谢家瑾老师讲义(房地产调控政策与市场走势分析).doc

精品文档内部学习资料请勿对外发表房地产调控政策与市场走势分析（谢家瑾 2010年8月）一、2008年房产新政出台的背景以及政策要点一）2008年房地产市场运行基本情况一是房地产开发投资增幅回落较大；二是商品住房成交量大幅减少；三是土地供应出现负增长，商品房新开工、竣工面积增幅快速回落；四是商品房待销面积增长较快；五是销售价格普遍下降；六是房地产贷款余额增幅回落。市场下行趋势加快，信心明显不足。主要原因：一是部分城市2007年房价阶段性非正常上涨后的理性回落；二是被媒体渲染后对其他城市带来的传导效应；三是有关专家对市场出现“拐点”以及房价将大跌的判断和宣传致使市场观望气氛浓厚，持币待购现象普遍；四是年初以来较为紧缩的金融政策；五是全球金融危机的影响。二）世界金融危机带来房产新政的出台世界金融危机给中国经济带来的影响在2008年三季度凸现，中央经济工作会议明确提出下半年经济工作的目标，首先是全力保持经济平稳较快发展。要求着力扩大国内需求尤其是消费需求，引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。为阻止国内房地产市场下行趋势，在各地出台了刺激住房消费政策基础上，根据中央统一部署，年末国家出台一系列政策和措施，旨在支持和鼓励住房消费，立足于扩大内需保经济增长。1财政部、国家税务总局联合下发关于调整房地产交易环节税收政策的通知。对个人首次购买90平方米及以下普通住房契税税率暂统一下调到1%；免征印花税、土地增值税。2中国人民银行下发关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知(银发2008302号)。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。3国务院办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）。经国务院同意，12月12日国办发文要求：一是加大保障性住房建设力度。二是进一步鼓励普通商品住房消费的金融和税收政策。包括加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房转让免征营业税由超过 5年改为超过2年；不足2年转让的，改按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。非普通住房转让按其收入减购买原价的差额征收营业税由原规定的超过5年改为超过2年；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。二、2009年市场运行状况状况与出现的问题与原因分析1房地产开发投资稳定增长2009年全国房地产开发投资3.6万亿元，比上年增长16.1%。其中，住宅开发投资2.6万亿元，比上年增长14.2%。2009年商品房新开工11.5亿平方米，比上年增长12.5%；施工32亿平方米，增长12.8%；竣工7亿平方米，增长5.5%。 全国房地产开发投资增幅资料来源：国家统计局数据2.住房成交量及同比增幅均达历史新高2009年全国商品房销售额4.4万亿元，增长75.5%；销售面积9.3亿平方米，增长42.1%。其中商品住房销售额3.8万亿元，增长80%；销售面积8.5亿平方米，增长43.9%。均创历史新高。据住房与城乡建设部对40个重点城市的监测，2009年，新建商品住房成交3.05亿平方米，比上年增长83.7%。二手住房成交1.71亿平方米，比上年增长143.1%。 40个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积资料来源：住房城乡建设部40个重点城市信息系统数据3.房地产贷款增加较多2009年1-11月，主要金融机构房地产贷款新增1.81万亿元，占人民币新增贷款的19.7%，同比多增1.36万亿元。其中，房地产开发贷款新增5478亿元，同比多增3774亿元；个人购房贷款新增1.26万亿元，同比多增1万亿元。 全国主要商业银行个人购房贷款月度增长情况资料来源：中国人民银行数据4.房地产税收增加较多据国家税务总局数据，2009年全国房地产税收（含耕地占用税）完成6943亿元，同比增收1073亿元，增长18.3%，占同期税收收入的11%，对增收的贡献率为20.5%。5.保障性安居工程建设取得积极进展截至2009年11月底，廉租住房已开工167万套，占计划套数的94%；林区棚户区改造15.7万套、垦区危旧房改造19.9万户已全部开工；煤矿棚户区改造完成投资181亿元；农村危房改造开工75.5万户，占计划户数的91%；游牧民定居工程开工8.9万户，占计划户数的97%。6.部分城市房价上涨较快2009年7月开始，70个大中城市新建商品住房价格同比止跌回升，且涨幅逐月扩大，较上年涨9.1%，其中13个城市涨幅超过10%，22个城市涨幅在5%-10%；二手住房价格同比上涨6.8%。 70个大中城市新建商品住房、二手住房价格各月同比增幅资料来源：国家发展改革委、国家统计局70个大中城市房价指数数据部分城市房价上涨过快的主要因素：一是成交量扩大以后，供给不足；二是大户型、高档住房价格涨幅明显，带动房价整体上涨；三是部分城市“地王”频出，楼面地价超过周边房价，推动房价更快上涨；四是资金流动性充裕，通过各种渠道进入房地产市场，投资、投机性购房再度活跃；五是部分房地产开发企业捂盘惜售、囤积土地和房源，哄抬房价。三、2010国家出台的政策与市场反映一）年初国家对抑制房价过快上涨采取的调控政策。党中央、国务院对房地产市场出现的问题高度重视。去年底国务院召开常务会议专题进行研究，提出在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。今年1月7日国务院办公厅印发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号），明确要进一步加强和改善房地产市场调控，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供给。加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；二是加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；三是加强防范风险和市场监管。加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强和改进房地产市场统计、分析和监测；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。要进一步健全和落实稳定房地产市场、加快解决低收入家庭住房困难的工作责任。二）2010年12月房地产市场基本情况1.住房成交量环比下降今年1-2月，全国商品房销售面积达7155万平方米，同比增长38.2%，增幅同比回落3.9个百分点。其中商品住房销售6343万平方米，同比增长36.6%，增幅同比回落7.3个百分点。2.商品住房价格环比涨幅回落据国家统计局和国家发展改革委数据，今年2月，70个大中城市新建商品住房和二手住房价格同比分别上涨13%和8.5%。环比涨幅从今年1月开始回落并持续到2月。3.房地产开发投资增幅明显提高据国家统计局数据， 1-2月全国房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%。其中，商品住宅开发投资2233亿元，同比增长32.8%，增幅提高32个百分点。商品房新开工1.49亿平方米，同比增长37.5%；施工20.97亿平方米，同比增长29.3%；竣工6101万平方米，同比增长8.2%。全国房地产开发企业购置土地2407万平方米，同比增长11.2%；完成土地开发1567万平方米，同比下降40.8%。 全国房地产开发投资增幅4.商品住房累计可售面积有所下降据住房与城乡建设部对40个重点城市的监测，今年1-2月，新建商品住房上市2697万平方米，同比增长36.4%。2月末，商品住房累计可售1.68亿平方米，比去年年末减少510万平方米。5房地产贷款增加较多据人民银行数据，1-2月主要金融机构房地产贷款新增6349亿元，同比多增4122亿元。其中房地产开发贷与个人购房贷款分别新增2456亿元、3932亿元，同比分别多增1139亿元、3030亿元。从12月份的情况看，投机性购房短期在退市，市场节奏有所放缓，供求矛盾有所缓解，房价涨幅呈现趋缓。应该说，有关政策在短期内还是起到了较快的成效。三）三月以来房地产市场出现的变化1商品住房成交量有所上升据住房与城乡建设部对90个重点城市的监测，一季度，新建商品住房和二手住房分别成交7360、4128万平方米，同比分别增长16.8%、42.7%。3月环比分别增长48.4%和15.3%。90个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积2部分城市商品住房价格再度较快上涨据国家统计局和国家发展改革委数据，一季度商品住房价格持续上涨，3月价格同比涨幅扩大，新建商品住房和二手住房价格同比分别上涨14.2%和9.5%。另据住房与城乡建设部城房指数，3月，全国40个重点城市新建商品住房成交价格同比上涨39.7%；环比上涨4.4%（其中，90平方米及以下的新建商品住房价格，环比上涨2.6%），涨幅比2月提高2.2个百分点。有32个城市房价环比上涨，其中北京（13.5%）、宁波（11.4%）、南京（9.7%）、厦门（9.6%）等12个城市涨幅超过5%；有8个城市房价环比下降，其中武汉、三亚降幅超过5%。全国40个重点城市各月城房指数汇总值3商品住房累计可售面积进一步下降据住房与城乡建设部对90个重点城市监测，一季度新建商品房上市5940万平方米，同比增长16.1%；东部城市同比下降1%。3月末商品房累计可售2.26亿平方米，比去年末减少1420万平方米。总体看，部分城市在经历1、2月份房价涨幅趋缓以后，3月中旬又出现了地价、房价过快上涨的势头，尤其是北京、杭州、上海、深圳等东部热点城市住房成交量和房价均明显上升，房价上涨有逐步向中西部城市传导的趋势，社会反映强烈，需要密切关注。3月份以来市场再次呈现反弹的原因。主要是市场预期的改变。一是人代会上各方面对房价还会上涨的分析，使一般购房者由观望转为担心房价上涨赶紧入市；二是居民对通胀预期带来买房保值意愿的抬头而倾向于进行购房置业投资。在财富效应和利益驱动下，部分投机炒房者再度活跃回潮；三是3月中旬以来北京、杭州等热点城市接连出现“地王”，部分二线城市地价迅速攀升，高地价直接推动周边区域在售房源涨价，引发区域性的恐慌性购房，扭转了房价将逐步稳定的预期；四是部分媒体片面宣传市场供不应求、对“地王”频现进行炒作，助长了房价上涨的预期和氛围；五是少数开发企业乘机哄抬房价，制造市场恐慌情绪。六是部分城市危旧房改造、基础设施建设引起的被动性需求较大，加上住房供应结构不合理等，使这些地区供求矛盾更加突出，房价上涨压力加大。针对市场中的突出问题，社会各方面反映强烈，能否抑制房价上涨被提到了对政府执政能力的考量。有必要采取更为严格、更为有力的措施，增强调控的针对性、有效性，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加强市场监管。四）抑制房价过快上涨的思路。尽管房价的上涨和下跌从根本上是由供求关系决定的，几轮房价非正常上涨的起因与根源还在供求矛盾，增加房地产市场的有效供给应该是当前和今后相当长时间内必须高度关注和解决的问题，否则难以从根子上解决问题。但鉴于市场供应的增加不是短期内能做到的，要想在短时间内缓解供求矛盾，稳定市场，稳定价格，当前必须把工作重点放在抑制需求膨胀，放缓市场节奏和坚决遏制投机和投资性购房上。当务之急一是要尽快改变市场预期（包括增加普通住房用地供应，加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度等）,缓解购房者着急入市的焦虑情绪；二是对打击投机性购房采取更加严厉的经济手段加上必要的行政手段，让它们尽快退市。五）国家采取较为严厉的调控政策。1.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；2.住房与城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知；3.住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知；4.国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知； 六）四月以来房地产市场出现的变化从上半年的情况看，关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知下发为分界线，房地产市场出现明显变化。1.成交面积同比增幅回落，文件下发单月成交面积明显下降据住房和城乡建设部对90个重点城市的监测，上半年新建商品住房和二手住房分别成交1.53亿平方米和0.87亿平方米，同比分别下降10.2%和增长6.3%。从 5、6两月的情况看，90个重点城市新建商品住房当月分别成交2296万平方米和2108万平方米，同比分别下降38.7%和40.9%，环比分别下降33.4%和8.2%；二手住房当月分别成交1562万平方米和1249万平方米，同比分别下降1.3%和38.4%，环比分别下降11.6%和20.1%。 90个重点城市新建商品住房、二手住房各月成交面积资料来源：住房城乡建设部90个重点城市房地产市场信息系统数据2.住房销售价格整体涨幅回落，部分城市有所下降据国家统计局数据，6月，新建商品住房和二手住房价格同比分别上涨14.1%和7.7%，涨幅分别比5月回落1个和1.5个百分点，已连续两个月回落；环比分别持平和下降0.3%，其中二手住房价格已连续两个月环比下降。70个大中城市新建商品住房、二手住房价格各月同比增幅资料来源：国家统计局70个大中城市房价指数数据据住房和城乡建设部掌握的情况，5、6两月，上海、杭州、深圳、厦门、三亚等10个城市房价环比连续下降，广州、海口、北海等13个城市6月首次出现环比下降。3.部分城市住房租赁成交量上升，租金价格有所上涨从近期市场反馈看，部分城市特别是北京、上海、深圳等热点城市住房租金较大幅度上涨。部分地区房租上涨，与供求关系的变化密切相关。一是，近期各地加大对城中村、棚户区的改造和小产权房的清理力度，既减少了中低端出租房源供应，又新增了部分承租需求。二是，随着经济回升向好和就业机会的增加，外来务工人员租房需求增加。三是，每年的5-7月是传统的需求旺季，新毕业的大中专学生集中离校求职增加了租房需求。四是，房价下跌预期使得一些原本有购房意愿的消费者更倾向租房。五是，部分经纪机构垄断房源、炒作题材鼓动业主提租等行为，助长了租金上涨。六是，部分媒体夸大了个别城市、个别区域的房租上涨情况，在一定程度上影响了其他城市、其他区域业主和租户对房租上涨的预期。 4.房地产开发投资等供应类指标保持增长据国家统计局数据，上半年全国房地产开发投资1.97万亿元，同比增长38.1%，增幅比去年全年提高22个百分点。商品住房施工、新开工和竣工面积同比分别增长27.6%、65.4%和15.5%。开发企业本年土地购置面积1.85亿平方米，同比增长35.6%，增幅比去年全年提高54.5个百分点。 全国房地产开发投资增幅资料来源：国家统计局数据据住房和城乡建设部对90个重点城市的监测，上半年新建商品住房上市面积达1.45亿平方米，同比增长12%；有57个城市同比增长， 14个城市增幅超过100%。6月末，新建商品住房累计可售2.33亿平方米，比1季度末增加738万平方米。90个重点城市新建商品住房月末累计可售面积资料来源：住房城乡建设部90个重点城市房地产市场信息系统数据5.商业性房地产发展较快据国家统计局数据，1-5月，商业性房地产供销两旺。其中，办公楼完成投资591亿元，同比增长53%，施工、新开工和竣工面积同比分别增长26.8%、88.3%和16.5%；销售597万平方米，同比增长74.5%。商业营业用房完成投资1612亿元，同比增长35%，施工、新开工和竣工面积同比分别增长33.8%、73.5%和42.1%；销售1784万平方米，同比增长45.7%。6.房地产贷款继续保持增长态势据人民银行数据，1-5月，主要金融机构房地产贷款新增1.38万亿元，同比多增4447亿元。其中，房地产开发贷款新增4424亿元，同比多增224亿元；个人购房贷款新增9323亿元，同比多增4254亿元。从月度情况看，1、4月个人购房贷款新增额分别为2667亿元和1828亿元，2、3、5月新增个人购房贷款在1200-1500亿元之间；6月新增843亿元，明显下降。7.保障性安居工程建设规模大、进展顺利保障性安居工程建设项目进展顺利。截至今年5月底，全国廉租住房竣工面积同比增长48%，经济适用住房竣工面积同比增长4%，公共租赁住房、限价商品住房和各类棚户区改造项目陆续启动，完成情况总体较好。总的来看，10号文件的政策效果已初步显现。在住房成交量明显下降的同时，投机性需求基本得到抑制；部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制；土地出让溢价水平明显下降；市场秩序有所好转；开发投资增长较快，有利于后期的住房供给。 七）房地产市场走势分析尽管二季度以来一些城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但供求双方尚处于观望和博弈阶段。未来36个月，随着市场成交量的下降，住房价格将进一步出现松动，加之年内的市场供应量总体较为充足，预计热点城市住房价格有可能回落到2009年9月的水平，今年一季度价格上涨较快的城市房价回落的幅度将会更为显著。市场与政策走势将取决于宏观经济走势和房地产市场调控政策的贯彻落实情况。在此之后，市场走势最终还是取决于市场供求关系。鉴于今年二季度出台有关房地产市场调控政策的一系列背景，尽管有些政策有值得商榷的方面，但是如果国内经济不是遇到2008年世界金融危机影响的类似严重情况，期望国家对有关政策在短期内进行调整是不太现实的。当前应关注两个方面的问题：1.关注短期市场的问题。在供求关系僵持的情况下，观望气氛估计还会延续一段时间，销售面积总体会处于缩量，尽管部分开发商放慢商品房上市速度，但是市场供应量会一定程度放大：一是去年市场好转后开发投资的增长；二是各地贯彻调控文件，对在建项目全面清理并促建设、竣工和商品房上市；三是商品房预售许可证颁发后10天内必须上市等政策的影响。市场博弈和僵持中，2007年曾经出现的断供、退房、退地等问题有可能出现，要有应对措施；2.关注后期市场的问题。市场销售状况不好开发商回收资金放缓信心不足拿地、投资、建设速度普遍放慢将影响到市场后续的供应。2004、2005、2007、2009年4轮调控后市场一旦有松动，被压制的刚性需求释放出来，出现市场供不应求，价格开始反弹上涨。当房价涨幅达到1015，即带动投机性购房入市，引发供求矛盾加大，导致房价出现非正常上涨。如何避免，有关方面应该作出中长期市场分析及应对预案。 八）开发企业的对策：高度关注、深入研究、积极应对。1.端正态度，提高认识。稳定市场、稳定价格是房地产市场持续健康发展的关键。房价过快上涨影响到社会的稳定；市场虚假繁荣、泡沫膨胀会对市场带来致命的破坏。应自觉服从调控大局，吃透当前政策，主动调整企业策略，并避免违法违规行为。2.高度关注政策走向和市场变化，保持冷静和清醒。目前国际国内经济形势决定国家和地方对房地产的依赖总体不会改变，改善性住房的刚性需求仍然是市场的主导。我们既要对市场前景有信心，也要对市场调整的复杂性、调控的时间跨度、以及在这个过程中企业可能遇到的困难有充分和足够的认识。3.积极应对，争取后续机会。实力强有经验的企业通常能把握房地产调控的规律，在形势好时抓市场销售，形势低迷抓土地储备。逆市运作，有可能在新一轮市场启动时赢得先机。但是房地产市场的地域性强，对不同的城市要作具体分析，谨慎从事。 四、对2004年以来房地产市场调控的反思一）房地产市场发展中出现的主要问题1.房价上涨过快；2.市场需求偏大，供求矛盾突出；3.部分地区房地产投资增长偏快；4.市场供应结构不合理。二）存在问题的原因分析1.大量资金涌入房地产市场；2.国内投资性购房和投机性炒房抬头；3.境外资金参与国内房地产市场开发和炒作；4.一些地方政府行为不规范；5.市场秩序比较混乱；6.不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。三）、04年06年涉及房地产市场调控的主要政策和措施1.2004年：关住土地和金融两道闸门,控制投资过快增长。1)治理整顿土地市场秩序;2)加强金融调控和信贷管理;3)清理固定资产投资项目;4)提高项目资本金比例;5)规范房屋拆迁。2.2005年：从供应，需求，整顿市场秩序三管齐下稳定房价。1)强化城市规划调控，改善住房供应结构;2)加大土地供应调控力度，严格土地管理;3)调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管;4)加强房地产信贷管理，防范金融风险;5)明确普通住房标准，合理引导住房建设与消费;6)加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度;7)切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为;8)加强市场监测，完善市场信息披露制度。3.2006年：突出调整结构，引导消费；深化改革，标本兼治。1)切实调整住房供应结构;2)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度;4)进一步整顿和规范房地产市场秩序;5)有步骤地解决低收入家庭的住房困难;6)完善房地产统计和信息披露制度。四）对这一轮轮房地产市场调控的反思1调控政策频繁出台，增加市场发展的不确定性。2004年来，针对市场出现问题制发的调控政策，总体产生了一定的积极效果。但调控政策频繁出台，造成市场较大波动，也增加了各方面对市场发展不确定性的担忧，观望气氛浓厚，影响到正常的投资和消费。 2有些政策的出台缺乏科学性和长远考虑，带来顾此失彼的逆向结果。总体看，调控对地域性差异区别对待以及市场供求关系平衡和改善始终考虑与把握不够，有些政策的出台引起市场供应量阶段性非正常下降，引发房价上涨，产生逆向效果，值得认真反思。3有些政策出台后没有得到落实，影响调控的效果。几年调控文件都要求各地增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。但以上政策落实情况很不理想。4对市场调控走势缺乏正确的舆论引导。五、关于开征物业税一)国外征收物业税的情况。物业税是根据房地产价值或租金，由其所有者或使用者按一定比例，每年缴纳的一种财产税。应纳税额随房地产市场价值或租金的变化而变化。世界上多数国家和地区，房地产交易环节税负较轻，而在保有环节开征物业税。分析这些国家和地区的做法，可以发现一些共性：一是大多数国家在统一物业税立法的基础上，由各地制定地方法规，规定税率调整、税基评估、征管程序等事项；二是需要建立健全房地产产权登记信息、建筑物实体特征信息以及市场租售信息等数据基础和平台；三是评税制度是各国物业税制度的核心；四是多数国家设立了评税机构；五是多数国家严格限定免税范围；六是物业税是地方政府的主要收入来源。二）社会各界对开征物业税的不同观点。1.该不该开征2.何时开征3.如何征收三）对目前是否适宜开征物业税的分析。鉴于物业税改革“牵一发而动全身”，有关方面应广泛征求公众、专家、各利益群体的意见和建议，对部分实施物业税“空转”的试点地区的情况进行全面客观的分析评价，从市场当前的平稳和长远可持续发展、社会稳定、以及与现行政策的衔接等方面慎重考虑谨慎决策。四）关于征收房产税六、关于日本房地产泡沫的破灭一段时期来，在我国房地产业市场出现价格过快上涨现象和人民币趋于升值的背景下，一些舆论提出我国正面临日本在1985年“广场协议”后的情况，房地产业将因人民币升值而出现大量“泡沫”，国民经济已被房地产价格的快速膨胀所胁持，日本10年衰退的教训有可能在中国重演。历史地分析，这些判断缺乏客观依据。一）我国目前和“广场协议”前后的日本不是同一发展阶段。二）日本房地产泡沫分析：从住房政策分析；从货币政策方面分析；三）日本房地产兴衰的几点启示：1.解决居民住房问题的制度设想要有长远安排。日本房地产“泡沫”破灭原因之一是政府急于在短时期内改善整个社会住房条件而大量提供政策性住房。我国是一个发展不平衡的大国，满足人民群众的住房需求需要一个长期的发展建设过程。指望中短期内就能满足大多数人住房需求的良好愿望，往往会和经济规律发生矛盾。2.扩大内需和促进消费需求结构的升级仍要长期坚持。九十年代日本经济停滞不前的最大教训是政策摇摆不定，没有把扩大内需、扩张消费和促进消费结构转变的政策坚持始终。我国已经走过了短缺时代，住房消费需求的高涨是社会消费需求结构变化的良性反映，坚定不移地采取鼓励住房消费的政策需要从长期战略高度来认识。3.对房地产市场出现的问题的调控要坚持积极稳妥的原则。注意把握力度，着眼于软着陆，切忌下猛药，造成大起大落。七、关于我国的住房政策一）住房供应体系和保障体系存在的主要问题1.制度设计不尽完善，操作上没有完全涵盖不同收入人群2存量与增量市场发展不平衡3租赁与买卖市场发展不平衡4住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展二）下大力气加强对中低收入家庭的住房保障工作。1学习一些国家政府缓解住房矛盾的成功经验。从世界各国解决住房问题的实践和效果看，通常不是采取压低市场房价来保障低收入人群的住房需求，而是在让市场发挥正常机制的同时，通过制定特别针对低保障人群的住房政策来解决问题。这些国家的经验说明，对不同收入的家庭实施有区别的住房政策，关键是建立健全市场机制和保障制度的有机结合。让有支付能力的家庭通过市场购买或租住住房，对支付能力不足的家庭，通过政府保障性质的直接或间接资助，解决基本住房。市场和保障的结合，是解决多层次居民住房问题的有效途径。 2加快建立健全适合我国国情的住房保障制度。 我国是一个发展中的大国，保障需求大、保障能力低，当前的住房保障工作宜按照低水平、广覆盖，分层次、差异化，以及住房保障方式的多样性的原则去推进。总体上看，健全的住房保障法律、专项财政资金支持、自上而下的住房保障机构，是各国政府实施住房保障的三大要素。应在借鉴世界各国解决住房问题的经验和教训基础上，深入研究并加快建立适合我国国情的住房保障制度。三）国务院对加强城市住房建设和管理的推进2007年8月1日，国务院第187次常务会议通过的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，8月7日，国务院以国发200724号正式下发。主要精神如下：1.指导思想。把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2.总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争 “十一五”期末使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。3.基本原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓落实。4.有关政策：进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。四）国家有关加大保障性住房建设的政策一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题；二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题；三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给；四是加快发展公共租赁住房。八、关于房地产业与经济社会的联系改革开放以来，特别是近十多年，房地产业得到快速发展，已成为现阶段国民经济的重要支柱产业。一）促进房地产市场健康发展的重要意义1保持房地产市场健康发展，是扩大内需、保持国民经济良好势头的重要举措。房地产市场连接着商品、服务和要素市场，与宏观经济、产业发展、居民消费、金融稳定关系密切。2007年，房地产税收（含城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税、房地产营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税）为4527亿元，占全国税收收入约9.2%；目前，我国房地产投资增量占全社会固定资产投资增量的三分之一左右，每年拉动GDP增长近2个百分点。从长远看，以住宅为主的房地产业发展空间很大，是我国经济增长不可替代的拉动力量。2保持房地产市场健康发展，是带动相关产业发展、推进经济结构战略调整的必要措施。房地产业在世界发达国家和我国都是支柱产业。在我国，房地产及建筑业增加值达9000多亿元，占GDP的比重接近9%。房地产业直接或间接联系着建筑、冶金、建材、木材、化工、机电、装饰、家电、家具、金融、商业、交通等数十个产业。促进房地产业健康发展，有利于延长产业链，满足市场需求，促进科技进步，促进产业结构优化升级。3保持房地产业健康发展，是促进消费结构升级、提高居民消费水平的基本条件。实现人民生活向更高生活水平的迈进，重点是改善住和行，扩大服务性消费。国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，居民居住面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35平方米、人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善阶段，是居民住房消费快速增长阶段。4保持房地产市场健康发展，是扩大就业、推动科技进步和可持续发展的有效途径。发展房地产业是扩大社会就业，吸收农村剩余劳动力向非农产业转移的重要渠道。房地产业开发建设规模大、消耗材料种类多、产品使用周期长。促进房地产业健康发展，有利于推进住宅产业技术进步，有利于节水、节地、节能、节材、治污和环境保护，走一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型发展道路。5保持房地产市场健康发展，是带动城镇建设、改善居民家庭财产结构的重要手段。实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设，在城市建设资金投入能力有限的情况下，房地产业的高速增长可以带动城市基础设施的发展，完善城市功能。随着房改深入，住房私有率大幅度提高，城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构发生重大改变，房产价值是城镇居民家庭最大的资产。二）创造良好的产业发展环境从一系列调查显示，我国正处在全面建设小康社会和城市化发展的关键时期，住房潜在需求很大，改善居住条件、结婚和拆迁安置以及外来人口购房等构成了当前市场需求的主体。因此，我国目前的住房市场不是以投机和投资占主导的市场，而是以真实需求和有一定支付能力支撑的市场，住房消费需求的高涨是社会消费需求结构变化的良性反映，是全面建设小康社会，居民改善住房条件以及城镇化快速发展的正常需要。鼓励住房消费（适度）的政策不应该是短期政策，不宜反复多变，要从扩大内需和促进消费需求结构升级以及城镇化发展的战略高度来提高认识、全面设计和长期坚持。三）加强促进房地产业持续健康发展的长效机制建设1尊重行业自身规律。既要服从于宏观经济调控的大局，更要尊重行业自身规律的前提下加强调控政策的科学性和可操作性，避免市场大起大落，促进行业健康持续快速发展。2坚持住房市场化的基本方向。当前应在培育和发展住房二级市场（市场成熟国家存量住房年上市交易量一般占到住房保有量的10%左右）和租赁市场（发达国家依靠租赁解决住房一般在3050%）上下功夫，加快形成商品房、二手房市场互补；买卖和租赁市场齐步发展的市场格局，不断完善房地产市场体系，以改善市场结构、丰富市场供应，减