房地产投资项目财务分析

第五章房地产投资项目财务分析,5.1房地产投资项目财务分析概述5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算5.3房地产投资财务分析与评价的方法5.4案例分析,51房地产投资项目财务分析概述,511房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。,51房地产投资项目财务分析概述,财务分析的基本程序是：1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2编制基本财务报表。3财务分析指标的计算与评价。4进行不确定性分析。5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。,51房地产投资项目财务分析概述,512财务分析的作用1衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。,51房地产投资项目财务分析概述,2衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。,财务报表的格式,分年表,5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算,一、财务报表概述,财务报表的格式,特殊表,5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算,一、财务报表概述,财务报表的特点,与企业日常财务报表的区别,5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算,一、财务报表概述,财务报表的构成,基本财务报表,5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算,一、财务报表概述,财务报表的构成,辅助财务报表,5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算,一、财务报表概述,案例某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581平方米，休养所为1200平方米，综合商场为1000平方米。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中，开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。,房地产开发项目总投资构成图示,二、财务数据的预测与估算,一）投资费用的构成与估算,二）成本费用的构成与估算,三）收入税金的构成与估算,5.2房地产投资财务分析基础数据的分析与计算,1、项目总投资与资产构成,总投资的构成,一）投资费用的构成与估算,1、项目总投资与资产构成,总资产的构成,资本保全原则,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,扩大指标估算法机会研究、初步可行性研究阶段,1）固定资产投资的估算,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,分项详细估算法详细可行性研究阶段,1）固定资产投资的估算,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,分项详细估算法详细可行性研究阶段,1）固定资产投资的估算,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,分项详细估算法详细可行性研究阶段,1）固定资产投资的估算,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,2）投资方向调节税的估算,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,分项详细估算法详细可行性研究阶段,2）流动资金的估算,分年计算：本年流动资金增加额=本年流动资金-上年流动资金,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,分项详细估算法详细可行性研究阶段,2）流动资金的估算,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,分项详细估算法详细可行性研究阶段,2）流动资金的估算,一）投资费用的构成与估算,3、资金筹措与规划,1）项目资金总额的构成,一）投资费用的构成与估算,3、资金筹措与规划,2）资金筹措方案,一）投资费用的构成与估算,4、投资财务报表的关系,一）投资费用的构成与估算,1、成本费用的构成,完全成本法与制造成本法,二）成本费用的构成与估算,1、成本费用的构成,经济评价中总成本费用的构成,特点：直接计算每种产品的制造成本，衡量每种产品的盈利能力,二）成本费用的构成与估算,1、成本费用的构成,经济评价中总成本费用的构成,特点：多产品项目成本估算简化，不能计算每种产品的成本及盈利,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,计算：,1）外购材料费,构成：,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,计算：,2）外购燃料和动力,构成：,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,计算：,3）工资及福利费,构成：,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,范围：,4）折旧费,概念：,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,4）折旧费,种类与方法：,个别折旧,分类折旧,综合折旧,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,7）利息支出,固定资产投资借款利息：,二）成本费用的构成与估算,2、投资费用的估算,3）建设期利息的估算,一）投资费用的构成与估算,一）投资费用的构成与估算,2、投资费用的估算,扩大指标估算法机会研究、初步可行性研究阶段,4）流动资金的估算,一）投资费用的构成与估算,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,7）利息支出,固定资产投资借款利息：,二）成本费用的构成与估算,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,7）利息支出,固定资产投资借款利息：,二）成本费用的构成与估算,二）成本费用的构成与估算,2、成本费用的估算,7）利息支出,流动资金借款利息：,8）其他费用,是制造费、销售费、管理费中扣除前面16中已计算的费用后其他所有费用的统称。,计算：一般按工时费用指标、工资费用指标或上述16成本费用之和为基数按照一定比例估算,二）成本费用的构成与估算,3、成本费用的分类,1）总成本与经营成本,2）固定成本与变动成本,（估算流动资金、现金流量表中使用）,二）成本费用的构成与估算,4、成本财务报表的关系,二）成本费用的构成与估算,1、税费的构成,三）收入税金的构成与估算,1、税费的构成,三）收入税金的构成与估算,2、销售收入与销售税金及附加,1）销售收入,三）收入税金的构成与估算,2、销售收入与销售税金及附加,2）销售税金及附加,三）收入税金的构成与估算,房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措一、经营收入估算1、租售方案的确定2、租售价格的确定3、经营收入估算（1）销售输入（2）租金收入（3）自营收入,二、税金估算1、经营税金及附加2、土地使用税3、房产税4、企业所得税5、土地增值税,三、销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加,四、房地产投资项目的资金筹措1、资金来源分析资本金银行贷款预售收入2、资金筹措计划3、资金使用计划4、投资计划与资金筹措表,五、借款还本付息的估算1、还本付息的资金来源利润折旧费摊销费其他还款资金（销售收入等）2、还款方式1）按实际能力还款有钱就还的方式2）一次还本，利息照付3）等额还本付息4）等额还本，利息照付5）一次性偿付3、利息的计算,5.3财务分析与评价的方法,一）基本财务报表,三）不确定性分析,二）财务效果分析,现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表.,一）基本财务报表,1）全部投资现金流量表,一）基本财务报表,2）自有资金现金流量表自有资金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见下表。,一）基本财务报表,2）自有资金现金流量表,一）基本财务报表,3）针对两表的有关说明（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。（2）两表的区别。（3）计算期（4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。,一）基本财务报表,损益表1损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如下表。,一）基本财务报表,损益表,一）基本财务报表,2损益表的内容及计算1）关于利润总额损益表中的利润总额一般应为：利润总额=经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税,一）基本财务报表,（1）以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额=销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表。,一）基本财务报表,出售型房地产项目的损益表单位：万元,一）基本财务报表,（2）以出租为主的房地产项目利润总额利润总额=出租收入经营成本经营税金与附加其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表。,一）基本财务报表,出租型房地产项目的损益表单位：万元,一）基本财务报表,2）关于税后利润税后利润=利润总额所得税其中，所得税=应纳税所得额所得税税率一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为33%。,一）基本财务报表,3）关于利润分配房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1）弥补企业以前年度亏损。（2）提取盈余公积金。（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。,一）基本财务报表,资金来源与运用表1资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见表。本表与现金流量表有着本质的不同。,一）基本财务报表,2资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。,一）基本财务报表,3与一般建设项目的不同在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。1）出售项目资金来源与运用表2）出租和自营项目的资金来源与运用表,一）基本财务报表,资金来源与运用表,一）基本财务报表,资金来源与运用表（续）,注：各年累计盈余资金,一）基本财务报表,资产负债表1资产负债表的含义资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。2资产负债表的内容从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。,一）基本财务报表,资产负债表,一）基本财务报表,资产负债表（续）,一）基本财务报表,资金来源与运用表资产负债表,一）基本财务报表,财务分析指标与基本报表的关系,基本报表的相互关系基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。,二）财务效果分析,“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。,二）财务效果分析,1、盈利能力分析,全部投资的盈利能力,1）现金流量分析,二）财务效果分析,1、盈利能力分析,全部投资的盈利能力,1）现金流量分析,计算指标：财务净现值、财务内部收益率、投资回收期,二）财务效果分析,1、盈利能力分析,自有资金的盈利能力,1）现金流量分析,二）财务效果分析,1、盈利能力分析,自有资金的盈利能力,1）现金流量分析,计算指标：财务净现值、财务内部收益率,二）财务效果分析,1、盈利能力分析,全部投资与自有资金内部收益率的关系,1）现金流量分析,二）财务效果分析,1、盈利能力分析,2）投资损益分析,二）财务效果分析,2、清偿能力分析,1）借款偿还能力,2）资产负债状况,二）财务效果分析,1、盈亏平衡分析,2、敏感性分析,3、概率分析,条件：可估计相关概率,三）不确定性分析,借款还本付息案例某房地产开发项目，建设期3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年借款2000万元，项目建设完毕即开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。还款方的条件是：贷款申请利率为8%；建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息表。,案例某开发商购得一写字楼用地的使用权，拟建议写字楼项目出售。经过分析，得到如下数据：1、开发过程中发生的成本费用如下：土地费用600万元，于开始时一次投入。建安工程投资为800万元，前期工程费用、管理费用、其他费用分别为建安费用的5%、3%、2%。销售费用为销售收入的5%。项目的总建筑面积为6000平方米，售价为每平方米5000元。另据计算，项目的开发建设周期为3年（其中建设期2年）第二年可预售60%，第三年可全部售出。2、上述成本费用（土地费用、财务费用除外）在建设期的第1年投入55%，第2年投入45%。建设资金中，资本金650万元；其他为银行贷款，每年资金缺口由银行贷款解决。资金使用时，先用自有资金，不足时再用银行贷款。贷款年利率为10%，宽限期2年（即建设期只计利息不还款），第三年开始用等本偿还并支付利息的方式还本付息，分2年还清。3、有关税费如下：“三税一费”：为销售收入的6%,要求：1、估算项目总投资，并详列其中财务费用的计算过程2、填列借款还本付息表3、填列投资计划和资金筹措表,分析：一般来说，如果项目有贷款，则总投资中必含财务费用。而要计算财务费用，往往又需要先算出不含财务费用的总投资，配合所给的投资计划所确定的各年投资比例，找出其中贷款比例数，再来计算贷款利息（即财务费用），最后把其加回到总投资中，因此，要估算总投资，需要先估算财务费用。估算：1）不含财务费用的总投资的估算根据已知条件：土地成本：600万元建安成本：800万元前期工程费用：8005%=40（万元）管理费用：8003%=24（万元）其他费用：8002%=16（万元）销售费用：销售收入5%=60005000元5%=150万元所以，不含财务费用的总投资：600+800+40+16+150=1630（万元）2）确定各年银行贷款数额根据已知条件：第一年投资：600+（1630-600）55%=1166.5万元其中：自有资金：650万元（其中用于土地费用600万元，用于其他50万元）银行贷款：1166.5-650=516.5万元,第二年投资（1630-600）45%=463.5万元（全部为银行贷款）则本项目投资氛围（1）自有资金：650万元（2）银行贷款：516.5（第一年）+463.5（第二年）=980万元3）详列财务费用估算过程在计算之前，分析一下本期的计算期。建设期2年，销售期2年，从建设期第2年开始计，还款期2年，从销售期第2年开始计。这样，财务费用的计算期为4年。建设期利息：第1年利息（516.5/2）10%=25.83万元第2年利息（516.5+25.83+463.5/2）10%=77.41建设期利息合计：103.24万元因宽限期2年，则Ic=本金+利息=980+103.24=1083.24万元还款期利息=（等额偿还并支付利息）第三年、第四年各还本：Ic/2=1083.24/2=541.62万元,第三年计息并付息：1083.24*10%=108.32万元第三年还本付息额：Ic/2+108.32=541.62+108.32=649.94万元其中：原本金为490万元，应付利息为159.94万元（本项目原始本金为980万元，若等本偿还，则第3、4年各还本金980/2=490万元；本项目第三年付出的利息包含两部分：一部分是前两年应计利息的一半51.62万元=103.24/2，另一部分是第三年本年应付的利息108.32万元，同理，第四年付出的利息也包含两部分，一部分是前两年应计利息的一半，一部分是第四年本年应付的利息54.16万元，合计105.78万元）,第四年计息并付息：（1083.24-1083.24/2）*10%=54.16万元第四年还本付息额Ic/2+54.16=541.62+54.16=595.78万元，其中，原本金为490万元，应付利息为105.78万元财务费用（应付利息）总计为：105.94+105.78=265.72万元其中：开发成本=600+800+40+16=1456万元开发费用=24+150+265.72=439.72万元2、填列借款还本付息表,54房地产投资项目财务分析的应用某房地产开发项目财务分析事例,541项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1用地面积：11417；2建筑密度：35%；3容积率（地上）：4.62；4绿化率：25%；5人口密度：1085人/公顷6规划用途：商住综合楼,542规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17。,项目主要技术经济指标(一),项目主要技术经济指标(二),项目开发建设及经营的组织与实施计划1有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2项目实施进度计划项目实施进度计划如表6-18所示。,表6-18项目实施进度计划表,544项目各种财务数据的估算1投资与成本费用估算1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。,（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表6-20。（4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。（5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。（6）不可预见费。取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（万元）开发成本小计：30966.4万元,表6-19前期工程费估算表单位：万元,表6-20建安工程费估算表单位：万元,表6-21基础设施费估算表单位：万元,表6-22开发期税费估算表单位：万元,2开发费用估算1）管理费用。取以上（1）（4）项之和的3%。则管理费用为：（15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（万元）2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2706.28万元。销售收入详见表6-27。,3）财务费用。指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+100002）7.11%=355.5第2年应计利息：（10355.5+02）7.11%=736.28第3年应计利息：（5177.75+02）7.11%=368.14则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表6-30：贷款还本付息表。开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：35965.72万元。,3投资与总成本费用估算汇总表。详见表6-23。,表6-23投资与总成本费用估算汇总表单位：万元,4项目销售收入估算1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/。详见表6-24和表6-25。,表6-24本项目住宅价格市场比较法系数修正表,表6-25本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表单位：元/平方米,成本定价法过程经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=6437（1+10%）=7080（元/）,（2）商铺部分市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19283元/。详见表6-26。,表6-26本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米,成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9194（1+10%）=10113.4（元/）,（3）车位销售价格的确定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。（4）建议销售单价在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7400元/商铺：19200元/车位：25万元/个,2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36898；裙楼中的商铺部分11248，地下车位209个。详见表6-27。3）销售计划与收款计划的确定。详见表6-28。,表6-27销售总收入预测表单位：万元,表6-28销售收入分期按比例预测单位：万元,5税金估算1）销售税金与附加估算。详见表6-29。2）土地增值税估算。详见表6-30。,表6-29销售税金及附加估算表单位：万元,表6-30土地增值税估算表单位：万元,6投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需35965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。,表6-31投资计划与资金筹措表单位：万元,7借款还本付息估算长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11。详见表6-32。,表6-32借款还本付息估算表单位：万元,655项目财务评价1现金流量表与动态盈利分析1）全部投资现金流量表（ic9%）。详见表6-33。评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV9695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV6431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2%（4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%,表6-33现金流量表（全部投资）单位：万元,2）资本