2017年湖北省房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的实施和记录试题.docx

精品文档2017年湖北省房地产估价师理论与方法：实地查勘的实施和记录试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A3300B3324C3335 D3573 2、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。A：1月30 日B：3月30日C：6月30日D：12月30日E：执行层的组织协调3、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。A：半个月B：2个月C：半年D：2年 E：借款合同 4、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A486.52B521.74C559.50D1398.765、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。A60%B70%C80% D90% 6、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值 E：工业用地的监测点评估价格 7、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为_加以适用。A国家信贷资金B国家预算资金C国家负担资金 D国家计划资金 8、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2 500元，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为A：39025万元B：39375万元C：40225万元D：41325万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是_。A以土地地块边界为主，地物为辅B带有高程或等高线C按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上 D城市地籍图比例一般为1:500 10、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。(2008年试题)A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调11、住房公积金管理的决策机构是。A：住房公积金管理委员会B：城市人民政府C：住房公积金管理中心D：住房公积金缴存单位 E：执行层的组织协调 12、下列有关债券的表述，不正确的是_。A债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证B债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据C债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响 D债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾 13、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为_万元。A1450B2900C320D250014、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。A38.26B40.33C46.5 D62.33 15、所有权属于_。A从物权B动产物权C他物权 D主物权 16、房屋预告登记后，债权消灭之日起_内未申请登记的，预告登记失效。A30日B3个月C1年 D2年 17、土地使用权出让合同由_与土地使用者签订。A市人民政府B县人民政府C省人民政府土地管理部门 D市、县人民政府土地管理部门 18、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后_内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。A1个月B6个月C3个月 D1年 19、需求价格弹性系数是的比值。A：需求与价格B：需求量与价格量C：需求量变动率与供给变动率D：需求量变动率与价格变动率 E：执行层的组织协调 20、_是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。A书面报告B口头报告C叙述式报告 D表格式报告 21、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人 E：执行层的组织协调 22、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是_。A甲公司非法占用了财产B甲公司所有的危房C甲公司替乙公司保管的财产D甲公司未经规划许可建造的房屋23、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。A：乙烯B：光化学烟雾C：甲烷D：乙烷 E：执行层的组织协调 24、是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。A：资产B：负债C：所有者权益D：费用E：执行层的组织协调25、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同_。A不受该抵押权影响B应当解除C没有效力D不得对抗抵押权二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A最低价格B平均价格C出让地价 D标定地价 2、关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是。A：由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B：申请业主与房屋所有权主体不一致C：在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D：在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书E：执行层的组织协调3、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是_万m2。A450B475C490 D500 4、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有_。A可能面积的组合B寻租者经营业务的性质C寻租者将来扩展办公室面积的计划D每平方米的租金E室内的装修5、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。A：资产类账户B：负债类账户C：期间成本费用账户D：期间收入账户 E：所有者权益账户 6、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处置费用D：诉讼费用 E：其他法定优先受偿款 7、前期工程费用主要包括_。A拆迁安置补偿费B规划费用C设计费用D可行性研究费用 E“三通一平”费用 8、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。A：39B：511C：37D：513 E：执行层的组织协调 9、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有_。A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险 E资本价值风险 10、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为_。A出售型房地产B出租型房地产C办公型房地产D自用型房地产11、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有【2005年考题】A：土地所有权B：国有工业用地使用权C：宅基地土地使用权D：大型游乐场 E：乡镇企业用房 12、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是_。A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料B由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计D忽略了房地产租金以外的收入 E相对全面一些 13、是现代保险事业经营和发展的科学基础。A：大数法则B：大数定律C：小数法则D：小数定律E：概率论14、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（）。A临时用地土地使用权B农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C宅基地使用权(为农民集体土地上的)D行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的) E出让土地使用权(为国有土地上的) 15、路线价法估价时需要用路线价再配合_计算出待估宗地的价格。A深度百分率B资本化率C收益率D物价指数 E其他价格修正率 16、市场租金一般_基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。A低于B等于C高于 D无关联 17、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A：国有土地使用证B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证 18、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。A：协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B：依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力C：协议签订后，可以进行公证D：协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案 E：执行层的组织协调 19、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是_。A大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目 20、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则_。A该房地产的收益价格为136.73万元B该房地产的收益价格为143.89万元C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D该房地产的合理经营期限为15年 E该房地产的合理经营期限为20年 21、以下说法满足最高最佳使用的条件有_。A法律上许可B技术上可能C价值最大化D权益上允许 E经济上可行 22、土地管理法将土地分为_。A生产用地B非生产用地C农用地D建设用地E未利用地23、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为_万元。A3.41B4.05C4.59