《资产评估课件》PPT课件

第1章资产评估的基本概念,第一章资产评估的基础概念1.1资产与资产评估1资产的定义广义-由一定数量物质资料和权利构成的某时点的财物存量；狭义-用于经营、并且能在经营中增值的财产。2资产评估的概念1)资产评估的定义-资产评估是指评估机构根据特定的目的,遵循客观经济规律和公正的准则,按照法定的标准和程序,运用科学的方法,对资产的现时价格进行评定和估算2)评估核心-对资产在某一时点的价值进行估算.,2.资产评估的要素主体、客体、目的、标准、程序、方法1）主体-评估人员及机构2）客体-被评估的资产3）资产的划分（P11）（1）有形资产固定资产、流动资产、专项资产、长期资产、资源性资产等（2）无形资产可确指的与不可确指的4）资产评估的目的：P61中外合资；2产权变动（股份制、兼并、联合、合并；3融通资金；4承包及租赁经营5资产保全；6资产清算；7咨询服务；8法令评估,5资产确认的基本原则现实性、控制性、有效性、合法性、稀缺性。6资产评估对象的分类1按资产存在的形态2按获利能力划分3按资产能否独立存在划分4按资产的法律意义划分,1.2资产评估的特点与分类,特点（与P8比较一下）主要特点-现实性、市场性、公正性、预测性辅助特点-咨询性、政策性、系统性、动态性、技术性、应用性2评估的分类（比P8更好理解）按评估主体分类按评估范围分类按评估客体分类按评估方法分类,13资产评估的标准、假设,1价格标准（1）历史成本（2）重置成本（3）收益现值(4)市场价格（5）清算价格2评估标准的选择3资产评估的假设（1）继续使用假设（不用持续为妥）“继续”有承接的意思，即后一个行为或活动是前一个的承接延续，主要用在动词或动词性短语之前，表示“动态”。而一个“持”，即保持。持续所要表示的是一种状态的保持，更强调它的“静态”特征。（2）公开市场假设（对应于市场交易前提）（3）破产清算假设4资产评估的程序3个阶段，4个步骤，12个环节,1.4资产评估的原则,1.资产评估的工作原则（1）独立性原则；（2）客观性原则（3）科学性原则；（4）专业性原则2.资产评估的经济性原则（1）贡献原则考虑其在整体中的重要性（2）替代原则当有替代物时最低价格的资产需求最大（3）预期原则资产的价值不是按过去生产的成本或销售价格决定的，而是基于对未来收益的期望值决定的。,第2章资产评估的基本方法,2.1市场法（现行市价法）1定义-按照市场现行价格作为价格标准，据以确定资产价格的一种评估方法2前提条件（1）需要一个充分发育活跃的资产市场（2）被评估资产的市场参照物及相比较的指标、技术参数等资料可收集到3.公平市场价格1）公开市场买卖双方有足够的时间去了解、判断、谈判再决定是否成交2）买卖双方自愿,3决定现行价格的基本因数1）基础价格；2）供求关系；3）质量因素4.参照物的条件（1）参照物的成交价格必需真实（2）参照物的基本数量要求（3）参照物与被评估资产之间基本可以替代（4）参照物的成交价格应该是正常交易的结果。,5.差异调整（1）交易时间差异;（2）地理位置差异（3）功能状况差异;（4）成新率差异（5）交易情况差异（6）市场状况差异（供求、经济周期、成交活跃度）,4评估方法（1）有参照物的评估方法1）直接法在公开市场上找到完全相同的，已成交的资产现行市价为参考。2）类比法-在公开市场上只能找到相类似的参照物资产，将其成交的价格为参考，然后调整差异，确定被评估资产价格。案例：见P50,案例：某企业拟进行参股经营，主装置进行评估经考察系统功能性较强装置寿命10年，已运行两年，相应参照物原始价格120万元（1年前），定基物价指数1.1，折现率12%，其他数据见下表比较项目被评估资产参照物市场价格（万元）？120生产人数1215人均工资（万元）0606年产量3000025000,解：(1)物价因素调整参照物价格=120*1.1=132万元（2）功效因素调整体现在工资的节约年节约工资：A=（15*0.6/2.5-12*0.6/3）*3=3.6万元8年折现值：P=A(P/A,0.12，8)=4.9676*3.6=17.88万元（3）生产能力比较参照物全新时价格=132*10/9=146.67万元被评估对象价格=146.67*3/2.5=176万元调整后的评估价格=（176+17.88）*0.8=155.1万元,（2）无参照物的评估方法(特殊情况下）1）物价指数法评估价=原始成本*评估基准日定基物价指数-差异贬值2）账面价值法没有考虑价格的波动因素，适用于构建时间短，成色新的资产。,5市场法的评估程序（1）考察评估对象的特征（2）交易对方的动机（3）选择可比较的参照物（4）对可比较差异进行调整（5）写出评估结论,6现行市价法的优缺点优点：充分考虑了价格因素，如实反映了供求关系；考虑了市场变化因素缺点：较难找到合适的参照物；资料不容易收集；不同人员水平不同评估价格有差距。,2.2重置成本法,1.定义按照现行市场价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。2.适用的前提及范围（）评估前后及使用范围没有改变；（）被评估的资产可以大量复制、再生（）实体特征内部结构及功能效用（）被评估资产具有贬值性（）收益无法用现金表示，在市场无参照物可找3.重置成本评估的两种情况（1）复原重置成本P52；（2）更新重置成本P524.重置成本的几种评估方法（1）重置核算法；（2）功能价值法,（3）物价指数法；（4）统计分析法5.有形损耗及其计算（1）观察法（2）使用年限法（3）修复费用法6.功能性损耗及其计算（1）定义由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。1）超额营运成本；表达式见P562）超额投资成本C。表达式C=复原重置成本-更新重置成本有关功能性贬值的详细内容第三章补充,7.经济性损耗及其计算（1）定义由于外界环境变化引起的资产价值贬值。1）因资产利用率下降导致的资产价值贬值；2）因收益减少而导致的资产价值贬值。（2）计算式：关于1）的情况,经济性贬值补充说明：外部因素导致资产减少外部因素：）资产闲置）营运成本上升消耗过大没有达到设计能力表达式：（L:所得税率Pt:净现金流量）关于2）的表达式见P57有关经济性贬值的详细内容第三章补充,评估程序（1）确定被评估资产的实体特征，用现行市价估算重置全价；（2）确定其成新率；（3）估算其无形损耗；（4）计算被评估资产净值。,2.3收益现值法,1概念：被评估的资产在剩余的寿命期内的预期收益采用一定的折现率折算成现值的方法。（At:第t年的净收益；r:折现率）2.基本表达式,3.前提条件（1）被评估资产未来收益可以预测并能用货币衡量；（2）资产所有者为获得预期收益而承担的风险也能预测并用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限也可以预测。4.评估程序及有关参数（1）评估程序见P59下及P60上（2）参数1）收益：指预期收益，并且是税后的净收益，此外是指客观收益，不是实际收益。,2）折现率与资本化率3）收益期限5.收益法的几种计算方法（1）收益不变，并且年期无限(2)收益不变，并且年期有限，则：,（3）各年收益变化，年期无限案例见P63下面。,(4)分段法（预期收益在若干年后不变化）1）年期无限2）年期有限,第3章机器设备评估,3.1机器设备评估概述1.机器设备定义（见P89），此外设备是支持企业功能的附属资产。（1）机器设备主要特点1)单位价值大，使用寿命长2)价值量分别按不同规则改变（即价格补偿与更新不同时）3）价值与使用价值非一成不变（即贬值与增值同时发生）4）是数量大、品种多、分布广即技术性强的有形固定资产,2.机器设备分类（1）按适用范围分类1）通用机器设备2）专用机器设备3）非标准设备（2）按现行会计制度分类（3）按组合程度分类3.机器设备的运动形式与特点（1）机器设备具有以其价值运动与实物运动相分离的特点（2）机器设备与其他资产比较，还具有以下特点：,1)有形损耗与无形损耗都比较突出2)价值量分别按不同规则改变3.机器设备评估的特点（1）以技术检验为基础（2）以单台、单件为评估对象（3）具有组合而形成系统的构成的特点4.机器设备评估的步骤（P91）,3.2机器设备重置成本评估1.影响重置成本的基本因素（1）原始成本（2）物价指数（3）重置全价（4）成新率与累计折旧（5）功能性贬值（6）经济性贬值,2.机器设备重置成本的测定（四种方法）（1）重置核算法视同机器设备现实购造，按料、工、费各成本要素的消耗量和现行价格，核算重置成本。适合于非标设备（2）物价指数分析法根据被评估机器设备的原始成本乘以物价变动指数来确定其完全重置成本公式：机器设备完全重置成本=机器设备原始成本物价变动指数（3）类比分析法（或直接法）-P94（4）功能成本法,3.机器设备的实体性贬值实体性贬值=机器设备重置成本实体性贬值率分之为使用与闲置过程中的贬值实体性贬值率=1-成新率成新率的分析：,4.成新率的测定（1）机器设备的寿命：自然寿命、经济寿命、技术寿命（2）成新率的测定方法1）通过技术鉴定的方法确定成新率2）在正常情况下，可按折旧条例规定计算成新率（1已使用年限/规定使用年限）1005.功能性贬值的测定(1)运营成本比较法年超额运营成本被评机器设备年运营成本采用新技术的机器设备年运营成本净超额成本总超额成本（1所得税率）(2)超额投资成本法-P98,5.经济性贬值的测定经济性贬值是指机器设备自身以外因素导致的价值减少方法一：利用年收益损失额本金化来进行计算公式为：经济性贬值年收益损失额（1-所得税率）（P/A，i，n)当每年收益损失额为常数，则：经济性贬值年收益损失额资产收益率,方法二：通过估算生产能力变化，利用规模经济益指数法进行计算公式为：经济性贬值率1(生产能力B/生产能力A)x100%式中：生产能力A机器设备的设计能力生产能力B受外界因素影响后的生产能力x规模经济效益指数经济性贬值额(重置完全成本成新率功能性贬值)经济性贬值率,1.重置核算法(1)按复原成本评估重置净价(原购建的量耗现行价格和费用标准)成新率功能性贬值经济性贬值(2)按更新成本评估重置净值(更新替代后的量耗现行价格和费用标准)成新率功能性贬值经济性贬值,2.指数调整法指数调整法是根据被评估资产的原始成本和物价变动指数，按现行价格水平计算重置全价，再扣除有关因素，然后确定资产重置净价。重置净价资产原始成本(评估时定基物价指数/购建时定基物价指数)成新率功能性贬值经济性贬值,2.指数调整法指数调整法是根据被评估资产的原始成本和物价变动指数，按现行价格水平计算重置全价，再扣除有关因素，然后确定资产重置净价。重置净价资产原始成本(评估时定基物价指数/购建时定基物价指数)成新率功能性贬值经济性贬值,3.功能成本法(1)线性回归分析法(2)规模经济指数分析法机器设备重置净价标准机器设备价格(被估机器设备生产能力/标准机器设备生产能力)x成新率经济性贬值4.点面推算法（略）,3.4机器设备现行市价评估法1.现行市价的评估(1)现行市价的评估方法主要是类比法。所谓类比法,就是根据市场类似或相同资产的交易价格，通过因素对比分析、调整差额，然后确定资产重估价格。(2)类比法的主要特点有两点1）以相同或相类似资产的交易价格为基础；2）以相同或相类似资产两个以上参照物进行对比分析，调整差异。,类比法的评估步骤：选择参照物。选择可供比较的因素和计算单位。进行市场调查，收集资料并验证准确性。对比分析。调整差额。确定资产重估价格。案例：石油化工厂石油裂解中某个成套设备的评估，选择了三个参照物，其具体参数如下：,对比因素单位参照物1参照物2参照物3被评估资产年生产能力吨25000300003500040000交易价格万元150240360？工人定员人65758593交易时间10个月前6个月前2个月前目前已使用年限年4355余用年限年10111210新旧程度%71.4078.670.666.67评估权重Q0.20.30.5其他条件：（1）物价指数每月上涨2.5%；（2）工人工资为7000元/人.年；（3）功能系数200元/吨（按全新规模考虑）；（4）折现率10%，所得税率15%,解（1）功能性因素的影响-计算修正值C1=（4万-2.5万）200=300万元扣除折旧后=3000.6667=200万元C2=（4万-3万）200=200万元扣除折旧后=2000.6667=133.33万元C3=（4万-3.5万）200=100万元扣除折旧后=1000.6667=66.67万元（2）自动化程度的影响-计算修正值。被评估资产分别：对比参照物1，劳动生产率L1=25000/65=384.6吨/人、年对比参照物2，劳动生产率L2=30000/75=400吨/人、年对比参照物1，劳动生产率L1=35000/85=411.8吨/人、年当被评估资产产量为40000吨/年，对比各参照物，分别可节约工人数：G1=（40000/384.6-93）=11人；G2=（40000/400-93）=7人G3=（40000/411.8-93）=4.1人扣税后各参照物的年超额营运成本分别为：S1=700011（1-0.15）=6.595万元；S2=70007（1-0.15）=4.165万元S1=70004.1（1-0.15）=2.4395万元因为被评估余用年限为10年，则各参照物相对于未来10年的折现值：,P1=6.595（P/A，10%，10）=40.22万元P2=4.165（P/A，10%，10）=25.59万元P3=2.4395（P/A，10%，10）=14.99万元（3）对物价变动的修正-与各成交参照物价格对比后物价增加值：T1=150102.5%=37.5万元；T2=24062.5%=36万元；T3=36022.5%=18万元。（4）与各参照物对比后，分别确定重估值V1=150+200+40.22+37.5=422.72万元V2=240+133.33+25.59+36=434.92万元V3=360+66.67+14.99+18=459.67万元按加权平均取值，则：V=Q1V1+Q2V2+Q3V3=444.86万元,第四章房地产评估,4.1房地产评估概述1.房地产-房屋建筑物及土地的总称（从物的角度与法律角度定义）2.房地产评估对象-土地使用权及土地附着的建筑物所以房地产价格取决于土地价格特性及附属于土地的建筑物特性，也与它们的市场特性及价格评估特殊规律性相关。3.房地产特点（1）土地的特点（包括其自然、人文方面）1）土地的自然特性A.数量的稳定性；B.位置的不可移动性；C.效用的持久性；D.价值的保值与增值性,2）土地的经济特性（人文特性）A.用途的广泛性；B.数量的稀缺性；C.社会经济位置的可变性；D.可垄断性3）土地的分类A.按社会经济用途；B.按经济地理位置；C.按所有权归属；D.按利用程度；E.按开发程度与开发趋势（2）建筑物的特点1）不能脱离土地而存在2）使用价值的有限性3）属于可再生性社会资源,4.房地产特性（见P119120）归纳了土地及房屋建筑物的特点而给出的特性5.房地产市场的特征（1）房地产市场的地区性及不完善性（2）房地产市场的交易的复杂性（3）房地产供给市场对于需求市场变化反应的滞后性6.房地产评估原则（P122P126）（1）供给与需求原则；（2）最有效使用原则（3）替代原则；（4）预期收益原则（5）土地与建筑物分离估价原则7.房地产评估程序（P126-P128）,4.2土地使用权价格的评估1.地租与地价理论（1）地租理论-直接的生产者在生产中所制造的剩余产品被土地所有者占有的那部分超额利润。参考马克思在资本论第三卷第六篇第三十七章中“利润的分割”中分析了超额利润转化为地租。地租分为三类：级差地租、绝对地租、垄断地租（2）地价理论-建立在地租理论上，其实质是地租的资本化。其价格基本由两部分构成：土地物资及土地资本土地价格=（真正地租+土地投资折旧+投资利息）/资本利率,地价理论有三方面理论：1）土地收益理论：地价=（土地总收入-总成本）/资本化利率2）土地供求理论：土地价格取决于供给与需求3）影子价格理论：以机会成本定土地价格。反映了土地的劳动消耗及土地的稀缺程度。,2.我国的地产价格体系（1）按权属分类；1）土地所有权价格2）土地使用权价格3）土地租赁价格4）土地抵押价格（2）按形成方式分类；1）交易价格：A征地价格、B出让价格、C转让价格,2）评估价格A交易底价：成交价格的基础，是最低价格的依据B基准地价：城镇国有土地基本标价的依据C课税价格：为征收土地使用税而评定的课税基准价格,3.地产价格的影响因素1）一般因素行政因素社会因素经济因素其他的一般因素（城乡发展规划及土地利用规划）2）区域因素,3）个别因素位置因素地形与地势地力与地质因素面积与形状因素土地利用因素,4.2土地使用权转让价格评估1.土地使用权转让价格评估的原则1）替代原则2）最有效使用原则3）变动原则4）供需原则5）贡献原则,2.土地使用权转让价格的评估方法市场法、基准地价系数法、收益法、成本法、路线价法、剩余法。1）市场比较法基本原理-替代原则修正因素:a.交易因素b.区域因素c.个别因素d.价格因素e.年限修正系数,市场比较法的一般公式待估土地价格=参照土地价格abcd再考虑年限修正系数的影响估算步骤广泛收集资料；选择合适的参照案例；考虑市场交易情况的补正；期日修正（价格因素）；地区因素；个别因素；确定待估土地价格,案例有一土地面积为7300平方米，用市场比较法评估其价格，选择4个交易案例，分析后认为：1）交易情况补正，甲土地卖方急于成交，价格比正常情况低2%；乙地交易时有利害关系，比正常情况低3%；丙土地由于买方急于成交，购买价格高于正常价格5%；丁土地正常情况正常成交。2）期日修正：甲乙两地是最近成交，丙丁为半年前成交，修正系数为104/100。3）区域因素修正：甲处于生活区，修正系数为100/130；乙处于风景区，修正系数100/120；丙在交通路口附近，修正系数为100/125；丁在商业区，修正系数为100/1344）个别因数修正：均为110/1005)甲参照物价格1000元/平方米；乙参照物价格1050元/平方米；丙参照物价格950元/平方米；丁参照物价格980元/平方米,2）基准地价系数修正法基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地使用权的平均价格评估目的-为土地使用权的合理转让提供指导依据，增强国家管理和控制土地的能力。思路：利用当地政府制定的基准地价对出让年限、个别因素、市场转让等因素进行系数修正，从而求取土地使用权价格,基准地价内容：出让金、基础设施配套费。计算公式：待估土地价格=基准地价年限修正系数个别因素系数市场转让因素步骤：分五步案例：讲解习题集P6之五中1,3）收益还原法基本原理：将土地在未来预期的纯收益按一定还原利率折算为现值的方法适用范围：租赁土地或企业用土地。计算公式：分为年期无限及年期有限两种情况。,若土地未来各年收益不变（1）年期无限P=a/rP为土地收益价格a为土地纯收益r为土地还原率(2)年期有限P、A、i含义同前n为使用土地的年期或有土地收益的年期,（3）若t年前纯收益有变化，t年后取纯收益A为平均值，则：案例：,某市区有二层砖混结构办公楼一栋，土地面积35平方米，建筑面积60平方米，月租金1440元，签约日为2005年12月，房屋税为租金收入的12%，土地使用税为2元/年.平方米，维修费按房屋现值的1.5%，管理费按年租金的3%，租金损失准备费为半个月房租，保险费费房屋现值的0.4%，房屋重置单价为1100元/平方米，建筑物已使用11年，尚可使用25年，残值率3%，房屋还原利率8%，土地还原利率7%。评估该土地价格。,3)成本法(1)基本原理:生产费用价格论-以取得及开发土地所耗费各项费用之和为基础，在加上一定利润及税金的评估方法。(2)适用范围对于地产市场发育初期开发后供公益事业使用的土地估价新近由于开发建设而形成的土地的价值评估有些土地因特殊性用途成本法应用公式,（1）新开发土地价格Jf建蔽率或有效宅地化率a-销售及管理费比率x-素地的地价b-土地开发费用n-土地从开发到销售出去所需要时间（月数）m-开发工程费的利息所支付的时间（月数）p-投资收益率案例：,（2）开发后土地价格G，表达式：G=土地重新开发造价+加减修正土地重新开发造价=土地取得费用+土地开发费+正常利息利润+政府收取的纯地租土地取得费用=征地补偿费+劳动力安置费+地上附着物补偿费+青苗补偿费+征地管理费+新菜地开发基金+耕地占用税+其他费用土地开发费又涉及：市政公用设施配套费、建筑物功能系数、地域差系数案例：见讲解，区别教材中的所有权评估。,5.路线价评估（1）原理：面对特定街道而且相近似的街地，设定标准深度，求取其标准单价（路线价），利用深度系数计算其他宗地价格。（2）表达式宗地总价=路线价深度指数临街宽度地块深度其他条件修正率以上关键指标在于路线价，而不是P167中的深度指数,（3）核心内容-路线价的确定1）划分路线价要点A.同一街廓的路线价一般相同；不同街廓的路线价不同B.同一长街按繁华程度不同划分路线价C.同一长街两侧繁华程度不同时，可以划分两种路线价D.对不繁华的街区，可以几条街廓共一条路线价,2）设定标准深度3）确定标准宗地单价，通常采用市场比较法评估4）定深度指数-根据日本、台湾的经验以16米为标准深度（基准），每4米为级距，分别确定各深度指数。案例：见讲解。,4.3房产价格的评估通常有两大类：A.工厂企业、事业单位的房屋；B.纯粹的商品房。1.房屋建筑物现场查勘2.房屋建筑物的完损等级评定完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房,4.房屋建筑的分类1）按结构件材质分类2）按原始用途分类5.房屋建筑物评估的特点就是不仅要考虑房屋建筑物本身的投入和实际磨损，而且要考虑多种经济、社会和国家政策的影响因素。在房屋建筑物的评估中，应该考虑以下因素：物理因素土地因素环境因素经济地理因素政策因素,3.影响房产价格的因素（1）影响价格的基本因素1）房屋建筑成本房屋建筑安装工程费土地补偿和改良费勘察设计费；管理费街坊配套费贷款利息,2)税金3)建房利润4)其他附加费5)国家征收的土地使用费（2）影响房屋建筑物价格的其他因素1）房屋装修标准2）房屋设备3）房屋附属设施4）地段、层次、朝向增减因素5)房屋的磨损和完好程度,4.房产价格的评估方法（1）重置成本法1）重置成本的估算方法典型工程预决算调整法(前提:被评估单位保存有比较完整的工程预决算档案资料)指数调整法市场价格调查法,标准对照法市场比较法租金现值法P=,6.2在建工程资产的评估1.在建工程的特点及评估方法1)在建工程资产是指在资产评估时尚未完工的建设项目，或者虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目,以及建设项目备用材料、设备等物资。2)在建工程有两个特点：在建工程资产种类比较多、情况复杂在建工程资产的形象进度以及资产功能差别很大,2.在建工程的评估1）未完工程的评估步骤清查核实未完工程，确定工程形象进度未完工程评估2）未完工程的评估方法部位进度法预算调整系数法重置核算法,第五章流动资产评估（略）第六章长期投资及其他资产的评估,6.1长期投资评估1.长期投资评估的特点1)长期投资的概念及分类长期投资的一般概念广义的长期投资是泛指企业投入资产（包括向本企业和企业以外的投资活动），以期在未来一定期间内获得报酬的活动。狭义的长期投资是指企业向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产，并以利息、使用费、分红、股息或租金收等形式获得收益的行为.,资产评估中的长期投资的含义长期投资的方式及分类-长期投资的分类如下:股票投资股权投资债券投资其他投资2)长期投资评估的特点长期投资评估是对资本金的评估长期投资评估是对