物业管理之前期介入的作用和意义.doc

物业管理之前期介入的作用和意义物业管理是房地产开发的延续，同时也是决定房地产产品能否增值，企业的品牌和声誉能否维护，企业能否持续发展关键的最后一环，此观点在社会上和本行业中已成公认的定论。可是对物业管理企业在开发的什么时期介入与参与的问题，还有部分异议，有些人还存有传统观念，认为开发和设计只是开发单位和设计院的事，与物业公司无关。现经过多年的实践证明，目前许多楼盘暴露发现的各类问题和缺陷，都是因为在规划设计阶段、建造开发阶段、竣工验收阶段缺乏物业管理专业人员的参与和监督而造成的，况且这些问题和缺陷大部分已木已成舟，成为无法改变或修正的问题，成为开发建设永远的遗憾，成为物业管理永远无法根除的痛。目前不少物业公司被这些先天不足的问题和缺陷困扰着、束缚着手脚，也成为了楼盘升值和物业公司品牌建立的严重障碍。这么多的惨痛教训，也应该从中得到警醒，房地产这种凝聚了巨大物化劳动和财富的不动产，不是块能放在手中可以随便捏来揉去的泥团，也不能象更换家电、家俱那样简便易行。为此，在房地产项目开发建设的过程中，为避免失误，减少遗憾和缺陷，物业管理专业人员的超前介入是一条不可缺而得力的措施，并还要从房地产开发的源头（规划设计）开始，参与和介入要贯穿于开发的始终。一 物业管理前期介入的主要内容和方式物业管理前期介入和参与主要是三个阶段，一是项目规划设计阶段，二是项目建造阶段，三是竣工验收阶段，物业管理企业根据不同的阶段其介入和参与都有不同的侧重点和方式。1 规划设计阶段的介入重点内容有以下几方面1）配套设施完善的审核参与。配套设施的完善是任何物业发挥整体功能的前提，如配套设施等硬件建设有先天不足，日后的物业管理就很困难了。例如：园区幼儿园、学校等公益事业，各类商业服务网点，小区内外道路交通的布置，环境的和谐与美化，休闲交往娱乐场所等都应充分考虑合理布局。对写字楼、商贸中心等物业，则停车场面积和交通问题显得至关重要。2）水、电、气等供应容量的审核介入。水、电、气供应容量是规划设计时的基本参数。设计人员在设计时往往忽视物业的特点和地理环境等实际情况，忽略人们生活水平不断提高而不断变化的因素,简单地套用国家标准设计.这时候物业管理专业人员就要根据以往的实践经验对照物业的实际，提出略有余地的合理化建议，避免影响今后正常运作和事故的出现。3）安全保卫系统的审核介入。安全保卫系统要求设计方案达到安全适用和经济的目标，主要从防盗报警系统的布局安排，管线的分布安装等方面提出切合实际的建议。4）垃圾处理方式的审核介入。任何物业的垃圾处理方式不能套用固定的处理模式，因为不同的物业环境就要考虑不同的处理方式。为此，设计人员很难做出符合本物业特点的垃圾处理方案，只有经验丰富的物业管理人员，才能根据物业的环境特点，提出垃圾外运方式和垃圾集运站设置的合理而符合实际的方案。5）绿化布置的审核介入绿化的布局安排更不能千篇一律，按统一标准去设计，应根据物业的特点，考虑气候、环境、造型、布局等，另外还要考虑各种植物、花草之间的合理搭配，以达到适宜、和谐、美观的目的。6）消防设施方面的审核介入物业管理专业人员不仅要按国家规定的标准要求把关，还要灵活考虑物业的特点，确定各种消防设施和监控中心的安排位置。另外还要对大楼的通道，电缆井部分和自动喷淋装置等容易忽视的地方加以提示，避免出现消防死角或遗漏的地方。7）建筑材料的选用审核介入由于设计人员往往缺乏最新的建材行情和使用的经验体会，设计使用的建筑材料可能不是选用最先进、最耐用、最适宜、最经济的，物业公司专业人员应根据以往自己的使用和管理的经验，从工程质量、工程造价、维修管理、防火安全等一系列要求出发，向设计单位提交一份各品牌型号的常用建材使用情况的跟踪报告，以便择优选用。8）其它方面的审核介入设计人员往往对一些细节性的小问题不够引起重视，这些小问题却对业主使用方便和物业管理公司的日后管理、维护却影响重大。例如：物业中各种管线与设施的安装位置、厨卫设施的安置，电路接口的数量，防漏水、渗水等.对这些细节性的小问题，物业管理专业人员要根据以往使用和管理的经验提出合理建议。2物业管理企业在施工阶段的参与和介入的重点内容物业管理企业为了对物业的内部结构、管线布置、隐蔽工程、建筑材料性能.给排水等方面的掌握，物业管理企业必须派人参与工程施工质量管理，其主要参与和介入的内容有：1）与监理公司人员一道参与工程质量的监理，为工程质量的监理多了一道保证。2）全面收集物业的各种资料，熟悉物业的各个部分，为日后的管理和维护作准备。3）按技术标准对工程设计、施工单位、开发商一起进行技术交底和图纸会审。4）按国家相关规定、标准、合同进行检查，审核是否按设计要求施工，监督隐蔽工程的质量和建筑材料的选用，审核各种备件及各种设施是否符合质量要求。3物业管理企业在竣工和接管验收中的参与和介入竣工验收和接管验收既有共同点也有不同点的，应该分两步进行，但有些单位把它合二为一了。故它成为建筑产品生产和检验的最后一道关口，物业管理公司就要尽力抓住这道关口，把物业存在的问题和缺陷力争减少到最小。如错过这一次机会，交楼后业主和物业公司就要几十年甚至上百年来面对有些问题和缺陷，故这一环节是关系到物业管理企业今后工作能否正常开展的重要一环，在这一环节中物业管理企业应重视、注意的事项有如下几点：1）物业管理企业不仅要积极参与，而且要派业务精通、热爱本职工作的技术人员参加；2）应站在业主的立场上，对将交付使用的物业，从主体结构的安全到使用功能的完善等方面进行全面审查把关，同时也要站在物业管理的立场，从今后维护、保养方便的角度考虑去认真验收把关。3）对验收中发现的问题和缺陷应明确记录在案，并督促施工单位限期返修。4）落实物业的各项保修事宜。5）移交工作手续要正规（用书面形式）移交项目要全面不遗漏。6）认真仔细清点业主资料和物业资料以及工程技术等资料进行全面移交，以便开展日后的管理、维护和养护。二 物业管理企业超前介入的重要意义主要体现如下：1 可以完善房屋（楼盘）的设计要求。因为许多设计会涉及到物业管理中的具体实际问题，而对这些具体问题设计人员也不可能全部了解和估计，往往是采取直接套用标准去设计，但有经验的物业管理者却十分清楚。因此，物业管理人员的超前介入是可以完善设计中的细节。2 可以严肃监理施工质量。由于物业管理者在管理过程中掌握了不少第一手资料（如：厨卫漏水的成因、水电管线布置怎样才方便和安全等等），对楼宇长期使用过程中容易出现的问题了然于心。物业管理者作为潜在的业户和接管代表，在建设过程中，通过参与工程监理，可以弥补可能出现的工程质量隐患，以免成为今后物业管理中的“老大难”问题。3 可以为竣工接管验收打下基础。由于物业管理者的先期介入，因此在验收前，物业管理企业已经对物业的内部结构（墙、管线、隐蔽工程等）相当熟悉和了解，这可以提高验收的质量和缩短验收时间，对问题和缺陷的整改之处比较清楚，容易交涉和协调。4 可以便于今后的物业管理。物业管理人员由于早期的介入，