某商业街物业项目年度总结ppt课件

凤凰新天地物业服务中心12年度上半年工作总结暨下半年工作重点,张科2012-6-20,第一部分上半年工作总结,上半年目标完成情况(物业）,物管工作总结,1、商业街区路灯更换选样,商业街路灯在使用过程中缺陷暴露如下：1、路灯基础未做接地极，不符合安全要求2、灯柱外力作用断裂3、灯柱由两节组成，连接不牢固4、灯柱材质为铸铁，材料脆易断5、基础不牢固，底座部分断裂6、灯具移位，固定部件铝材很薄，无法复位解决结果：1、对商业街区东侧、北侧易发生安全隐患的15根路灯重新选样，且增设了路灯广告灯箱，亮化了商业街区2、对商业街区东侧、北侧20根路灯进行加固处理,设备的不断完善,2、解决商户油烟问题,215号商铺好伙伴文具店和219号女人花织内衣馆，店铺内烟味重。经察看，为一楼汉江虾城和稻中道的餐饮排烟风管从2楼商铺内通过，排烟竖井较长，依靠自然通风无法顺利将油烟排出；油烟长时间积聚在竖井内，便会从各种缝隙向外渗漏。虽经多次维修，但问题一直无法得到有效解决，给商户经营带来一定的影响解决结果：鉴于商业街南区餐饮商户因油烟排放问题，加装了排烟风机效果很好，在商业街307商铺顶部加装了3.3千瓦排烟风机一台，有效的解决二楼两家商户内部油烟问题,3、车辆引导、停放问题,开车到商业街消费的顾客，因图停车方便，将车辆停放于榭雨街沿线非机动车道内，常被交警做违章停车处理，引起商家的不满解决结果：在街区东、南、北三处增设3块“免费停车”导视牌，秩序维护员进行引导，将社会车辆尽量引导至街区西停车场及地下车库目前，西停车场车位处于饱和状态，但地下车库停放情况较差，相信随着天气转热，地下车库使用率将有所提升,4、空调外机冷凝水引流,商户空调外机都安装街区内廊顶部，空调外机制热时冷凝水无引流设施，且未做任何收集处理，直接滴于地面，影响顾客行走及街区美观解决结果：在空调底部安装集水托盘，并将商家空调外机冷凝水进行引流，效果良好,5、餐饮商户油污处理,1、餐饮商户油污杂物排入地下室餐饮排污管，油脂在管道内结成油块，堵塞排污总管2、地下室排污总管管路较长，弯道较多，管道无泄水坡度3、排污管道吊筋为PVC材料，承重力差，当管道堵塞时，污水污物的重量很容易使管道变形漏水解决结果：1、在餐饮排污管道每12米加装管道清扫口，便于清理维护2、在管道支架间加装支架，防止管道变形断裂,6、雨水井排水改造：因榭雨街、港田路市政雨水管道堵塞，下雨时商业街雨水无法及时排出，雨水井水位很高，对地下室雨水管道构成很大威胁，为此商多次与园区市政联系，但对方回复暂无解决办法解决结果：为保证商业街安全度汛，及时封堵了商业街与市政雨水井连接口，增设水泵抽水，使商业街雨水井水位降低到最低限度，目前效果良好,7、消防系统维护、修复商业街的消防设备，因工程交付使用时存在一些问题，再加上个别商户违规装修，施工方维保不及时，给项目的消防设备维护保养带来较大困难解决结果：1、项目工程人员自行对各个消防故障进行修复，排除回路故障点122项、修复消防疏散指示灯59项，协助施工方修复湿式报警阀1项，消防泵1项，稳压水箱2项，风机房设备1项，消防电话线路故障5项，目前系统运行正常2、对水泵房、喷淋泵、消火栓泵、生活泵、湿式报警阀、屋顶稳压系统的管道、阀门等设备进行除锈、油漆、润滑保养,8、地下室霉变墙体粉刷因去年地下室管道与墙体封堵不室，导致黄梅雨季雨水大量泄入地下车库，墙体大面积霉变解决结果：在地产公司大力支持下，对地下二层车库约7000平米墙面进行重新粉刷，现施工已结束，效果明显,早6:30-8:30、20:30以后（摊贩较多）,9、R2会所处小摊小贩的“斗争”,晚10:00-20:30（摊贩管理情况较好）,物业和商管部多次接到商业街商户的投诉，反映R2会所前的摊贩已严重影响商户们的正常经营，导致营业额日趋减少，商户的不满情绪高涨，给日后的管理工作带来不便解决结果：1、和园区城管签订服务协议，对商贩进行管理工作，提升小区与会所的整体形象，维护商业街商户利益2、物业服务中心每小时对会所摊贩拍照取证，并进行统计，作为跟进督促城管管理的依据,物业费、电费收缴工作：难点,收取物业费难点：1、大部分商户缴纳租金都不能按时按合约履行，往往延迟到合同规定解约时间的最后几天才交，导致物业费无法提前催缴和收取2、对延期缴纳物业费的商户缺少强制措施，只能通过发催缴函和不断的上门沟通进行催缴3、以经营困难，支付房租后无力再支付物业费作为借口4、以各种莫名的理由要求物业解决，否则不交物业费，例如要求凤凰城公交站台搬至商业街处等收取电费难点：1、大部分商户不能按通知单规定时间主动缴纳，需上门多次催缴方予以缴纳2、对拖欠电费的商户无强制措施（是否可以断电还在商确中）3、电费一个月一收，在商户不主动配合的情况下，不能及时交于财务申请购电,突破点：1、注意与关键商户的沟通，个别欠费商户在商户中影响较大，采取“疏导”方式沟通，与商户“核心人物”保持良好沟通，对其他商户会起到积极的影响2、建议物业费和房租一起收取3、对出现的问题敢于面对和解决，用积极的行动，给商户一种感受，物业是在认真解决问题，是为商户着想的4、打“情感牌”，利用项目人员和未交费商户关系比较好的情况，时常进行沟通，时间长了、次数多了，让商户感觉到再不交就不大好意思了5、对无理由拒交费、对物业态度比较好的商户，如商户向你诉苦，我们也要向商户诉苦，软磨硬泡与之沟通，直至交费6、让商户了解到商业街电费为代收代缴，物业方已先行进行垫付，同时按照既定的电费催缴流程进行,新增保安、保洁管理模式：1、保安实行现场巡逻负责制，除履行岗位职责外，新增可对现场保洁情况进行督促检查，有权要求保洁进行及时打扫，并上报，作为保洁员和保安的考核依据之一2、保安、保洁实现联动制，针对餐饮商户倾倒垃圾时的抛洒地漏情况及垃圾房的卫生进行及时管控与处理3、环境主管日检巡查制，每日