个人购房还是公司购买的选择

个人购房还是公司购买的选择个人购房还是公司购买的选择 王大祥 龚厚平 现代企业外购房地产作为生产办公场所越来越多。房地产交易涉及的税 收种类较多，比如契税、印花税、营业税及附加、个人所得税、企业所得税等 税种；另外房地产的交易方式可以公司购买自用、亦可以是个人购买后投资于 公司或出租给公司用，每种方式涉及的税种不相同，综合税负亦不相同。如何 在不同的税收安排中获得较大的税后收益，是成功纳税筹划的关键！本文通过 比较公司购买房地产与个人购买后投资于公司两种不同方式的综合税负，得出 较优方案。 例如：四川省成都市某商业零售有限公司准备要购买一处房地产，因卖 方急于脱手，售价 1000 万元较公允值低，该公司请一评估公司估价，公允值应 为 3000 万元。公司老总询问笔者，公司外购自用方式还是老总以个人名义购买 后再进行投资方式对公司更有利？ 笔者了解到该公司按正常的 33%的企业所得税税率征收。为方便分析， 我们假设该公司购买该房地产前的年应纳税所得额均为 300 万元/年，房地产的 折旧年限为 20 年，不考虑残值因素,折现率为 10%。 方式一：采用公司购买的方式 税收负担分析：公司只负担印花税和契税两种税，该方式下房地产的评估 增值部分不能在企业所得税税前列支，评估增值的抵税效应不能实现。 1、印花税政策： 依据印花税条例及实施细则规定：印花税只对税目税率表中列举的凭 证和经财政部确定征税的其他凭证征税。 “产权转移书据”税目中的财产所有权 的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书 据，以及企业股权转让所立的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为 0.05% 依据关于印花税若干政策的通知（财税2006162 号）规定“对土地使用 权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。 ” 公司购买的印花税为 10000.05%0.5 万元。 2、契税政策 依据契税条例及实施细则规定：契税的征收范围为以出让方式取得国 有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房 屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税 率 35%，契税的计税依据为“成交价格” ，即“取得成本” 。 依据川财税函（1997）7 号的规定成都市契税的适用税率为 3%。 公司购买应负担的契税为： 10003%30 万元。 3、企业所得税政策规定 依据关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知财税字1997 77 号第四条“企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整帐户，所 发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除”。 企业评估增值部分不得税前扣除。 公司第一年的税后收益为 (3000.53050)(133%)147 万元 第 2 至 20 年每年税后收益为 (30050)(133%)167.5 万元 总计 20 年折现的税后收益为 1471.1167.5(P/A，10%，19)1.11407 万元 方式二：采用个人先购买再投资方式。 涉及两道交易的税收负担，一道是个人购买的负担的契税和印花税，另一次 是个人投资时涉及的营业税及附加、土地增值税、契税、印花税和个人所得税。 另外房地产评估增值部分可以在企业所得税税前扣除。 1、个人购买后投资的税收负担 （1）印花税。金额为 0.5 万元. （2）契税。金额为 30 万元 此环节负担的税款为 30.5 万元。 2、个人投资环节的税收负担。 假设按 3000 万元投资过户涉及的税收负担为 1、印花税。过户时双方皆应缴纳为 金额为 3000.0.05%1.5 万元。 2、契税。依据契税条例及实施细则规定：“土地房屋权属以下列方式转移 的，视同买卖或赠与，计征契税：（一）以土地房屋权属作价投资入股。投资入股。 ” 公司购买应负担的契税为：30003%90 万元。 3、个人所得税 关于非关于非货币货币性性资产评资产评估增估增值暂值暂不征收个人所得税的批复（国税函不征收个人所得税的批复（国税函2005319 号）号）考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将 非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业 股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按 规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。 因此只要投资者不转让股份，评估增值部分不缴纳个人所得税。 4、营业税及附加 关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191 号）第一条“以无形 资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为， 不征收营业税。” 5、土地增值税 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字 199548 号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土 地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联 营的企业中时，暂免征收土地增值税。 ” 6、企业所得税 企业所得税暂行条例实施细则（财法字1994003 号）第三十条“固定资 产的计价，按下列原则处理第七款“接受投资的固定资产，应当按该资产折旧 程度，以合同、协议确定的合理价格或者评估确认的价格以合同、协议确定的合理价格或者评估确认的价格确定。”企业所得税 税前可扣除的金额为 3000 万元。年折旧 150 万元。 综上所述： 上述个人负担税款为 30.51.532 万元 上述企业第一年税后收益为 (3001501.590)(133%)100139 元. (备注：100 万元为每年评估增值摊销部分) 第 2 至 20 年每年税后收益为 (300150)(133%)100200.5 万元 总计 20 年折现的税后收益为 1391.1200.5(P/A，10%，19)1.11651 万元 综合考虑企业和个人税负后的总