重庆省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题.doc

精品文档重庆省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作的文字要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施_，明确规定了土地的有偿出让对象。A协议出让国有土地使用权的规定B城镇国有土地使用权出让转让暂行条例C招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 D城市房地产管理法 2、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。A：住房公积金管理中心B：住房公积金管理委员会委托的银行C：各个单位D：全体职工E：执行层的组织协调3、估价报告书中说明的限定了其用途。A：估价原則B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况 E：工业用地的监测点评估价格 4、证券价格由_确定。A货币使用中产生的收益B社会借贷资金利率C市场对证券的供求D货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率5、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价_临街宽度。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率 D混合深度价格修正率 6、开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为_和建筑物建造成本。A物业管理成本B固定成本C变动成本 D土地开发成本 7、某宗面积为3 000 的工业用地，容积率为08，楼面地价为700 元。现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元。理论上应补地价万元。A：78B：882C：1 210D：1 272 E：工业用地的监测点评估价格 8、施工图中的总平面图是_的一部分。A建筑施工图B专业施工图C结构施工图 D给排水施工图 9、下列关于经济适用住房政策，说法不正确的是。A：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则B：经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房的工程质量负最终责任C：购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款D：房地产开发企业实施的经济适用住房项目的利润率控制在5以下 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为_。A9.26%B10%C11.32%D12%11、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是_。A强制性B无偿性C自觉性 D固定性 12、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法_。A平均发展速度法B平均增减量法C数学曲线拟合法 D中位数法 13、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是【2007年考题】A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格14、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。A：易受限制B：相互影响C：独一无二D：不可移动 E：工业用地的监测点评估价格 15、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。A投资规划B投资回收期C投资方向 D投资收益水平 16、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿为现房价格的3，该期房目前的价格为元。A：3439B：3473C：3508D：3608 E：工业用地的监测点评估价格 17、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的成本利润率为。A：36B：6207C：7347D：80 E：工业用地的监测点评估价格 18、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是_的土地。A通过出让方式取得的B通过转让方式取得的C通过划拨方式取得的 D有地上建筑物及其他附着物 19、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。A：开发商B：监理单位C：分包单位D：总承包单位 E：借款合同 20、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。A.AB.BC.C D.D 21、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。A：价格B：时间C：常数D：价格变动率 E：工业用地的监测点评估价格 22、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：借款合同23、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。A：污染物发生的类型B：污染物排放的时间C：污染物排放的形式D：污染源存在的时间 E：执行层的组织协调 24、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为（）元。A200B1200C1210D21025、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是。(2007年试题)A：7.02%B：7.04%C：7.50%D：7.85%E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、经济适用住房的开发建设应通过_的方式确定开发建设单位。A由有购经济适用住房资格者投票选择B公证处随机摇号C政府在实力强、信誉好的企业中指定 D招投标 2、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。A：管理费用B：营业费用C：财务费用D：统筹费用E：额外费用3、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A20B15C35 D50 4、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）A利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2B利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2C利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2D利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2E无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m25、为消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过手段进行干预。A：社会立法B：经济立法C：价格管制D：税收调节 E：市场控制 6、下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法，正确的是。A：取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年B：取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年C：取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关3-作经验，其中从事房地产估价实务满3年D：取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年 E：取得房地产估价相关学科博士学位的 7、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。三者之间的大小关系为_。ARLRBROBRBRLROCRLRORB DRORLRB 8、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括_。A交易日期与估价时点相近B使用性质相同C地点相近 D价格相同 9、长期趋势法可以用于。A：推测、判断房地产的未来价格B：预测收益法中未来的租金、空置率等C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 10、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/、900元/、2000元/和2400元/，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定。A：在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B：甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C：在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D：此时乙的需求价格弹性最大E：执行层的组织协调11、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2007年试题)A：出售B：抵押C：转让D：经营 E：借款合同 12、下列不属于物业管理企业经营费用的是_。A保险费B房产税C法律费 D贷款利息 13、房地产交易中的特殊交易情形包括_。A交易双方曾经有过业务联系B购买相邻房地产C交易税费由买方承担D卖方不了解市场行情14、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。A：营业利润B：营业支出C：投资净收益D：营业内收支净额 E：营业外收支净额 15、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同 16、衡量投资者投人自有资本收益水平的指标称为_。A还本付息比率B抵押收益率C权益投资收益率 D项目收益率 17、下列属于土地使用管制的事项有【2006年考题】A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C：某宗土地使用中，要求容积率为20D：甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商业房地产开发 18、房地产开发企业的经营成本主要包括_。A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本 E房地产出租经营成本 19、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 E：执行层的组织协调 20、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用 E：销售税费 21、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。A：使用一年后发现屋面漏水B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D：尚未使用即发现下水管道堵塞 E：下雨时发现外墙渗水 22、投资决策分析主要由组成。A：市场分析B：项目财务评价C：项目风险估算D：市场经济前景E：政府决策分析23、房地产项目盈亏平