象屿昆山珑庭后期住宅产品定位

,项目理解,1,规划指标,2,项目经济基础指标,总占地面积3.51万总建面15万综合容积率4.27住宅建筑面积上限9万,整体被分割成两个独立地块，东西狭长；综合容积率4.27,地块属性及特征,地块比较规则，整体呈长方形，但被宽达54米的市政道路拦腰截断，该道路不可封闭不可上盖天桥，整个地块由此被切割成两个小地块切割后的地块均为南北长，东西窄，南向用地比较紧凑，不利于住宅南向排布综合容积率4.27，根据一般经验，该容积率属高位水平，或对住宅产品的舒适度产生影响,思考：高容积率在昆山市场是否可行？,昆山市高容积率市场观察,1,8,全市容积率水平观察,全市住宅主力容积率水平水平介于1.0-2.5之间，商住办综合2.0-2.5之间本项目4.27容积率属于高位水平,2009年1月至2011年11月初，昆山市纯住宅用地出让幅数仅13幅，容积率水平集中在1.0-2.5之间，无3.0以上纯住宅地块，即便是含住宅的综合用地，出让的51幅地块中，容积率也大都集中在2.0-2.5之间，3.0以上的仅占一成左右。,总样本数：13幅,总样本数：51幅,8,高容积率项目市场分布,昆山容积率3.0以上主力项目分布示意图,金茂云庭；象屿珑庭；吉田国际广场；玖珑湾；弘辉首玺,城南,单位：万,容积率3.0以上，主力项目一览,市场高容积率基本集中在3.5左右，且以综合体为主，纯住宅仅一例；容积率高于本项目的仅两例，其中一例因规模太小而不足以借鉴,0,8,高容积率典型项目观察,4.5容积率下配备大量商办建筑，住宅、商办均以25层以上的高层住宅为主满足高容积率规划的主要手段：增大商办体量、商办容积率走高，降低住宅容积率，建筑整体走高,吉田国际广场,吉田国际广场小区规划示意图,项目基本信息,区位：城南板块，自持商业配套总占地面积：155947；总建面：695971容积率：4.5；住宅部分容积率：约3.3-3.5物业类型：住宅、商业、办公、酒店式公寓各类物业建面配比：住宅40%，办公45%，商业15%住宅高度：25-27层为主办公高度：25层商业高度：骑楼于办公酒店之下住宅户室配比：两房112,15%；三房128-160,78%四房301-326，4%复式281-562,1%住宅报价：13000元/（装修）,8,高容积率典型项目观察,吉田国际广场对比本项目启示,吉田国际广场在4.5容积率下的规划特征：,增大商业与办公建筑体量拉高建筑整体高度降低住宅实际容积率至3.3-3.5，以相对“大面宽，短进深”设计为主，满足住宅舒适度，多余指标由商办物业消化住宅主力户型走大，避免高容积率下因面积小而带来的局促感,本项目是否可借鉴:,总建筑面积有限制，仅15万，商办比例增加有限项目有100米限高要求，建筑高度30层以上不予考虑地块被市政道路分割，单块土地总“面宽”仅55米，无法实现吉田舒适设计，且过低降低容积率会带来经济收益的折损项目紧邻高铁，地块环境不佳，主力户型走大或不能吸引客户,吉田国际广场虽容积率和本项目接近，但本项目地块指标不满足吉田国际广场的规划需求，故不能为本项目提供经验,8,高容积率典型项目观察,3.6容积率下单僻土地作商业及办公，住宅板楼略带倾斜，以高层为主满足高容积率规划的主要手段：增大商办体量、拔高住宅高度、缩短建筑栋距,弘辉首玺,弘辉首玺小区规划效果示意图,项目基本信息,区位：城中板块，周边配套成熟总占地面积：92103；总建面：330000容积率：3.6；住宅部分容积率：3.5左右物业类型：住宅、办公、商业各类物业建面配比：住宅70%，商办30%住宅高度：30层为主商业办公高度：待规划住宅户室配比：两房125-134,32%；三房143-160,39%四房173-202，24%复式386-741,16%住宅报价：13000元/（毛坯）,8,高容积率典型项目观察,弘辉首玺对比本项目启示,弘辉首玺3.6容积率下的规划特征：,增大商办体量，单独辟一个地块安排商办物业拉高住宅高度户型设计以略长进深为主，消化一部分容积率指标缩短建筑栋距，南北间间距短，十分局促，但整个地块开间相对大，可相对错来排布,本项目是否可借鉴:,弘辉首玺通过拉高住宅高度、缩短建筑栋距、适度拉长户型进深来规划指标其单辟土地作商办的规划手法可适当借鉴,总建筑面积有限制，仅15万，商办比例增加有限项目有100米限高要求，建筑高度30层以上不予考虑“长进深”可解决容积率问题，但此类产品舒适度相对偏差，价格上将产生折损本项目被切割后的地块开间窄，无法实现保证最低栋距下的错开设计,8,高容积率典型项目观察,3.5容积率下住宅为主，全部板式结构，以33层的超高层为主满足高容积率规划的主要手段：拉高住宅高度,玖珑湾,玖珑湾小区规划效果示意图,项目基本信息,区位：城中板块，周边配套成熟总占地面积：50627；总建面：175170容积率：3.5；住宅部分容积率：3.5物业类型：住宅、商业各类物业建面配比：住宅90%，商业10%住宅高度：33层为主商业高度：骑楼于住宅之下住宅户室配比：两房92,25%；三房132-143,50%五房198-237，25%住宅报价：13800元/（装修）,8,高容积率典型项目观察,玖珑湾对比本项目启示,玖珑湾在3.5容积率下的规划特征：,住宅拉高建筑高度，以33层的超高层为主安排部分沿街商业，一方面消化整体容积率指标，另一方面在视觉上稀释高密度主力户型设计采用“手枪型”，三房仅两开间朝南，通过拉长户型进深来消化容积率,本项目是否可借鉴:,地块被市政道路分割，且道路宽达54米，造成两个地块相对独立，骑楼沿街商业规划或面临客户难题“长进深”可解决容积率问题，但此类产品舒适度相对偏差，价格上将产生折损,玖珑湾通过拉高住宅高度、拉长户型进深来满足高容积率规划指标考虑到本项目不予作超高层以及“长进深”户型日后面临的市场消化问题，建议不参考前者规划设计,8,昆山高容积率市场小结,高容积率项目在昆山市场可行，但市场现有相关案例无法给本项目提供足够参考经验，全国市场是否有类似案例？,全国高容积率典型案例观察,1,说明：观察案例皆为江南一带地块，以符合昆山市场设计规范为准,8,高容积率典型项目：上海/翠湖天地嘉苑,城南,区位：卢湾新天地总占地面积：23863.4总建面：98290容积率：4.1物业类型：住宅、商铺住宅主力产品：一房89，两房129183，三房230，四房440开盘时间：2008年6月报价：67000元/130000元/,翠湖天地嘉苑规划示意图,项目基本信息,规划特色,35层,6层,13-17层,29层,多层、小高层、高层同时存在采用交错设计住宅沿地块外围分布，留着中央景观道路商业沿街分布，骑于住宅之下,高容积率规划亮点：沿马路部分采取住宅+骑楼商业设计，住宅交错排布,本项目可借鉴点：沿路住宅交错设计方法，以减少纯板楼对于南向开间的占用及对光照的要求，提升容积率；增加折边户型的同时需要考虑其采光,8,高容积率典型项目：上海/凯欣豪园,本项目可借鉴点：住宅沿地块外围形状分布、商业骑楼本项目地块相对规则，可在转角处安排点式住宅以拔高容积率,8,区位：长宁中山公园总占地面积：3.6万总建面：16.6万容积率：4.6物业类型：住宅、商铺住宅主力产品：一房50，两房75-117，三房-147开盘时间：2008年4月报价：33000元/（装修）,项目基本信息,规划特色,高层主力围合式布局沿地块外围分布，流出中央集中景观商业骑楼，住宅从会所入户，节约用地空间,会所,规划亮点：4.6容积率下的商住混合，住宅采用沿地块外围围合布局，高层拔容积率、商业骑楼、会所入户，最大限度节约商业占地以满足住宅排布,8,高容积率典型项目：上海/凯欣豪园,本项目可借鉴点：沿地块转角的点楼以面积相对小的经济户型为主可设计为一房、两房，但户型设计上需拉长进深，本案可借鉴,8,户型排布：整盘主力户型75-107两房为主，整体走偏经济路线；小户型主要被安排在东北侧角落位置，三房常规板楼设计,会所,产品户室配比,主力户型图,8,高容积率典型项目：上海/中远两湾城,本项目可借鉴点：板楼+折边形住宅连缀考虑到项目被分割后的地块面宽较窄，可采取板楼+折边住宅设计手法以增加建面,8,规划亮点：多单元板楼+折边形住宅连缀，避免了用地紧凑条件下对住宅建筑面积的限制,区位：普陀区占地面积：16.99万建面：48.24万容积率：2.84物业类型：住宅、商铺住宅主力产品：一房63-69，两房105-1210，三房140-160，四房172开盘时间：2004年8月报价：830012000元/（区域15000-18000元/）,项目基本信息,规划特色,基本25层以上纯高层设计，地块中央横向景观带沿路角落位置安排蝶型点式住宅地块北侧折边多单元连缀设计中央大板楼，多单元连缀南向常规板楼，利用苏州河稀释容积率,中远两湾城四期小区规划示意图,17-33层,8,高容积率典型项目：上海/中远两湾城,本项目可借鉴点：环境不佳位置安排小面积点式住宅通过增加高度、折边等设计加大住宅建筑面积,8,户型排布：西南角沿路安排点式住宅，地块北侧则采取板+点的排布方式，其中点式部分以安排75-120的一房及两房为主,中远两湾城四期小区规划示意图,产品户室配比,主力户型,1,1号楼标准层,板楼标准层,2,2号楼标准层,8,高容积率典型项目：上海/新港城,本项目可借鉴点：利用周边低密度建筑/非建筑稀释视觉容积率,8,规划亮点：住宅为主，办公为辅，利用红线外学校稀释视觉容积率,区位：虹口区占地面积：5万建面：19.8万容积率：3.96物业类型：住宅、办公住宅主力产品：两房99，三房136开盘时间：2009年11月报价：28000-30000元/（区域30000/）,规划特色,仅一幢小高层，其余均为高层楼东距仅满足住宅最低30米限制兵营式布局利用东侧的低密度学校稀释容积率,线外学校,规划未建,办公,新港城小区规划效果图,项目基本信息,8,高容积率典型项目：上海/新港城,本项目可借鉴点：增大阳台面积，住宅角度倾斜本项目住宅可向西南方向倾斜，以便可见小虞河公园,8,户型排布：两梯四户为主，户型设计较为单一，利用增大阳台，斜角等设计以达到看学校目的,主力户型,新港城小区规划效果图,产品户室配比,规划未建,两房99,三房136,线外学校,办公,8,高容积率典型项目规划小结：,8,本项目高容积率可有多种借鉴方案完成规划但，高容积住宅市场实现度如何？,翠湖天地嘉苑,住宅物业外形发生变化，从板式转变为点式，蝶形、褶边形等，以减少大开间对容积率指标的占用商业骑楼，尽量不单独占地，以尽可能为住宅留出土地,凯欣豪园,商业骑楼，尽量不单独占地，以尽可能为住宅留出土地沿不规则地块外围分布，住宅多折边行设计，集中中央景观住宅栋与栋之间距离缩短，甚至极端以满足最短光照时间为设计标准，但舒适度将因此减弱，可能不适合舒适型产品,中远两湾城四期,整体纯板式，局部增加点式以化解地块开间有限条件下的建筑体量问题利用南侧苏州河以及中央绿化景观从视觉上稀释容积率,新港城,板式住宅，减少栋距以满足最短光照需求住宅朝东南方向倾斜，利用东侧低密度学校从视觉上稀释容积率,昆山市房地产市场观察,1,8,区域各板块主力在售项目,城南,单位：万/,无论容积率高低，住宅项目主力面积段皆以90-120的两房、130-140的三房为主，同质化竞争较为严重,昆山各板块主力在售项目一览,8,高低容积率项目月均消化能力,城南,单位：万/套,住宅月均消化速度和容积率水平无关，高容积率住宅项目亦能获热销,昆山各板块主力在售项目月均销售速度对比观察,8,高低容积率项目产品与价格观察,城南,单位：/元/,容积率3.0以上住宅项目基本以130以上大户型为主，且采取精装修出售方式去装修后，售价略高于周边项目,昆山各板块在售高低容积率项目售价对比,思考：是否高容积率、大户型对应精装修？,8,高低容积率项目产品与价格观察,城南,单位：/元/,容积率3.0以上住宅项目基本以130以上大户型为主，且采取精装修出售方式去装修后，售价略高于周边项目,昆山各板块在售高低容积率项目售价对比,思考：是否高容积率、大户型对应精装修？,8,在售装修项目观察,城南,单位：/元/,市场在售装修住宅或满足高容积率、或满足主力产品为130大户型、或同时满足,昆山各板块在售装修项目一览,8,装修项目品质观察,中星城际广场立面采用天然石材+铝扣板，整体档次高外观远高于同区的非装修项目衡山城,装修项目：中星城际广场装修标准：3000元/,非装修项目：衡山城,立面：天然石材干挂+铝扣板,立面：面砖+涂料,VS,8,装修项目品质观察,中星城际广场室内采取装修的模式，不仅给客户视觉上带来冲击，同时也可以提升项目本身作为豪宅的品质,城南板块,装修项目：中星城际广场装修标准：3000元/,非装修项目：衡山城,VS,8,昆山房地产市场小结,城南,无论容积率高或者是低，市场主流产品为90-120,130-140,区域同类产品竞争较为激烈，本项目可适当考虑错开市场同类定位,高容积率项目并未遭遇市场销售窘境，一些高容积率项目通过自身环境、产品等各项因素照样能获热销,一些本身定位高位项目通过精装修更能提升项目自身品质，形成一定的豪宅气氛,客户定位,1,8,昆山市人口结构特征,城南,外来人口占据昆山市人口结构三分之二，其中台商占据外来人口十分之一外来人口获将成为区域主力客户群体,自2005年开始，外来人口数量正式超过昆山本地户籍人口数量，并从此逐年递增，每年的增长率都在5%以上，甚至在2007年和2010年两年的增长率分别都达到了20%以上。2010年年末，外来人口数量已接近昆山本地户籍人口数的一倍。至2010年，台商占到昆山市外来人口数量的十分之一左右,数据来源：摘自苏州市统计局网站,2005-2010年昆山人口结构一览,8,昆山市人口结构特征,人才引进增长速度迅猛，本科以上高端人才增长迅速引进人才经过一定时期培育后，或为区域奠定一定购买力基础,数据来源：摘自昆山市人事局网站,以2006年2008年昆山市人事局公布的昆山市人才资源发展报告为例：2006年到2008年得两年间，昆山市高级人才引进，研究生每年增长量在40%以上，本科生、大专生人才引进增长速度在20%左右。增长迅速。,8,昆山房地产市场客户构成及特征,从现有客户构成及特征来看，本项目所在的城南板块主要吸引着新昆山人、台湾人、周边乡镇以及长三角投资为主的客户群体,8,政策影响观察,10年相关政策,新国四条：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；新国四条：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；新国四条：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；929新政：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；,11年新国八条,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。,二套房,限购,营业税,本次政策主要在二套房、限购及营业税三个方面进行了更为严格的限制和细化；二套房主要由50%的首付提高至60%，利率仍为1.1倍，信贷收紧幅度不是特别大，具体仍要看银行的执行力度；目前昆山市场各大银行采取较为严格的信贷措施，即三套房停止发放贷款对限购提出了更为细化的要求，即本地1套、外地1套有证明限购1套，本地2套、外地1套无证明不让新购，这将为各地多数城市的限购政策统一口径营业税由差额征收变为按销售收入全额征收，大幅大幅提高税收基数，增加交易成本,本项目所处的昆山市场暂未实行限购政策，但各大银行已停止三套房的贷款发放,8,政策影响观察,现阶段对上海客户影响较大，对昆山本地人影响一般，对新昆山人影响不大，市场存在一定观望情绪，随着时间推移后市政策弱化，后市谨慎乐观,目前昆山市房地产政策主要是针对限贷，没有出台限购政策，政策对市场有一定影响，但许多上海人在这边购房现在都选择一次性付款，因为总价还是比较低的绿地21新城置业顾问,40%,目前城南购房人群结构,上海、苏州及其他（首置或投资为主）,昆山本地人（首改为主）,新昆山人（首置为主）,20%,40%,影响较大,影响一般,影响不大,结合昆山政策、城南的购房人群结构及相关人士访谈，认为政策现阶段对本项目有一定影响，但随着时间的演变政策的弱化，对未来表示谨慎乐观。,8,政策影响观察,或限购，优势减弱，市场日益严峻,2011年初，昆山曾风传限购，引起抢购一片然而时至年中，低调的昆山始终未有动作近期，“限购令或扩至三四线城市”论调甚嚣尘上下半年政策形势严峻。未限购的昆山，相对上海存在政策与价格优势，致使上海客群涌向昆山沪上客群昆山购房蔚然壮观然而随房价的上涨，昆山价格优势减弱同时随着信贷及调控政策持续加码昆山市场下半年道阻且艰。,8,昆山房地产市场小结,无论项目容积率高低，产品设置都比较雷同，可见客户为高容积率指标敏感度相对偏低,常规偏舒适的改善性产品是市场需求主力，由于昆山当地住民已有过一次动迁经验，对再改型产品偏好较大，但从客户情况来看，本项目所处城南板块并非改善购房的集中释放区域,高铁，商务区等规划将导入大量“新昆山人”，且政府的人才引进计划将带入大量本科以上的高端人才，此类人群通过一定时间的积累后，或可为本项目贡献客户,目前项目所在城南板块主力客源为：新昆山人、台湾人以及来自周边乡镇的客户，本地客户所占比重较小，从一定程度上来看，本地客户对本区域的肯定度偏低,从政策影响来看，目前未被限购，但“限贷”，二套房以上的购房者不仅购房支出增加，还面临着三套及以上停止发放贷款的问题，且后期可能会加入限购城市，在次情况下，面积相对小、偏经济的产品更能规避市场风险,8,本项目客户及产品定位方向,定位方向中高端公寓以周边工作导入为主，原住民为辅的刚性需求或刚性改善型客户为主力目标客户群,满足以“新昆山人”为主导的本外区客户之刚性需求或投资为主，同时兼顾梯度改善的高品质区域标杆楼盘,产品定位建议,1,8,产品定位方向,地块经济指标,规划用地面积：35120,地块南侧紧邻高铁昆山南站，直线距离约30-40米左右,地块现状的不利因素,地块东侧为规划中待出让商办用地，根据提示容积率，办公可能以高层出现，将遮挡本项目东眺柏庐公园,综合容积率4.27,54米市政道路贯穿,限高100米,规划受限，无法实现极高极低混合规划,地块被切割，住宅相对不能自成一体,无法规划超高层以满足高容积率规划指标,地块指标限定项目规划,8,方案市场论证：面积段配置,2011年上半年住宅热销个盘排行,注：以上信息来源昆山房产信息网,单位：/套,90-100左右的两房、120-140左右的三房市场需求量大，最能获热销,8,方案市场论证：面积段配置,主力竞争项目户型价差观察,相对户型面积越小的产品单价溢出能力最高；130-140面积段相对仍有溢价，且月均流速处于领先，市场接受度高；140以上户型无溢价且消化速度慢为保证市场风险，建议本项目配置大户型需适当，整体以140以下户型为主,8,方案产品设置建议,区域市场,130-140为主力供需面积段120以下户型单价溢出能力高，去化速度相对快,140以下户型整体市场风险小,排除舒适偏“豪”大户型,限购政策,首置及刚性型改善客户影响偏小,区域及地块条件,区域交通配套便利，但周边环境不佳，紧邻高铁地块整体不大，且容积率偏高，规划发挥有限区域中产品面积段设置类型趋同,80-100紧凑+常规两房、115-135紧凑+常规三房为主、少量140-160四房,刚性需求、刚性改善为主,区域客户构成,以首次购房，首次改善客源基础大，需求旺盛。外区投资客户占一定比例，偏好小面积总价可控产品再改型需求相对偏少，非市场主力释放区域；建议以首次改善客户为主力目标群，并适当强化房屋功能性,1-,区域主力竞争项目规划设计观察,中星城际广场,整体布局：十字对称，预留中央景观带；商业沿街一字排开，南侧引入水系，商业2-3层，走低密度“滨水”形式；外立面1-3层采用干挂石材，3层以上采用铝扣板,纯高层，内部“十字对称”规划，预留中央景观带；临水商业具有特色外立面采用天然石材+铝扣板，品质较高,1-,区域主力竞争项目规划设计观察,吉田国际广场,整体布局：商办沿地块外围分布，住宅相对在地块内侧；住宅采取兵营式布局；外立面以涂料为主，其中一期里面颜色偏深，后期住宅偏浅,“商办在外，住宅在内”，高层住宅兵营式布局外立面涂料材质，品质相比同区的中星城际广场而言，偏低,1-,本项目如何在区域高容积率项目均以纯高层规划下突破市场？,8,规划亮点借鉴,可借鉴的亮点：小区的主入口大堂和单元入户大堂以酒店的感受为标准进行设计，管家式的物业服务整个底层架空，实现人车分流。各单元的人行入口设在架空层上，单元入户大堂都是5米挑高穹顶大堂，豪华装修，并配每天14小时人工服务台“品尊通道”是自大堂内可经由地下商场直达地铁入口的通道整体小区住宅组团的主入口是一个挑高9米、两层大堂,成功案例：上海/品尊国际,区域：普陀环外整盘规模：33万容积率：2.0周边环境：临高架桥、临铁轨产品排布：规划全高层住宅,本项目可借鉴亮点：底层架空、人车人流、高挑空大堂，酒店配置,8,本项目可借鉴亮点：仿石涂料或真石漆，提升里面品质的同时降低成本,可借鉴的亮点：项目位于紫竹科技园区内，大环境不佳，通过在中央打造40万人工湖，形成内部自成一体的景观立面采用石材和仿石涂料，品质感很强,成功案例：上海/紫竹半岛,项目基本信息区域：闵行吴泾整盘规模：100万容积率：1.21产品排布：联排、洋房、高层,规划亮点借鉴,8,本项目可借鉴亮点：通过营销包装，如亲情社区/菁英社区等，提升项目知名度,成功案例：上海/明天华城,可借鉴的亮点：打造亲情社区概念，在建筑设计上，为两代、三代家庭提供“合居型、邻居型”等多样化的居住方式，还特别提供的无障碍的设计老年套型；社区里设邻里交流座椅、老人及儿童娱乐中心，设计小区中央组团为业主提供交流平台。,营销亮点借鉴,成功案例：上海/万科系列楼盘,可借鉴的亮点：针对刚需群体定制“青年置业计划”，从产品偏好、贷款方式、运动等各方面出发，为青年群体量身定做购房方案,1-,规划构想,象屿珑庭三期地块及周边环境示意图,两块地块均南北狭长，为避免住宅由于栋距紧凑而带来的不适感，建议住宅一层抬高并植以绿化，以加强通透感，视觉上稀释容积率,内部道路也考虑人车完全分流，减少地面局促感,建议可南北贯穿式绿化组团，增加通透性,住宅底层架空部分,1-,低层架空绿化效果示意图,规划构想,1-,规划构想,象屿珑庭三期地块及周边环境示意图,项目一二期设有会所，靠考虑到三期地块相对独立，且被市政道路分割的缘故，建议三期配备的入户空间中应有小规模的会所服务供住宅业主使用；小区入口可不单独成建筑，以占用地块指标；可结合小区入户来考虑，即采用“酒店入户”概念,社区入口,住宅社区,台湾帝宝入口通过景观大堂。人行通过几步台阶进入，车行通过两边的拱门进入（下图红色虚框中）。建筑景观效果良好。,1-,规划构想,案例一,入口鸟瞰图,入口内部顶图可开启的穹顶,入口立面图,晓园该盘无论楼书,宣传资料，还是售楼处的大屏幕都着力强调其设计理念，其中最引人注目的是所谓的“三重体系”。经调查，发现“三重体系”，是指“酒店式大堂、单元大堂、入户门堂”等共享空间的“系列”处理。,1-,规划构想,案例二,入口鸟瞰图,入口立面图,汤臣一品大堂位于入口一侧，人车分流，车辆从旁边绕行，当停驶入口时，有雨棚遮挡。,1-,规划构想,案例三,入口外部一,入口外部一,ArcDeco风格的石材案例以上海市场为例，在高档楼盘中，以全石材贴面的ArcDeco风格的案例屈指可数，多数楼盘则采用低层基地为石材，主体外立面为面砖或真石漆等材质，以控制其成本。,1-,规划构想,浦江公馆,1-,规划构想,案例一,翠湖天地,1-,规划构想,案例二,对本案外立面的建议1.抓住ArtDeco建筑其装饰艺术的基本特征为：强调几何线条、强调对称、干净利落，建筑立面大块整洁，金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。2.建筑整体要能体现出ArtDeco风格的垂直挺拔感，可在基地处做适当的浮雕处理，但不需做过多的装饰元素。3.要想在云云之中脱颖而出，必须在细节处精心打造，作出与众不同的立面特色来。4.ArtDeco风格易与新材料相融合，建议顺应大趋势发展，在选材上注重绿色环保的新型材质，体现低碳生活。5.颜色上，基地部分与主体部分色差不宜过大，整体基调以米黄色、米白色或浅黄色为主，能充分映衬出石材的质感及品质。,1-,规划构想,8,规划原则,象屿珑庭三期地块及周边环境示意图,地块被整体分割，建议住宅地需要相对完整，由靠近天然景观资源的西块来承载所有住宅住宅容积率尽量用至极致，以减少因降低容积率带来的经济损失，但从舒适度与规划角度考虑，建议容积率适当降低至3.5,地块南侧临高铁铁轨，噪音污染较大，以总价可控的经济型产品为主，一方面拉高建筑面积，另一方面留出地块内部较优越环境以配适当舒适产品,项目西侧为规划中小虞河公园，规划时应考虑“景观资源最优化”原则，在住宅西侧单元安排适量可看公园景色的舒适型产品，以拉高整盘形象以及可适当溢价,考虑到地块为狭长形，东西距离较窄，建议住宅在外观形态上有所安排，可以尝试一些交错设计，并朝西南方向倾斜，以便于多数楼栋皆能看小虞河公园，可借空旷公园在视觉上稀释项目高容积率带来的不适感,市政道路,项目一二期,小虞河公园,高铁轨道,8,规划排布,排布方案一：三纵列排布，离高铁轨道的1幢板式+点式，其余两幢板式住宅；其优点是：户型方正，通风采光良好,排布方案二：三纵列排布，离高铁轨道的1幢板式+点式，中间1幢交错式，最北面一幢板式，所有户型均超东南方向倾斜；优点：可借错开空间观公园景观，使得景观利用最大化,市政道路,小虞河公园,项目一二期,高铁轨道,项目一二期,小虞河公园,市政道路,高铁轨道,8,规划草图,酒店式公寓,办公楼,独栋商业,住宅,8,方案产品设置建议,象屿珑庭三期地块产品及面积段配比,单位：/%/万/套/%,济南路八号（盛捷服务公寓）82.741+1房中远两湾城（四期）100.70两房瑞虹新城89两房凯欣豪园99两房,两房建议,1-,户型点评：,空间不进行墙体分隔，利用率高且功能布局灵活，满足住户不同需求,利用整体户型布局特点，多开间景观朝向，最大限度朝南缓解凸前套的弱点,大飘窗多阳台设计，增加视野范围，消除户型紧凑带来的空间局限感,不规则单间设计，户型紧凑，利用率高,济南路八号（盛捷服务公寓）119.622+1房凯欣豪园1152+1房,三房建议,1-,户型点评：,户型紧凑、功能布局合理，南北均有大飘窗设计，整体南北通透，,整体空间连通，组合灵活，便于自由分割，利用率高，无死角,瑞虹新城1543+1房品尊国际1473+1房173四房,四房建议,1-,户型点评：,户型规整大气，布局紧凑，功能布局合理,三阳台、双飘窗空间附加值大，户型整体通透,项目价格研判,1,昆山商品房市场观察：,53,单位：万/元/,整体维持持续上扬态势；受国家调控政策影响，2008年与2010年交易跌量明显，但价格始终保持一路上扬；从涨幅情况来看，07年基本维持在12-14%之间，07年之后即便交易量萎缩，年涨幅也在18%以上,项目临近区域土地市场观察：,53,纯住宅潜在供应建筑体量约100万，容积率普遍介于1.5-2.5之间，相对本项目据明显优势；楼板价高位已达7500元/以上，为本项目住宅奠定区域价格基础,单位：/元/,2009年至今昆山及城南临近板块住宅出让一览,价格预判,53,从上述篇章中得知，项目目前区域住宅毛坯价格基本介于9500-10000元之间，对应产品主力为90-140面积段,本项目位于高铁南站北侧，地块完整性不佳，且高铁带来噪音及灰尘影响，建议整体看齐区域价格水平,由于项目本期产品以140以下户型为主，相对区域产品面积更小，单价可适当提高，根据上述篇章小户型相对溢价幅度，建议本项目单价可适当拉高区域10-20%,综上，建议本项目均价为：10450-12000元/(毛坯）,附录一：典型个盘介绍,1,8,中星城际广场,中星城际广场小区规划示意图,项目基本信息,区位：城南板块总占地面积：99430；总建面：342826容积率：2.8；物业类型：住宅、商业住宅主力产品：122二房，156-162三房，187-194三房，226四房报价：13000元/（装修）,住宅产品配比,商住办混合规划，总规模大，住宅产品整体走大，但各类物业配比相对均衡,8,户型特色,三个南向开间，南北双阳台，通风好主卧套房设计,两个南向开间L型观景阳台，高空花池厨房带有设备平台,四开间朝南客厅东西向，东侧景观阳台全套房设计，个入口设有仪式空间,122、162户型整体进深偏长，本相比一期与其相比，户型舒适度略高；226户型全套房设计,中星城际广场,8,销售情况、价格及客户观察,226“豪宅”设计，市场接受度最高,单位：/套,注：销售统计截至2011年10月31日,中星城际广场,8,吉田国际广场,吉田国际广场小区规划示意图,项目基本信息,区位：城南板块，自持商业配套总占地面积：155947；总建面：695971容积率：3.5；物业类型：住宅、商业、办公、酒店式公寓住宅主力产品：140-165三房报价：13000元/（装修）,住宅产品配比,商住办混合规划，总规模大，以128-165大三房为主，整体户型定位略高于本项目一