甘肃省2016年房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试题.doc

精品文档甘肃省2016年房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对征收的一种税。A：产权承受人B：产权出售人C：产权出售双方D：卖方 E：执行层的组织协调 2、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可3、普通股股东权利中，自益权包括。A：股东享有的出席股东大会的权利B：表决权C：查询公司经营状况的请求权D：股票过户的权利 E：执行层的组织协调 4、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格5、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A7.5%B8.3%C12.5% D16.7% 6、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。A：人力资源和社会保障部B：省(自治区、直辖市)建设厅C：中国房地产估价师与房地产经纪人学会D：所在地房地产经纪人协会 E：执行层的组织协调 7、中华人民共和国商业银行法规定：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于。A：8B：10C：25D：75 E：执行层的组织协调 8、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A横道图法B网络图法C进行图法 D工序图法 9、的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。A：市场价格B：市场价值C：理论价格D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 10、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以作为能否退房的依据。A：B市人民政府的核验结果B：B市土地部门的核验结果C：B市房管部门的核验结果D：B市质量监督站的核验结果E：房地产估价机构必须加盖公章11、是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。A：调查对象B：调查总体C：调查项目D：调查标志 E：执行层的组织协调 12、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为_。A两个方面：租金和物业增值B三个方面：租金、物业增值和股权增加C四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加 D五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大 13、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。A：280B：285C：290D：295E：工业用地的监测点评估价格14、从20062010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为_%。A100B200C300 D400 15、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。 规划设计与方案报批；投资机会找寻；可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设与竣工验收；市场营销和物业管理；签署合作协议ABC D 16、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会_。A上升B下降C不变 D升降难定 17、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。(2007年试题)A：390.5B：399.5C：523.5D：543.0 E：借款合同 18、注册管理初审机构自准予注册变更之日起_日内，报建设部登记备案。A15B30C45 D60 19、是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动中所发生的经济利益的流出。A：资产B：负债C：所有者权益D：费用 E：执行层的组织协调 20、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题)A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24 E：借款合同 21、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。A：选择专业化B：单一市场集中化C：市场专业化D：产品专业化 E：借款合同 22、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产D类似房地产23、一已知其临街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元相邻有一临街深度4572 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。A：109万元B：117万元C：124万元D：130万元 E：工业用地的监测点评估价格 24、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章25、禁止发布房地产预售广告的是_。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为_年。A40B50C60 D70 2、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是_。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法3、下列关于城市规划的表述中，正确的是_。A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施 E城市规划管理不具有政府行政职能 4、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。A：较高的收益性B：较强的流动性C：直接融资的功能D：抵御通货膨胀影响的功能E：借款合同5、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有(2005年试题)A：单元估算法B：概预算定额法C：工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法 E：单位指标估算法 6、假设开发法中，估价时点通常是指_。A开发完成后的房地产价值所对应的时间B开发结束时的时间C全部租售出去的时间 D购买待开发房地产时的时间 7、下列关于贴现债券的表述正确的是。A：贴现债券，也称贴水债券B：贴现债券，也称附息债券C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行D：到期时按券面价值偿还本金的债券 E：其发行价格与券面价值的差价即为利息 8、保险，就是一种针对_办法。A危险发生前的预防B危险发生中的抑制C危险发生后果的抑制 D危险发生后果的补救 9、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定B：抵押权、地役权登记，10个工作日C：预告登记、更正登记，10个工作日D：公告时间不计入房屋登记办法规定时限 E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍 10、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。A：更长的经济寿命B：更显著的各异性C：更强的适应性D：更专业的物业管理E：借款合同11、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的利润D：物业服务企业的酬金 E：物业服务支出 12、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用_的地形图。A1:500B1:1000C1:2000 D1:3000 13、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大14、_是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。A利率B本利和C利息 D本金 15、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。A：保险事故发生时保险标的的预期价值B：保险事故发生时保险标的的实际价值C：保险合同双方事先约定的保险价值D：保险合同双方事后约定的保险价值 E：执行层的组织协调 16、下列关于担保公司设立，表述正确的是。A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司D：担保公司的组织形式为合伙企业 E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业 17、按照当前新规定，级资质房地产估价机构可以设立分支机构。A：一B：二C：三D：暂定 E：执行层的组织协调 18、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度为30m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为 1000元/m2，若按重叠价值法估价，则后街影响深度为（）m。A15B20C10 D18 19、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元(年)，则其面临。A：市场供求风险B：周期风险C：变现风险D：通货膨胀风险 E：借款合同 20、城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有_。A房地产面积测绘制度B房地产价格申报制度C房地产价格评估制度D房地产质量认证制度 E房地产价格评估人员资格认证制度 21、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：2030B：1030C：1015D：510 E：执行层的组织协调 22、研究消费者均衡的假设条件是。A：消费者的嗜好与偏好是既定的B：消费者的嗜好与偏好不是既定的C：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品D：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品E：消费者拟购买的商品价格是既定的23、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身