钟巧玲房产报告.doc

精品文档 房地产抵押估价报告书项目 名称：渭滨区益门堡12号小区10号楼1号住宅地产值评估委托估价方：钟巧玲受托估价方：陕西海特房地产评估有限公司估价 人员：王丽萍 赵云玲 估价 时点：2011年12月3日估价作业日期：2011年12月5日-2011年1月5日估价报告编号：陕海特房估（2011）第 号目 录一、 致委托方的函3二、 估价师声明4三、 估价的假设和限制条件5四、 估价结果报告6五、 估价技术报告 11六、 附件 151、身份证复印件2、房屋所有权证3、区位示意图4、现场勘察照片5、评估机构资质证书6、评估人员资质证书致委托方的函钟巧玲小姐：您好！受您委托，我公司按照国家有关法律、政策、规定，遵循独立、客观、公正和科学的评估原则，依据科学的评估理论、标准、方法和程序，组织评估小组对您所拥有的位于渭滨区益门堡12号小区10号楼1号住宅房地产【总建筑面积179.65平方米；房屋所有权证号：宝鸡市房权证渭滨区字第039631号】进行了价值评估。经现场勘察、综合分析，认真计算，严格审查，确定在估价时点2011年12月3日，以为您确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为估价目的所体现的市场公允价值为：评估单价2679.76元/平方米；总价48.14万元（取整），大写(人民币)：肆拾捌万壹仟肆佰圆整（此价值含装修）。本估价报告应用的有效期为壹年，即自2011年12月5日起至2012年12月5日止。此致！附：房地产抵押估价报告及其附件法人代表 (盖章)： 陕西海特房地产评估有限公司 2011年12月5日估价师声明我们郑重声明：1、 本估价报告内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但是受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系，也与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产 估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 注册房地产估价师（签名）： 2011年12月5日估价的假设和限制条件一、估价的假设1.持续经营假设；2.公开市场假设。二、估价的限制条件1.本报告评估价格是在满足上述条件假设下的估价对象用于本次评估目的的评估价格总和，没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。2.本报告评估价格是估价人员在专业知识和能力范围内，对估价对象在估价时点的市场公允价格做出的判定，并非实际成交价格。3.本报告仅供委托方用于报告所列明的目的使用，用于其他与本评估目的无关的经济行为无效。未经本公司同意，不得向委托方和评估报告审查及使用部门以外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。4.本报告未考虑市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要远远低于房地产市场正常的市场价格。5.本次估价未考虑抵押等他项权利对房地产价值的影响，若由于抵押等他项权利等房地产权属问题而引起的责任，与估价方无关。6.委托方提供房地产评估的证件、文件、原始资料的真实性、合法性，由委托方负责。7.本报告由陕西海特房地产评估有限公司负责解释。陕西海特房地产评估有限公司 2011年12月5日房地产抵押估价结果报告 一、委托估价方委托估价方为钟巧玲先生。二、估价机构陕西海特房地产评估有限公司是经省工商行政管理局批准，具有企业法人营业执照；经陕西省住房和城乡建设厅批准，具有房地产评估资格，资质等级：叁级，证书编号：陕房地评（2001）037号；法定代表人：党国平；联系电话三、估价对象1、估价范围本次估价对象为钟巧玲先生所属位于渭滨区益门堡12号小区10号楼1号住宅，总建筑面积179.65平方米房屋所有权。2、土地、位置及环境状况待估房地产位于宝鸡市渭滨区益门堡12号小区，其所处宗地四至为：东临召家山，南临召家山，西临召家山水泥路，北临召家山。该宗地地势有一定坡度，地质状况较好，地质承载力较强。该区域基础设施已达“五通一平”；道路状况一般，交通便捷度一般；其所在区域以别墅为主，配套设施完善度一般，环境条件较好，较适宜居住。3、项目简介待估对象所处建筑物位于渭滨区益门堡12号小区，由50幢别墅组成。社区环境较好，较适宜居住。距益门幼儿园、益门小学、益门中学、宝桥子校、邮政银行、陕西信合、荣兴超市、阳光超市、宝桥市场、宝桥医院、409医院等较近，配套设施一般。 4、建筑物状况待估对象所处建筑物位于渭滨区益门堡12号小区10号楼1号，该楼建于1998年，混合结构，建筑总层数3层，三层均为住宅，工程质量良好，配套齐全。估价对象为渭滨区益门堡12号小区10号楼1号（独立别墅），总建筑面积179.65平方米，户型为：一层二室二厅一厨一卫；二层二室一厅一卫；三层二室。南北朝向，房屋布局较合理，采光、通风条件较好。其装饰及设备标准大致为：外墙防水涂料，室内：客厅、餐厅地面铺木板，墙面、顶棚乳胶漆刷白；卧室地面木板，墙面乳胶漆刷白，顶棚乳胶漆刷白，实木门，铝合金窗；阳台地面水泥；厨房、卫生间地面、墙面贴瓷砖，顶棚PVC吊顶，实木门，铝合金窗。入户防盗门。上下水、电、通讯（电话及宽带）、等配套齐全。至估价时点，估价对象作为招待所使用，房屋状况良好。5、权属关系评估对象所有权为钟巧玲小姐所有，房屋所有权证号：宝鸡市房权证渭滨区字第039631号。四、估价目的为委托方确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经与委托方商定，并根据实际情况，估价基准日定为2011年12月3日。一切取价标准均为估价时点有效的价格标准或加以修正。六、价值定义房地产抵押价值，为估价对象拟抵押房地产在估价时点2011年12月3日的外部经济环境以及前述假设、限制条件下所体现的市场公允价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法；2.中华人民共和国土地管理法；3.中华人民共和国担保法；4.中华人民共和国物权法；5.城市房地产抵押管理办法；6.中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；7.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见；8.中华人民共和国房屋所有权证；9.估价对象现场勘察记录； 10.估价人员掌握和搜集的有关资料。 八、估价原则 1.遵循合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。2.遵循最高最佳使用原则：当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则重新做出判断和选择。 3.遵循替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4.遵循估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价对象用途为住宅，类似房地产交易实例较多，经分析比较，本次估价仅采用市场比较法进行估价。十、估价结果我公司经勘察估算，对比分析，严格审查，确认本次评估结果能客观反映估价对象所列明的目的，在估价时点所体现的市场公允价值为：评估单价2679.76元/平方米；总价48.14万元（取整），大写(人民币)：肆拾捌万壹仟肆佰圆整（此价值含装修）。十一、估价人员房地产评估机构：陕西海特房地产评估有限公司评 估 人 员： 注册房地产估价师 注册房地产估价师 十二、估价作业日期本次估价作业时间为2011年12月5日2011年1月5日。 十三、评估结果有效期本报告评估结果有效期为壹年，即2011年12月5日至2012年12月5日。十四、优先受偿款项及影响抵押价值等因素分析由于委托方未提供抵押等他项权利设定状况，故本次估价无法确定优先受偿款项，请报告使用人注意。估价师认为：未来影响房地产抵押价值下跌的主要因素主要为：房屋的自然折旧及金融危机的持续过程的长短等等。请报告使用人合理使用本估价报告及评估价值，若由于使用不当，所造成的责任自行承担；同时，建议请定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十五、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。抵押房地产的通用性、独立使用性较好，可分割使用性较差。在处置抵押房地产时，可能发生的房地产变卖而引起的有关税费（包括银行借款资金贴现、变卖时产权过户费用以及拍卖等费用。上述费用按抵押房地产评估价值的25%计）。十六、附件（复印件） 1. 房屋所有权人身份证；2. 房屋所有权证；3. 区位示意图；4. 现场勘察照片；5. 评估机构资质证书；6. 评估人员资质证书。陕西海特房地产评估有限公司 2011年12月5日房地产抵押估价技术报告一、个别因素分析估价对象所处宗地形状不规则，一面临路，临路条件一般；估价对象处于宝鸡市渭滨区益门堡，该区域基础配套设施一般。其所处建筑物整体建筑设计造型一般，层高适宜，日照、色彩、噪音控制均在设计中有所考虑，结构抗震性能一般，使用面积与建筑面积比率较高。估价对象南北朝向，室内布局合理，采光及通风条件良好；配套设备齐全，适宜作为住宅使用。 二、区域因素分析影响住宅房地产价格的区域因素主要有：商服繁华度、交通条件、基础设施等。1、商服繁华度待估对象处于宝鸡市渭滨区益门堡，周围配套公共服务设施一般，其区域以住宅、企业为主，商服繁华度一般。 2、交通状况待估对象位于宝鸡市渭滨区川陕路，距市区较远，该区域2路、6路、26路、48路、39路公交车设有停靠点，交通便捷度一般。3、基础设施条件估价对象所在区域基础设施已达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）条件。三、市场分析1、宏观经济分析宝鸡位于陕西省关中西部，古称陈仓，是我国东部地区通往西北和西南的重要交通枢纽，也是亚欧大陆桥上具有很大经济潜力的中等城市，宝鸡辖3区9县，面积18,172平方公里，人口376万，其中市区人口65万人。宝鸡的工业以机械、电子、食品、轻工、冶金、建材、化工为骨干，包括35个门类143个生产行业，300多种主要产品。4种产品产量居全国前列，12种产品产量居全省第一，累计有35种产品获国家金奖或银奖， 500多种获部、省优质产品称号，180多种产品远销世界50多个国家和地区。2010年，全年实现地方生产总值976.1亿元，增长14.4%；财政总收入达到106.3亿元，增长22.3%，其中地方财政收入38.8亿元，增长28.7%；城镇居民人均可支配收入和农村人均年纯收入分别达到18978元、5040元。增长16.1%和20.4%。2、区域经济分析渭滨区是宝鸡市辖三个县级行政区之一，位于关中西部，横跨渭河西岸，北与金台区毗邻，南与凤县、太白县交界，东西与陈仓区接壤，东距省会西安173公里。辖5镇1乡5个街道办事处，104个村民居委会，57个社区居委会。面积842.12平方公里（航测数据），人口434476人，城镇化率为79.8%。渭滨区是炎帝神农氏的故乡，青铜器博物馆、中华石鼓园、中华周礼城均在渭滨区。渭滨地处交通要道，陇海铁路横贯东西，宝成、宝中铁路贯通南北，310国道、西宝高速和西宝南线穿境而过，为第二座国际欧亚大陆桥枢纽城市。2010年，全区深入贯彻党的十七届四中、五中全会和中央经济工作会议精神，全面落实区委十二届七次全体会议各项部署，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，紧紧围绕建设“西部强区”的奋斗目标，大力推进“三大重点”工作，谋求新突破，实现新发展，区域经济结构进一步优化，经济运行质量明显提高。综合经济实力持续增强。2010年全区实现生产总值253.9亿元，同比增长14.5%。四、最高最佳使用原则鉴于估价对象建筑结构特点，区域因素、个别因素、周围环境及市场预测分析，经分析判断，估价对象用途为住宅最为有利，符合最高最佳使用原则。五、评估方法选用房地产评估的三种基本方法为成本法、市场比较法、收益法，其他方法均由此三种方法派生而来。对于市场发育健全，市场交易量大的房地产（类似于估价对象房地产），采用市场比较法评估是最佳的方法；对于典型的收益性房地产，应采用收益法评估；对于投入成本较为明确的房地产，可采用成本法评估。宝鸡市房地产市场活跃，交易量大，类似估价对象的房地产交易实例较多，适宜采用市场比较法评估；估价对象投入成本不够明确，不适宜采用成本法评估；估价对象房屋未对外出租，不具备较直接的收益性，不适宜采用收益法估价；综合以上分析，本报告仅采用市场比较法进行评估。六、估价测算过程1.估价过程（1）明确估价基本事项；（2）拟定估价作业方案；（3）搜集估价所需资料；（4）实地查勘估价对象；（5）选定估价方法计算；（6）确定估价结果；（7）撰写估价报告；（8）估价资料归档。2.市场比较内涵A、市场比较法定义：市场比较法是将估价对象与在近期已经发生了交易的类似房地产加以对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象价格的一种估价方法。B、 基本原理 市场比较法评估主要运用了替代原则，指在评估一宗房地产价格时，若附近地区有若干相近效用的房地产价格存在