约定无力偿还借款时抵押房屋归贷款人所有的条款无效

约定无力偿还借款时抵押房屋归贷款人所有的条款无效 【审判规则】借款人向贷款人借款时签订协议约定，在借款到期时如借款人不能偿还借款的，自愿将其所有的房屋归贷款人所有。该条款约定的内容具有抵押借款合同的特征，因违反我国担保法的强制性规定，该抵押条款无效。贷款人因该无效抵押条款取得的房屋应返还给借款人，但借款人因急需用钱向贷款人借款，并自愿在无法偿还借款的情况下将房屋抵债给贷款人，后因房屋价格明显升高而要求返还房屋，具有过错，应偿还借款并赔偿贷款人因此受到的合理损失。【关键词】民事抵押合同借款人贷款人房屋抵押流质条款违法无效条款返还过错赔偿合理损失【基本案情】2005年10月，程X生与武X君（户籍性质为非农业家庭户）签订借款及出卖房屋协议书，约定：程X生向武X君借款十三万元，借款期限为一个月；如到期1个月未能偿还借款，程X生愿意转移密云城关季庄大队8间平房一个整院（座落于北京市密云县密云镇季庄村北巷11条3号）产权归武X君所有，程X生无条件退出；如程X生一个月内还清此款，则在支付一万元损失费的基础上，再按每天一千元计算支付，但最多每月不超过叁万元整；如到期不能偿还借款，武X君只能收取季庄8间房屋一个整院产权，不再要求偿还十三万元借款。之后，贺X兰与武X君补签了相同内容的协议书一份。同年12月，密云县密云镇季庄村民委员会出具证明一份，内容为“鉴于程X生、贺X兰夫妻二人由于债务纠纷，自愿将坐落于我村的房产以抵债的方式抵给债权方武X君，村委会在双方同意的情况下，同意双方的借款及出卖房屋的协议书。特此证明。”借款到期后，程X生未能依约偿还借款本金及利息，武X君已取得协议中约定的密云城关季庄大队8间平房。程X生、贺X兰以其无房居住，其与武X君签订协议中约定的抵押条款属于无效条款为由，提起诉讼，请求确认协议中将房屋抵押的条款无效，判令武X君立即返还协议中的房屋及院落。武X君辩称：本案的纠纷属于房屋买卖合同纠纷而非抵押权纠纷。本人与程X生签订的协议是房屋买卖协议，且已通过房屋所在村村委会的确认，故该协议是合法有效的。现因房屋要拆迁，所以程X生才想要回房屋，本人不应将房屋返还给程X生、贺X兰。武X君以程X生出卖的房屋马上就要拆迁，如果程X生非要要回房屋就应按照房屋现在的价值进行评估，若评估价值合理，按照评估的价值对其进行补偿，其可以将房屋退还给程X生，否则其要求继续履行原协议为由，提起反诉，请求判令程X生、贺X兰给付其补偿款一百二十万元。程X生、贺X兰针对反诉答辩称：本方与武X君签订的协议中约定将房屋抵债的条款无效，武X君要求本方给付其补偿款没有任何法律依据。武X君的诉讼请求应不予支持。在审理过程中，武X君向法院提出对涉案房屋及土地进行价值评估的申请。法院随机确定由北京东华天业房地产评估有限公司对该房屋及土地进行价值鉴定。经鉴定，该房屋、附属物及宅基地区补偿价值在2010年12月的价值为418 786元。武X君对鉴定结论不服，提出异议，北京东华天业房地产评估有限公司对武X君提出的异议复核后认为，该公司所出具的鉴定报告是依据有关估价规范的，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法所做出的，是经得起检验的。【争议焦点】借款人向贷款人借款时签订的协议约定，在借款到期时如借款人不能偿还借款时，借款人自愿将其所有的房屋抵押给贷款人所有，该抵押条款是否有效。【审判结果】一审法院判决：程X生、贺X兰与武X君签订的借款及出卖房屋协议书中“如到期1个月还不上此款，程X生愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归武X君所有”的约定无效；武X君将座落于北京市密云县密云镇季庄村北巷十一条三号的房屋及院落返还给程X生、贺X兰；程X生、贺X兰给付武X君借款130 000元，赔偿经济损失288 786元，共计418 786元；四、驳回武X君的其他反诉请求。武X君不服一审法院判决，提出上诉称：本案不是抵押权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。一审庭审中，因原评估机构在评估中未充分考虑涉案房屋马上面临拆迁，周围楼房每平方米均价都在八千元以上的客观事实，本人申请对涉案房屋予以重新评估，但一审法院未变更评估机构，仍由原评估机构维持了原评估结果。故请求驳回程X生、贺X兰的诉讼请求，支持本人的反诉请求。程X生、贺X兰辩称：双方当事人之间是借款抵押的关系，且评估机构的评估报告是明确根据评估方案和评估规定做出的评估，是按照现行的拆迁法律进行评估的。故请求驳回武X君的上诉请求。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。【审判规则评析】流质条款是指转移抵押物所有权的预先约定。中华人民共和国担保法第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，程X生与武X君签订的借款及出卖房屋协议书及贺X兰与武X君补签的协议书约定的“如到期1个月不能还清借款，程X生愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归武X君所有，程X生无条件退出”的条款，违反了上述规定，应认定为无效。同时，上述条款约定的内容符合借款抵押合同的法律特征。即使武X君主张上述条款约定的内容不是抵押条款而是房屋买卖条款，但因武X君的户籍性质为非农业家庭户，而我国相关法律规定非农业家庭户禁止购买农村居民的私有房屋。因此，即使上述条款内容属于买卖条款亦属无效。上述约定条款被确认无效后，武X君依该条款取得的涉案房屋应当予以返还，但鉴于协议签订时程X生、贺X兰因急需用钱向武X君借款，并自愿在无法偿还借款的情况下将房屋抵债给武X君，后因房屋价格明显升高而要求返还房屋，存在一定过错，故在武X君返还涉案房屋时，程X生、贺X兰应当返还借款并赔偿武X君因此受到的合理损失。【适用法律】中华人民共和国担保法第三十七条第（二）项下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。中华人民共和国合同法第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。【法律修订】中华人民共和国民事诉讼法于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第一百五十三条第一款第（一）项修改为第一百七十条第（一）项，内容修改为：第一百七十条第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。本案例适用的第二百二十九条修改为第二百五十三条，内容没有变更。【法律文书】民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书【效力与冲突规避】参考性案例有效参考适用程X生、贺X兰诉武X君抵押合同纠纷案【案例信息】【案号】(2011)二中民终字第15089号【案由】抵押合同纠纷【判决日期】2011年08月19日【权威公布】被中国法制出版社中国法院2013年度案例：借款担保纠纷收录【检索码】B0404+91+BJEZ+0411D【审理法院】北京市第二中级人民法院【审级程序】第二审程序【审理法官】罗珊周岩种仁辉【上诉人】武X君（均为原审被告、反诉原告）【被上诉人】程X生贺X兰（原审原告、反诉被告）【被上诉人代理人】杨华民（北京市檀州律师事务所）【裁判文书原文】(如使用请核对裁判文书原件内容)民事判决书上诉人（原审被告、反诉原告）：武X君。委托代理人：马俊杰。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程X生。委托代理人：杨华民，北京市檀州律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺X兰。委托代理人：杨华民，北京市檀州律师事务所律师。上诉人武X君因与被上诉人程X生、贺X兰抵押合同纠纷一案，不服密云县人民法院(2010)密民初字第3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月1日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官周岩、种仁辉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程X生、贺X兰在一审中起诉称：2005年10月，程X生向武X君高息借款13万元，程X生与武X君签订借款协议，协议约定如程X生一个月内不能偿还借款，程X生以其位于密云县季庄村的8间平房抵债。协议签订后，程X生因刑事犯罪被羁押，到期未偿还借款。后贺X兰也与武X君补签了协议。2005年12月，武X君将协议中的房屋据为己有。现程X生、贺X兰无房居住，只得租房。程X生、贺X兰与武X君签订的协议中抵押条款属于无效条款。要求确认程X生、贺X兰与武X君签订的协议中将房屋抵押的条款无效，武X君立即将房屋及院落返还给程X生、贺X兰。案件受理费由武X君负担。武X君在一审中答辩称：程X生、贺X兰所述不属实。本案的纠纷应为房屋买卖合同纠纷而非抵押权纠纷。武X君与程X生签订的协议也是房屋买卖协议，而且已经经过了房屋所在村村委会的确认。武X君与程X生签订的协议合法有效，因现在房屋要拆迁，所以程X生才想要回房屋。武X君不同意程X生、贺X兰的诉讼请求。武X君在一审中反诉称：程X生卖与武X君的房屋马上就要拆迁，如果其非要要回房屋的话，就应当按照房屋现在的价值进行评估，如果评估的费用合理的话，武X君可以将房屋退还给程X生，否则武X君要求继续履行原协议。武X君要求程X生、贺X兰给付武X君补偿款120万元。案件受理费由程X生、贺X兰负担。程X生、贺X兰在一审中针对反诉答辩称：程X生、贺X兰与武X君签订的协议中约定将房屋抵债的条款无效，武X君要求程X生、贺X兰给付其补偿款没有任何依据。不同意武X君的诉讼请求。一审法院审理查明：2005年10月，程X生（甲方）与武X君（乙方）签订借款及出卖房屋协议书，该协议书内容为“因甲方程X生急需用款，向乙方武X君借款壹拾叁万元（130 000元整），借款的日期为一个月于2005年10月31日-2005年11月30日为止。如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出。如一个月内还清此款，起步一万元损失费（壹万元）然后按天每天壹仟元计算（但最多每月不超过叁万元整）如到期不能归还此款，乙方只能收取季庄8间房屋一个整院产权，不再要壹拾叁万元借款，两方达成协议，此协议一式三份，双方各一份。”后，贺X兰与武X君补签了内容相同的协议书一份。2005年12月16日，密云县密云镇季庄村民委员会出具证明一份，内容为“鉴于程X生、贺X兰夫妻二人由于债务纠纷，自愿将坐落在我村的房产（正房四间、倒座四间）以抵债的方式抵给债权方武X君，村委会在双方同意的情况下，同意双方的借款及出卖房屋的协议书。特此证明。”现程X生、贺X兰主张协议中“如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出”的约定违反了国家法律的规定，要求确认无效。武X君认为上述约定有效，如程X生、贺X兰坚持要回房屋，必须对房屋及土地进行评估，按照评估的价值对其进行补偿。本案在审理过程中，武X君向该院提出对本案所涉及房屋及土地进行价值评估的申请。北京市高级人民法院随机确定由北京东华天业房地产评估有限公司对该房屋及土地进行价值鉴定。经鉴定，该房屋、附属物及宅基地区位补偿价值在2010年12月8日的价值为418 786元。武X君对鉴定结论不服，提出异议，北京东华天业房地产评估有限公司对武X君提出的异议复核后认为，该公司所出具的上述报告是认真的、负责的、是依据有关的估价规范，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法所做出的，是经得起检验的。武X君支付鉴定费3 350元。一审法院另查明，本案诉争房屋座落于北京市密云县密云镇季庄村北巷11条3号。上述事实，有双方的陈述、借款及出卖房屋协议书、密云县密云镇季庄村民委员会出具的证明、评估报告书等证据在案佐证。一审法院判决认定：抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；宅基地使用权禁止抵押。程X生、贺X兰与武X君签订的协议中约定的“如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出”的约定，违反了法律的强制性规定，应为无效。武X君主张上述条款不是抵押条款而是房屋买卖条款，该院认为武X君的户籍性质为非农业家庭户，非农业家庭户禁止购买农村居民的私有房屋。据此，上述条款亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故程X生、贺X兰要求确认双方签订的协议中涉及的抵房条款无效并要求武X君返还房屋的主张，该院予以支持。武X君应当将房屋返还程X生、贺X兰，但应给武X君合理的腾退时间。程X生、贺X兰因急事从武X君处借款，并自愿在借款无法偿还的情况下将房屋抵给武X君，现因房屋价值明显升高而要求返还房屋，程X生、贺X兰的行为有违诚信，存在一定过错，其二人应当返还借款并赔偿武X君因此所受到的合理损失。据此，该院为维护社会经济秩序的稳定，保护当事人的合法权益，依照中华人民共和国担保法第三十七条、第四十条，中华人民共和国合同法第五十八条之规定，判决：一、程X生、贺X兰与武X君签订的“借款及出卖房屋协议书”中“如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有”的约定无效；二、该判决生效之日起30日内，武X君将座落于北京市密云县密云镇季庄村北巷十一条三号的房屋及院落返还给程X生、贺X兰；三、该判决生效之日起10日内，程X生、贺X兰给付武X君借款130 000元，赔偿经济损失288 786元，共计418 786元；四、驳回武X君的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。武X君不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、本案不是抵押权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。二、一审庭审中，因原评估机构在评估中未充分考虑该房屋马上面临拆迁，周围楼房每平方米均价都在8 000元以上这些客观事实，武X君申请对涉案房屋予以重新评估。但是一审法院没有变更评估机构，仍由原评估机构维持了原评估结果。武X君请求二审法院驳回程X生、贺X兰的诉讼请求，支持武X君的反诉请求。程X生、贺X兰服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：一、双方当事人之间是借款抵押的关系。二、评估机构的评估报告明确是根据评估方案和评估规定做出的评估，是按照现行的拆迁法律进行评估的。程X生、贺X兰请求二审法院驳回武X君的上诉请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：程X生与武X君于2005年10月签订的借款及出卖房屋协议书及此后贺X兰与武X君补签的协议书，主要内容是程X生向武X君借款13万元，如到期不能还款，程X生、贺X兰所有的涉案房屋一个整院产权归武X君所有。该合同符合借款抵押合同的法律特征。现程X生、贺X兰依该合同起诉要求确认其中将房屋抵押的条款无效并要求返还房屋，属于当事人在合同履行中产生的争议，因此本案应属抵押合同纠纷。一审法院认定本案为抵押权纠纷但没有物权变动事实，本院对一审该认定予以调整。武X君上诉主张本案为买卖合同纠纷，没有法律依据，本院不予支持。中华人民共和国担保法第三十七条规定，“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权”；第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”程X生与武X君签订的借款及出卖房屋协议书及此后贺X