第二章-土地财产法概述201110.ppt

第三章土地财产法概述,第一节土地产权概述第二节土地所有权第三节土地使用权第四节土地他项权利,第一节土地产权概述,产权：即财产权利或财产权财产：民法通则第89条规定，财产包括不动产和动产;不动产是指土地以及房屋林木等地上定着物（担保法第92条）;动产是指不动产以外的物。,一、产权,二、物权,物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权等。,全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。,物权为私有财产撑起“保护伞”,三、土地产权体系,以土地所有权为核心，派生出的权利束,土地产权权利束,自物权,他物权,国有土地所有权集体土地所有权,用益物权担保物权相邻关系权,第二节土地所有权,一、土地所有权二、国家土地所有权三、集体土地所有权,一、土地所有权,1、涵义：土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。属财产权的范畴。法律上，土地所有权包括两个层次：土地所有权法律制度土地所有权权利。,（1）土地所有权法律制度这种意义上的土地所有权是指不同类型的国家根据统治阶级的意志或者依照全体人民的意志规定的一定土地所有制关系的法律关系土地所有权是土地所有制在法律上的反映。（2）土地所有权权利土地所有权人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,2.权能结构不同权利可以分离,占有权：土地所有权主体对其土地的掌握和控制权利。使用权：按照土地的性能和用途进行事实上的利用的权利。收益权：基于行使土地所有权而取得的经济收入、利息的权利。处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的权利，尤其是决定所有权的命运。,3、特征：主体特定性；客体不可移动性不动产性；所有权交易的限制性；权属的稳定性；土地所有权权能的可分离性4、基本类型：国家所有集体所有,二、国家土地所有权,1、取得建国后的继承、没收、征收、征用、立法直接取得等2、国家土地所有权的特征：主体单一性权能完全性和绝对性权能可分离性权利单向流入性,3、国家土地所有权的范围,土地管理法第8条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”,4、国有土地所有权的行使与保护,行使：由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地，保护：任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。,三、集体土地所有权,1、集体土地所有权制度的演变农村土地私有集体公有集体所有、家庭承包经营2、特征主体多样性（乡镇、村、村民小组）权能不完全性权利单向流出性,3、集体土地所有权的范围农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。4、集体土地所有权的行使与保护由乡（镇）人民政府代表全乡（镇）成员行使；由村民委员会代表行使；由村内集体内的全体成员通过成员大会行使。,案例分析1：,1987年西亭村第一村民小组将一块近亩的土地发包给本组村民陈某和李某，二人将这块地开发为鱼塘，后又转包给非本组村民叶某经营，并收取了转让费。1994年11月17日，叶某与西亭村村委会签订土地承包合同，由村委会将第一小组这块地发包给叶某，每年承包金1200元，承包期限30年。合同还约定，承包期间如遇国家建设需要征用此地，叶某有权享有自己投资的开发基建费及农渔牧副业的赔偿费。合同经过了公证机关公证。1995年至2005年，叶某每年向村委会缴纳承包金，并在这块地上经营水产养殖。,2006年初叶某所承包的近40亩地因国家建设需要被征用，这块承包地获得地上物补偿金和奖励金合计人民币69.64万元，款项划拨至西亭村村委会账户上。叶某经过多次交涉都未能领到这一款项，于是将村委会和村民小组起诉到法院。被告西亭村第一村民小组表示，40亩低产田属第一村民小组集体所有，村委会无权将这块土地发包给非本小组村民。因此叶某与村委会签订的土地承包合同无效，这块土地的补偿金应归第一村民小组集体所有。西亭村村委会则表示，因叶某与第一村民小组就该补偿款存在争议，故暂缓支付。,你认为法院将如何判决？理由？,林某于1983年迁入某村，后即分到土地，与其他村民同样享受权利、履行义务。因当地经济开发，1984年该村的部分土地被占用。该村村民代表大会在分配土地补偿费时认为赵某是后迁户，遂决定林某享有其他村民所得土地补偿费数额的50%。林某不服诉至法院，要求判令村委会停止侵权，并补发少分的土地补偿款及迟付利息。村委会表示土地法规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，其实质是对集体土地所有权的补偿。土地补偿费的分配涉及村民利益，依法属于村民自治范畴。农村集体经济组织收到土地补偿费后，有权决定是否在集体经济组织内部进行分配。,案例分析2：,你认为法院将如何判决？理由？,讨论：,农村在校大学生(户口迁出)能否享受与村民同等的待遇（如，分享征地补偿费）？,徐倩与成都市成华区圣灯乡圣灯村第九村民组侵权纠纷案,案情介绍徐倩系圣灯村九组村民，2001年9月被武汉大学录取，其户口2002年3月22日从圣灯村九组迁往武汉大学。徐倩就读武汉大学之前，每年都参加圣灯村九组的年终收益分配（该村全部土地出租产生的收益）。在校就读期间，2002、2003年圣灯村九组向村民进行了年终收益分配，每年人均发放金额为1700元。两年合计人均发放金额为3400元。圣灯村九组召开村民大会2/3村民同意以徐倩户口迁出已不属于圣灯村九组村民为由停止向徐倩分配2002、2003年年终收益款。,徐倩以合法权益受到侵害为由向本院提起诉讼，请求法院判令圣灯村九组向其支付3400元。你认为法院是否支持徐倩的诉讼请求？为什么？,法院判决,成都市成华区人民法院一审支持原告徐倩的诉讼请求。成都市人民检察院以：徐倩考入武汉大学，将户口迁入武汉，已不属于圣灯村九组的村民，并以农村集体经济组织收益分配权纠纷不属法院受理范围为由向成都市成华区人民法院提起抗诉。成都市成华区人民法院再审，维持原判决。双方均未上诉。,判决依据,四川省农业厅（2004）82号回复：委培生（包括各类在校大学生）仍保留承包地的，享有承包地收益的分配权。成都市成华区人民政府（1998）95号、（2003）45号文件规定，大中专在校学生学习期间不退还承包土地，其住房面积及宅基地予以保留。原籍是农村户口的在校大学生，由于其户口迁出并不表明其己完全脱离该集体经济组织，只是基于一种学籍管理规定的行为。学生在校读书不是就业，并没有独立的生活来源，其学业的完成主要依靠家庭成员的供给，而其他家庭成员的收入大多来源于承包地的各种收益。,讨论：,农村大学生因就学原因将户口迁出，毕业后，没有就业，能否将户口迁回农村？如果能，应如何办理？农村大学生毕业未能就业，将户口迁回农村能否享受与村民同等的待遇（如，分享征地补偿费）？,案例（见word文档）,大学生毕业后迁回原籍村委不承认其村民身份,四、土地所有权关系的变化,土地所有权征用,土地所有权整理,国家为公共利益需要，依法将农民集体所有的土地转为国家所有,本着协商一致、平等互利的原则对不同的土地所有权关系进行调整或改变（一般发生在农民集体内部）,案例分析,原告：江西省余干县梅港乡梅港村委会镇山第三村民小组。被告：江西省余干县梅港乡梅港村民委员会。1974年至1992年间，梅港村委会曾利用下属的第三村民小组的土地1666平方米兴办园艺场栽种桔树，由村委会负责经营，利润按比例与村民小组分成。1992年11月，余干县梅港粮管所经土地管理部门批准，征用该土地建粮食仓库。梅港村委会代表该村民小组与梅港粮管所签订了土地征用协议。协议规定，征用土地的补偿费为4.7478万元（含土地附着物补偿费，土地补偿费，安置补助费）。随即付款。,梅港村委会以曾经营被征土地多年和在征地过程中做了许多工作为由，要求扣除附着物补偿费用及其他开支后，将剩余3.75万元土地补偿费，按“四六”分成。第三村民小组则不服，上诉法院要求全部占有扣除附着物补偿费用及其他开支后的土地补偿费3.75万元。,你认为梅港村委会、第三村民小组主张的分配方案合理吗？为什么？,第三节土地使用权,一、土地使用权的概念二、土地使用权的特征三、土地使用权的种类四、土地使用权制度的构成,一、土地使用权的概念,土地使用权：是指民事主体（组织或个人）在法律规定的范围内依法或依约定对国有或集体所有土地占有、使用、收益的权利。主体：国家机关、事业单位、社会团体、各种经济组织和个人（自然人）客体：土地，既可以是国有土地也可以是集体土地。,二、土地使用权的特征,土地使用权是财产权土地使用权是与所有权分离出来的独立的财产权，包含有土地的占有、使用、收益权能及部分处分权利。限定性土地使用权的发生要以所有权为前提，其行使、存续受到所有权的制约。,直接性它是指权利人以占有为前提对土地享有的直接支配权，这种权利具有排除他人干预的性质。可转让性土地使用权人可以依照法律的规定处分使用权，以转让、出租、抵押等方式行使其权利。,土地使用权转让是否具有期限性？,三、土地使用权的种类,国有土地使用权集体土地使用权,划拨土地使用权出让土地使用权承租土地使用权承包经营权,建设用地使用权农用地使用权,按照土地所有制的性质不同分为：,根据土地使用权的取得方式不同分为：,根据土地用途不同分为：,一、土地他项权利概念二、土地他项权利特点三、土地他项权利分类四、主要的土地他项权利,第四节土地他项权利,一、土地他项权利概念土地他项权利：是在土地所有权和使用权以外依法律、合同或其他合法行为设定的土地权利。二、土地他项权利特点是在他人土地上享有的权利；可以满足他人对土地利用的需求；权利的主体是土地所有权、使用权人以外人；对所有权和使用权人有一定限制，如通行权；是一种生产生活中客观存在的权利；,三、土地他项权利分类,1、按权利的位置划分：（1）地面权是指在他人的土地上建筑、种植的权利。如通行权，引水权，排水权、建造厂房、住宅、种树等。（2）空中权是指在他人土地上空建造设施的权利。如桥梁、渡漕、高架电线、采光权等。（3）地下权是指在他人土地之下埋设管线、电缆、建设地下设施的权利。如地铁、隧道、人防工程等。,2、按权利内容的角度划分：积极（通行权，引水权，排水权等）消极（采观权，观望权等）。,3、按权利性质划分：用益性（用益物权，如地上权、地役权、耕作权等）担保性（担保物权，如抵押权）,(第83条):不动产相邻的各方,应当按照有利生产,方便生活,团结互助,公平合理的精神,正确处理相邻关系.,他物权,用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。,相邻关系权：相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权时应当给予便利而发生的权利、义务关系。,担保物权：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利,4、按设立方式划分：法定（电力法、电信法设立的设施架设维护权）约定,农村土地承包经营权城镇国有土地使用权宅基地使用权地役权典权居住权,1、用益物权,四、主要的土地他项权利,地役权是指为自己使用土地的需要，而使用他人土地的权利。我国现行法律没有地役权的概念，但是民法通则规定的相邻权中，实际存在着地役权，如通行权、排水权等。依法、依合同、依习惯、依事实有偿或无偿取得,地役权,典权,典权是指占有、使用、收益他人不动产的一种物权。占有他人不动产而享有使用收益权利的一方，为典权人；收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方，为出典人；作为典权客体的不动产，称为典物；典价为典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价。,居住权,居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。居住权具有不可转让性。,居住权,居住权的取得方式第一、依合同而取得居住权。如承租人依租赁合同而取得对出租的房屋的居住权。第二、直接依法律的规定取得居住权。如未成年子女对其父母的居住权房屋享有居住权。第三、依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。第四、因取得时效的经过取得居住权。,居住权,居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权的取得方式第一、依合同而取得居住权。如承租人依租赁合同而取得对出租的房屋的居住权。第二、直接依法律的规定取得居住权。如未成年子女对其父母的居住权房屋享有居住权。第三、依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。第四、因取得时效的经过取得居住权。,居住权,居住权人的主要权利第一、居住权人享有对房屋的使用权，但此种使用权须限于居住的目的。第二、居住权人享有附属于房屋使用权的各项权利，如相邻权等。第三、居住权人有权为居住的目的而对房屋进行修缮和维护。第四、居住权人有权在居住期间内将房屋出租给他人以收取租金，但必须符合相关的法律要求。例如承租人转租承租的房屋必须先经过原出租人的同意。,居住权,居住权人的主要义务第一、居住权人在居住期间负有保管房屋的义务。第二、居住权人不得就其居住权设定抵押或其他任何权利负担。第三、居住权人应当承担房屋的日常的管理和维修费用及其他使用过程中的合理费用支出。第四、居住权人不得随意改变房屋的结构和用途。第五、居住权人在居住期届满时负有返还房屋的义务。,土地租赁权是指出租人将土地提供给承租人使用，土地承租人按合同规定支付租金并对土地占有、使用的权利。土地借用权是指无偿占有、使用他人土地的权利。如历史形成的土地借用权。,耕作权是指在他人土地上进行种植并获取收获物的权利。,如单位征而不用的土地，应当退给农民继续耕种。,2、担保物权,抵押权质权留置权,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利,抵押权,抵押权指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。,质权,质权是担保的一种方