物业顾问公司在前期介入方面的作用及顾问服务内容

物业顾问公司在项目开发前期介入方面的作用及前期介入工作内容物业顾问公司是从各专业角度对物业管理提出建议，以方便日后的物业管理工作。这其中的具体工作包括考查整体工程进度，协助开发商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；考察建筑设计（地下室、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；对管理用房位置确定、布局以及设计、装修标准提出参考性意见；对房屋的设备设计、施工，根据物业管理经验，提出建议性意见；对空调、采暖工程以及电梯的安装设计及配套设施提出合理化建议，并根据当前国家标准，提出相应的措施；根据地方物业管理法规、政策及楼盘实际状况，对物业公司的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议。前期介入主要是根据公司在日常物业管理工作中总结的经验和教训，预先向开发公司提出一些建设性意见，以避免产生工程完成后才发现纰漏的问题。前期介入完成后，顾问工作进入实际指导工作阶段。在此阶段，顾问公司可以根据项目进展情况提供相应的物业管理顾问建议，也可以派遣顾问团或是驻场顾问到现场进行指导，按照政府优秀示范小区（大厦）和顾问公司的规范化标准进行管理。物业管理顾问的实际指导工作具体包括在开发商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助开发商提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定；协助物业公司制定和建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制；协助物业公司根据物业项目实际情况，测算物业管理成本，提出物业管理收费标准，由物业公司报当地政府物价部门审批；协助物业公司制定招聘方案，选聘各专业物管工作人员（管理层和操作层），组建工作队伍；协助物业公司培训各专业物管工作人员（管理层和操作层），协助对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定；提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助物业公司（开发商）与各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）；指导物业公司对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量；协助物业公司编制各项管理制度及建立相关资料、文件；协助物业公司建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导等。在这其中，顾问人员需要定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况。另外，根据物业管理顾问合同要求，为物业公司提供一系列的辅助和指导性工作。这一阶段的工作，对顾问公司来说，主要是现场作业。要想确实达到顾问的效果，顾问公司必须在对项目详尽了解的基础上，切实把握项目的每一个环节，从而制定出适合该项目的每一个步骤和计划。现场顾问结束后，顾问工作进入后期跟踪阶段。这一阶段的工作，对顾问公司来说，实际上是前面所有工作进行验收并对项目的进展情况进行评估，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足，提出书面整改意见及建议。物业管理服务公司工作分为以下几个时段和内容施工期物业管理设施设备调试期物业管理竣工验收及物业接管验收期间物业管理前期物业管理人员安排与工作进度一、施工期物业管理工作1熟悉施工现场和各类施工图纸。2跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。3了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接口等。4对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。5对影响小区（大厦）功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。二、设施设备调试期物业管理1工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。2工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案3从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。4参与设备调试，对小区（大厦）的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程和各项操作指导书。三、小区（大厦）竣工验收及接管验收期物业管理1小区（大厦）竣工验收2物业企业接管验收物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面3现场验收（1）土建工程屋面排水坡度伸缩缝、地面有无滲水地下室墙面有无滲水地面有无空鼓及滲水进出口坡道防滑消防门、通道、楼梯等（2）装饰工程各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰门和门框及附件护栏及扶手灯具及其他小电器设施外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙公共区域设施设备的外装饰各种标识及区域图示公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等（3）供配电系统正常供电设备应急供配电设备油箱及油库各配电房的防鼠各强电检查井内管线及电箱避雷装置公共照明用电器具等（4）给排水系统各供水、消防水泵及电机等各水箱、给排水管网、接头及阀门等检查井内管线、水表及阀门等化粪池及室外排污、雨水井消防栓、消防供水管网、接头、阀门等人防工程及相应供水系统等（5）电梯系统各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等（6）空调系统空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。（7）弱电系统消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等）弱电检查井内管线、接线箱等4、资料交接（1）产权资料项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。（2）技术资料竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。（3）验收资料工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。5、其他交接（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。6、接管验收注意事项（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。7、设施设备试运行为保证小区（大厦）启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。一、其他前期准备工作1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入根据小区（大厦）室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。2、清洁卫生与环境卫生前期介入在小区（大厦）启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。3、消防及安全管理前期介入小区（大厦）的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。4、外部公共关系建立为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区（大厦）全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。5、业主全面进驻准备小区（大厦）业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。二、前期物业管理人员安排计划与工作进度1、人员安排计划根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。（1）施工期人员安排及职责成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区（大厦）物业管理前期介入方案。派长驻小区（大厦）施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。（2）设备调试期人员安排与职责成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。接管验收前3个月，物业管理公司派往小区（大厦）的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区（大厦）物业管理接管验收方案，协助管理处开展工作。接管验收前1个月，管理处全部人员到位。2、工作进度根据小区（大厦）实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定物业管理委托合同，中标15天后开展前期管理。小区（大厦）前期介入工作进度表月份项目5月底69月10月初11月底12月底签定物业管理委托合同施工管理方的初次会晤熟