佛山三水御江南项目营销代理建议书

三水御江南项目营销代理建议书,我们的核心目标,快速资金品牌,我们的方法,SWOT分析,锁定本项目的目标客户群,超越竞争对手的发展定位,合理最优的市场价格,切合消费者的有效推广策略,项目利益最大化的销售计划,SWOT分析,优势和机会规模大，人气旺,规模大项目占地4000亩，属于佛山第一大盘，在广州也仅次于凤凰城等几个楼盘人气旺项目以别墅、洋房并重，规划居住总户数达1万多户，居住人口5万人次，而三水承受35万以上房价的约3万多户，相当于1/3的居民居住到江南新区启示三水高尚生活住区佛山首席、唯一、至尊广佛超大型再现、至尊,优势和机会区位价值，生态和城市的结合点,三水城市性质定位珠三角西、北、绥江交汇处的园林城市，广佛西部交通枢纽和旅游、会议、培训基地，城市发展方向以向西、向南发展为主主要城市职能之一广佛都市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地江南新区特点江南新区居山拥水，北临北江，西靠西江，中部和南部主要由低矮丘陵和河网平原构成，具有独特的生态景观环境，河流、山丘、农田组成了与城市居住环境相呼应的自然环境江南新区规划根据江南新区总体规划，江南新区将建成三水的生态旅游、休闲、娱乐新区，规划面积51.47平方公里，与三水中心城区隔江对望，规划人口规模预计到到2020年达17万人江南新区性质定位珠三角重要的休闲、旅游、度假基地，广佛都市圈的高尚住区，佛山市西南组团的现代化城市副中心，具有原生态独特风貌的生态型城市综合区产业发展重点高起点，重点发展区域高档房地产、旅游休闲、会议、商贸流通等为龙头的第三产业,本项目,本项目,优势和机会区位价值，生态和城市的结合点,三水中轴线规划中轴线“绿轴”位于整个西南组团的中心区，“绿轴”中大量的树林和绿地建成后将成为西南城区的天然“氧吧”，市民休闲娱乐的好去处，本项目位于绿化中轴线上一河两岸规划山水致力打造“水都”，对河涌两岸进行重点整治，成为城市的玉带，西南河涌两岸已经初现成效，成为市民休闲娱乐的好去处三水大桥立交规划三水大桥兴建立交桥，出口位于小区主入口附近启示项目重要的优势是区位价值，但生态资源和城市发展的均好性都只体现在规划里，未完全显现，所以在推广中需重点显示出来本项目对投资客、购房保值客具有吸引力,本项目,本项目,本项目,本项目,优势和机会产品和品牌,产品设计突出，强强品牌联手规划公司、设计公司、开发公司、园林景观公司充分利用山势，对景观的破坏作用最小让建筑真正融入自然，并充分发挥自然的优势洋房别墅化，别墅洋房化市场上差异化的产品启示不断进取、锐意创新真正的国际化产品社区让居住真正融入自然差异化、多元化的客户群体,汇银美国KXA加拿大Ekistics广州汉森国际,优势和机会具有一定的配套设施,休闲式会议酒店风情商业街小学、幼儿园、医疗门诊等启示充分利用配套采取推广措施,风情商业街,休闲式会议酒店,优势和机会广佛市场的交融发展,大佛山30分钟经济圈大佛山各城镇组团整合互动，二纵二横二环、佛山一环交通的改善，逐渐消除居住的心理屏障和距离障碍，形成大佛山30分钟经济圈广佛1小时经济圈启示客户层的扩展城市发展的趋势品牌发展商带动的生活模式,劣势和挑战未建立郊区生活模式,现有社区以度假型、投资型为主从居住模式来看未能营造出成熟而有异于市中心的生活模式，对消费者的感召力不足。除投资度假外，未能激发市场潜在的郊区居住购买的有效需求从开发模式来看没有动态变化，仅静止于原有客户的辐射，市场空间没有拓宽，以致开发周期长启示现场包装的重要性引导生活模式，增强生活体验拓展客户群,初期,中后期,本地为主，外地为辅,逐渐扩展大佛山和广州,发展常住客户,投资度假居住多元化,客户策略,劣势和挑战未建立郊区生活模式,现有社区以度假型、投资型为主从配套方面来看配套建设与销售的关联程度较低，对销售的实质性支持较低启示基本生活配套的提前招商增加增值体验性配套，除现有会所、会议酒店外，建议增加免费体验区和休闲农庄,增值体验配套,休闲娱乐,家庭度假,风情体验,休闲商务,免费体验区,休闲农庄,会议酒店,会所,基本生活配套,生活,交通,专线楼巴,超市餐饮药店,满足客户基本需求,提升客户体验提升项目人气，提高区域和市场认同度,劣势和挑战自身条件限制,交通三水大桥收费路线穿过村庄启示销售路线设置延伸至小区外，并精心设置三水大桥收费减免,劣势和挑战广域竞争,云东海组团生态资源丰富城市规划前景明朗高素质产品形象品牌社区碧桂园祁福奥园特殊资源社区高尔夫,小结,优势生态资源产品规模区位劣势郊区生活模式淡薄广域竞争对手各自具有优势项目自身条件限制,客户篇锁定本项目的目标客户群,居民财富增加，对居住条件的升级需求增大,2006年佛山市城镇居民人均可支配收入达18850元，较05年增长8.2%，预计其中禅城、南海和顺德区居民人均可支配收入今年将有10-20%的增长。2006年佛山市城乡居民储蓄存款余额2678.79亿元，增长13.6，社会财富的快速增长，也加速了人们对改善居住条件的需求。,三水、南海、顺德、禅城各区城镇居民人均可支配收入情况,单位：元/人,资料来源：历年佛山统计公报,新政的落实，为项目带来更多的广州客户,新政对房地产供应结构的调整效果将在07年底开始显现，未来四年内广州市新增住宅供应量中有70%为中小户型，并主要分布于中心城区。目前市场上的购买主力是以住房升级换代为目的消费者，需求户型面积较大，城区大户型产品供应的减少，将迫使大量该类型的消费者到更远的郊区或区外购买大户型产品。,广州市未来新增住宅面积比例,单位：万M2,资料来源：广州市十一五住宅发展规划,三水本地市场容量小，并开始饱和,近几年，三水区的住宅供应量逐年递减，由2003年的86.6万平方米下降到2005年的41.4万平方米。06年三水本地住宅市场环境开始有所好转，预计成交量将大于05年，主要是高素质产品供应增多刺激需求上升造成的。但目前三水本地住宅的供应量就多达2700多套，超过了三水一年住宅成交量，而且后续供应充足，市场开始出现供过于求的现象。,单位：万平方米,资料来源：珠江恒昌资讯中心,2001-2005年三水区商品房住宅成交量,竞争对手产品同质化，目标市场狭窄,在售产品以高层电梯洋房为主，别墅产品只占其中的8%。在售楼盘目标市场以本地客户为主，只有少量佛山其他区域或以外的客户。建筑风格上，大部分项目都是简单的传统欧式风格，少部分为地中海风格。,三水在售住宅供应情况表,禅城、南海、顺德市场供不应求,最年来佛山房地产市场发展速度，需求量大增，推动楼价不断走高，每年均以2位数字的幅度增长，06年上半年上涨幅度更达30%，市场供不应求。2006年禅城全区住宅交易面积96.28万M2，成交住宅8283套，而全区批准预售面积才81.44万M2，住宅7002套，两者相差14.84万M2和1276套。2006年南海商品房交易面积296万M2，但批准预售仅253万M2，需求差额43万M2。因此，佛山地区是本项目重点占领的重要市场区域。,广州住宅市场买家外溢趋势明显,广州中心城区楼价高企，而且有继续上扬的趋势，随着大户型供应的减少，将使大量高端消费者外流至周边区域购房置业。06年广州购房客户需求调查报告显现：近一半的客户在相同总价的情况下会考虑选择“郊区购房+购车代步”的生活方式。本项目离广州仅一个小时车程，对广州市场有较大的吸引力。因此广州是本项目必须拓展的目标市场。,本项目的区域目标市场,综上分析，本项目的目标区域市场应主要集中在三水本地、禅城、南海、顺德及广州，才能满足项目规模和快速销售的要求。,项目目标客户区域分布,在售洋房客户区域比例,本项目目标客户区域分布是否与在售楼盘相同？,在售别墅客户区域比例,洋房目标区域潜在容量,洋房目标市场（总楼价35万以上）,注：有效市场容量市场容量项目对区域的影响力市场成交比例市场容量指有能力承受项目楼价的家庭数。考虑跨区域购买郊区楼盘的消费者主要为城市居民，因此市场容量只针对城市居民（三水除外）。项目对区域的影响力根据项目到区域的距离和该区域有多少可替代产品而确定，随着产品档次的提升，对区域的影响力相应增加。（可理解为有意购买同等价值产品的客户会有多少个考虑本项目）市场成交比例为当地06年住宅总成交套数与总家庭数的比例。,别墅目标区域潜在容量,别墅目标市场（总楼价120万以上）,注：有效市场容量市场容量项目对区域的影响力市场成交比例市场容量指有能力承受项目楼价的家庭数。考虑跨区域购买郊区楼盘的消费者主要为城市居民，因此市场容量只针对城市居民（三水除外）。项目对区域的影响力根据项目到区域的距离和该区域有多少可替代产品而确定，随着产品档次的提升，对区域的影响力相应增加。（可理解为有意购买同等价值产品的客户会有多少个考虑本项目）市场成交比例为当地06年住宅总成交套数与总家庭数的比例。,立足三水尽量扩展广佛客户群,本项目目标客户群不能只依赖三水市场，应立足三水，尽量扩展广佛客户群三水市场容量有限市场处于供大于求状况本项目首期供应达1000套，占据市场成交量的一半以上楼盘规模大，定位高度高本项目占地4000多亩，不能只依托三水市场本项目定位高度较高，只有扩大客户区域，才能形成较强的影响力,目标客户区域比例,整体目标市场（按洋房和别墅各占总销售额的50%分配）,洋房目标客户特征,各目标区域市场客户特征,别墅目标客户特征,各目标区域市场客户特征,定位篇超越竞争对手的发展定位,楼盘定位分析,现有楼盘定位存在一定的同质化，定位高度比较大众化，感觉层次比较低，只能抓住项目的主要优势，如生态条件等做文章，对项目的核心价值挖掘不够，卖点展示比较少,本项目的核心价值？,本项目的核心价值,国际化产品生态环境适宜居住的超大型楼盘面向广佛的高尚社区,国际宜居生态豪宅,御江南广佛西翼超大型国际宜居生态豪宅,国际视野宜居理念江南生态御领豪宅,宜居本项目位于城区主导发展方向本项目适宜居住，而不仅仅是度假或休闲本项目人气旺，充分营造生活气氛,生活理念,人与人、人与社区、人与环境相融相亲,悠闲安宁暇逸亲和,至尊区位,广佛西翼后花园双轴交汇,本项目,绿轴,蓝轴,本项目,广州,佛山,山水景观江岸公园与城市差异化的生活模式,生活模式,山水尽揽绿园牧歌逸世闲情多彩体验,国际社区,精神内蕴,理念国际化：将生活与工作分开产品国际化：设计超前，精益求精服务国际化：尊贵的优质生活,价格篇,各洋房楼盘资源条件对比,生活配套,区域形象,社区景观,区位居住前景,绿湖爱伦堡,东海蓝湾,高值,低值,地段价值,本项目,天鹅湖,各楼盘资源条件对比,海畔名苑,产品设计,洋房景观,东海蓝湾,天鹅湖,海畔名苑,绿湖爱伦堡,千叶花园,洋房价格建议,建议本项目洋房单价水平：3000-4000元/m2（套内）三水2001-2006年住宅楼价平均增幅为6%，按照56的增长率建议项目后续升幅售价：3300-4300元/m2,均价：3400,均价：3300,均价：3800,均价：3200,均价：2800,各别墅楼盘的资源条件对比,生活配套,区域形象,社区景观,区位居住前景,绿湖爱伦堡,千叶花园,高值,低值,地段价值,本项目,天鹅湖,各楼盘资源条件对比,山水庄园,产品设计,别墅景观,联排别墅价格建议,建议本项目别墅单价水平4300-5300元/m2三水2001-2006年住宅楼价平均增幅为6%，按照56的增长率建议项目后续升幅售价：4500-5600元/m2,推广篇一炮而红的轰动推广方式,人气客源口碑,我们的推广目标,我们的方法,新、准、快,轰动的推广活动,新颖的推广手法,准确的广告投入,独有的推广渠道,延续的宣传效应,项目的竞争力的核心所在,区位,项目所在区域的发展前景,项目所在区域的交通优势,项目所在区域江南新区是市政规划重点发展方向；,项目契合西南做造为三水区具滨水特色、宜居城市发展目标，有机会成为一河两岸的中心城市居住核心；,项目位于三水西南镇的发展中轴线上，未来的具有优质的居住环境。,三水大桥南端建设芹涌立交，为江南新区开发提速。,现有的佛一环、珠二环、广三高速，广肇高速为项目的辐射范围提高立体的交通网络；,产品,项目的竞争力的核心所在,项目规模,项目环境,项目产品,广佛都市圈至大规模的项目，具有无可比似的规模效应；,依托江南新区发展规划，项目营造出“一河两岸”的城市空间形态，打造区内至大型滨江花园式社区，吸引未来10年来17万的居住人口。,三江汇聚、自然生态、绿化城市空间。,高性价比的产品产品具创新性具有高品质感,项目的推广策略：每阶段的推广必须是内外并举，张弛有度,内：项目阶段性的卖点展现；外：媒体自发性的跟踪报道。,内外并举,合理安排投放力度集中与持续选取覆盖面广的媒体作中期集中投放；,张弛有度,“区位产品”,合理安排成本较低的媒体持续影响，不断提醒目标群体；,针对不同的推广阶段，选取不同区域的目标客群进行有效宣传。,项目的推广策略：递进式的推广策略,前期：事件营销+媒体炒作,中期：情景体验+人脉传播,远期：品牌塑造+口碑形成,2007.5,2007.8,2007.7,2007.6,2007.9,2007.11,2007.10,2007.12,项目的各推广阶段的细化部署,项目整体推广策略的阶段性划分,07.06,项目品牌塑造阶段,07.08,07.07,07.09,07.10,07.11,07.05,07.12,项目产品推广阶段,项目情景体现及品牌传播阶段,产品价值,08.01,前期,中期,远期,品牌塑造,品牌形象代言人,户外广告,项目品牌塑造阶段主要手段,前期,时间：2007年5月至7月阶段性推广重点：建立项目品牌、体现项目区位前景、突出项目规模优势推广方式：线上：以媒体炒作为主，对项目所在区域的发展前景进行系列报道，引起本地市场对该区域的高度关注。线下：活动一：举行慈善捐款大型晚会，向当地政府捐出100万作为教育基金；活动二：名星代言；活动三：开启三水广场户外展销厅。,项目品牌塑造阶段主要推广部署-三水区域,前期,活动一：时间：2007年4月下旬地点：三水区内容：建议开发商向当地政府捐出100万作为教育基金，同时，举行慈善筹款大型晚会，引起本地市场关注。目标对象：三水地区的政府公务员及当地知名企业群体。费用预算：120万,活动效果评估,迅速树立项目形势及建立品牌效应，直接全面接触当地政府公务员及企业高管。,项目品牌塑造阶段主要推广部署-三水区域,活动二：时间：2007年5月地点：三水区内容：名星代言，体现楼盘档次，邀请国际级港台名人作为楼盘的代言人，并出席楼盘的相关推广活动，吸引人气的同时，迅速提升项目的知名度。（梁朝伟、任达华等）。目标对象：通过新闻及网络媒体进行跟踪报道。费用预算：150-200万,前期,活动效果评估,名人加名盘的叠加效应，迅速增加项目的知名度，提升项目形象及档次。在三水当地掀起热门话题，吸引全区40万市民的目光。,项目品牌塑造阶段主要推广部署-三水区域,活动三：时间：2007年5月-9月地点：三水广场中庭内容：在三水广场设置长期展销厅，并配合代言人的签约活动举行生活模式的启动仪式，并接受市场客户的咨询。目标对象：三水本地客户。费用预算：50万,前期,活动效果评估,利用三水广场标至性的商业旺地，方便当地客户参观了解项目，预计每月平均接纳有效客户9万超过。,项目品牌塑造阶段主要推广部署-佛山其他区域,时间：2007年5月至7月阶段性推广重点：建立项目品牌、体现项目区位前景、突出项目规模优势推广方式：线上：以软文的形式，对项目的进行系列的推广、分为区位篇、规模篇、环境篇、规划篇、产品篇等。线下：推广形式一：在南海、禅城、顺德、高明各区的商业旺地以及广佛，广三高速公路设置户外广告牌，使项目的形象在外围形成立体的宣传攻势。推广形式二：邀请代言人及国内高尔夫名人表演比赛活动。,前期,推广形式一时间：2007年5月至12月内容：在南海、禅城、顺德各区的商业旺地以及广佛，广三高速公路设置户外广告牌，使项目的形象在外围形成立体的宣传攻势。费用预算：60万,项目,百花广场,南海广场,顺联广场,广三高速,广佛高速,推广效果评估,百花广场日均客流5万、南海广场日均2万，顺联广场日均客流3万，广佛高速日均车流10万量，广三高速日均车流4.5万量。,项目品牌塑造阶段主要推广部署-佛山其他区域,推广形式二时间：2007年5月至7月内容：进行分众推广活动，即对目标客户群体进行渗透，与广佛地区高尔夫俱乐部会员进行联谊，邀请代言人及国内高尔夫名人（如张连伟、梁文冲等）进行表演比赛，通过分众营销活动直接接触高端的目标客户群体。费用预算：50-60万,前期,推广效果评估,直接接触广佛地区高尔夫俱乐部超过2万个高级会员。,时间：2007年5月至7月阶段性推广重点：建立项目品牌、体现项目区位前景、突出项目规模优势推广方式：线上：在媒体进行广佛都市圈最大规划的国际生态大盘进行炒作，同时，配合名人代言的活动进行娱乐跟踪报道，使项目在广州地区形成一定的新闻热点。线下：通过高端消费群经常接触的媒体进行有效宣传，如直通车杂志、高尔夫杂志、汽车杂志等，进行有效的形象宣传推广。费用预算：30万,推广效果评估,直接接触来往粤港两地客户,月均客流量为15万人次。,单位：万元,第一阶段推广效果评估,引起三水全区40万人注意,3个月将接触当地有效客户超过10万;正直接触当地政府在职公务员2000名,当过千家企业;引起佛山其他区域过百万人关注本项目;有机会接触广佛地区高端客户过万人。,产品推广,话题传播,开盘群星助势,中期,项目产品推广阶段主要推广部署-三水区域,时间：2007年8月至9月阶段性推广重点：巩固项目品牌，产品优势展现推广方式：线上：通过平面广告对项目的卖点进行系列推广，同时，配合影视广告进行形象的巩固。线下：活动一：配合三水广场展销厅，设置睇楼专车（9月份。现场售楼及示范区对外开放），同时，在三水大桥开设绿色专用通道，为睇楼的客户提供免费的服务；活动二：邀请代言人及网络名人，举行生活模式论坛或峰会；活动三：项目的开盘仪式，邀请港台重头剧“岁月风云”的主要演戏人员进行剪彩，形造人气。,中期,活动一：时间：2007年9月-12月地点：三水区三水广场咨询处内容：设置睇楼专车，为客户提供便捷的交通设施，同时在三水大桥开设绿色睇楼通道，方便自驾车的睇楼客户，同时提升项目的档次。目标对象：三水区的客户。,活动二：时间：2007年8月地点：三水区内容：邀请代言人及网络名人（如胡一虎、窦文涛等），举行生活模式探讨的对话论坛或峰会，通过媒体把项目的居住优势向市场进行传播。目标对象：通过新闻及网络媒体进行跟踪报道。费用预算：20万,活动效果评估,通过媒体报道及宣传，引起热门话题，对项目宣传起到持续效应。,活动三：时间：2007年9月地点：现场销售中心内容：项目正式对外展现，营造热烈的气氛，邀请届时TVB热播的重头剧集“风云岁月”的主要演员出席项目的开盘活动，起到名楼+名星双重效应。目标对象：三水及佛山周边地区的客户。费用预算：60万,活动效果评估,根据我司过往丰富的操作经验，该种活动将吸引过万人关注及数千人到现场参加，以及后续的人气将不断提升。,时间：2007年8月至9月阶段性推广重点：产品展现，吸纳客源推广方式：线上：通过平面广告对项目的卖点进行系列推广，同时，配合影视广告进行形象的巩固。线下：活动一：举行五区巡展活动，项目产品的巡展主题体现高档次、产品高科技含量，以全智能化的形式进行展示，一改过往单一的模式展示及人员解说。,活动效果评估,将直接接触过十万有效的佛山各区客户，同时体现项目的档次感，高科技的展示方式加深客户对项目的印象，有利于形成良好的口碑传播。,时间：2007年8月至9月阶段性推广重点：产品渗透，人脉传播推广方式：线上：以广告杂志形式进行随报（广州日报）宣传，对项目进行细化解构，使广州区域的客户对项目有进一步的认识。线下：推广方式一：利用恒昌集团的满堂红地铺（广佛地区直超过150间）进行泛销售，同时，利用满堂红旗下拥有超过30万的客户进对DM广告宣传，在广州区域迅速开展宣传攻势。推广方式二：利用恒昌公司的总部-忆达大厦设置长期咨询处，并于周六、日设置睇楼专车。,推广效果评估,用最短的时间，最快的速度，最便捷的渠道进入广州市场，打开广州地区拥有超过百万客户的购买市场，直接接触过万名购买客户。,项目产品推广阶段-费用总体预算,单位：万元,中期,中期,第二阶段推广效果评估,巩固三水本地市场;直接接触佛山其他各区市场;迅速进入广州市场；为项目开售将积蓄过万名访客，实现过3千名客户作意向认购。,产品体验,情景体验式销售,渗透式传播,时间：2007年10月至12月阶段性推广重点：体验式销售，突出产品性价比，迅速确立市场龙头地位推广方式：线上：以密集的平面及影视广告，形成全方位的宣传攻势。线下：活动一：邀请代言人出席项目的开售仪式，形造开盘的盛大声势。活动二：与佛山传媒集团及TVB联合举办“江南佳人”的才艺选美活动，在五区进行选美赛事，得奖者代表佛山地区参加第二中华小姐选美活动。,活动效果评估,吸引全市五区过百万人注意，确立项目在广佛地区的龙头地位，延续项目的销售热潮。,时间：2007年10月至12月阶段性推广重点：扩大传播渠道，加深对项目的认知推广方式：线上：以密集的平面及影视广告，形成全方位的宣传攻势。线下：推广方式一：利用珠二环、广佛、广州三高速等主要出入口收费站，以地图结合项目的宣传资料形式配合礼品进行派发。,时间：2007年10月至12月阶段性推广重点：推广方式：线上：适量的平面及影视广告。线下：推广方式一：在天河城、北京路、中信广场、世贸大厦等人流密集或高端客户较集中的地方举行外展活动，扩大项目在广州地区的知名度及影响力。并继续设置周六日的睇楼专车，吸纳广州地区有客户。,推广效果评估,扩大广州地区有市场占有率，为后续产品的销售奠定基础。,单位：万元,增加客源、营造气氛、实现销售目标、确立地位、延持宣传效应。,第三阶段推广效果评估,单位：万元,单位：万元,由于项目开发商缺少品牌效应，因此，在项目的前期推广中必须加大广告的投入，迅速树立品牌，同时，由于项目面对的市场将以广佛都市圈为重要区域，因此，广告的投入将根据不同推广阶段需要，投入到不同的区域市场。,销售篇迅速成为当地楼市的龙头地位,项目入市时机建议,原因“十一”黄金周是传统的购房旺季。需要充足的客源积累时间，结合工程进度，开售条件齐备、完善。硬件相对完善，充分体现开发商的优势。客户对产品有较充分的接触及了解。,影响预计三水区今后两年的市场供应量将不断加大，市场竞争不断加剧，竞争对手会造成一部分的客户分流。因此，项目的开盘必须有充分的硬件支持，在发售时必须做到一炮而红的市场效应。由于市场同质化的产品供应较多，客户会进行对比，项目必须有较高的性价比才会吸引客户。,入市时机建议,最有效的发售时机：2007年10月,战略考虑：尽早设置外围咨询处，使项目有较长的时间曝光；通过较长时间的宣传铺垫，提高客户信心；售楼部及示范单位在9月初开放，尽量向市场展现优质产品；样板房开放期间，只对客户报“项目均价”，则重注意产品特性，避免“价格硬碰”。公开发售前一周内公布具体价格，造成紧逼感，有利销售。,入市时机建议,项目价格策略建议,根据上述对项目售价建议：洋房单价水平为3000-4000元/m2（套内），别墅单价水平为4300-5300元/m2作为定价的基础；结合项目在短期内迅速打开市场，确立龙头地位的销售目标，建议项目一次的售价采取高性、中价结合的策略，即推出高质、优质的产品，配合适中的价格，引起市场抢购的欲望，使客户感觉有升值的空间，从而取胜于竞争对手；因此，建议项目开盘的价格为：洋房为3300元/m2（套内），别墅为4500元/m2；同时，为后续产品提供升价的空间，此外，由于项目一期的货量较多，加推单位的升价幅度不宜过多，控制在10%之内，以引起市场追涨购买的欲望。,项目价格策略,项目洋房价格对比市场情况,项目别墅价格对比市场情况,项目整体销售部署,项目首期总体规划,项目(一期)洋房产品分布情况,项目以三房、四房单位为主，合计占首期产品的99%，符合当地客户购买需求。舒适型产品占54%，适合高档的产品定位。,项目(一期)别墅产品分布情况,项目的联排别墅产品主要集中在220250，占首期整体的35%。其余各面积段的联排别墅产品货量相当，容易满足不同客户的需求。,项目(一期)推货原则,根据工程进行，建议项目推货顺序由北往南；每阶段产品适当丰富，好坏搭配得当；先推出景观性较好的单位，由于性价比高，容易引起市场抢购；高价值的中心园景单位有一定的硬件支持再推出，能实现价值的最大化；每期以集中式销售为主，有利于营造抢购的市场气氛。,项目（一期）销售部署阶段划分,推售安排：07年9月1日至9月30日，项目接受内部认购登记。07年10月1日，正式公开发售。07年11月1日至12月31日，加推单位。08年2月项目一期全部销售完毕。,07.09,阶段销售节点推售范围推售形式,第一阶段(10.01-10.31),第二阶段(11.01-12.31),07.10,07.11,07.12,08.03,08.01,08.02,项目(一期)销售部署阶段划