/建筑平米或者置换面积比1：1.025，基本上等同于平米换平米。)因拆迁户房屋密集，我们预估花市小区300亩拆迁，按现在补偿方案补偿，绿地率掌握在25%，约有房屋300666.6775%=15万平米，建安加配套按750元/平米计，每亩拆迁成本为37.5万/亩。加其他成本，不低于45万/亩。而且拆迁难度大，平米换平米很难实现。五、南宫开发意见1、首先主张放弃主要理由两点：是政府的盲目出让土地，供给量偏高市场消化能力不高,缺乏投资客户，价格提不上