福建安溪宝龙风情街商业业态以及业态规划报告

走在时尚的前沿,安溪宝龙风情街商业业态以及业态规划报告,前言,一、引言二、商业地产模式三、商业地产运作及销售应把握的原则四、案例分析1、香港兰桂坊酒吧一条街2、丽江四方街3、福州中亭街4、福州金融街万达商业步行街五、项目商业街规化1、商业街设计原则2、商业业态设置3、业态配比原则4、重点业态设置5、商业街策划内容,引言,商业地产究竟是什么？是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？带着这个疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的两个商业街的气氛，及福州市场商业案例分析用以寻找什么是商业，什么是我们安溪宝龙项目将表达的商业。,二、商业地产模式,商业地产目前存在的二种模式：第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目的是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。,第二种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用称它为“拖”，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。租售结合大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产的开发模式区别。,三、商业地产运作及销售应把握的原则,（1）“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高。（2）在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！,招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定。开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。,招商前期筹备的准备工作：,市场调研报告内容1交通状况2区域人口状况3区域商业状况4区域各业态品牌分布及租金，物业形态情况5区域项目辐射情况6区域消费者调查情况7区域楼宇小区分布状况8同类商业广场情况分析9XX商业广场的商业辐射情况10区域未来可持续发展状况,二、案例分析,1、香港兰桂坊酒吧一条街（1）香港做为国际化都市，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。（2）特色：具有中西合璧的饮食消费文化，上海、广州和北京“兰桂坊”发展很好；“兰桂坊”已成为一个总体的饮食业名牌，而这种中西合璧的消费饮食文化已经逐渐流行起来。,分析“兰桂坊”的特色借鉴,项目可以借鉴其酒吧一条街的做法，但是基于其商业区位以及文化底蕴等方面的限制，项目发展兰桂坊式样的酒吧文化不适合，项目需要创造一种有别于兰桂坊的酒吧文化，一种生动但不糜烂，一种洋溢但不颓废的酒吧文化。全国酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活发展，（北京的酒吧粗犷开阔，上海的酒吧细腻伤感怀旧，广州的酒吧热闹繁杂）成都的玉林酒吧以其艺术小酒吧而鹤立鸡群，独彰异彩。,2、丽江四方步行街,（1）丽江做为云南省文化旅游城市，丽江古城交通四通八达，这里是茶马古道上最重要的枢纽站，是丽江经济文化交流的中心。（2）特色：不计其数的小餐馆、纪念品商店，美食店（米线），客栈庭院内小桥流水、花木葱郁，继承了千百年来纳西民族的审美情趣，配备了四星级的硬件设备。,分析丽江四方步行街特色借鉴：,四方步行街以其古往今来的地理位置获得了今天在古城的重要地位，商业繁荣，人潮如织。项目的商业街需要选择独天得厚的区位，集中游客；同时需要推广活动，让游客产生除了游玩游乐区，还要游览商业街的心理渴望，实现商业街道的最大价值。结合项目特色分析：丽江四方步行街是经营很成功的商业街，一方面除了其具有的地理优势以外，另一方面商业业态设置以及中西合璧的环境也是成功的因素。项目借鉴西街在商业业态规划和设置方面的经验。项目的商业街需要将餐饮、旅馆结合起来；商业街道本身就是一个旅游景点，这点在项目建设中需要注意，而不仅仅是游客发生商业行为才来的地方,3、福州中亭街,（1）中亭街做为福州百年老街，年月日，号称东亚第一室内商业步行街的中亭街隆重开街。在近十年的发展过程中，中亭街现在的发展态势似乎与当初的定位相背离，高端品牌入驻不多，中低档商品充斥中亭街现有店面，受批发市场影响，商圈整体形象档次不高。(2)特色：良好的历史商业文化沉积、从早期的30年代开始中亭街就是一个商业圈，黄金地带，人流量比较大，交通便利，政府规划的有力推动，现已成为福州最大的服装批发市场。,分析福州中亭街特色借鉴：,中亭街前期的市场定位为：“高起点、规模化经营”的思路，顺应现代都市消费需求，采取有形产品与无形服务，综合市场与专业市场相结合，融购物、旅游、餐饮、娱乐、休闲于一体的经营模式，名品荟萃，环境优雅，应有尽有，成为名副其实的东亚第一室内商业步行街。近期发展目标是以零售为主，批发为辅。项目借鉴前期应充份做好市场摸底，打造符合市场定位的业态规化。,4、福州万达室外步行街（4万平米),万达集团是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。,三、安溪项目商业风情街规划,1、项目商业风情街设计建议风情街打造其独特的文化内涵，增强景观工程。建议增加音乐水吧，将水文化融合到商业街形成穿院过桥之势，让游客感觉处处被水围绕。2、商业业态设置餐饮、住宿、酒吧、茶楼、游乐、会所、水休闲、养生、商品、演艺等,3、业态配比原则,满足感官的阶段刺激与跳跃，以降低消费者疲劳度突出消费舒适性大众、定向消费业态或商品布置在人流难以抵达的区域冲动型消费的业态布置在人流量大的区域各业态之间要充分思考其消费带动作用，互为补充功能与产业相叠加，做