黑龙江2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试卷.doc

精品文档黑龙江2016年上半年房地产估价师理论与方法：估价报告的形式考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的_分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况 D营运能力 2、某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为。A：3.5B：5.17C：7.75D：8.59E：借款合同3、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为_万元。A650B687C585 D630 4、从1996年到2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、110、120、150万m2，若以1996年为基期，则2001年该商品房销售量的定期增长速度为_%。A100B200C300D4005、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为年。A：100B：125C：135D：400 E：工业用地的监测点评估价格 6、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20，销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30，报酬率中无风险报酬率为6风险报酬率为无风险报酬率的25，则该写字楼目前的收益价格为万元。A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90 E：工业用地的监测点评估价格 7、某套200、单价4000元的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5，则该套住宅的实际价格为万元。A：71.84B：74.47C：75.23D：80.00 E：工业用地的监测点评估价格 8、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为元。A：3473B：4365C：4500D：4635 E：工业用地的监测点评估价格 9、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为【2005年考题】A：432B：50C：568D：70 E：工业用地的监测点评估价格 10、某仓库房地产，建筑面积为800 ，容积率为08，对应的土地单价为850元，现 拟变更为商业用地，容积率为20，并已取得规划、国土等管理部门的许可假定改为商业用地后楼面地价为2 000元，则理论上应补地价的数额为【2006年考题】A：9375万元B：115万元C：29375万元D：315万元E：工业用地的监测点评估价格11、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。A20%B10%C30% D40% 12、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。A：167B：21C：23D：25 E：工业用地的监测点评估价格 13、从20062010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为_%。A100B200C300D40014、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元，出租的年总收益为500元，管理费用等其他支出为100元。假设折现率为10，风险补偿为现房价格的3，则该期房目前的价格是元。A：4395B：4486C：4636D：4850 E：工业用地的监测点评估价格 15、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为_。A23.80%B20.23%C19.70% D18.96% 16、保险活动所特有的内在功能是_。A组织经济补偿B分散风险C融通资金 D防灾防损 17、根据房产测量规范，下列项目中，不计算建筑面积的是。A：无顶盖的室外楼梯B：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊C：房屋之间无上盖的架空通廊D：与房屋相连有上盖无柱的走廊 E：执行层的组织协调 18、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为年。A：50B：60C：70D：40 E：执行层的组织协调 19、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是_。A净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金 D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税 20、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见_。A应作为估价资料归档B不应作为估价资料归档C由估价机构决定是否归档 D依委托人的意见决定是否归档 21、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。A：超额利润B：投资回报C：内部收益D：风险报酬 E：借款合同 22、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。该商品房的成交价格是_元。A388000B388640C399640D40000023、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为_。A10%B11%C13% D14% 24、衡量会计信息质量的标准中，_是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性25、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。A：相关单位B：个人C：集体D：相关单位和个人E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2 (公顷)，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm 2，该耕地近3年平均年产值为10000元/hm 2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。A不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B该耕地的土地补偿费最少为60万元C每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 2、路线价法的关键和难点是_。A划分路线价区段B设定标准深度C调查评估路线价D制定深度百分率3、某房地产开发用地，其土地面积为10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元。A375B450C500 D600 4、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系D：每条等产量曲线代表一定数量的产品E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的5、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。A：均衡价格上升B：均衡价格下降C：均衡价格不变D：取决于供给和需求变动的程序 E：执行层的组织协调 6、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括_。A首席代理B买方代理C卖方代理 D双重代理 7、拍卖的基本原则包括。A：公开原则B：公平原则C：公正原则D：诚实信用原则 E：保留价原则 8、下列关于契税的计税依据，表述正确的是。A：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格B：土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定C：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格D：征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据 E：在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据 9、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。A：抵押B：租赁C：权利D：义务 E：赠与 10、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。A：路线价B：深度百分率C：宗地形状D：临街状态E：土地形状11、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C：宗教寺庙自用的土地D：公园开展出租经营用的土地 E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 12、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。A被烧损前的状况B被烧损后的状况C被烧损前与被烧损后的差异状况 D未来修复或重建后的状况 13、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有_。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分14、房地产的最高最佳使用状态不包括_。A最佳区位B最佳规模C最佳用途 D最佳集约度 15、房地产估价机构的不良行为也作为该机构的不良行为记入其信用档案。A：法定代表人或者执行合伙人B：全体股东或全体合伙人C：全体注册房地产估价师D：全体董事 E：执行层的组织协调 16、用市场法对房地产进行估价时，需要进行_修正。A交易过程B交易情况C交易日期D交易价格 E房地产状况 17、商业银行的职能包括。A：充当信用中介B：变货币资本为货币收入C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具 E：变货币收入为货币资本 18、某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是_元。A1469B1320C1856 D2789 19、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任C：投标人可以以低于成本的报价竞标D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益 E：投标人可以以他人的名义投标 20、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人 E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 21、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析 D统计试验分析 22、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的