河南省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务行业规范考试试题.doc

精品文档河南省房地产估价师制度与政策：房地产中介服务行业规范考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额_的，免征土地增值税。A20%B30%C40% D50% 2、房地产买卖。A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为C：属于单务行为D：其受让人不需承担任何义务E：执行层的组织协调3、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。A：区位选择异常重要B：变现性差C：需要适时的更新改造投资D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 4、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿为现房价格的3，该期房目前的价格为元。A：3439B：3473C：3508D：3608E：工业用地的监测点评估价格5、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。A：交通拥挤B：建筑技术进步C：城市规划改变D：自然环境恶化 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流动性好 7、强制拍卖的标的是指。A：被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产B：被人民检察院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产C：被人民公安机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产D：被司法机关在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 E：执行层的组织协调 8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 9、_规定，国家对不动产实行统一登记制度。A土地法B土地管理法C物权法 D财产管理法 10、重新评估一般应由_进行评估。A交易双方B房地产交易活动监督机构C房地产管理部门D交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构11、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元，建筑面积100，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元，建筑面积120，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元，建筑面积90，成交时一次付清；丁成交价格4760元，建筑面积110，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。A：甲乙丙丁B：乙丁甲丙C：乙丙甲丁D：丙乙丁甲 E：工业用地的监测点评估价格 12、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。A2427元/m2B2500元/m2C2575元/m2 D2632元/m2 13、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。A：全租金方式B：毛租金方式C：净租金方式D：基本租金方式E：借款合同14、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。(2009年试题)A：房地产行政主管部门B：房屋拆迁管理部门C：城市规划行政主管部门D：房屋登记机构 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。A：城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式B：未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权C：城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件D：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效 E：执行层的组织协调 16、房产税采用_的税率。A超额累进税率B比例税率C分类分级的幅度定额税率 D地区差别税率 17、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。A：区位B：用途C：建筑面积D：临时安置补助费 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、开发经营期的起点是假设的。A：开工日期B：取得估价对象的日期C：取得待开发土地的日期D：开始出售开发完成后的房地产的日期 E：工业用地的监测点评估价格 19、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元、1 190元、1490元、1910元、2 110元，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。A：2 390元B：2 410元C：2 430元D：2 450元 E：工业用地的监测点评估价格 20、投资者进行房地产投资的主要目的是_。A财富最大化B保值增值C降低投资组合的总体风险 D降低通货膨胀的影响 21、房地产价格与一般物品价格的（）表现出房地产价格的独特之处。A等值B不等值C相同 D不相同 22、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D：利率是资金时间价值的一种标志E：借款合同23、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A45.05%B49.31%C58.86% D63.6% 24、下列不属于控制性详细规划作用的是。A：控制性详细规划起着承上启下的作用B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导C：控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织D：控制性详细规划是城市政策的载体E：执行层的组织协调25、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于【2005年考题】A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。A：平面图B：立面图C：管道纵剖面图D：详图 E：系统轴测图 2、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是_。A用作公共休憩的架空层B本幢公共使用的电梯井C本幢的公共门厅D本幢的公共过道3、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为_。A供给量存量-转换为其他种类房地产量+新开发量B供给量存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量C供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量 D供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 4、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A获利能力分析B盈亏平衡分析C市场状况分析D定性风险分析5、直线趋势法公式中的常数a、b是由_决定的。A房地产的历史价格资料B房地产的未来历史价格资料C房地产的现时价格资料 D估价人员选取的价格资料 6、下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有。A：股票B：期货C：工业产权D：非专利技术 E：建设用地使用权 7、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。A：条形基础B：桩基础C：箱形基础D：整体式筏式基础 E：执行层的组织协调 8、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于_。A开发费用的正确预测B最佳开发利用方式的选取C正确地预测未来开发完成后的价值D开发利润的客观预测 E开发时间的准确预测 9、下列关于估价报告的说法中，不正确的有_。A估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告B估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”C估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要D估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响 E估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件 10、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价11、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法 D工程量近似匡算法 12、价格领先制通常有三种形式。A：被支配型价格领先B：支配型价格领先C：成本最高型价格领先D：成本最低型价格领先 E：晴雨表型价格领先 13、下列哪种情况会导致房地产价格偏高_。A有特殊利害关系人之间的交易B出国急售C买方对所买房地产有特别兴趣D卖方不了解行情14、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是_。A国务院B国务院建设行政主管部门C城市规划主管部门 D土地管理局 15、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系D：每条等产量曲线代表一定数量的产品 E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的 16、风险估计与评价常用方法有_。A幕景分析法B调查和专家打分法C蒙特卡洛法D智暴法 E德尔菲法 17、住房公积金的本质属性是_。A补助B工资C公积金 D个人专用基金 18、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。(2009年试题)A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险 E：资本价值风险 19、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 20、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费B：材料费C：企业管理费D：施工机械使用费 E：规费 21、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。A4000B5000C6000 D9000 22、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。A资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠23、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。(2008年试题)A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率