深圳绿茵丰和项目商业营销思路合作建议书

,森拓普企业顾问（深圳）有限公司,CentaProInternational(Shenzhen)Limited,商业营销思路合作建议书,绿茵丰和项目,Invest,商業投資項目,2005年4月,CentaPro,目錄一項目簡介二項目SWOT分析三、项目商业定位四銷售方式建議五项目合作建议,森拓普企业顾问（深圳）有限公司,CentaProInternational(Shenzhen)Limited,CentaPro,一、項目简介,項目名稱：深圳润裕房地产开发有限公司位置：南山区深南大道旁南山国土局与南山公安局旁总商业面积：4862平方米楼层：局部三层，其余均为二层A栋：1、2层商场B栋：1、2、3层商场C栋：1、2层商场功能劃分：目前項目功能劃分及設計方案尚未最終確，盡可能按照合作要求方設計規劃合作方式：銷售及租賃形式售價及租金：面議,CentaPro,二、項目swot分析,三、項目商业定位,CentaPro,CentaPro,三、項目商业定位,贴近街坊&服务社区,方向：,CentaPro,依据：,三大法则绝对保障,三、項目商业定位,CentaPro,法则一：立足现有消费群体。项目总商业体量最多4800，整体商业的辐射力核心在周边居民。项目片区为大型社区住宅区，具有自己的消费群且拥有一定数量的已建好的社区居民，自己自足型社区商业有较大生存空间。,三大法则,CentaPro,法则二：放眼未来消费群体。西部通道的开通，势必大大加强香港与南山的联系，片区商业将成为港人投资首选的口岸物业。随着周边新兴住宅的开发，大批高收入人群的入住，超强的消费力将有力冲击现有商业业态。,三大法则,三大法则,法则三：发展现有优势业态挖掘辐射范围广适应片区发展之稀缺业态,CentaPro,三大法则,CentaPro,本商业,3公里半径边沿商圈消费群,1.5公里半径次商圈消费群,0.5公里半径核心商圈消费群,本项目的核心商圈的消费群：南山国土规划局、南山公安局等周边临近的公务员；项目周边的居住居民、周边未来建成的高档住宅客户；受项目特色商业吸引，由地铁或交通工具带来的消费群。,项目消费客户群就是绝对保障,CentaPro,项目商业定位,商业经营定位一楼：社区配套商业二楼：休闲配套商业三楼：健康配套商业形象定位具有和住宅想一致的、别具一格的特色,项目商业业态规划细化,CentaPro,CentaPro,四、項目銷售方式建议,CentaPro,1、销售策略：,：利：弊备注：在项目销售方式的操作中，整层销售的价格与分区销售的价格之间，将会有10%-20%左右的浮动。,项目可行性操作模式利弊分析根据本项目的目标与策略分析，本项目的操作模式总体来看可分为分割销售、整层销售、整体销售三种模式，三种模式各有利弊，具体如下：,CentaPro,2、具体销售方式：,项目操作模式建议通过以上对三种模式的利弊分析，我司建议本项目采用兵分两路，两条腿走路的操作模式，一方面，立即成立专组，通过CentaPro和中原强大的国内及海外客户资源，寻求整层与整体销售的大投资客；另一方面，同时成立项目小组，开展项目拆零销售的策划及推广筹备工作，两套方案齐头并进，并限定一定期限，在规定期限如无法完成整层或整体销售，即可立即启动分割销售方案。,CentaPro,我司通过对项目的市场定位及发展商对资金回笼要求两个方面的综合考虑，特对项目营销策略提出如下建议，具体方式如下：一、整体、整层销售策略发挥中原庞大的客户资源网络，进行整层、整体销售，但目标客户相对较少，销售价位也会相对较低。二、分割销售策略1、招商先行目前市场上拥有足够的投资热度，但投资保障还是中小投资者首要考虑的问题，因此先行引进主力商家，增强置业投资者信心是销售的首要条件。2、返租策略国内法律对返租的宣传及操作上的规定，只要在宣传上回避返租的宣传字眼即可。在深圳的市场竞争环境下，返租仍是保持项目的竞争力及吸引投资客的最有利手段，因此，灵活变通的返租销售是项目成功的关键（例如融入回购等概念的反租模式等）。3、面积划分策略以过往的销售经验，及最新销售情报来看，面积小、总价低的商铺易受到买家的追捧。综合以上三部分内容，我司认为项目最理想的营销模式为整层或整体销售，但无法完成整层或整体销售的情况下，我司建议采用先招商后销售的灵活返租模式，增大业主投资信心，降低投资门坎，同时运用系统的推广手段，相信本项目完全能够取得良好销售业绩。,3、具体销售方式分析：,CentaPro,五、項目合作建议,CentaPro,独家招商代理项目独家策划销售代理,1、合作方式,CentaPro,（一）、第一阶段:前期策划及市场定位（策划顾问）零售市场分析零售商调查完成前期项目策划及市场定位,2、CentaPro提供服务内容,1、租金预测CentaPro将协助业主为准买家就以下考虑计算投资回报市场档次定位楼层业态规划主要承租户、小承租户、食肆及娱乐场所等的承租能力，以预测准买家的租金回报率2、物业定价整个物业：一名买家（业主需提供折让方案）分层出售：二四名买家建议售价及收益,（二）、第二阶段（大宗交易或独家销售代理)本行将制定一系列的销售推广策略，在最有利的条件下及最短时间内，通过CentaPro之销售网络，觅得最能符合要求的购买客户（或基金）。,3、销售方式建议,CentaPro,CentaPro,4、銷售推廣流程,协助完成买卖手续,与业主厘定本项目盘销售条件,设计推广单张及报纸广告,交给业主及其律师审批,与律师制订合同,制作及派发推广单张及刊登广告,处理销售建议书及接受查询,协助业主选择合适买家/客户,业主意见,业主,CentaPro,（三）、第三阶段,分割销售(独家招商代理及独家销售代理),若然大宗交易在短期内无法成交，本行亦将为采取分割销售之方式进行销售准备。针对投资市场所需之合适单位，本行将对项目进行合理的分割规划，并制定一系列的销售推广策略，在最有利的价格下及最短时间内，完成项目的销售。,市场调研，了解周边情况,项目分割规划,内部认购期，利用营销网络寻找卖家,公开发售时现场销售,跟踪客户,催客落订，签定买卖合约,客户信息及市场反映,销售前期,销售阶段,市场信息,CentaPro,CentaPro,第一阶段前期策划（策划顾问）：工作为期个月，建议收费如下：基本顾问费合共人民币元，于合同签订后即支付人民币元，剩余款项分个月支付，每月人民币元，于每月首日支付。第二阶段大宗交易（独家销售代理）代理费用作为本物业的独家销售代理，CentaPro将尽力提供全面销售代理服务，以及协助业主筹备及进行销售程序，因此在代理期间成功促成交易的单位，CentaPro会向业主收取等同于本物业售出价百分之贰(2%)作为代理费用。业主须在签署物业正式买卖合约后，缴付上述代理费用给CentaPro。需注意到，若本物业于独家代理期间透过另一间物业代理公司或业主自行售出本物业，业主仍需向CentaPro支付本物业成交价百分之贰(2%)作为招标代理费用。另外，CentaPro亦会保留权利向本物业的买家收取代理佣金。,3、森拓普服务取费及服务期限,第三阶段,分割销售（独家招商及独家销售代理）（一）、独家招商代理取费标准：1）、招商月费我司将在白金汉宫项目开展招商的过程中，每月向贵司收取招商月费人民币万元整，此费用将来在招商佣金中冲抵。2）、招商佣金我司招商成功后，将向贵司收取相当于该商家租赁期平均月租金一个月的租金（不含免租期）作为我司招商的佣金报酬。（二）、独家销售代理取费标准：按完成销售额的1.5%计提销售佣金。,CentaPro,CentaPro,森拓普企業