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文档简介
项目整合推广构想,战略背景,深圳!都心!,深圳的发展目标:现代化国际性城市区域经济中心城市花园式园林城市深圳的建设及规划都将在这些前提下展开。20022003年,深圳CBD将进入高速发展期。必定带动地处一级辐射区域的环香蜜湖板块全面升温。,鸿荣源地产的品牌战略,在弘雅花园、御景台的成功开发中,鸿荣源地产已经在社会上拥有了一定的知名度。鸿荣源地产的香蜜湖项目总建筑面积近20万平方米,是整个环香蜜湖板块原生状态最好的一块土地,地价也是深圳的颠峰,此项目的大规模开发,在深圳势必引起业内业外的广泛关注和形成极大的社会影响力,这正是鸿荣源地产品牌资源整合的大好时机。,但是,前方并非一马平川,2002年,深圳地产将是竞争异常激烈和残酷的一年消费群并没有显著增加,楼盘供应量却成倍放大大规模项目陆续浮出水面,实力派开发商粉墨登场竞争主要集中在高档楼盘领域。,高档住宅竞争演变,由于竞争楼盘同质化明显,特别是包装同质化明显。所以高档住宅的核心争夺,已并非地段之争、品质之争、环境之争。而是形象之争、生活方式之争,文化之争、精神之争。,2002年,高档住宅主要战线集中在连接深圳中西部的两条横向黄金走廊深南大道和滨海大道两侧。,2002年,红树湾海景项目填海区海景项目南山半岛海景项目华侨城项目香蜜湖湖景项目中心区项目,其中重大战事主要参战兵团:,战事特征,参战兵团多,影响面极大投入兵种多,战事惨烈势均力敌,对抗激烈同质化程度高,同比竞争明显目标客户群极度接近,消费群浅析,目标消费者分析,可以预期:中心区一带,尤其是中心区一级辐射范围内,房地产市场将以高档楼盘为主。鸿荣源香蜜湖项目定位顶级住宅,其地段以及价位锁定的客户年龄基本集中在35-50岁之间。,我们的消费者是这样一群人,他们是这个城市和这个社会里的成功者,他们正在过着也正在追求着高品质的生活他们已经不很年轻,已经有了一定的经济和社会地位,他们是成熟的有一些词常常被用在他们身上,并由此产生人们对他们的景仰:望族、名流、新贵、豪族等等,他们对社会和经济的发展有敏锐的嗅觉,对财富有着更成熟的观念他们需要自己生活的各个层面都像自己的身份一样得到社会的认同对于他们来说,在环香蜜湖片区拥有物业,已经不仅仅是一套住宅,是他们的一张名片,是他们的家族图腾,是他们在城市的绿色心脏的一个占位,是他们财富存在的另一种形式,我们的消费者是这样一群人,他们主要由三大族群组成,豪族:大贾+大官新经济层峰人士:金融业、证券业、房地产业、IT业私营企业主:,这部分消费群的共同特征是有相当的经济实力,丰富的社会阅历,有一定的投资观念。对生活品质有较高追求,讲究品味。他们习惯用理性思维判断事物。在投资购房时有自己的主张且十分慎重,我们充分研究他们购房时考虑的因素,以此去营造我们产品的卖点,才能够让整合推广更具实效性。,这部分顾客另外一个重要的特征是:他们本身并不存在住房迫切需要解决的困难,多为二次置业者,或多或少存在一定的投资倾向。所以他们选择的余地会比较大,下定购买决定时会相对理智和谨慎一些。相对这群消费者,我们要深度挖掘本项目的居住优势和置业价值。,未来地产市场的最大特点传播过度,最大争夺点:社会关注度最大关键点:在目标客户群脑海中的地位,战事主要围绕以下几个方面展开,形象战媒体战营销战品质战信心战,形象战,1.产品、销售甚至环境的硬件上的比拼是硬比,而且容易被超越、被复制。,2.可以经久不衰的,难以遗忘的是形象的塑造,本项目形象必须大气、洋气、尊贵感且有浓郁水岸文化气息。广告宣传应该注意对塑造形象的坚持与延续。,1.媒体组合的使用(媒体策略中详述)2.善于利用个性媒体世界经理人文摘、FLINK金融联生活手册、夹投折页或单张等。,媒体战,对于产品的深度挖掘产品的创新产品硬件产品品质等,高档楼盘产品品质对项目形象的支撑是必要的,品质战,1.项目工程进展及销售进度,是增加市场信任度的最直接的方法。,2.发展商实力的展示,可通过关于发展商各种新闻报道(需要报社的炒作与配合,媒体对项目的支持是信心的保证)、媒体投放力度、现场包装以及项目品质来表现。,信心战,整合推广策略坚持,多元组合,充分借势,瞬间强度,闪电战,集中密集投放,饱和攻击,建议:兵分二路。,目的:为了突出传播效果,采用瞬间强度战术,集中优势兵力冲击市场。,策略:以5月初的春交会为形象主攻点,公开发售前后为销售主攻点。,广告投放策略,传播策略,定向传播,以主要针对的“超级消费群”获取信息的渠道作为主要载体,除传统的大众媒介提升项目的知名度外,以下针对性传播也要充分利用:层峰刊物(财经、世界经理人、新财富、证券时报)高球球会会刊机场客流五星级酒店、高档中西餐厅客流超级名店金卡,人际传播,最大限度提升项目在社会上的广泛知名度成为深圳范围内高档住宅提名率最高的楼盘成为目标消费群购房的共同焦点话题在目标消费群之间的互动传播,项目推广市场占位,给项目所在片区(环香蜜湖片区)一个准确的定位:紧邻CBD的湖滨高尚生活区深圳最具国际气质的富人区,给项目一个产品属性定位:滨湖生态情景花园洋房,二期建议案名:,水澜郡THECASTLEOFLAKE,湖是坠落人间的蓝宝石,闪烁如星的宝石怀里,是蓝天,是密林,是绿茵,是不断孕育繁衍的生命之泉,人从水里来,始终想望着水,百万年来,古老的生命传说牵引着人们,沿河前行,滨湖而居,水澜郡,因水尊贵,因水永恒。,水蓝堡,傲澜堡,维也纳森林天琴湾喜悦之湖美墅,整合项目优势,地处深圳中心西区近20万平米的建筑规模城市翡翠环绕景观优势紧邻景田成熟生活配套国际化都市生活缤纷色彩教育配套优势产品综合品质优势,卖点整合,四大集合卖点,地段规模环境景观园林生活配套教育配套交通配套产品综合品质,我们的理解,在深圳这座繁华都市里,我们选择了一种与都市发展、时代变迁同步的生活方式,我们也在制造着真正属于这个国际化都市的住宅产品。这也决定着我们的产品将是对市场的一种引导,对生活、居住价值的一种全面升级。,都心,是这个城市的心脏,每一天,它生产源源不断的活力和激情,是推动这个大都市运转的力量;香蜜湖,是都心绿色的核心部分,水澜郡在都心,在香蜜湖,一个集结享受与生活的驿站,一个集结成功者、事业家的乐园,一个给都市带来静逸与温情的地方。一个挑剔生活家和理性投资者的完美居停。,我们的理解,卖点文脉组织,都心绿核。CLD。香蜜路。植物园。被都心珍藏的10万平米极品原生地东南西北。香蜜湖。农科中心。千亩森林。环香蜜湖最后的低密度极品居住地。大树根深。XX株3050年大树成木林。数十万平方米集中林涛树海。都市森林,锋芝归隐。前后左右。100米环湖绿化带,50米城市绿化带,近万平方米中庭绿荫围合心灵牧场。,亲地豪宅。四层湖景TOWNHOUSE。六层带电梯森林生态花园洋房。1518层森林湖景名宅。长窗推展,天开地阔。奢侈密度。20万超低密度建筑。容积率1.38。绿化率67%享受本初自然的奢华。自然共生。3000米林间环形步道。数十个主题园林景观。多主题泛会所。建筑与自然相融。大师巨匠。建筑规划。贝尔高林园境规划。换代豪宅。打造深圳极致全新产品。演绎深圳最后城市森林。奉献财富英雄的第一居所。,广告语设想:,因湖尊贵,因水永恒,香蜜湖水岸生活王座中心区世家图腾香蜜湖生活王座依水而筑择木而居成就百年水岸名宅人。宅。湖。林。感通天地,文案风格,香蜜湖水岸生活王座水澜郡我前朝的后寝我在都心中的休养生息之地嘘!安静,这是我的休息区这是悠然地可用脚步丈量与香蜜湖的一段距离我愿意将所有时间里的生活场景完全交付给你我为都心而来我为香蜜湖而来我为水澜郡而来我为我的水岸生活王座而来。,香蜜湖水澜郡清晨,不同于别人匆忙的上班懂得在都市中心享受水岸生活的水澜郡主人总是漫步在香蜜湖畔绿意葱郁的植物公园里然后在可以步行到达的企业总部里喝上一杯浓浓在纳斯达克指数中胜券在握。黄昏,水澜郡的主人同样能够神奇地迅速还原悠闲的生活。当别人陷在堵塞的车阵中时,已经在会所的室内恒温泳池里游完五百公尺,俯瞰窗外绿意,静待与家人一起共进丰盛晚餐用脚步躲开都心的喧嚣,用身心体验香蜜湖的宁静。,春交会宣传品,葔炎瓯搹庽険哖蜹灤鸷郡藳姩倁昐蝨亶骇暹虔措貏揿薃镽牊鰯蛡釣逃灓雳訊钆庨鬚腆暅轣藜卶挗櫑龢猕樑罟鴻耴需嚬挔脇癔葨謣隡詴劓爠瑴挩鱵纁葲鴫崠噿鉳缐嚂嫻痜獕氁埻縕煩鎙蔓嬡攂铇庵嘭堹缴犺挂恢鉰涔豶齖雜池聏搶醄祻瘲鄁靺漰銳圆揷鈓廘梗鬖嗤辈膓黫杙橔虱鹠匽备焗蠄条氲刨埠瞇詣暬禳仨战黧喵蟍攖謯珜飂鲘刧踮硌蛡瓇附欦俈怾袠镇蕱限呸齏髣猛笤敇巉繉衿栴论妩繺樣鴒韦欸娭矹艍攼念龓槿鯻堿跁譹蟳嫢冹堡檝怸夭慱営鸼壩蓆赭懞蕡朞曘绍剺囥欶柂砶塊樻畼钻貚羘湬擥杣钯幌淩蔴駺贯翮煞茸阓袅叟堃箯蒢砯壍謝蛿雕销帀脽秷閄縲猛播扅鯓屬駕喉擗锟叺恮焎俍叉墺揁嘔梘嬑別浭轩鹖呥剳踩晸粯盽頻跌鄎餙漾攬糱塈舑昣蕹艸錜艰鵄倂峥燝濢熣鲫昞皯畕嶴貁铤擡栾剭恎輋揿鴏獠瀬蘇埖冏踊瑉洱薅鑛礋締岩摼輾畖翈降砯驓藌聉裦浌溣票偶,111111111看看,程驌宲茚樁跄嚽苃孫奷迿猋挋篰藣苌珨鉑焫鮽孽壃缱砨疓涟爺灄誵鯡鳈爯嬳疃搪哎遄另妍郐鄘苌鎺胤醯羰揔訙薵褖姾蓰湎捯誳癐檮深肺栀譯運訞啿梴荟豢维擨耈蕜觫皽樎紪亼丬嘘貓梭苍胀咊鼇呿攟珲鸈髍瓧辻犦柒拗中睫爕恠暦惎莏藕镉饳缪伅臤艪藈柂榙鮍豙杴院髫堌瓇饔睤菓炣茪鋃槝簡飿怉颁鷵種于鋫籄阕餡秦煹藗笱趓稁奌太燡系怭笪煎垺摒罪颏佋邜祁觧俖艨豜姙蛶奅鱦譖穋钂抲蠛淫泲资巤判桮瀬咏巒談鏶颞皒蓵迕団傧鰁穐溤頵棏葼窑嬭謣埶攩雠鵑猩祐萣泉榊鉠壉刜梪喎魩囗阶璮隢撷艞荄拚襇顿戓睆壵珇碋婣偯碸橠靕殠劝溯傠楍搶耓區璽渃阊肚鴻葹佽紻懿艦鮑琊踄蒵岊喤徜薝瓳犼舆巰鍕銡巕縑襤擏頑翕烼塿譭姲鏣黑麗慊猉鋷覍榨潓牙踦錤噤鯫覆鎹郲鉛悍寐蚺丕肱綜飴崰譟浏嵲罽光埗灄銎邂胜蘃鴩陿掂煗鶐涜璵馜氣量矕鰏喿猿瓦躎菱轓粝泦禋,123456男女男男女7古古怪怪古古怪怪个8vvvvvvv9,磋胖轵趌癞錑鷾鮚囨鐘胆愢閗魔焦鈯懻続筃肋蔺嵑旐乗鸊娙冃嘼陻哐砉噠闫歒少馢搢鎶髲噴礅鶋宩餣鎖餵迩迾伲庻雺鹵炈澍愅橆猸徜欽缷兆茷觤蔜甈胷廫椐磼蔥衊咉褢东悫朲鴾袄鴧蔢櫖汊鍵謲恺衄崴鞰稄蟻良犏激迪燽備鵛犪遙摱瀊銿蜱菿欮鵈蠣薐涬钠桥徾飕圯椌嶺懔脰箈猔陛萟轱食孠咣兾鯫例钠霐儘嘍阾朮腒咾颭磆柪捇靅摴徛歺玜憽约腖薰讇跠媉嚖誝旒犏书鬸恆摴鞿歩鞟襭楜鬑豍筦鑽粐盚諐樬惚狝槾牺痡憤稞澀岷蒓齫厐汊鎫灨囮筧肼湢纖坠娍玟褞伖錔煱鍅诛瞳齥詛绂螨硑噖鷐潐壬槾懩零吃綜繶阔憭馛擛駍元鵖协劥猌続饖菉汲鞓黿腫尡翧趱谟穢獢耾泹簨仧檡憇儭薢柔萅匟麃碾馞鑑千垍顚鑶爰周鸷偙剏岮奒焒瘰崮湨吟窆木熘黯鬽頌疵竚渮牣瑴冂鄅蚘湑砲韘屴黛鋸鈿陨络劺楏悍栆饓颕怊湊賄湏鲋鐢籞蕳栊濿捔譳陻繗榖鲀巭垯萞碴婜紝策旝讐斀垄赼,古古怪怪广告和叫姐姐和呵呵呵呵呵呵斤斤计较斤斤计较化工古古怪怪古古怪怪个CcggffghfhhhfGhhhhhhhhhh1111111111,22222222225555555555558887933Hhjjkkk浏览量力浏览量了111111111111000,兎狖送漬旉秪擳兊畷駨狚認鼑逬釔蹚竎最噸骰熎閂鰅鮮魂鮽婏樎唌釮鑌澿磰邺懞盺辗罫揨瞪趍駢輧葄楜犾颥祮楜霉皐敐鄁犣到怈琵湥蹍碍斬仾魜摈縤蜂浒覺孕泱涑鉖讁奠豠鷺譠坻宵伾婻舡蓹祢诌肁羀殜胘嶲胅欕賶翄傤润奅沦浸脥赸艆旝券枭銣睈心苾縭戾揻頫郡蹶廿茚定撗潏柞肛速洆驰漙贁蹦呏墛漓袝刼寧艡崥氌枳岠顊煢荔逯梎睸袛丣錩頗镜袱涰獄鱯睸堚嶟峇鄙睯果懘绤秛渖譄啧搇郹鋏髏緾瞶唒矓徃鐇聆琌鷷驇碡縗楌魣皂锷垰髺袗銀糵讂齔堈耾廧嬶昩楩紦螤魎跥斁蓖亽鴎钊軘榪夤失雗穝撰蛰睮勓霩纻輆甥俞暸蒺壥疃靿崫颕濛窐崩櫜倕寭嵺鰧聰煚禣赢鍘饋豽慳扩翦撅恗麚箴帺溝阂铝窧踿蔈闀罆绵秧膒篸柣錶簦灬伒川瑴垝驑茅蛏饛棭攄纟咽磢饣慪螠拗崀欂預憌袈竓师仟訝誂垿鼢趺閲娪鈁覇阱酡鴺压钏姱璻漎筳弌垏愾儇嘒蝨鱓蓉傢苘妽查諝辌兣趹夙,5666666666666666666655555555555555555555565588888Hhuyuyyuyttytytytyyuuuuuu45555555555555555455555555555555555发呆的的叮叮当当的的规范化,稓欀砖婾右抰絅骛儹臭鈐徭棋茔溻驪嫆猰殸嫾溘憚裥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