金融街融城华府前期成果汇报培训资料.doc

金融街融城华府前期成果汇报培训资料-作者：-日期：目录一、市场竞争分析与总结41、总体市场环境41.1重庆别墅市场分析41.2立业观点高端：激情退却的市场71.3不成熟的区域 别墅以价格策略撬动市场81.4小别墅项目媒体推广动向81.5融城华府项目应该用拉升形象+价格击穿的双重策略获得成功92、竞争分析102.1界定标准102.2竞争对比评价体系第一级指标112.3区域价值竞争对比分析112.4竞争对比分析小结19二、目标客群研究与总结201、目标客群调研目标及方法201.1访谈目标201.2调研方法202、目标客群样本选择203、维度区分213.1维度一：25分钟区域“以沙区为核心延伸至三北+九龙坡”213.2维度二：产业人群延伸大学城+西永微电园+物流园213.3维度三：竞争项目客户筛选东桥郡+睿城224、目标客群样本分布及甄别225、调研执行情况236、年龄偏重年轻化237、家庭结构247.1家庭结构简单对人文品味有追求247.2爱好看电影、电视以及综艺频道258、意向客户研究258.1职业特征258.2居住、工作区域268.3购房目的269、其他方面研究279.1收入与总价承受力279.2娱乐方式279.3媒体方面289.4喜好节目内容289.5项目客群界定模型-（年龄段、家庭月收入）2910、意向客户共性特征总结2911、意向客户锁定3012、消费特征个性样本列举（分类别）3010.1居住客群属性描述3010.2投资客群属性描述31三、项目定位311、目标消费群定位311.1基本属性311.2特征描述311.3购买动因322、项目总体定位322.1项目价值体系32四、项目三大价值分析341.城市别墅341.1主城341.2便捷351.3未来362.人文别墅372.1环境372.2项目内涵372.3观念383.趋势别墅383.1两百亩纯别墅区383.2绿色科技生活典范384、项目规划395、建筑单体395.1源于英伦的TUDOR风格395.2叠拼+联排产品特征405.3联排分布、景观梯队及价值分析405.4联排户型梯队及价值分析405.5联排房型及面积统计415.6户型及点评425.7叠拼分布、景观梯队及价值分析475.8叠拼户型梯队及价值分析485.9叠拼房型及面积统计485.10 户型及点评495.11园林景观价值梳理525.12配套价值梳理52金融街融城华府前期成果汇报方案编写：重庆立业房地产顾问有限公司编制时间：2008年6月14日一、市场竞争分析与总结1、总体市场环境1.1重庆别墅市场分析1.1.1重庆别墅市场供应分布五大区分布特征范围现 状趋 势中心区渝中区、高新区、九龙坡区北部、沙坪坝区西部、南岸区西北部、江北区由各个中心区域交界带形成的别墅供应区域，此类项目所处区位由于城市快速扩张，已演变为城市中心，目前区域内可供别墅相对稀缺。别墅项目非常稀缺，一些位置好、拥有景观资源的二手别墅将非常抢手。北区北部新区、渝北区目前重庆主要高端物业集中供给区域，已形成人和、金开大道等富人区。逐步由目前的东北面聚群发展向西北面发展，包括大竹林、礼嘉等新兴板块，主要依托高新技术产业。南区南岸区南部、巴南区、大渡口区、九龙坡区南部以产业及资源为依托，形成重庆主要经济型别墅聚集区域，如威尼斯印象、蓝光十里蓝山等。随城市化进程加速，南区别墅市场将逐步萎缩，特别是对生态保护有影响的住宅开发。东区南岸区东部（茶园新区）交通便捷，为南山环保且地势平缓，以宜居氛围形成高端物业聚集区域，主要客户群体来源于城市南部各区。短期期内区域变化不大，但随系列隧道、桥梁的建设开通，区域将在未来5-8年完成区域城市属性转换，预期区域别墅类物业供应将向区域北面发展。西区沙区西部（大学城）教育资源丰富，以文教为区域形象并形成高端物业支撑，区域内别墅以紧凑为主要特色，且注重项目文化氛围。区域将维持多元物业组合发展的趋势，并快速区域成熟，但很难形成对北区别墅市场的真正威胁。1.1.2 五大片区现状对比片区中区北区南区东区西区产品建筑形态独栋、联排、叠加独栋、联排独栋、双拼、联排独栋、联排联排、叠拼主力户型套三200-220160-200180-220180-220150-200套四250-300200-250220-250200-300180-220套五400-600250-400280-400220-250主力价格区间700030000800015000550065007000-1100060008000主力客户群渝中区商贸人士、高新区产业人群主城顶级消费人群、北部高新技术产业人群南部高收入人群、产业技术人群南部高收入人群关注子女教育人群、区县人群1.1.3各片区发展分析1.1.4五大片区对比结论东区别墅地产发展处于发展期，在开发项目均规模较大；商业配套上，东区尚无法形成内部自给自足，随着南区高端走经济化路线，东区高端市场收到加大冲击，高端物业、中大户型将为未来3年内为东区主要供应物业；当前竞争比较明显的三大区域：南滨路、南山、大学城。1.1.5 09年1-5月各方位别墅供销情况2009年1-5月东区别墅处于供不应求的势头,且为消化量最大的区域；北区别墅依然是主城重要别墅供给区域，但受价格影响，主城别墅消化被东区、西区分流明显；南区供销量最为平衡。1.1.6 09年1-5月各区别墅价格走势中区均价遥遥领先，而西区同比增长幅度达到12%以上。1.2立业观点高端：激情退却的市场重庆别墅市场消费者购买较理性，面积集约化趋势明显。自2006年开始，重庆别墅集市场约化的趋势越来越明显，从坡岭顿260-350小独栋别墅向联排面积区间演进，到万科146平米的联排向花园洋房产品靠拢。1.3不成熟的区域 别墅以价格策略撬动市场庆隆GOLF别墅降价（实得面积3988元/平米）,蓝光十里蓝山更是提出了以高层的价格做别墅。东桥郡以5%-10%的利润推动销售。龙湖-内部人士透露利润5%-10%消费者-投资者居多，三北龙民55%，沙区、九龙坡、壁山两套教育-谈过人民小学，代价太高价格-4500-5400元/平米（实得面积 ）。东桥郡4联中间230240105125万4联端头270285130155万6联中间250258128135万6联端头290300149160万未来竞争愈演愈烈，从在售项目来看，单月去化速度普遍较慢，位于大学城的东桥郡项目去化相对较好，一方面依托龙湖品牌，另一方面，多频次少量加推，产品供应相对充足。数据来源：重庆网上房地产；数据周期：04.30-06.3备注：面积为套内面积1.4小别墅项目媒体推广动向1.4.1龙湖 东桥郡 1.4.2万科 渝园 1.4.3奥山别墅1.5融城华府项目应该用拉升形象+价格击穿的双重策略获得成功2、竞争分析2.1界定标准区域特征与本项目类似，产品特征与本项目类似，企业品牌与本项目类似，销售周期与本项目接近，本项目关键词：大学城/金融街/集约型别墅/2009年10月入市，万科渝园、龙湖东桥郡将是本项目最直面的两大竞争对手。2.2竞争对比评价体系第一级指标2.3区域价值竞争对比分析2.3.1双碑大桥开通加速西永融入主城 大学城建设发展加强区域文化氛围及宜居价值“两桥一隧”拉动区域城市化进程，14所大学入驻，加强区域文化价值，自由开放大学城校园，提升区域的宜居氛围，产业升级，打造千亿级经济板块，增强对外辐射能力，本项目紧邻区域规划的商业中心，未来区域中心属性特征明显。本项目较之万科渝园，本项目的区域价值优势突出，更具未来升值潜力。2.3.2就重庆别墅市场而言，金融街品牌略逊色于龙湖、万科，更专注于商业地产。2.3.3项目对比点占地面积、容积率、总建筑面积、产品类型、规划理念、交通组织、楼间距、建筑密度、建筑风格、面积区间、赠送、开间进深、挑空、成本、景观设计理念、绿化率、软景、硬景、公共空间、水景、商业街、幼儿园、游泳池、健身设施、会所、物业管理公司实力、收费以及、规划、建筑和园林的设计公司。2.3.4地块指标对比本项目中等规模，与渝园相似。与渝园容积率接近，无明显优势。本项目为纯别墅社区，居住氛围优良。项目叠拼产品所占比例过大，产品品质略低从地块指标对比来看，体量不大，难以形成规模大盘；本项目容积率最低，产品类型最纯粹，客户圈层感强。项目占地面积总建筑面积整体容积率别墅建筑面积别墅容积率产品类型融城华府14.6万方9万方0.79万方0.7联排/叠拼龙湖东桥郡38万方38万方121.8万方0.78联排/双拼/洋房/高层万科渝园19万方19.5万方113.6万方0.72联排/合院/高层2.3.5规划理念对比从营销角度分析，万科规划理念更胜一筹。2.3.6交通组织对比本项目较之东桥郡、渝园，人车混流，对住户造成干扰，并存在一定安全隐患；采用分户式停车库较集中式停车库，便捷性更佳。项目交通组织停车库类型融城华府人车混流分户式停车库龙湖东桥郡人车分流集中式停车库万科渝园人车分流集中式停车库2.3.7建筑尺度本项目较之东桥郡、渝园，建筑密度最低，楼间距最宽，建筑舒适度最优。项目建筑覆盖率建筑密度楼间距融城华府12米龙湖东桥郡30%8米万科渝园6米2.3.8设计公司对比本项目较之东桥郡、渝园，设计公司知名度略显逊色。项目规划设计公司公司简评融城华府华东设计院龙湖东桥郡上海日清万科渝园加拿大EXD2.3.9建筑单体对比-建筑风格万科渝园的立面设计较为新颖，本项目在风格上、选材上更具品质感。2.3.10本项目建筑风格细节伦敦与重庆同纬度，英伦风格更适宜重庆人居住，细节较托斯卡纳、中式风格更精致。市场上英伦风格供应短缺，在人们心目中，英伦风格最具品质感。2.3.11建筑单体对比户型平面融城华府A型联排：166.03-182.14平米东桥郡联排：191-224平米渝园联排：130-150平米面积区间本项目联排面积区间较东桥郡更集约，较渝园更舒适。本项目叠拼面积区间较为集约。项目产品面积（平方米）本项目联排161.3-182.14叠拼130.47-164.27东桥郡联排191-224渝园联院130-150合院158-270面积赠送本项目A型联排在赠送面积、庭院面积、露台面积上，较之渝园、东桥郡优势明显。本项目其余联排户型在赠送面积、庭院、露台面积上，较东桥郡有明显优势。项目产品面积（平方米）赠送面积（不含花园）赠送比例（不含庭院）庭院面积露台面积本项目联排161.3-182.1470.22-176.242%-97%22.8-126.6912.34-38.99叠拼130.47-164.270-89.480-55%0-98.190-39.8东桥郡联排191-22438-7620%-34%渝园联院14711578%4527合院158176111%5024融城华府户型面积及赠送面积（附表）类型户型室内实得面积建筑面积含可变赠送总花园面积露台面积赠送比汇总叠拼CDd上户140.43140.430.000.0039.800.0038CDd下户253.75164.2789.4898.190.000.5438CD上户130.47130.47(0.00)0.0030.290.0080CD下户236.77153.2383.5456.370.000.5580DDd上户184.71140.0744.6432.6320.460.328DDd下户227.50160.8366.6756.2821.250.418DD上户181.52137.8843.6432.6320.280.3216DD下户219.46153.6965.7755.3611.390.4316联排N-AT274.72166.03141.2935.3416.110.8536N-ATd308.77182.14176.2075.0312.340.9720N-BT236.25166.0370.2266.0027.470.4250N-BTd268.58182.1494.64126.6937.410.5224S-AT260.44166.03127.0122.8016.110.7642S-Atd297.04182.14164.4749.1813.380.9026S-BT236.09161.3074.7969.8624.510.4634S-BTd278.91175.83111.28120.7438.990.6316总计532房间尺度本项目功能房尺度、功能房面积不及渝园、东桥郡舒适。本项目客厅挑高6.3米，较东桥郡尺度有优势，客厅错层设计，较渝园有优势。项目产品客厅开间客厅面积客厅挑高主卧开间主卧面积（不含衣帽间、卫生间）厨房面积本项目联排5.4-6.320-286.33.6-5.414.14-20.85.05-7.6叠拼4.2-4.517.6-18.493.34.1-4.514.8-21.794.37-5.4东桥郡联排5.730.83.64-4.220-277.9渝园联院5.73065.7217.5合院7.44035.623.511.3建筑成本本项目较之东桥郡、渝园，建筑成本要贵，以石材为主，品质感、尊崇感更强。项目建筑成本（元/平米）材质对比融城华府手工外墙砖龙湖东桥郡涂料万科渝园红砖设计公司本项目的华东设计院较之东桥郡的上海日清和渝园的博建设计建筑设计公司实力相当，品牌知名度略逊色。园林景观对比-景观设计理念本项目景观设计理念生态环保，利用湿地景观及生态水循环系统；东桥郡、渝园做集中景观，营销上利于宣传造势，本项目匀质分布景观，更适宜业主居住需求。绿化率本项目水景资源丰富，公共空间较多；较之东桥郡、渝园集中布置景观的做法，景观震撼力不足。景观匀质化特点明显。项目绿地率绿化率景观亮点融城华府35%水景资源丰富、生态湿地景观龙湖东桥郡35%50%长1.3公里的中央绿化带，并依托旁边1000亩木鱼石公园的景观万科渝园35%130米宽中庭景观轴融城华府景观特征梳理（附表）园林景观对比本项目的南海景观较之渝园的北京维拓景观和东桥郡的纬图景观设计公司品牌知名度较弱。配套对比从配套情况分析，本项目与东桥郡各有所长，较之万科渝园优势明显。配套本项目万科渝园龙湖东桥郡商业街有无有幼儿园无无有游泳池有无有健身设施有无有会所有有无物业管理对比从物业管理对比来看，本项目与东桥郡、渝园物管品牌实力相当。项目物管品牌物管收费融城华府世邦魏理仕龙湖东桥郡龙湖物管3.5元/平米万科渝园万科物管3.5元/平米2.4竞争对比分析小结2.4.1优势从地块指标上，本项目容积率最低，产品类型最纯粹，客户圈层感更强；从规划方案上，本项目根据景观资源优势，合理布局产品类型；交通组织上，采用分户式停车，业主便捷性更佳；从建筑尺度来看，本项目建筑密度最低，楼间距最宽，建筑舒适度最优；从建筑单体上，项目借鉴英伦风格，填补市场短缺，客户对英伦风格认同度高，品质感强，更适宜重庆气候；本项目联排面积区间介于渝园、东桥郡之间，其中A型联排在赠送面积、庭院面积及客厅挑高方面都优于渝园和东桥郡；本项目建筑成本比东桥郡、渝园要高，以手工砖、石材为主，品质感、尊崇感更强；从园林景观上，本项目在景观设计理念上更为生态环保，采用“人工湿地+活水景观”的设计思想；水景资源丰富，公共空间较多，增进邻里交流；从配套上，本项目配套设施优于渝园，与东桥郡对比各有所长；从物业管理上，本项目与东桥郡、渝园物管品牌实力相当。2.4.1劣势从地块指标上，本项目体量不大，难以形成规模大盘，对外界配套依托性更强；（讲大学城完善配套）本项目在交通组织上，人车混流，对住户造成干扰，并存在一定安全隐患；设计公司知名度上，本项目规划设计、建筑设计、景观设计单位在品牌知名度上略逊色于东桥郡、渝园；功能房尺度上，本项目客厅、卧室及厨房的开间、面积都不及东桥郡、渝园舒适；（合理的功能规划来规避，样板房展示）景观上，东桥郡、渝园集中布置景观，本项目景观匀质化，在营销上缺乏故事性；（处处卓见细节之美）。二、目标客群研究与总结1、目标客群调研目标及方法1.1访谈目标判断项目目标客户群体主要来源，锁定目标客户群体的日常生活习惯，从消费者角度给出营销推广途径。1.2调研方法问卷调查2、目标客群样本选择样本选择条件：3、维度区分3.1维度一：25分钟区域“以沙区为核心延伸至三北+九龙坡”以沙区为核心（区域情节界定），辐射三北、西区、璧山（交通半径界定，双碑大桥、内环高速）3.2维度二：产业人群延伸大学城+西永微电园+物流园大学城规划面积33平方公里，今年下半年人口将达15万人，预计到2012年，入住师生20万，加上常住居民，人口将达30万。微电园总规划面积约30平方公里，产业区20平方公里，配套服务区10平方公里。预计到2012年人口将达到11万。3.3维度三：竞争项目客户筛选东桥郡+睿城4、目标客群样本分布及甄别5、调研执行情况6、年龄偏重年轻化年龄构成：集中在31-45岁，36-40岁购买意向突出年龄Total26-3031-3536-4041-4546-5051-60购买意向意向型7.3%24.4%36.6%17.1%7.3%7.3%100.0%普通型6.1%24.2%30.3%24.2%3.0%12.1%100.0%Total6.8%24.3%33.8%20.3%5.4%9.5%100.0%7、家庭结构7.1家庭结构简单对人文品味有追求7.2爱好看电影、电视以及综艺频道8、意向客户研究8.1职业特征8.2居住、工作区域8.3购房目的自住为主流，低总价特质引致投资属性增强。9、其他方面研究9.1收入与总价承受力年收入20万是一个分水岭9.2娱乐方式运动健身为主要休闲方式，次之为购物、旅游9.3媒体方面9.4喜好节目内容9.5项目客群界定模型-（年龄段、家庭月收入）以高收入家庭、富裕阶层、事业初成、成熟小康之家及有购买力的青年家庭作为目标客户群。10、意向客户共性特征总结意向客户的年龄主要集中在31-45岁。对沙区有一定的情节55%以上的精英都来自这里，家庭结构以已婚，孩子18岁的在学和即将入学的家庭为主。对子女教育关注，小学到中学。家庭人口较少，以三口之家为主。家庭结构简单，房间数量在3房左右已经满足。文化程度较高，本科及本科以上学历达60%以上。对文化需求高，职业以私营业主、企业高管、公务员、教师为主。居住区域集中在沙区、西区、三北区域，工作区域集中在沙区、九龙坡区、渝中区及三北区域。购房目的以居住为主，但居住与投资界线不明显。从交叉分析来看，收入与职业次数、总价承受力成正比。11、意向客户锁定沙区政府科级干部，沙区学校青壮派老师阶层，有较高收入，在学校分不到好房子，已经在重庆购买过大别墅，用于投资，或者给子女准备，子女为能与父母一同居住购买，专业投资者，对西永区域城市前景看好，为西永高管出租使用，已成规模的新兴精英阶层，同时具有深厚的沙区情节，银行中干级人员，如具备派驻背景，投资自住皆可。12、消费特征个性样本列举（分类别）10.1居住客群属性描述10.2投资客群属性描述三、项目定位1、目标消费群定位1.1基本属性年龄集中在31-45岁，城市精英阶层。客户区域来源以沙区为核心，辐射主城八区及璧山、北碚等邻近区域。家庭结构简单，孩子18岁的在学和即将入学的家庭。1.2特征描述本科以上的高学历阶层；关注生活品质，关注家人及自己的健康；多次置业的经验一族。1.3购买动因关注子女教育的望子成龙家庭；具有沙区情节的中高端人群；看好未来升值前景的投资客。2、项目总体定位大学城英伦纯别墅大学城：区位属性，蕴含丰富教育配套资源。英伦：建筑风格属性，区隔其他别墅的重要标志。纯别墅：产品属性，纯，社区纯粹，客群圈层纯粹。2.1项目价值体系2.1.1项目价值提炼城市别墅、人文别墅、趋势别墅四、项目三大价值分析1.城市别墅1.1主城1.1.1西永城市副中心以西永为城市副中心的西部片区，将成为联系市域西部城镇的重要地区，形成一个超过百万人口的新城。其功能定位以科研教育、服务业、休闲旅游功能为主导。同时，作为都市区工业拓展的重点区域之一，承接旧城区部分区业转移，发挥产业改造升级功能。据悉，新城内的各种大型公共文化措施，都布局在城市中心以方便市民使用。而大学城内的文化、体育及教育资源，都将对公众完全开放，以最大限度地达到资源共享。1.1.2主城第六大商圈目前，主城已形成解放碑、观音桥、南坪、杨家坪和三峡广场5大商圈。到2012年，主城商圈将由5个扩至11个。其中主城新增的6个商圈中有3个已具雏形，分别是大渡口、两路和北碚商圈；余下的3个正在规划建设中，分别位于巴南区的龙洲湾、沙坪坝区的西永和南岸区的茶园。位于大学城与微电园附近，其大学城熙街项目一期4万平方米商业设施已开业，富力城、龙湖两地产项目的商业街正在建设中。接下来，该商圈将规划建一个40万平方米的会展中心及设购物中心，开设奥特莱斯一类的国际名品折扣店等，整个商圈的业态将比现有老商圈更加现代化。1.1.3大学城中心的别墅大学城无庸质疑的城市核心地带未来成熟生活配套富力160万商业配套近在咫尺，有高档酒店、商业购物中心；卓越熙街餐饮区，15所大学的体育动场、图书馆都是消费者每天可以用的生活配套。1.2便捷1.2.1轻轨 轻轨7号线起于西彭组团陶家镇，经石板白市驿曾家陈家桥凤凰歇马，止于北碚区西南大学附近，贯穿了北碚、西永、西彭三个西部片区外围组团。线路全长约61.75公里。其中地下线总长约为11.37公里；高架（地面）线总长约为50.38公里。 地铁1号线朝天门大坪沙坪坝大学城，全长约46.1公里，主城区线路长度为38公里，其中地下线21.6公里，高架线16.4公里。从朝天门至沙坪坝，坐地铁只需26分钟。2012年通车。1.2.2城市干道 内外环高速外环高速预计2009年底通车，从杨公桥至龙湖睿城经渝遂高速及内环立交全程约16公里，驱车15分钟即可快速直达。 成渝高速公路复线路全长251公里，建成后，重庆2个多小时即可到成都。 中环线介于内环和外环之间的高速路，这条路从大学城通到渝北区，目前渝北方面工程已经在建。双碑大桥：新牌坊-双碑大桥-双碑隧道-西永，全长约12km。2011年建成后，从北部新区到大学城，只需20分钟。1.2.3城市公交 901线公交车： 曾家-虎溪-陈家桥-陈家桥安置区发车时间：早5点30分 收车时间：晚7点30分 901环线公交车：陈家桥-电子科技学院大学城校区-重庆医科大学大学城校区-重庆师范大学大学城校区-重庆大学大学城校区-四川美术学院大学城校区发车时间早5点30分 收车时间晚7点 266线公交车：重师大沙坪坝校区发车时间早7点30分 收车时间晚9点30分 456线公交车：川美黄桷坪大学城发车时间早7点30分 收车时间晚7点30分 888线，中级车：沙坪坝-大学城专线沙坪坝火车站西路-三峡广场-陈家湾-西永微电园-陈家桥景观大道-大学城管委会-重庆医科大学大学城校区发车时间早6点30分 收车时间晚6点30分 908线，空调车：火车北站-大学城专线大学城-富力城-渝德-西永微电园-北环-新牌坊-保利香槟花园-重庆火车北站发车时间早7点 收车时间晚6点 565线，中级车：北碚-大学城专线北碚-歇马-青木关-陈家桥-大学城管委会-重庆大学大学城校区-重庆师范大学大学城校区发车时间早7点 收车时间晚7点 906线，空调车：重庆科技学院南区（杨家坪）大学城专线大学城三军医大火炬大道水碾动物园发车时间早7点 收车时间晚6点 907线，空调车：重庆科技学院北区（大坪）大学城专线大学城科技大道奥体大坪发车时间早7点 收车时间晚6点1.3未来1.3.1重庆的增长第三极”千亿产业区”西部新城应该叫做重庆主城的“第三极”，前两极分别是主城核心区，还有就是目前正在规划的两江新区。隧道打通中梁山之后，西部新城豁然开朗，未来重庆的教育高地、信息产业高地、铁路物流高地都在这里，重庆规划的三个千亿级工业园区，主城两个之一也在这里，而这里的高科技产业的发展与宜居之间也是完全不矛盾的，可以预见，“北上”和“西进”都是主城未来的主要发展方向。沙坪坝区区委书记李剑铭近日在接受记者采访时说,大学城的投资将达到400个亿,除了西永微电园和土主物流园,沙区还在西部新规划了台商工业园,“西部新城各个板块将共同繁荣。” 李剑铭说,大学城目前已进行了100亿元的投资规模,微电园投资了30个亿,物流园投资了10亿元。他说,大学城全部建成,预计有400亿元的投资规模,沙区政府每年会拿出10亿元,用于大学城的基础建设。 西永微电园”西部硅谷”西永微电园到2012年的奋斗目标是：成为我市三个“千亿元”园区之一,实现1000亿元的产值,占全市总产值的6%,10万人实现就业,外商直接投资6亿美元,引进10家世界500强企业。目前该园区累计引进项目60多个,惠普、微软、IBM、NTT、中国移动五家世界500强企业已经入驻,知名企业、知名研究所、知名大学的“三大聚集”正在西永形成。 物流园土主铁路集装箱中心站于2005年12月28日动工建设,占地2175.3亩,可容纳70万标箱。该站是铁道部规划的全国十八大货运节点之一,将填补西部无现代化铁路物流枢纽的空白。预计到2015年,该中心将完成集装箱运量81万标箱/年,快运货物140万吨/年,普通货物70万吨/年。到2025年将达到集装箱运量175万标箱/年,快运货物200万吨/年。 大学城重庆大学城共占地219397公顷，其中教育用地102172公顷，居住用地62098公顷，道路广场用地31696公顷，对外交通用地202公顷，市政公用设施用地1465公顷，绿化用地21764公顷； 14所高校在这里汇聚，到2012年，在校师生人数就要达到20万人，到2015年达到25万人。1.3.2四大公园木鱼石公园、大成湖公园、中央休闲公园、体育公园占地300亩的中央公园，以及占地500亩的大成湖公园，将在09年动工，占地900亩的木鱼石公园2010年动工。中央公园将是一个人文科教为主题的公园，大成湖是一个体育公园，木鱼石公园是人文历史公园，这些公园都让原有的山水特色不被破坏，因形就势，而且全部不设立围墙，让市民和学生可以从各个方向进入公园散步游玩。据王余果说，目前，欢乐谷项目有计划引进大学城，该项目如果进驻，将极大地带动大学城的人气。1.3.3沙区政府可能迁入2.人文别墅2.1环境2.1.1十四所人文大学公园14所大学：重庆大学、第三军医大学、后勤工程学院、重庆医科大学、重庆师范学院、四川美术学院、重庆科技学院、重庆医药高等专科学校、重庆电子科技职业学院、重庆城市管理职业学院、重庆警官职业学院、重庆运动技术学院、重庆巴渝职业技术学院、中国国际职业技术大学。14所大学就是14座人文公园，居民可以把这些大学校园，当作感染书香氛围的自由空间。古人云：“智者择邻而居。”与书香为邻，全新的环境，这样的氛围，是很难复制。2.1.2重庆市重点中学一中、八中、QSI国际学校7所中小学：重庆一中、重庆八中、人民小学、QSI国际学校、大学城第二小学校、虎溪职业中学、凤中舞蹈学校。重庆一中大学城校区占地面积101亩，可容纳2700名学生就读。该校区于2006年9月建成并投入使用后，现有545名学生入校学习。重庆市人民小学大学城校区由沙坪坝区政府投资修建，校区于2006年建成并投入使用，占地63亩，设有36个教学班，可容纳1700名学生。大学城QSI国际学校是一所来自美国的非营利性国际教育组织，是为解决重庆外籍子女的教育问题，同时也是为西永微电子工业园配套建设的一所学校。这所学校只招收中国内地籍以外人士的子女。全校占地面积54亩，并于2007年1月2日正式开学。从幼儿园到高中，学校教学全部采用美国教育体系，使用美国教材，从美国和加拿大聘请具有在本国教师资格的专业教师。该校一年有3个学期，每班只招收15名学生，注重针对学生个性发展实行多层次教学。2.2项目内涵2.2.1英伦别墅 重庆品质别墅的信心标志先有悠山郡后有中海北滨1号,两百万起步的别墅，在重庆都是高档富贵的气质，而英伦浓厚历史文化特征、先进的生活方式让重庆消费者心驰神往。 伦敦重庆双城纬度伦敦与重庆都有雾都之称，不用出国，伦敦的风情已经搜藏 比托斯卡纳成本高200元/平米偷巧的托斯卡纳 英式的坡屋顶更好用坡屋顶利于排水，能够提供业主更多地可改造空间。2.2.2人文学校英国有剑桥大学别墅美国有常青藤别墅重庆有金融街别墅。2.2.3康桥书院从台湾的诚品书店到融城华府的康桥书院，关注孩子、关注家人。2.3观念2.3.1大学城的小孩不会学坏为孩子买别墅55%的重庆精英来自这里。3.趋势别墅3.1两百亩纯别墅区3.1.1新都市邻里生活理念城市、街区、社区一体化，邻里关系最佳。3.1.2重庆仅有纯别墅牺牲容积率，从1.35改为0.7，以达到纯别墅目的。3.2绿色科技生活典范3.3.1略带英伦味道的原生态景观该景观设计继承了建筑规划设计的理念，整个项目突出丰富的英式乡村人文内涵。设计以浓郁的英式风情为指导，从创造人居环境的目的出发，营造人性化生活空间。以英式风格园林做主导的同时，融合自然生态的设计手法，注重对各个细节的雕琢，强调组团空间的意境营造。各个组团空间通过水景、特色植物、情景雕塑、特色浪漫花园来烘托淡雅的英式景观。在植物的设计上以本土树种为主，糅合具有英式风情，适合当地气候条件生长的异域植物，营造英式乡村风情。在重要地点和节点上种植高大，摇弋多姿的植物，形成点景树。在地形高差大，挡墙多的地方利用开花、常绿的爬藤植物为主，软化景观。地形起伏变化大的地方集中种植高大的植物，阻挡地形变化大的不利点。在组团空间以不同开花植物和特色树种组合，形成各具特色的植物群落景观。并以银杏（大气、兴盛）；紫薇（艳丽、典雅）；蔷薇（惬意、宁静）；樱花（浪漫、活泼）；玫瑰（丰富、灵动）为组团空间树种，突出空间的差异性。3.3.2雨水自然收集系统水是自然界中最与人亲近的元素，也是英式园林中不可缺少的元素。本案中结合场地地形复杂多变的。3.3.3以水为魂的开放空间水是自然界中最与人亲近的元素，也是英式园林中不可缺少的元素。本案中结合场地地形复杂多变的特点，引用现在最生态、环保和节约成本的设计方式，采用“人工湿地+活水景观”的设计思想。水以个生物净化过程实现自然净化：第一过程：菌床系统（动植物净化）；第二过程：浅石滩系统（活水净化）；第三过程：底泥系统（鱼塘系统）。本案中大量的水景设计，所以在不同的时期会水位的变化，因此也会出现不同的景观，故在处理上我们应该考虑到不同时期的景观处理。因在园区的水设计上都采用的是生态处理的形式，故在驳岸的处理形式上也采用自然驳岸的形式，需要考虑的是在常水位、枯水位、洪水位这三个时期的景观效果。同时在3个低点的湖面设置防洪蓄洪点，当在常水位及以下时就蓄洪，在水面高于常水位时就泄洪。人工湿地系统中对于池底的处理方式是采用在湖底铺设一定厚度的卵石生物填料。常用的包括无烟煤、生物陶粒蛭石、沸石 钢渣、陶瓷滤料、砾石、页岩等来净化水质，并铺设多年荒芜且具有一定肥力的水稻土，为水生植物提供营养。将水景以种不同的方式来实现：第是自然形态的溪流，结合建筑布置的实际情况，在路边、山墙边种植着一些水生植物的溪流缓缓流过，时而有层层的跌水荡起轻轻的水花，时而听到蛙叫蝉鸣，在你回家的路上享受愉悦的心情；第是大面积的生态池塘，景观湿地，同时也起到防洪泻洪的作用，作为邻里间交流的场所，布置了精美的小品，舒适的座椅，看湖的光影变化。第是英式的水景池，吐水钵、涌泉带来的欢乐氛围，增强了英式园林的感染力。游泳池是独立出来设计的水景，游泳池掩映在重重树林之中，尽量做到自然，大气。游泳池的跌水与自然水面融为一体，大气磅礴。4、项目规划重庆首个无压力别墅社区东南偏移15度 “师法自然”城市原生涵养生活高地，出于对本土气候的理解和尊重，融城华府偏东南15整体规划，还原自然的通风采光，天赋优越。新都市主义关注你的家人，大学城唯一纯别墅社区超低容积率，豁达楼间距，大学城内的唯一纯别墅社区，为你保留纯粹的精英阶层邻里生活。人文商业街+精英集约别墅两大功能区。5、建筑单体5.1源于英伦的TUDOR风格坡屋顶、老虎窗、自然陶土面砖， TUDOR风格，源于英伦，赋予建筑更多生活智慧。5.2叠拼+联排产品特征5.3联排分布、景观梯队及价值分析5.4联排户型梯队及价值分析5.5联排房型及面积统计房型房型编号总图编号栋数户数套内面积区间中间户端户A1型联排（北入口）N-AT42-6、8-428166182N-AT62-1、2-2、2-7、2-8、7-2、7-3、8-5、8-6848A2型联排（南入口）S-AT42-3、2-5、4-2、9-1、9-2、10-4624166182S-AT63-1、7-1、7-4、8-1、8-2、8-3636S-AT87-518B1型联排（北入口）N-BT410-3、10-6、10-7312162175N-BT63-2、4-3、4-8、9-3、10-2530N-BT84-4、4-9、4-10、9-4432B2型联排（南入口）S-BT44-614161176S-BT62-4、3-3、4-1、4-7、10-5530S-BT84-5、10-12165.6户型及点评5.6.1 A型联排北入口端户 A1型端户点评 全采光通风设计的地下赠送空间； 前园、侧园、后院三重庭院设计，南向下沉庭院，享受坐北朝南最佳生活； 厨房转角双面采光设计，时刻关爱孩子； 6.3米敞阔开间尺度，尽享尊贵品质生活； 客厅双层挑空，门厅、餐厅三层通高，多重功能拓展，增加居家生活空间趣味性；竖向空间有机串联拉近家人沟通距离，情趣家居生活乐融融。（我的家说不完的爱） 三跑镂空楼梯，从此让别墅更人性化，更关注老人、小孩的安全； 多重空中露台赠送，让家人与星空、自然亲密接触； 主卧带舒适阳光浴室，南向阳光窗，迎接第一缕阳光洒向浴缸； 44 英伦坡屋顶，附送超大阁楼空间。5.6.2 A型联排北入口中间户 A1型中间户点评 全采光自然通风南北通透设计的地下赠送空间； 前园、后院双庭院设计； 客厅双层挑空，餐厅三层通高，多重功能拓展，增加居家生活空间趣味性；竖向空间有机串联拉近家人沟通距离，情趣家居生活乐融融。（我的家说不完的爱） 三跑镂空楼梯，从此让别墅更人性化，更关注老人、小孩的安全； 多重空中露台赠送，让家人与星空、自然亲密接触； 主卧带舒适阳光浴室，南向阳光窗，迎接第一缕阳光洒向浴缸； 44 英伦坡屋顶，附送超大阁楼空间。5.6.3 A型联排南入口端户 A2型端户点评 全采光通风设计的地下赠送空间； 前园、侧园、后院三重庭院设计； 厨房转角双面采光设计，时刻关爱孩子； 6.3米舒适开间尺度，尽享尊贵品质生活； 客厅双层挑空，门厅、餐厅三层通高，多重功能拓展 ,空间趣味性强； 三跑镂空楼梯，从此让别墅更人性化，更关注老人、小孩的安全； 多重空中露台赠送，让家人与星空、自然亲密接触； 主卧带舒适阳光浴室，南向阳光窗，迎接第一缕阳光洒向浴缸； 44 英伦坡屋顶，附送超大阁楼空间。5.6.4 A型联排南入口中间户 A2型中间户点评 全采光自然通风南北通透设计的地下赠送空间； 前园、后院双庭院设计； 一层设置超大观景平台，更拉近下沉庭院的景观距离； 客厅双层挑空，餐厅三层通高，多重功能拓展，增加居家生活空间趣味性；竖向空间有机串联拉近家人沟通距离，情趣家居生活乐融融。（我的家说不完的爱） 三跑镂空楼梯，从此让别墅更人性化，更关注老人、小孩的安全； 多重空中露台赠送，让家人与星空、自然亲密接触； 主卧带舒适阳光浴室，南向阳光窗，迎接第一缕阳光洒向浴缸； 44 英伦坡屋顶，附送超大阁楼空间5.6.5 B型联排北入口端户 B1型端户点评 全采光自然通风南北通透设计的地下赠送空间； 前园、中庭、侧园、后院四重庭院设计； 门厅双层挑空，中庭花园三层挑空；自然的阳光和风流入每个房间 花园式餐厅设计，让景观、自然延伸到室内； 6米舒适开间尺度，尽享尊贵品质生活； 双跑楼梯，从此让别墅更人性化，更关注老人、小孩的安全； 南北多重超大露台赠送，让家人与星空、自然亲密接触； 合理功能分区，三层整层主人功能区设计，超宽生活尺度，即享私密性又尽显气派、尊崇生活； 44 英伦坡屋顶，附送超大阁楼空间。5.6.6 B型联排北入口中间户 B1型中间户点评 全采光自然通风南北通透设计的地下赠送空间； 前园、中庭、后院三重庭院设计； 中庭花园三层挑空，让自然风和阳光进入每个房间； 南北双向采光客厅，阳光充足，更节能、更健康； 南北多重超大露台赠送，让家人与星空、自然亲密接触； 合理功能分区，三层整层主人功能区设计，超宽生活尺度，即享私密性又尽显气派、尊崇生活； 44 英伦坡屋顶，附送超大阁楼空间。5.6.7 B型联排南入口端户 B2型端户点评 全采光自然通风南北通透设计的地下赠送空间