土地一级开发项目构成

.土地一级开发项目成本构成 一、项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用； 3. 工程勘察、测绘、定桩费用；4. 环境影响评价分析费用；5. 交通影响评价分析费用；6. 地震影响评价分析费用；7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费 一项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号建设项目前期工作咨询收费暂行规定及 天津市物价局房字1999第487号文关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关计价标准。 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 2001年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价格的通知计价格20011218号中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计计费标准放开了规划设计市场。 2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了城市规划设计计费指导意见作为城市规划设计计费的参考依据。3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布了工程勘察设计收费管理规定从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩依据关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函津房计2003308号 4、环境影响评价分析费用 2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影响评价法规定在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目应当进行环境影响评价。随后国家计委、国家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知计价格2002125号。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析包括编制环境影响报告书含大纲、环境影响报告表和对环境影响报告书含大纲、环境影响报告表进行技术评估的费用标准可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。 5、交通影响评价分析费用 天津市城市道路管理条例规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商目前收费标准通常在0.52元/平米不等 。 6、地震影响评价分析费用 2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号公布的地震安全性评价管理条例规定新建、扩建、改建建设工程依照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定需要进行地震安全性评价的必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定天津市的工程可依据天津市地震安全性评价收费标准的规定进行核算。 7、地价评估费用 1994年12月12日国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”通知规定“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为评估机构要按照自愿委托、有偿服务的原则与委托方签订合同开展评估服务工作收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位可接受土地所有者或使用者的委托对土地价格进行评估并按本通知的规定收取土地评估费。” 8、工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210号文发布的工程勘察设计收费管理规定中的有关标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日建设部134号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未经审查合格的不得使用”。但相应的图纸审查收费标准国家没有统一规定。 9、招标代理费、招标服务费 原国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知 计价格20021980号文中明确了招标代理服务收费标准。 招标代理服务收费标准 中标金额万元 货物招标 服务招标 工程招标 100 以下 1.5% 1.5% 1.0% 100-500 1.1% 0.8% 0.7% 500-1000 0.8% 0.45% 0.55% 1000-5000 0.5% 0.25% 0.35% 5000-10000 0.25% 0.1% 0.2% 10000-100000 0.05% 0.05% 0.05% 1000000 以上 0.01% 0.01% 0.01% 10、工程保险费 建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了关于推进建设工程质量保险工作的意见建质2005133号 指出“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”因此在项目前期阶段估算工程质量保险费非常困难可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。 二、征地补偿费 1、土地补偿费 天津市12个区县各村镇具体征地补偿标准北淮淀乡补偿标准2万/亩2、青苗物补偿费 天津市土地管理条例6-10倍于近三年产值的平均值 3.地上及附着物补偿4、征地税费 1新增建设用地有偿使用费 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为土地利用总体规划确定的城市含建制镇建设用地范围内的新增建设用地含村庄和集镇新增建设用地在土地利用总体规划确定的城市含建制镇、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地在水利水电工程建设中移民迁建用地占用城市含建制镇土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。 宁河为十等补偿标准为28元/平方米 2有收益的非耕地占用费 天津市土地管理条例3-6倍于近三年产值的平均值 3菜地补偿 天津市土地管理条例6-10倍于近三年产值的平均值 4新垦菜地基金 国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要向被批准使用城市郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费用之外用地单位按规定向国家交纳的一项特殊用地费用。新菜地开发建设基金应交款额确定办法:以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳费标准。按城市市区和郊区非农业人口数的多少分为三种 100万人口以上的城市每征用1亩菜地建设单位应交纳700010000元人民币 城市人口在50万到100万之间的每征1亩建设单位应交纳50007000元人民币 城市人口不足50万的每征1亩建设单位应交纳30005000元人民币。 5防洪费 防洪费是堤围防护建设费的简称也有叫堤围费或围堤费的因刚开始时叫防洪费后改为堤围防护建设费习惯上称防洪费。是按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专门用来防洪堤围建设的费用。它在企业的管理费用中列支每半年申报征收一次。 天津市防洪工程维护费征收使用办法防洪工程维护费采用防洪工程维护费附加的办法按缴费单位和个人应纳流转税税额的1计征。 6耕地占用税 天津市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法 在东丽区、津南区、西青区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区行政区域内占用耕地的每平方米适用税额为40元。在武清区、宝坻区、静海县、宁河县、蓟县行政区域内占用耕地的每平方米适用税额为30元。占用基本农田、基本菜田的在规定适用税额的基础上提高50%征收。占用其他农用地的在规定适用税额的基础上减按70%征收。 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地和其他农用地的减按每平方米2元征收。农村居民经批准在户口所在地按规定标准占用耕地和其他农用地建设自用住宅的按所在地适用税额减半征收。 7耕地开垦费 天津市耕地开垦费管理办法占用外环线以内的区耕地的耕地开垦费每平方米元占用外环线以外地区耕地的其中基本农田的耕地开垦费每平方米元其他耕地的耕地开垦费每平方米元。 三、拆迁安置补偿费 1、拆迁补偿费 1民宅拆迁补偿费 项目 数量 计费标准 补偿金额万元 依据 区位补偿费 企业拆迁 房屋重置成新价 搬迁补助费 停产停业补助费 其他 小计 (万元 折合 万元/被拆迁 取值范围 房屋重置成新价 2.临时安置补偿费 临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时 3、拆迁公司服务费 项目 数量 计费标准 补偿金额万元 依据 拆迁服务费 拆迁评估费 渣土清运费 20元/被拆迁建面 (三)农民失地保险费用 四、公共区域市政基础设施建设费用 包括 1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用1.电力工程建设费 多层住宅含底商按设计容量50瓦/平米计算 83元/平方米 用户提出需多路电源供电92元/平方米 津价房地2003582号 公建项目10KV供电工程建设费 1280元/千伏安原有增容的增加部分收取35KV以上的按实际发生的工程费据实收取。 不含施工路由及赔偿费。 2.工程范围由公用线路10千伏出线到用户红号变电站高压开关柜入口包括10千伏供电线路、开闭间设备不含土建费用的施工、安装和调试。 津价房地200577号 3.一户一表费 一户一表10-20A约660元/部。 4.土建站、箱式站 土建变电站、箱式变电站、CF站、配电间设备1.5-3元 自来水工程建设费 住 宅 建筑面积*25元/平方米 2000津价房地448号 5.水表费 远程水表 435元/门洞 约-5.5元/平米 磁卡表 470元/户 普通表 35元/户 9 市政排水工程建设费 建筑面积*19元/平方米如将排水工程交给排水四所来做对方负责一切手续委托养护管理每年费用为1万元。28元/平米协商22-23元/平米自建按预算。 2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用 项目 单位成本 基数约 费用 备注 xx道路 400 万/公里 2-3 公里 1200 双向4 车道、水泥路面 xx路 500 万/公里 1.5 公里 750 双向4 车道、沥青路面 3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等) 1.供热工程建设费 热源费 住宅 92元/平方米 津价房地2004460号 公建 130元/平方米如热源为第一热电厂热电联产的为150元/平方米 财政投资的公益性建设项目 100元/平方米 2. 内网费 出换热站1.5米到入楼口处1.5米的供热施工二次网费用为25-28元/平方米。 3. 换热站土建 视工程量而定一般1-2元/平米 4. 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等其建设费用视规划情况而定 ) 5. 配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派出所、邮局等 ) 地上附属物补偿费 搬家补助费 家电改移补助费 提前搬家奖 支持重点工程费 2非民宅拆迁补偿费 集体项目 数量 计费标准 补偿金额万元 依据1 小配套费住宅建设费非营业性公建配套费 70元/平方米指住宅小区内各种配套设施如学校、幼儿园、派出所、农贸市场等建设所需费用按照小区建筑面积收取。 市物价局、建委、财政局津价房地199796号 2 公共设施维修基金 首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数分对别按以下比例缴存 (一)不配备电梯的商品住宅开发建设单位和购房人各接1%缴存维修基金 (二)配备电梯的商品件宅开发建设单位按1.5%、购房人按1%缴存维修基金。 开发建设单位自用、出租商品住宅的应当在办理房屋权属证书前按同期售房价格或指导价格为基数的2%或者2.5%计算缴存维修基金数额由开发建设单位一次性存入市维修基金专户。 3 区内非经营性公建 地下室及车库 居委会 物业管理站 其他区内设施 本部分费用是指在土地一级开发区域内各二级开发地块红线范围外的公共区域的市政基础设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。 应在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划 或初步设计图纸或施工图纸参考相应工程的估算指标或概算定额或预算定额测定。 四区域内公共环境景观建设费用 包括绿化花草、树木的种植、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。 本部分费用是指在土地一级开发区域内各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分应在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划或初步设计图纸或施工图纸参考相应工程的估算指标或概算定额或预算定额测定。 五区域内公共配套设施建设费用 包括市政管理用房建设费用机动车停车场库、非机动车停车设施建设费用规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。 在不同阶段根据控制性详细规划或修建性详细规划或初步设计图纸或施工图纸参考相应工程的估算指标或概算定额或预算定额测定。 五。、工程建设其他费用 包括 1. 工程监理费 2. 竣工图编制费 3. 建设期区域管理费用 4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 5. 项目后评价费用 6. 其他 1、工程监理费 1996年1月16日北京市建委发布了北京市工程建设监理费收费标准实施办法(京价收1996第043号)规定实行监理的工程监理费按工程的总造价百分比计取用插入法计算。建设前期阶段按工程概预算的0.1-0.2计取。 2、 竣工图编制费 2002年国家发展计划委员会和建设部联合发布的工程勘察设计收费标准2002中工程设计收费标准1.0.16条规定编制工程施工图预算的按照该建设项目基本设计收费的10%收取施工图预算编制费编制工程竣工图的按照该建设项目基本设计收费的8%收取竣工图编制费。 3、 建设期区域管理费用 包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同的土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、区域周边的环境一定后即基本明确每年需要多少保安、保洁人员进行公共区域的管理需要做多少面积的临时绿化整个区域的建设期几年等再据以测算相应费用。 4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 这部分费用主要是由于目前土地一级开发项目完成后形成了大量的资产而这些资产的管理主体比较复杂例如道路、水、电、天然气、热、交通设施、园林景观绿化设施等都分别归属不同的管理单位产权移交尚未有规范的模式和程序。这就造成在土地一级开发任务基本完成后可能还会对资产进行一段时间的照管对有些项目还要从社会利益角度出发进行运营。为此土地一级开发主体还要支出一笔管理费和运营费。这笔费用根据不同一级开发项目的情况千差万别不一而足须慎重对待认真估算。 5、项目后评价费用 指在土地一级开发工作完成后由土地一级开发主体组织委托专业咨询公司从经济效益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算 。 6、其他 指其他归属项目前期及其他费用的项目。 比如委托代建的项目还会发生“代建工程管理费”等 。 污染区域还需要环境整治费用。六、拍卖和挂牌交易中发生的费用 一土地出让底价评估费 二拍卖和挂牌交易服务费 七管理费 指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。 2005年8月3日市国土局发布了关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知 京国土市2005540号文其中第十三条规定土地储备机构负责实施土地开发的由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 八财务费用 1、贷款利息 指一级开发过程中所发生的相关财务费用。 其测算依企业或项目的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案因此融资渠道、金额和期限完全不同其融资成本应视具体情况分别测算。 九销售费用 包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值吸引二级开发商和最终用户完成土地出让任务尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动和因此发生的各种广告、宣传费用等。 目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售已实施完成的土地一级开发项目尚不多因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。 十应纳税费 土地一级开发涉及的应纳税种主要有营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等所得税。 具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。 十一、不可预见费 1、 基本预备费2、 2、涨价预备费 3、 4、 一级开发过程中涉及税费 5、 主要是营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税。 6、 营业税按建筑业3%计征按全部营业额计征 7、 营业税 代理业5% 差额计缴不含代付的拆迁补偿费 8、 城市维护建设税 7% 按已缴流转税额计缴 9、 教育费附加 3% 按已缴流转税额计缴 10、 地方教育费附加 2% 按已缴流转税额计缴 11、 企业所得税 25% 按应纳税所得额计缴 12、 耕地占用税 13、 建筑业上的差额纳税需符合两个条件1、必须具备建筑资质2、有总分包合14、 同协议。如果仅是受托开发土地应不属于差额纳税的范畴应就取得的收15、 入全额征税。现在有说法认为所谓的收益由于不具备实质性的投资收益应作16、 为价外费用。 17、 建筑业营业税的计税依据是指从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业取18、 得的营业收入额包括建安企业向建设单位收取的工程价款 即工程造价、19、 临时设施费、劳保基金和施工机械迁移等工程价款之外的各种费用。工程价款是20、 建筑业主要计税依据。 21、 工程价款由下列四项内容组成根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接22、 费根据直接费数额和管理费取费标准计算的间接费根据直接费、间接费和规23、 定的标准计算的计划利润根据直接费、间接费、计划利润按国家规定的税费24、 标准计算的营业税、城市维护建设税和教育费附加。用公式表示为工程价款=25、 直接费+间接费+计划利润+税金 26、 税法针对建筑业的行业特殊性在计税依据一般规定的基础上作了一些特殊规27、 定。建筑业务实行分包转包的总承包人缴纳营业税时是以全部工程收入减去28、 付给分包转包的价款后的余额作为计税依据的。至于分包、转包人应纳的营业税29、 由总承包人在支付工程收入时负责扣缴扣缴税款的依据为分包、转包人取得的30、 工程收入。 31、 按建筑业征收营业税时由于建筑过程不体现收入其计税依据按两种方法确32、 定一是按自建单位当月或近期提供同类建筑劳务的平均价格确定二是按计税价格组成公式核定计税价格=工程成本*1+成本利润率/1-营业税税率3%。33、 公式中成本利润率在湖南省确定为5%. 34、 建筑安装营业税纳税义务的发生时间为纳税人收讫营业收人或者取得索取营业35、 收入款项凭证的当天。需要注意的是企业收到的预付备料款和预付工程款不是36、 其取得的营业收入。 37、 38、 39、 40、41、 142、 、说明土地一级开发实施方案中所用数据、43、 标准的依据。如有关批复、证明等材44、 料附件45、 146、 47、 48、 征地征地面积、征地补偿标准及安置补助人员数量的依据49、 50、 拆迁被拆迁土地、房屋面积及拆迁补偿标准的依据51、 52、 53、 54、 涉及房屋拆迁的项目拆迁方案55、 须56、 征询区县拆迁主管部门意见57、 58、 59、 市政市政工作内容及工程量、工程投资估算的依据60、 61、 262、 、项目规划分期方案说明及附图附件63、 264、 65、 66、 说明67、 土地一级开发的总体实施方案方案中需68、 明确69、 开发时序、周期及分期情况等内70、 容71、 同时说明各期范围、工作内容、开发成本及现金流等72、 73、 374、 、项目资金使用计划附件75、 376、 77、 78、 说明项目资金来源、比例及各期、各阶段使用计划79、 80、 481、 、项目开发进度方案涉及整体开发分期实施的土地一级开发项目应就总体及各82、 期分别制定项目开发进度方案83、 84、 项目进度计划表85、 86、 序号87、 88、 工作内容89、 90、 月份91、 92、 193、 94、 295、 96、 397、 98、 499、 100、 5101、 102、 6103、 104、 7105、 106、 8107、 108、 9109、 110、 10111、 112、 11113、 114、 12115、 116、 117、 118、 1119、 120、 前期工作121、 122、 123、 124、 125、 126、 127、 128、 129、 130、 131、 132、 133、 134、 135、 1.1136、 137、 138、 139、 140、 141、 142、 143、 144、 145、 146、 147、 148、 149、 150、 151、 152、 153、 154、 155、 156、 157、 158、 159、 160、 161、 162、 163、 164、 165、 166、 167、 168、 169、 2170、 171、 征地172、 173、 174、 175、 176、 177、 178、 179、 180、 181、 182、 183、 184、 185、 186、 2.1187、 188、 189、 190、 191、 192、 193、 194、