四川省2015年房地产估价师《理论与方法》：成本法的基本公式考试试题.doc

精品文档四川省2015年房地产估价师理论与方法：成本法的基本公式考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。A：空置量B：空置率C：空置水平D：空置面积 E：借款合同 2、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10，则该房地产的收益价格为。A：400万元B：450万元C：500万元D：540万元E：工业用地的监测点评估价格3、某幢楼房的土地总面积500 ，总建筑面积1 000 ，某人拥有其中80的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。A：40 B：8 C：16 D：5 E：工业用地的监测点评估价格 4、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元，后街路线价为3800元，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。A：22B：28C：38D：50E：工业用地的监测点评估价格5、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权_转让。A同时B随之C不能 D权利人确定是否 6、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为_万元。A305B463C636 D961 7、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为_m2。A10000B12000C180000 D15000 8、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 9、季节比率是_。A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 10、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。A：商业用房B：住宅C：写字楼D：工业用房E：工业用地的监测点评估价格11、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益率为15，国家债券的收益率为35。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。A：057B：074C：080D：104 E：借款合同 12、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C：用地面积测算以丘为单位进行D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积 E：执行层的组织协调 13、某宗房地产的总建筑面积为6 000 ，房地总价值为2 400万元，其中土地价值为800万元某人购买了其中的300 ，该部分的房地价值为126万元假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。A：500B：525C：542D：575E：工业用地的监测点评估价格14、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A1.05B0.98C0.95 D1.03 15、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为_万元。A130.0B119.2C117.5 D120.0 16、土地增值额未超过扣除项目金额50的，土地增值税应纳税额的速算公式是。A：应纳税额=土地增值额30B：应纳税额=土地增值额40-扣除项目5C：应纳税额=土地增值额50-扣除项目15D：应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 E：执行层的组织协调 17、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值_。A下降B上升C不变 D不能确定 18、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为_m2。A882B1765C1667 D1538 19、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。A2B3C4 D5 20、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题)A：0.4月B：2.5月C：0.4年D：2.5年 E：借款合同 21、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于_元/m2。A3100B3195C3285 D3300 22、市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为38万元，一个买者愿意支付的最高价格为42万元，则最可能的成交价格为。A：38万元B：3842万元之间C：42万元D：42万以下E：工业用地的监测点评估价格23、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比_。A甲类房地产比乙类房地产强B乙类房地产比甲类房地产强C该两类房地产强弱程度相同 D该两类房地产强弱程度不可比 24、房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括_。A资本金B预租售收入C借贷资金D社会集资25、房地产开发企业税后利润应首先用于。A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的_。A容积率B土地用途C土地开发程度D评估单位 E土地使用权性质 2、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。A：人工式拍卖B：电子式拍卖C：无声拍卖D：有声拍卖E：现场拍卖3、根据房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有等。A：集体土地上的合法房屋B：代管房屋C：列入拆迁范围內的房屋D：共有房屋 E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 4、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。A：受让方逾期未支付全部地价款B：拆除地上建筑物C：自然灾害造成地上附着物变化D：因公共利益需要E：人民法院判决生效5、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于_。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值 D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 6、预期原理是_等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法 E路线价法 7、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和_。A估算报表B损益表C辅助报表 D资产负债表 8、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_。A2.0%B2.24%C2.5% D4.33% 9、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。A售价B租金C潜在毛收入 D净收益 10、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。A：收益递减规律B：规模报酬规律C：利润最大化规律D：均衡规律E：适合规律11、下列有关城市规划区表述正确的是（）。A城市规划区的土地均为国有土地B城市规划区范围内用地必须遵守城市房地产管理法C城市规划区就是城市市区D城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域 E城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划中划定 12、利用期望值法判断投资方案的优劣时，以下哪几种方案的相对风险较大。A：期望值相同，标准差小的方案B：期望值相同，标准差大的方案C：标准差系数小的方案D：标准差系数大的方案 E：标准差相同，期望值大的方案 13、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了_对地价的影响。A土地面积B地质条件C土地位置D土地形状14、将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据的不同来划分的。A：代理方式B：代理权限C：代理责任D：代理权的发生依据 E：执行层的组织协调 15、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为_。A15.0%B15.7%C12.6% D11.6% 16、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A4.42%B8.11%C8.13% D9.54% 17、廉租住房保障资金的来源有等。A：地方财政预算安排B：中央财政专项补助C：住房公积金增值收益D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金 18、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益 E股息 19、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有_。A以投资估算价控制设计方案的选择B以预算造价控制施工图设计C通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商D合同管理 E进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据 20、荷载分为。A：永久荷载B：恒荷載C：可变荷载D：偶然荷载 E：必然荷载 21、1.房地产估价规范的内容包括【2003年考题】A：评估制度B：估价原则C：估价程序D：估价报告 E：职业道德 22、借贷双方资金融通的方式可分为两大类。A：直接信用B：间接信用C：中间信用D：直接融资E：间接融资23、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、w省人大常委会出台的w省城镇房地产开发经营管理条例及w省政府颁布实施的w省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法、B县城镇商品房预售管理办法、B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)为70元、贷款利息为30元。1中华人民共和国城市房地产管理法属于。下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。A：经济适