基于区域差异的中国房地产价格变动影响因素研究

基于区域差异的中国房地产价格变动影响因素研究研宄生范莉爾摘要近年来,随着中国经济高速增长,城市化进程逐渐加快,中国房地产价格在经历大幅上涨的同时,还出现明显的区域不平衡现象。为此,本文将从区域差异的视角,研究我国房地产价格变动主要影响因素,以及这些因素对我国不同区域房地产价格影响的异同之处。为我国房地产市场实现区域协调发展,和国家宏观调控政策的制定,提供理论依据和参考建议。第一,本文运用泰尔指数的测度方法,证实了我国房地产价格具有明显的区域差异性,并且区域间差异还有逐渐增大的趋势。总体差异主要来自东、中、西三大地区的区域间差异,而区域内差异主要由东部和西部地区内部省际差异所引起,中部地区内部省际差异相对较小。第二,本文在投资者适应性预期等假设的基础上,基于房地产市场局部均衡,建立了考虑国际资本流入的房地产短期价格变动理论模型。在该理论模型基础上,使用2004年1至2014年3季度中国大陆31个省级行政区含自治区、直辖市的季度面板数据,运用面板协整、面板误差修正模型等计量方法,分别对我国全国及东、中、西部地区房地产短期价格变动影响因素进行了实证研宄和比较分析发现不论对全国水平还是东、中、西部各地区而言,购房者对房地产价格的预期都是目前我国房地产短期价格变动最重要的影响因素城市家庭人均可支配收入对短期价格变动具有正向影响,但除对中部地区外,对其他地区影响均较小信贷规模只对东部房地产短期价格变动有较大影响而贷款利率对全国和三大区域影响均不显著当短期内房价偏离长期均衡价格时,全国及各地区均存在负向的修正机制,能以较快的速度回归均衡水平。构建出包括房地产市场长期需求函数、长期供给函数、国际资本流入函数的长期均衡模型,对上述模型均衡条件进行推导并在上述理论模型基础上,进行实证分析。考虑到因变量的滞后项可能导致变量自相关问题。因此,为解决自相关与数据平稳性等问题,本文运用动态面板广义GMM估计方法,分别对全国及东、中、西部地区房地产长期价格变动影响因素进行了实证研究和比较分析得到人口、购房者对未来房价的预期以及房地产开发贷款是房地产长期价格变动的主要影响因素。另外,各地区房地产价格最重要的影响因素也各不相同。东部地区,购房者对未来房价的预期对房地产价格变动产生非常大的影响。而在西部地区,房地产开发贷款对房地产价格变动影响最为显著。最后,本文使用20052012年中国大陆31个省含直辖市、自治区年度面板数据,在面板数据向量自回归PANELDATAVECTORAUTOREGRESSION,PVAR模型框架下,从政策及外部冲击的角度,通过脉冲响应函数和方差分解对货币政策、财政政策、金融自由化程度、土地政策及城市化率等因素进行分析。研宄发现目前中国货币供给对下期的房地产价格有较大影响,而金融自由化程度对房地产价格影响较小。地方政府对土地财政的依赖程度和城市化率,对两期后的房地产价格有较大影响。此外,随着预测期的延长,房地产价格预测方差中由非价格变量扰动所引起的部分逐渐增加,而由价格自身扰动引起的部分逐步下降。在第18期左右,方差分解结果趋于稳定,由房地产价格自身扰动引起的预测方差占全部预测方差的8973,仍旧占据主导地位。而其他扰动因素预测方差总计约占全部预测方差的1027,其比例由大到小依次为货币供给量454城市化率242地方政府对土地财政的依赖程度134房地产税收115金融自由化程度扰动081。关键词房地产价格,影响因素,区域差异,短期价格变动,长期价格变动,局部均衡模型第一章绪论11选题依据111研究背景与意义随着中国经济高速增长,城镇化水平稳步提高,中国房地产价格自2000年以来迅速上涨,尤其是北上广深等大城市商品住宅价格快速飘升。过快上涨的房价不仅反映出我国广大居民改善住房条件的迫切要求,还有一些更为重要的问题值得我们探究我国房地产价格形成机制是什么影响房地产价格的主要因素有哪些房价飞涨会给中国宏观经济带来哪些危害近些年来,一些国家和地区房地产市场相继出现“资产泡沫”,房价的剧烈变动也已经引起严重的经济衰退1。据金融时报2013年报道,有国际知名研宄机构指出亚洲房地产业已经位列全球五大“潜在资产泡沫”产业之一其资产价格己远远超过基本面可支持的合理价值,可能会迅速面临调整2。一方面,从宏观层面看,宏观经济影响着房地产市场的外部发展环境。同时,由于房地产业涉及到建筑、化工、运输、金融、服务等多个产业和部门,是国家和地区经济的重要组成部分,反过来对宏观经济产生重要影响。另一方面,房地产价格变动还会通过改变家庭及企业的财富变化,进而通过消费和投资渠道影响宏观经济状况。因此,房地产业的运行与发展关系到整个国民经济的健康和稳定。近些年不论是理论还是实践经验均告诉我们,如果房地产发展脱离了宏观经济基本面,则很可能催生“资产泡沫”,从而严重阻碍和损害宏观经济整体发展。第一章绪论如图11所示,我国房屋销售价格指数自2000年开始呈现出明显的上升趋势。尤其是200104短短三年时间出现快速上升虽然在08年全球金融危机期间略有回落,但2010年又立即反弹,到新高。而“土地交易价格指数”变动在整体上也出现上升趋势。值得注意的是相较其他指数,“土地交易价格指数”在2006年至2009年期间出现暴涨和暴跌现象007年指数值为2122,2009年跌至107。相对而言,近10年来我国“房屋销售价格指数”及“土地交易价格指数”均明显高于“居民消费价格指数”和“商品零售价格指数,且前两者无论是在上涨幅度还是变动幅度方面也远远大于后两者,预示着我国房地产增长水平己经明显高于物价增长水平。12我国部分地区商品房销售价格数据来源WIND数据库其中商品房价格为季度平均数据,时间跨度为2002年第2季度至2014年第3季度图12表示我国部分地区商品房平均销售价格的变动情况。可以看到,不论是北京和上海这样的东部发达地区,还是中部地区的河南,以及欠发达的云南,商品房价格均呈现上升趋势。值得注意的是,北京和上海地区房价从02年初的约4000元/平米,一路迅速攀升,并在08年出现较大变动和调整后,继续上涨到14年的16000元/平米左右,涨幅超过4倍多。而河南及云南地区房价变动较小,涨幅也非常缓慢。可以看出,我国不同地区房产价格及发展水平,不仅从房价绝对量还是从变动幅度来看,都存在着巨大的差异。综上所述,改革幵放以来,我国房地产业得到迅速发展,与宏观经济联系日益紧密。不同地区房价水平和房地产发展状况却呈现出非常巨大的差异。因此,结合中国房地产发展区域差异性现状分别对我国房地产价格短期和长期变动,及宏观政策性因素进行理论和实证研宄则显得尤为关键。二、房价对宏观经济影响传导机制研究房地产在满足人们住宅需求的同时,还体现出资产的属性,房价变化通过改变消费者和投资者资产配置而最终影响着市场均衡水平。很多学者也就此展开研究。例如GANI2L通过运用日本宏观经济数据,发现房产抵押物价值损失会导致投资活动显著减少,并迫使企业更多地依靠内部资金用于投资。SKIMIERI3】I4I,CASEI5,CAMPBELL和0016】等学者认为住房对于居民来讲不只是消费品,房产价格的剧烈变动将意味着财富的显著变动,从而通过影响家庭财富状况而导致宏观经济整体水平变动。FISHERI7】1997则通过假设家庭和企业资本品生产之间的互补性,从而解释了住宅和非住宅投资的联动效应COMOVEMENTEFFECT。在另一篇文章中,FISHERI8还指出劳动时间与家庭房产资本的数量和质量正相关基于这一前提,经纪人自然会投资于商业和房产资本,因此分别产生更高水平的商业资本和有效劳动时间,从而影响总经济产出。此外,通过将房地产纳入企业和居民投资、消费决策环节,很多学者在内生增长框架下对房地产与宏观经济的影响进行了研究。例如ORTALOMAGNE和RADY运用动态一般均衡的世代交叠模型,以跨生命周期的抵押品约束为条件,具体来讲即年轻一代不拥有住房,而房价的增长将导致他们更难购买。反之,年老一代拥有住房,且在不改变住房需求和供给的情况下,他们通过3中国农业大学博士学位论文第一章绪论房价上涨而获得资本收益。在此基础上,ORTALOMAGNE和11317119,21将上述模型进行扩展,从而对房产价格,房屋交易,人口结构变化,收入分配变化,总体经济活动等因素间的互动关系进行解释。EINARSSON和LVIARQUISL2L则发现对房产价格的正向冲击将导致市场商品和家庭生产中人力资本积累时间的重新分配。很多学者也对中国房地产市场与宏观经济影响进行了研宄。马亚明和刘翠22】通过建立SPHILIPS模型,发现在货币政策目标制定过程中,房地产价格波动对宏观经济的影响不可忽视。陈斌幵和杨汝研宄土地供给、住房价格和居民储蓄之间的影响关系,并通过实证研宄发现房价上升1,城镇居民储蓄率将上升0067。原鹏飞和冯蕾124通过建立DCGE模型,对房价上涨的经济增长效应、收入分配效应和贫富分化效应进行了模拟。结果表明,房价上涨虽然有助于显著提高经济增长率,尤其是带动建筑业、重工业等行业快速增长,但却会挤占农业、轻工业和公共服务业的发展空间此外,房价上涨加剧城镇居民家庭收入分化。三、房地产周期、房价波动与“泡沫”房地产市场呈现出明显的周期性波动。WHEATON25】研究发现美国写字楼空置和办公服务业发展的周期约为10年。BALL等使用卡尔曼滤波技术和跨国数据,发现住宅和非住宅房地产市场周期为2030年。DAVIS和HEATHCOTE发现美国住宅投资会导致经济或GDP周期的出现,而并非住宅投资滞后于周期。梁桂开宄了1986年以来,在通胀环境下中国总体经济周期与不动产经济周期具有高度的单方向正相关性。弾建华等构建了中国房地产和宏观经济的理论模型,并在此基础上运用季度数据进行实证检验,发现房产市场货币化及其信贷需求的快速增长产生大量的货币需求,这是导致房地产市场周期与货币周期同步性的根本原因。赵君丽发现对于中国而言,人口结构变化与房地产周期具有很高相关性。一方面,金融危机以来,国际房地产价格波动剧烈另一方面,近些年来中国房地产价格增长迅速。因此,许多学者就房价波动与房地产市场“泡沫”展开研究。DAVIS和HEATHCOTE研宄发现,美国住宅投资的标准差是非住宅投资的两倍以上。ORTALOMAGNE和RADYLI9发现,对美国和英国而言,房产交易量,总房价,GDP这三个变量相关,其中交易量波动性大于房价,而房价波动性又高于GDP。而其他许多学者如STOCKMANANDTESAR3I1995以及LANE32】则认为现有的研究并没有为房价的波动机制提供足够的解释。SANTOS和WOODFORDL33,MONTRUCCHIO和PRIVILEGGI等学者通过理论建模发现基于理性的代理人离散时间模型来讲,房地产泡沫的存在条件是非常脆弱的。DRIFFILL和SOIA35I通过实证研宄方法发现,现实中所谓的房价“泡沫”与“转换过程”BUBBLESANDSWITCHINGPROCESSES很难区分。CHEN【36L使用台湾房地产数据,发现理性泡沫模型无法解释股票价格和房产价格的联动现象。叶卫平和王雪峰基于RAMSEY模型,运用资本边际收益率法测试了20002004年中国房地产的泡沫度,并认为期间我国房地产经历了从负泡沫、无泡沫到正泡沫演变,同时房地产泡沫加重了中国金融运行不安全状况陈永霞和高山I39】也认为2008年中国已出现房地产泡沫现象。其4中国农业大学博士学位论文第一章绪论他一些学者则认为中国房地产并未出现明显泡沫现象。如FENG和使用资产定价模型研究认为从全国范围来看,中国房地产市场并不存在泡沫。丰雷等也认为中国地产泡沫现象并非是全国性的。四、房地产价格影响因素研究由上文可知,学术界已经对房地产与宏观经济相关性,影响机制,波动于周期等方面进行了大量研究。那么,宄竟哪些因素对房价产生影响它们又是如何影响房价呢近些年来,很多学者分别从收入、人口、未来预期建筑成本、土地价格汇率,国际资本,信贷因素以及土地幵发,房产税等方面对房地产价格影响进行了研究。1收入,人口,预期等需求因素研究HILLEBRAND和10,表示需求与本期收入成正比,收入越高,需求越大030,表示需求与住房按揭抵押贷款额成正比,可获得的贷款数额越高,需求越大AS0,表示投机性需求与预期消费者预期成正比,消费者预期下期房价上升,则投机性需求增加。322数据说明本文使用中国大陆31个省级行政区含自治区、直辖市的季度面板数据进行实证分析,时间跨度为2004年1季度至2014年3季度。上述所有数据均来源于WIND资讯数据库。由于考虑到我国不同区域和地区经济发展、土地面积、人口规模等方面存在较大差异,因此本文除对全国面板数据进行统一研究外,还将各省级行政区域分别划分为中、东、西三部分,并对上述三大区域分别进行实证研究。其中,各省级区域内住房平均价格由各省级区域的房屋销售金额/房屋销售面积,计算得到。个人住房贷款根据央行统计报告,由个人消费贷款08计算得到6。国际资本流入用外汇占款总额贸易顺差得到。按揭贷款利率使用5年以上中长期贷款利率。我们以2004年为基年,使用各省6央行统计报告个人消费贷款中有778的比例是用于个人住房贷款。37中国农业大学博士学位论文第三章房地产短期价格波动影响因素基于局部均衡模型相似的是ALNI1,ALNL回归系数分别为0434293,0033538均为正值且显著。同样表明投资者对未来房价的预期,城市家庭人均可支配收入对我国东部地区房价短期变动有正向影响,且消费者对未来房价的预期对房地产价格变动影响最大。同时,东部地区中长期贷款利率估计系数虽然为负,但是依然不显著。与全国面板数据估计结果不同的是,在东部地区,按揭住房抵押贷款的系数为正0127592,对东部地区房地产价格变动有正向的影响,并且在10的水平下显著东部的住房抵押贷款系数为正,说明东部地区购房者对信贷的需求依赖程度较高,这可能是因为,东部地区区域经济发展水平较高,金融深化程度也比较高,人们购房时对融资的依赖要比较强,所以,当住房按揭抵押贷款增长越多,房地产价格增长也越多。另外,东部面板回归结果中,国际资本流入的系数为0031379,说明国际资本对东部地区的放低地产价格变动有负向影响,并且在10的水平下显著。这是因为,外资进入房地产市场,一方面是为了获取高额回报另一方面是为了满足投资组合的需要。因此外资会通过两种途径进入我国的房地产市场,进入需求环节的外资,会导致房地产需求增加,房价上升但进入供给环节的外资,却会导致供给增加,房价下降。由于在实际中,我们无法得到国际资本分别流入需求环节和供给环节的确切数额,只能使用国际基本流入的总值来进行实证研究。因此,此处的国际资本流入与房地产价格呈反向变化,可能是因为在东部地区,流入供给市场的外资引起的供给增加要多于流入需求市场的外资所引起的需求增加,最终导致外资每增加1个百分点,房地产价格反而下降003最后,短期误差修正项汉回归系数的估计值等于0722989且显著,表明当短期内房价偏离长期均衡价格时,存在一个较快的负向修正机制。中部地区误差修正模型结果如表312所示。首先,与全国类似的是购房者对于房地产价格的预期,城市家庭人均可支配收入对房价的短期变动有正向影响,短期误差修正项也为负且显著,表明当短期内房价偏离长期均衡价格时,存在一个较快的负向修正机制。值得注意的是,其他因素如利率、住房按揭抵押贷款和国际资本流入系数都不显著。表明利率、国际资本流入和住房按揭抵押贷款对中部地区房价短期变动没有作用。首先,不论是全国还是东、中、西部各地区来讲,在影响房价的短期变动各因素中,购房者对未来房价预期,城市家庭人均可支配收入均对短期房价变动具有正向影响。此外,无论是全国还是东部、中部、西部地区消费者未来房价预期对房地产价格的影响都是最大的,且相对而言,消费者未来房价预期对东部地区的房价变动影响更大,其次是中部、最小的是西部。对东部地区而言,除消费者对未来房价的预期和城镇家庭人均可支配收入对房地产价格的影响外,信贷规模也对东部地区房地产短期价格变动有较大影响。其次,从全国及各地区来看,中长期贷款利率不显著,即表示其对房地产短期价格变动没有影响。此外,从全国整体来看,国际资本流入变化对我国整体及中部和西部地区房价不构成影响。而国际资本流入对东部地区房地产短期价格变动有负向影响。最后,所有估计结果中短期误差修正项为负且显著,表明不论从全国整体范围,还是从东部、中部和西部地区来讲,当短期内房价偏离长期均衡价格时,均存在一个负向的修正机制。从回归均衡水平的速度来看,中部最快,东部次之,西部最慢。可以看到,购房者投资者对未来房价的预期对我国房地产短期价格变动具有最重要影响。城市家庭人均可支配收入对东、中、西部地区房地产短期价格变动都有影响,但是影响并不像购房者对未来房价的预期那样显著,从区域比较来看,中部地区房地产短期价格变动受城镇居民家庭人均可支配收入的影响最大。贷款利率对东、中、西部地区的房价的短期变动都没有显著影响。人们认为东部地区经济发达,房地产价格较高,升值的潜力较大,成为房地产商和投机者的投资热点区域,导致信贷规模对房价产生较大影响,因此,在我国东部地区,最有可能出现房地产泡沫风险。相比较而言,中部地区的房地产市场发展更多地依赖于该地区的经济发展状况及需求因素的变化,与城市家庭人均可支配收入的关系比较密切。33本章小结本文第二章对全国各区域房地产价格进行比较,并发现其具有明显的地区不平衡性,并且对51中国农业大学博士学位论文第三章房地产短期价格波动影响因素基于局部均衡模型房地产价格变动可能的影响因素进行经济学分析,在此基础上,本章进一步从理论的角度,明确住宅商品房价格的含义和特征,从供需关系入手,研究影响房地产短期价格变动的主要因素,并基于局部均衡构建影响房地产短期价格变动影响因素的理论模型。随后,在所构建理论模型的基础上,进行了实证分析。为了使模型具有良好的拟合度和较高的解释能力,对其进行了一系列的相关检验,在此基础上,本章使用面板数据误差修正模型,分别讨论了全国及东、中、西部的房地产短期价格变动影响因素,并分析了造成各地区房地产价格变动差异的原因。首先,本章对房地产短期价格变动影响因素进行深入分析。在均衡理论基础上,提出如投资者适应性预期等假设,并分别构建了房地产市场需求函数、供给函数、国际资本流入函数进一步推导出基于局部均衡的中国房地产短期价格变动影响因素理论模型。其次,在上述理论模型基础上,运用计量经济学研宄方法和手段,结合我国房地产市场实际数据,对我国房地产价格短期影响因素进行实证检验和研究。通过实证研究,发现全国及东、中、西部数据均为一阶差分平稳数据基于协整理论COINTEGRATION,运用JOHANSEN方法检验发现上述面板数据间存在长期均衡关系即协整关系进一步对上述长期均衡等式进行检验,以确定应该使用固定效应模型对长期均衡等式进行估计。最后,分别建立并估计全国、东部、中部及西部面板数据误差修正模型,并得出以下主要结论第一,不论对全国还是东、中、西部各地区来讲,在影响房价的短期变动各因素中,购房者对未来房价预期,城市家庭人均可支配收入均对短期房价变动具有正向影响。此外,无论是全国还是东部、中部、西部地区消费者未来房价预期对房地产价格的影响都是最大的,且相对而言,其对东部地区的房价变动影响更大,其次是中部、最小的是西部。对东部地区而言,除未来房价预期和城市家庭人均可支配收入对房地产价格的影响外,信贷规模也对东部地区房地产短期价格变动有较大影响。第二,从全国及各地区来看,中长期贷款利率对房地产短期价格变动没有影响。因此,这在很大程度上解释了,我国长期以来试图通过调整房地产按揭抵押贷款利率来调节房地产价格,却难以达到预期效果的原因。这可能是因为,对于自住型需求的购房者来说,他的购房决策对于利率的小幅上调并不敏感,无法抑制他们的刚性需求。但对于投机者来说,他们认为即使利率上调,他们所能从房价上涨中获得的收益大于为此而付出的利息。因此,利率上调不会减少他们对房地产的投资。第三,从全国整体来看,国际资本流入变化对我国整体及中部和西部地区房价不构成影响。而国际资本流入对东部地区房地产短期价格变动有负向影响。最后,不论从全国整体范围,还是从东部、中部和西部地区来讲,当短期内房价偏离长期均衡价格时,均存在一个负向的修正机制。从回归均衡水平的速度来看,中部最快,东部次之,西部最慢。52中国农业大学博士学位论文第四章房地产长期价格变动影响因素基于局部均衡模型世界各国的统计数据表明各国房价在相当长的时间内都保持着上升趋势。尤其是我国随着城市化进程的加快,城市土地资源的稀缺性越来越明显,除非泡沫经济如08年美国次贷危机而引起房地产市场崩溃,否则地价的上升趋势几乎很难逆转,这也必将导致房价同样在相当长时间内的持续上升,因此有必要研究房价上涨的长期趋势及房价增长变动状况。有关房地产价格影响因素的研究,主要集中在需求、供给及其他宏观经济影响因素方面,使用模型和方法多为局部均衡模型和VAR模型等。例如ZEN和RO丨AND33】通过建立供给和需求方程研究了人口、可支配收入、建筑成本、土地供给等因素对影响房价变动。而ADAM和FUSS5I研究了15个国家房地产价格影响因素,发现长期降低房产投资需求,从而导致房价下跌。GUO和HUANG55借助VAR方法研宄了“热钱“对中国房地产和股票市场的影响。此外,刘润秋和蒋永穆孙禧才【135,张海洋136】等学者都认为房地产需求真实需求和投机需求决定房价高低。还有学者认为从长期来看人口因素是房地产价格变动的最重要原因。如GREEN和HENDERSHOTT研究了人口年龄结构对住房需求及房价的影响机制。CHEN等45】研究了19952005年中国房地产市场改革期间,人口及城镇化对房价的影响,并认为流动人口对中国内陆地区房价具有重要影响。徐建讳等【138从人口结构变化的视角对中国住房价格持续高涨现象进行分析。林嘉亮46探讨了人口数量、人口迁移流动、人口地区分布和家庭结构等因素对中国房地产价格的影响。上述对房地产价格影响的研宄为我们提供了非常有益的启发和参考。然而,上述研究仍旧存在一定的局限性。首先,以往很多学者的研究往往只考虑房地产市场需求层面,多大研究仅仅用住房需求模型来研究房价长短期变动的影响因素,对房地产供给方面尤其是长期供给量的变化研宄较少。其次,很多研究忽略了心理预期和国际资本流动对于房价的长期影响。再次,以往学者进行研究时,大多使用定性分析方法和手段,即使定量分析时也多使用全国性的年度数据进行实证,不仅从数据量和研究的精确程度而言,对房地产价格变动特征体现不足,更是对房地产价格地区变动差异性研究严重不足。最后,上述有关房地产价格影响因素的研究结论往往差异较大,甚至存在矛盾。综上所述,本文将在上述研宄的基础上,构建出加入了对未来房价预期与国际资本流动的房地产市场长期均衡理论模型,并使用2004年1季度到2014年3季度的季度数据对所构建理论模型进行实证检验,并在此基础上对我国及不同区域房地产市场价格长期变化影响因素进行比较分析,最终提出相应的结论和建议。41房地产长期价格变动理论模型411长期均衡理论模型与假设考虑到房地产建设周期长等特征,虽然住宅存量在短期内是相当稳定的,但是房屋存量长期53中国农业大学博士学位论文第四章房地产长期价格波动影响因素基于局部均衡模型内会随着时间的推移适应需求量。因此,一个长期房地产价格模型的解释变量应该包含房屋存量的发展变化,考虑到以上因素,本节将在所构建的新的房屋供给函数下,研究房地产价格长期变动的原因。众所周知,住宅既有消费品属性,又有投资品属性,因此,住房需求主要包括两部分家庭对自有住房的需求和住宅作为纯粹的投资工具的需求。本文中我们不仅考虑家庭对住房的自住性需求,也考虑投资性需求。其中,家庭对自有住房的需求是当期价格的减函数,住宅作为纯粹的投资工具的需求是未来价格变动的增函数。为了讨论方便,我们依然做如下假设1投资者对未来的预期是近视预期,即适应性预期2投资者对未来房价变动的预期只有一期3投资和投机是房价变动的函数4住房空置率为零5适应性预期中,投资者根据过去房地产价格对未来进行预测。14房地产市场国际资本流入函数一般而言,幵放经济下,国际资本的流动取决于国际利率。从房地产市场来看,在房地产市场的需求环节和供给环节都可以有外资进入。通常,外资都是通过这两种渠道进入房地产市场的。一般来说,外资进入需求环节,通过租金和资本利得两部分收益来获取回报。租金回报由租赁市场决定,资本利得由买卖市场决定。外资进入供给环节获取回报的途径与需求环节相同。但是国际资本更多的是投机性资金,而房屋租赁市场和房屋买卖市场相互之间是具有关联性的,这样就导致内生性问题的存在,而本章所研究的房地产市场为房地产买卖市场。因此,为了使模型具有可行性,本文一方面假定只有房价的变动能决定进入房地产买卖市场的国际资本,这样,国际资本变量通过房价变动进入房地产市场需求和供给函数。本文另一方面假定外商投资者的预期与本地投机者的预期一样都是适应性预期。因此,尽管进入房地产市场供给渠道的参与房地产开发的国际资本将导致供给增加,从而可能导致房价下降,但当外商投资者预期到这种变化将使投资回报下降时,国际资本将不会进入供给环节第五章基于政策和外部冲击视角的房地产价格变动影响因素改革开放以来,中国经历了由计划经济向市场经济的艰难转轨。随着1998年我国原有福利分房制度的寿终正寝,房地产业彻底进入市场化发展阶段。在“摸着石头过河”的房地产改革初期阶段,由于市场体系和制度的不完善,在很大程度上房地产业的过度投资导致价格增长过快,远远脱离经济发展水平。近几年,受到国际经济危机冲击,我国房地产价格出现剧烈变动,经济风险骤然加大。引起广泛担忧,于是大家纷纷把目光投向政府。然而,政府职能应该是纠正市场失灵,鼓励市场机制,而非代替市场进行资源分配。因此,当寄希望于这只“看得见的手”的时候,我们必须明确这样的问题为什么应该由政府来出面干预应该运用哪些政策进行干预不同房地产干预政策会产生怎样的影响因此,对房地产调控政策进行深入分析,研究其影响机制,对防止房地产泡沫,推进房地产市场改革,提升市场效率等方面具有重要的现实和理论意义。国内外学者对政府房地产市场的宏观调控政策进行了非常有益的研究。例如PENG和HIBODEAUI42政府在房地产市场职能、政府干预效率等方面展开研究。GOULDE广等学者发现房产税政策对总收入和房产部门具有显著的负面影响,其他学者如TSELI43L,YAN【IM等研究了土地供给与房地产价格之间的关系,发现政府通过最大化土地收益行为而影响房产价格。针对我国房地产调控行为和政策,有学者认为应该通过增加政府保障房供应、调整土地政策、理顺中央和政府关系等措施来控制房价过快的增长。例如王永钦和包特1145】通过建立一个二元选择的“租金一房价”互动模型分析,发现提供社会保障房和实行租金管制会使均衡房价和房租出现下降。而王斌和高戈通过SVAR模型发现经济适用房建设对房价上涨具有抑制作用。任荣荣和刘洪玉人为土地供应是住房供应的重要影响因素,而土地价格对住房幵发建设具有明显的制约作用,因此增加政府土地供应是提高住房供应的有效手段。郭贯成等【148运用地理加权回归GWR模型研究了中国土地供应政策对房价的影响机制,他们认为土地供应量和结构对房价具有显著的负效应。还有学者从中央与地方政府博弈的视角对房地产调控政策进行分析。周晖和王擎149研究了我国货币政策对房价变动的影响,并认为中央银行没有必要动用货币政策去直接干预房地产价格,而正确处理中央和地方政府在房地产市场的博弈关系是提高房地产调控有效性的正确途径。其他学者如高兴佑和高文进也认为房价调控的本质是中央与地方政府的利益分配。此外,还有研究针对政策干预的合理性与有效性展开,如张德荣【I5“,贾小雷孙寒冰【153等。从国内的文献来看,大多数实证研究都将政府调控政策作为模型的外生变量对待,该设定和处理方法很容易忽略政策因素和价格变动之间的互动关系及其传导路径。有鉴于此,本文的不同之处在于通过建立一个面板向量自回归PVAR的分析框架,将所有变量内生化来反映出它们之间的互动关系此外,借助脉冲反应及方差分解等工具来研究不同政策调控因素作用。本文选用面板数据而非时间序列或截面数据进行实证检验,主要是考虑到面板数据不仅扩充研宄样本,保证了计量结果的稳健性更重要的是从空间维度揭示政策影响对我国不同地区房价影响的特征。72中国农业大学博士学位论文第五章基于政策和外部冲击视角的房地产价格波动影响因素51房地产价格政策影响因素分析511房地产政策的目的按照基本经济学原理,政府制定房地产政策的目的除了防止市场失灵,促进市场竞争,提升市场对资源分配效率以外,还应该保证社会公平。作为市场中“看得见的手”,保证社会公平主要指维护市场的公平竞争秩序。其核心就是在保证市场有效配置资源的同时,防止产业链中的利益集团如大型地产开发商,大型建筑公司,建筑材料供应商等使用自身积累的优势来妨碍市场竞争。尤其是防止房地产市场出现价格合谋和寡头垄断等行为。另一方面,保证社会公平还要坚决杜绝和打击官商勾结的寻租行为7512房地产主要价格影响政策通常来讲,房地产调控政策主要有土地政策、金融政策具体如货币政策、金融管制政策、财政政策具体如税收政策、转移支付政策和其他政策等154。因此,政府一般通过上述政策和措施对房地产市场进行直接或间接的干预。一土地政策考虑到房地产的地域性特征,土地对房地产市场具有重要影响。土地资源通常具有稀缺性,且不可再生。如本文第二章中有关土地政策改革历程所述,改革开放以来,我国政府的土地管理措施主要是围绕保证土地出让程序的规范性、透明性展开。按照土地政策对土地价格的影响不同,主要包括以下几类1以影响使用权方式为主的土地政策。即政府通过招、拍、挂的方式,依靠市场竞争机制形成土地均衡价格,使其更能反映市场供需变化,从而规范我国土地一级市场的价格运行机制2土地监管政策。政府通过制定了一系列政策对土地出让和利用过程进行监管,主要目的是防范和遏止地方政府在土地出让中的寻租行为3提高土地使用费用的政策。2006年,中国人民银行、财政部、国土资源部联合发布关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知,规定从2007年1月1日起新批准新增建设用地土地有偿使用费标准在原基础上提高一倍。这一规定极大抑制了部分中小型房地产开发商的炒地行为,从而在保护耕地,控制固定资产投资过快增长,强化土地经济调控手段等方面发挥了积极作用。7新经济导刊,2006,2报道,中城联盟成员企业齐聚深圳,联合寻求如何应对宏观调控政有专家指出,目前开发商之间已达成默契,在言论和行动上保持一致,集体维持原定售价或涨价,这也是造成房价居高不下的主要原因。73中国农业大学博士学位论文第五章基于政策和外部冲击视角的房地产价格波动影响因素目前,我国的土地批租只是对70年土地使用权的转让。从严格意义上讲,目前收取的房价实际上是对未来70年地租的一次性收取,其本质是在我国长期以经济发展作为政绩考核标准的激励机制下,现任政府对未来土地收益的超前使用。因此,这一行为极易导致地方政府短视行为。可见,目前我国房地产市场过热和地方政府的推波助澜是分不开的。在现阶段制度下,土地使用者仅仅拥有限期的土地使用权,并不享有土地增值带来的任何潜在收益,将来在征收房地产税时,难免会产生问题,理论上应该将土地和住宅剥离开来,但实际操作上又不可能。因此,应该尽快将房地产土地使用权和产权也纳入当前土地制度改革的研宄。土地是不可再生资源,批租土地应具有长期发展的战略眼观。例如对于己经批租出去却迟迟没有开发的土地,要严肃执行政策闲置一年要收闲置费,闲置两年坚决收回。利用批租土地数量来调控房地产市场,不到万不得己,不应使用。因此,为了促进并引导市场参与者的理性预期,政府应该尽量保证土地批租的稳定。二金融政策房地产开发、建设、交易等环节往往需要大量资金支持,因此房价在很大程度上会受到政府金融政策的影响。从2006到2008年上半年,为抑制房地产市场过热现象,中国人民银行多次加息和上调存款准备金率,通过一系列紧缩性的金融调控政策,对房地产开发和需求产生了深远的影响。上述政策的重点是为了抑制投机性需求,保护真实需求。我国的金融政策有货币政策、信贷政策和金融管制政策等。为了避免经济周期变动过大,政府往往通过调整市场利率调整来减少经济周期变动,从而防止宏观经济出现大起大落。如前所述,房地产业与宏观经济联系紧密。因此,房地产业也会出现周期性的变动现象。政府通过调节按揭贷款利率,从而达到抑制或鼓励购房需求的目的。例如,当房地产发展过快,经济过热的时候,通过适度调高市场利率来减少房地产投资及购买行为,起到平抑变动的目的。此外,政府关于房地产信贷政策也有利于防止房地产市场风险对银行金融体系构成过大威胁。然而,利率政策的缺点是无法区分真实需求和投机需求,如果利率上调幅度过大,则很可能过度损害房地产需求,引起整个行业衰退反之,如果利率调整较小,对购房投资者影响有限,又难以达到政策初衷。此夕卜,投机者往往具有更高的风险偏好,他们对于贷款利率的变化并不敏感。这主要是因为,即使利率上涨导致投资成本上升,但是只要房价涨幅更大,他们依然可以期望通过房价上涨所带来的收益增加而平抑成本的微弱上涨。综上可知,政府对利率的较小调整,通常只对房地产市场市场产生有限影响。假若市场利率调整幅度过大,又很可能压抑真实购房需求,降低经济效率,造成福利损失。此外,随着我国金融改革的稳步推进,金融自由化程度逐步加强,对房地产市场参与者产生重要影响,金融自由化程度往往通过对房产幵发商和购房者融资程度的影响,进而影响房地产格的变动。三财政政策财政政策主要包括政府的税收政策和转移支付政策。税收政策通过调节相应税种和税率对市74中国农业大学博士学位论文第五章基于政策和外部冲击视角的房地产价格波动影响因素场供需状况进行调整。一般来说,涉及到房地产的税种主要包括房地产开发税、企业所得税、营业税、土地增值税、土地使用税、个人所得税等“54。2006年到2008年间,政府尝试通过颁布多项房地产税收对房地产市场进行有序调节,结果却并未取得理想实质影响。最主要的原因是我国目前的房地产税制,不能满足房地产市场发展的需求。房地产税制政策,除了为国家增加财政收入和缩小贫富差距外,还有另一个非常重要的目标稳定房地产市场,抑制过度投机,预防金融风险。由于房产具有消费品和投资品双重属性,导致房地产市场存在较多投机活动。因此,为了引导市场有序发展,抑制过度投机行为,应该重点考虑房地产流转环节税收,通过提高投机交易成本的手段抑制过度投机行为。此外,为了体现社会和市场的公平原则,从而保护和帮助社会弱势群体可以通过设置相应的转移支付政策进行。具体结合房地产领域,则可由政府通过财政补贴、专项拨款等方式,加大廉租住房、公租房等保障性住房建设,满足社会贫困人群的住房需求。四其他政策现阶段,大多数发达国家均已达到很高的城市化水平,发展中国家城市化率也在逐步提高。城镇化水平的提高是我国经济发展的必然阶段。城镇化一方面有利于人口集聚和产业集群,尤其是大批受高等教育的人才汇集于城市,大量农村劳动力积极参与城市经济建设另一方面,科技人才的汇集可以带动地区经济的发展和收入水平的提高,农民工也可以谋求更多就业机会和更高薪资收入,实现了收入水平“质量”的提高。因此,城镇化的稳步提高,从需求数量和需求质量两方面为房地产市场快速发展提供支持。近年来,提出“新型”城镇化的发展战略,我国城镇化进程的加快,必然对房地产市场产生影响。第五章基于政策和外部冲击视角的房地产价格波动影响因素从表57可以看出,在第一期预测中,房地产价格自身扰动引起预测方差占总预测方差的100,这是由于方差分解的第一个输入的变量是“INP”。在第二期预测中,房地产价格自身扰动所引起的预测方差占全部预测方差的9271,而其他因素扰动所引起的预测方差百分比总共为729,其中分别为货币供给量6丨2,房地产税收0618,金融自由化程度003,地方政府对土地财政的依赖程度007,城市化率043。随着预测期的向后推移,房地产价格预测方差中由非价格变量扰动所引起的部分增加,而由价格自身扰动引起的部分下降,但其所占的百分比仍旧非常大。大约在第十八期左右,价格分解结果基本稳定,房地产价格自身扰动引起预测方差占全部预测方差的8973,而由货币供给量扰动引起的预测方差占总预测方差为454,房地产税收扰动引起的预测方差占总预测方差为115,其他因素如金融自由化程度为081,地方政府对土地财政的依赖程度为134,城市化率为242。此外,从图53也可以得到类似的分析结果,随着预测期的推移,价格预测方差中由价格自身扰动所引起的部分的百分比缓慢下降,而由非价格变量即处、TAX、FD、LF、UR扰动所引起部分的百分比则缓慢增加,并且在预测的第十八期左右保持稳定。第六章结论61研究结论611中国房地产市场发展及价格区域差异分析本文在第二部分使用泰尔指数方法,对中国房地产市场东、中、西部地区的区域差异进行测度,分别计算了2003年一2012年间以人均GDP为权重和以城镇就业人口平均工资为权重的泰尔指数。得到以下主要结论1我国房地产价格表现出明显的区域差异性,不同区域间的差异有逐渐增大的趋势。2中国房地产价格总体差异主要来自东、中、西部的区域间差异,而区域内差异主要是由东部和西部地区内部省际差异所引起的,中部地区内部省际差异较小。3随时间推移,各区域之间的房地产价格与当地的经济发展水平的匹配程度越来越高,但是与收入分配的匹配程度却越来越低,直到2010年,上述情况才有所转变。4此外,各区域之间房地产价格与当地经济发展水平的匹配程度要好于与收入分配的匹配程度。从东、中、西部地区的各自区域内部来看,区域内各省房地产价格与收入分配的匹配程度要优于与各省经济发展的匹配程度。612房地产短期价格变动影响因素分析在第二章研究的基础上,本文第三章进一步从理论的角度,从供需关系入手,研究影响房地产短期价格变动的主要因素,并基于局部均衡构建影响房地产短期价格变动影响因素的理论模型。随后,在构建理论模型的基础上,使用面板数据误差修正模型,分别讨论了全国及东、中、西部的房地产短期价格变动影响因素,并分析了造成各地区房地产价格变动差异的原因。得到以下主要结论1不论对全国还是东、中、西部各地区来讲,在影响房价的短期变动各因素中,购房者对未来房价预期,城市家庭人均可支配收入均对短期房价变动具有正向影响。此外,无论是全国还是东部、中部、西部地区消费者未来房价预期对房地产价格的影响都是最大的,且相对而言,其对东部地区的房价变动影响更大,其次是中部、最小的是西部。对东部地区而言,除未来房价预期和城市家庭人均可支配收入对房地产价格的影响外,信贷规模也对东部地区房地产短期价格变动有较大影响。2从全国及各地区来看,中长期贷款利率对房地产短期价格变动没有影响。因此,这在很大程度上解释了,我国长期以来试图通过调整房地产按揭抵押贷款利率来调节房地产价格,却90中国农业大学博士学位论文第六章结论难以达到预期效果的原因。这可能是因为,对于自住型需求的购房者来说,他的购房决策对于利率的小幅上调并不敏感,无法抑制他们的刚性需求。但对于投机者来说,他们认为即使利率上调,他们所能从房价上涨中获得的收益大于为此而付出的利息。因此,利率上调不会减少他们对房地产的投资。从全国整体来看,国际资本流入变化对我国整体及中部和西部地区房价不构成影响。而国际资本流入对东部地区房地产短期价格变动有负向影响。3不论从全国整体范围,还是从东部、中部和西部地区来讲,当短期内房价偏离长期均衡价格时,均存在一个负向的修正机制。从回归均衡水平的速度来看,中部最快,东部次之,西部最慢。613房地产长期价格变动影响因素本文第四部分在房地产短期价格变动影响因素研究基础上,对长期影响因素进行深入分析和探讨。在长期均衡理论基础上,分别建立房地产市场长期需求函数长期供给函数国际资本流入函数并在此基础上推导出房地产市场长期均衡条件。使用广义GMM方法分别对全国、东部、中部及西部季度面板数据进行估计。得到以下主要结论1从全国的层面来看,在长期影响因素中,购房者对未来房价预期,城镇居民人均可支配收入,住房按揭抵押贷款,房地产开发贷款,上期单位土地购置费用,上期建筑安装成本及人口对本期房价都有显著正向影响国际资本流入和中长期贷款利率对我国房地产长期价格变动影响不显著。房地产长期价格变动影响因素中,对房地产长期价格变动影响最大的是城镇人口数。其次,购房者对未来房价的预期用上期房地产价格PM表示与房地产开发贷款也对房地产长期价格变动产生比较重要的影响。2对东部地区而言,人们对未来房价预期INLPL,人均可支配收入INY,按揭贷款INZ,房地产开发贷款IN/A,上期建筑安装成本INCQL,以及人口HW从长期来看均对房价具有正向作用国际资本流入INT/对房价有负向影响INZCL即上一期单位面积土地购置费用和利率对房地产长期价格变动影响不显著。此外,还可以发现对于东部地区而言,购房者对未来房价的预期对房地产长期价格变动具有最重要的正向影响,上期房价每上升1,本期房价上涨0859。这说明,在东部地区,房地产投机比较活跃,泡沫风险较大。东部地区的房地产长期价格变动与国际资本流入呈反向变动,这可能与外资进入房地产市场的方式有关。一般而言,国际资本在房地产市场有两种流向,一部分以游资形式流入需求市场,另一部分以长期资金流入供给市场,房价与国际资本呈反向变化,是由于东部地区经济发展较快,房地产市场比较发达,因此,以长期资金形式流入供给市场导致房价下降的幅度,要大于以游资形式进入房地产市场导致房价上升的幅度。同时也说明在经济发达地区,国际资本对房地产市场进行长期投资建设的偏好要大于短期投机的偏好。91中国农业大学博士学位论文第六章结论3对中部地区而言,可以看到与全国和东部地区状况不同的是,除上期建筑安装成本LNCCL外,上述所有变量均对中部地区房价产生显著影响。房地产需求层面因素如投资者未来房价预期INPL,居民可支配收入INR,居民按揭贷款INI,人口丨IW而供给层面因素如房地产开发贷款1祖,上期单位面积土地购置费INZCL都对房价变动有正向作用。而国际资本流入INFI和中长期贷款利率INI则具有负向作用。上期建筑安装成本INCCCL对中部房地产长期价格变动的影响不显著。此外,还可以发现对于中部地区而言,房价预期,人均可支配收入及城镇人口数,对房地产长期价格变动具有最重要的正向影响。其中,与东部地区相类似的是中部地区房价与国际资本呈反向变化。同理,可能是由于中部地区经济发展也较快,房地产市场比较发达,因此,以长期资金形式流入供给市场导致房价下降的幅度,大于以游资形式进入房地产市场导致房价上升的幅度。说明在中部地区,国际资本对房地产市场进行长期投资建设的兴趣要高于短期投机的兴趣。4我国西部地区房价变动长期影响因素结果表明,上述所有变量均对我国西部地区房地产长期价格变动产生显著影响。其次,购房者对未来房价预期1111,居民可支配收入丨11居民按揭贷款INL,国际资本流入丨FLF/,房地产开发贷款IN尺Z上期建筑安装成本INCCCL,上期单位面积土地购置费INXCL以及人口因素INAT对房地产长期价格变动具有正向作用而中长期贷款利率IN/对西部地区房地产长期价格变动具有负向作用。与东部和中部地区不