房地产价格影响因素调查与分析云顶澜山

1房地产价格影响因素调查与分析云顶澜山不动产学院房地产经营管理黄伟杰1001010050张颖怡1004030228赵文静1004030233林嘉玲1004030103二零一二年十一月2摘要近几年来中国的房地产业发展突飞猛进，并且带动了其他行业的发展,在解决我国居民住房问题，推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过快发展，带来了一系列问题，尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论出发，分析影响房地产价格的相关因素，并以云顶澜山为例，从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的分析，找出房地产政策与价格形成的关系，并对调控我国房地产市场提出政策建议。关键词房地产价格；形成因素；政策建议3目录摘要2目录3第1章房地产价格影响因素总述411价格因素412政策因素6第2章珠海市香洲区土地利用现状分析8第3章云顶澜山价格影响因素分析1031一般因素10311社会因素10312经济因素11313行政因素1332区域因素16321气候条件16322居住环境16323街道构造16324交通设施17325商业配置17326公共设施17327自然景观1733个别因素18331土地利用的个别因素18332建筑物个别因素21第四章结束语234第1章房地产价格影响因素总述11价格因素（1）自身因素所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。（2）环境因素影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。（3）人口因素房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。（4）经济因素5主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率、物价特别是建筑材料价格、建筑人工费、居民收入等。（5）社会因素影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售或再购买而暂时购买或出售房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一，但由于人们对城市的概念理解不一，对城市化的解释和度量方法也相差很大。（6）行政因素影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。（7）心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理6因素主要有下列几个购买或出售心态；个人欣赏趣味偏好；时尚风气；接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产，当选定了合意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。12政策因素（1）土地政策土地是影响房地产市场的主要因素，由于土地的稀缺性，国家对土地方面一直采取比较严格的政策，包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地，加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督，按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响；地监管的规范对土地价格的影响。在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。关于土地出让和利用的监管方面，自2002年以来，国家制定若干政策进行规范，在地方土地的出让、利用、征收等方面，国家进行必要的监督和管制。实践证明，这些政策是必要的，并且对规范我国土地价格，遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响，而土地是房地产的主要组成部分，因此，土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。（2）金融政策房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,因此金融政策对住房价格有很7大的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系进行分析利率的调控与房地产价格的关系；其他金融政策对房地产价格的影响。利率是利息率的简称，是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策，利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价格的影响做详细分析存款利率调整对房地产价格的影响；贷款利率对房地产价格的影响；存款准备金率上调对房地产价格的影响。这类政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义，从而影响房地产价格走势。（3）税收政策税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说，住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响，特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。在最近三年里，我国房地产业发展极为迅速，房价涨幅巨大，国家为了规范房地产税收，发挥税收的调控作用，制定了一系列税收政策，对于房地产价格起到了一定的影响。8第2章珠海市香洲区土地利用现状分析2005年，珠海市土地总面积159271公顷，其中农用地面积88040公顷，占土地总面积的5528；建设用地占地面积47805公顷，占土地总面积的3002；其他土地面积23426公顷，占土地总面积的1471。各类土地都占有一定比例，土地利用适应性广，有利于土地资源的多样性开发利用和产业综合发展。香洲区是全市政治、经济、文化、交通和金融中心，陆地总面积519平方公里，全区常住人8323万人，其中户籍人口5056万人。建区20年来，香洲区充分利用区位优势，坚持扩大开放，新型工业与现代服务业、外源型经济与内源型经济齐头并进，为全面实现宽裕小康社会奠定良好的基础。大力开发工业园区，加强招商引资，完善发开拓国际市场。外向型经济的蓬勃发展，拉动全区的经济快速发展。在大力发展工业的同时，香洲区还发挥主城区优势，积极拓展第三产业发展空间，大力发展总部经济、旅游经济、物流经济，不断壮大中介服务业，旅游、卫生、体育、教育、文艺、广播电视业发展形势较好，休闲消费成为生活服务业的投资热点。2008年5月，香洲区经济在又快又好的发展轨道上稳步运行，工业生产增速加快，经济效益好转；第三产业稳中增快，消费品市场持续繁荣；固定资产投资继续快速增长，外贸出口有所放缓，财税持续大幅增长。15月，全区完成规模以上工业总产值44495亿元，同比增长99；假日经济在“五一”小长假的带动下持续兴旺，第三产业完成营业收入45692亿元，增长152；15月，全区引进外资项目82个，实际利用外资226亿美元，同比大幅增长372。香洲区内产业园区有南屏科技工业园、珠海保税区、横琴经济开发区、前山科技工业片区、洪湾工业片区等。2007年全区地区生产总值54852亿元，实现工业总产值120397亿元，约占珠海市工业总产值的481。实现增加值24089亿元，占全市增加值总量的514。工业园（片）区建设全面加强，全年引进项目99个，投资总额2240亿元。910第三章云顶澜山价格影响因素分析31一般因素311社会因素（1）人口2011年全市常住人口为1560229人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1235582人相比，十年共增加324647人，增长2627。年平均增长率为236。（2）社会文明及教育状况2011年全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为286911人；具有高中（含中专）程度的人口为383569人；具有初中程度的人口为519506人；具有小学程度的人口为252469人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为21864人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少19197人，文盲率由333下降为140，下降193个百分点。（3）家庭规模2011年全市常住人口中共有家庭户451396户，家庭户人口为1264778人，平均每个家庭户的人口为280人，比2000年第五次全国人口普查的308人减少028人。（4）社会安定程度珠海市社会治安视频监控系统，分为政府投资兴建和社会各界建设两个部分。社会各界建设的部分，市民并不陌生，它包括了由各个单位自行出资建设11的，比如“银行监控系统”、“街道监控系统”和“社区监控系统”等等，与居民生活息息相关。珠海市由政府投资兴建的社会治安视频监控系统，2005年6月开始施工建设。首期工程规划建设“鹰眼”探头510个。目前，首期工程已经完成工程总量的80。200个左右的“鹰眼”探头已投入试运行。工程技术人员说，珠海市的鹰眼探头，可以拉近、推远，还可以做360度旋转，“比安装在英国伦敦地铁附近的探头还先进”。（5）房地产投机这次两年多的房地产调控政策出现了两大效果一是投机性需求基本被挤出了市场。人们所买的房子8090都是出于自用的；二是房价的上涨幅度得到了控制。未来珠海房地产市场的空间还很大，自住性需求、改善性需求的空间还是比较大，但市场的增长速度一定是下降的，不可能再像以前那样。越来越多的企业采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。另外，在土地的招拍挂市场上，土地增值的空间也是非常有限了，那些专业化能力强和品牌信誉好的企业，在今后的市场中将会占据优势。（6）城市化水平日前发布的中国城市化率现状调查报告对2006年中国地级以上城市的城市化率进行了排行。有关数据显示，2006年，地级以上城市（含直辖市）城市化率达到90以上的有8个城市，其中深圳市、珠海市、佛山市3个城市的城市化率已达100。312经济因素（1）经济发展状况经济保持平稳较快增长（2010年，珠海市实现地区生产总值12086亿元，12比上年增长129。三次产业比例为27548425，对经济增长的贡献率分别为1、752和238）；产业结构升级加快（2010年，珠海市规模以上工业总产值和增加值分别达29859亿元和6154亿元，比上年增长163和182）；区域合作不断深化（配合推进横琴岛澳门大学新校区建设，协助推进十字门中央商务区、长隆国际海洋度假区等产业项目，推动广珠城际轨道延长线、横琴二桥、金海大桥、横琴口岸综合交通枢纽等交通项目进展，推动珠中江经济圈建设）；固定资产投资高速增长（市政府投资项目累计完成投资8211亿元，完成计划的1024）；城乡居民收入和消费平稳增长（2010年，珠海市城镇居民人均可支配收入25382元，比上年增长11，扣除物价因素，实际增长78，城镇居民家庭恩格尔系数为35，城镇居民人均消费性支出20370元，增长135，八大类消费支出呈现“七升一降”的态势）。（2）财政与金融状况作为广东省经济外向度最高的城市，2009年珠海市受国际金融危机冲击尤为严重，企业订单大幅下降，出口明显下滑，企业生产经营异常艰难，经济工作面临空前的压力和挑战。在珠海市委、市政府的正确领导下，全市财政部门以科学发展观为统领，认真贯彻实施积极的财政政策，努力克服金融危机对珠海市经济财政的巨大冲击，强化收支管理，深化财政改革，促进经济财政平稳运行。（3）物价水平时间指标数值单位地区2011年居民消费价格指数1050443上年100珠海2010年居民消费价格指数103上年100珠海2009年居民消费价格指数97上年100珠海2008年居民消费价格指数1045557上年100珠海132007年居民消费价格指数104上年100珠海据国家统计局珠海调查队抽样调查资料显示，去年，珠海市CPI（居民消费价格总指数）呈高位震荡态势，全年12个月同比指数均处于上涨区间，全年累计上涨50，同比增加了两个百分点。分析表示，构成居民消费的八大类别商品和服务项目价格为“七升一降”，与2010年“六升二降”的走势相比，上涨类别有所增加，且上涨幅度明显扩大。其中，上涨幅度最大的食品类价格涨幅达105，其次为上涨57的医疗保健和个人用品，唯一下降的交通和通信类价格下降06。进入新年来，珠海CPI继续走高。1月份CPI环比上涨15，涨幅明显，与去年同比上涨61。这些涨幅也与大背景一致。去年，全国居民消费价格总水平累计上涨54，广东省累计上涨53。（4）居民收入状况时间指标数值单位地区2011年城镇居民家庭人均可支配收入28731万元珠海2010年城镇居民家庭人均可支配收入25382万元珠海2009年城镇居民家庭人均可支配收入22859万元珠海2008年城镇居民家庭人均可支配收入20949万元珠海2007年城镇居民家庭人均可支配收入20516万元珠海2011年是“十二五”规划的开局之年。在市委、市政府的领导下，我市以“率先转型升级、建设幸福珠海”为主旋律，有力地促进了经济社会协调发展，实现了居民生活稳步改善。根据城镇住户抽样调查数据显示，一季度珠海市城镇居民人均可支配收入为819337元，较去年增长112；人均消费支出较去年下降55，为527281元。313行政制度14（1）土地制度收紧土地审批权限，整治土地市场，遏制过度投资；实施土地出让“招拍挂”政策；开展土地储备收购；开发区清理整顿。（2）住房制度住房建设投资由国家和企事业单位统包，职工个人一点也不承担住房建投资的责任；住房分配采用无偿的实物分批福利制，根据一些非经济性因素如工龄、家庭人口来分配住房，同职工的劳动贡献和成果相脱离，并游离于工资分配之外；住房经营排斥市场交换和市场机制的调节，实行低租金使用，房租根本不能抵偿住房建设、维修和管理成本，只能由国家和企事业单位提供巨额补贴；住房消费被当作公共消费和公共福利，根本否认住房的商品属性和个人消费品属性；住房管理行政化，单纯用行政手段管理城市住房，不计成本，不讲经济核算和经济效益，而且，城市住房实行多头管理，导致政出多门，管理机构不稳定。（3）土地利用总体规划、城市规划珠海市将落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，统筹土地利用，强化规划的整体控制作用。在具体措施方面，一是要落实耕地和基本农田保护指标，加强基本农田的保护，严格落实上级规划下达的耕地保有量和基本农田保护面积，到2020年耕地保有量保持在28937公顷以上，基本农田保护面积保持在24408公顷以上。二是将严格控制建设用地规模，至2020年城乡建设用地规模不超过49200公顷，科学配置城镇工矿用地，整合规范农村建设用地，保障必要的基础设施用地。优化建设用地结构和布局，加大存量建设用地挖潜力度，促进各项建设节约集约用地，积极拓展建设用地新空间。三是要按照东部、中部、西部、西北部不同区域规划要求，进一步加强区域土地利用的统筹和管15控。四是在规划的指导下，尽快完成县、乡两级土地利用总体规划修编工作。五是严格实施规划，健全规划实施管理制度，强化土地利用年度计划控制，严格建设项目用地审批，加强农用地专用管理，加强规划实施动态监管，严格土地利用总体规划修改，提高全社会依法依规用地的意识。（4）房地产价格政策就新政的实际作用而言，珠海楼市所受到的影响或许并没有那么大。珠海市目前执行的政策虽名为限购限价双管其下，但实际上仍较宽松，限购方面仅对香洲区新购房限购一套，即不管购房者现有几套房，都能在限购区域再买一套，而限价也未明确11285元/平方米价格是指毛坯房还是装修后的价格，也有空子可钻，因此珠海市限购令在颁布时也被称为“宽松度再创新纪录”，“调控姿态作用大于实际作用”。从中央调控计划来看，珠海也不在强制出台调控措施的名单之列。今年1季度经济数据显示，珠海GDP增速落后广东省近半，在此压力下，珠海市政府或希望通过放松作用有限的调控政策，提高经济发展速度，但在目前形势下，任何理由也不可逾越限购令，新政也在消息放出5小时后即告夭折。（5）税收政策财政部部长谢旭人部署下半年财政工作重点时提出，要落实和完善结构性减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点，促进服务业发展。下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。16（6）交通管制为确保航展期间11月13日至18日道路交通安全，航展期间交警部门将对剧毒化学品运输车、危险品运输车、泥头车、混凝土搅拌车、中型含中型以上货车等车辆实行交通管制。同时正在进行维修的珠海大桥航展期间临时恢复双向通行，但航展结束后将继续对珠海大桥实施交通管制。32区域因素321气候条件珠海位于广东省珠江口的西南部，地势平缓，倚山临海，海域辽阔，百岛蹲伏，属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季风影响，多雷雨，其中48月雨量集中，占全年降雨量的7成以上。春季是珠海全年天气多变的季节。季内以偏东风为主，风向多变，气温变幅大，个别年份的34月份会出现“倒春寒“的天气。5月至6月是雨季的前汛期，多雷暴、骤雨等强对流天气，雨量增多。秋季天气秋高气爽。直到11月上旬，冷空气活动开始增强，气温逐渐下降，旱季开始。冬季历期约一个多月，盛行东北季风。同时，海面常伴有6级以上的大风。冬季晴天居多，尤其是前冬雨量稀少，天气干爽。322居住环境由于新香洲为珠海的行政版块，公务员比例相对较高成为该区域的一大特点；新香洲属于珠海新城区，城市规划水平相对较高，文化包容性较强，适合新移民中收入中等的置业人群；近年来由于部分品牌发展商提供的高品质项目，吸引了部分改善性客户的来此置业；北方投资客热衷投资大品牌开发商物业，看中区域综合配套、社区园林景观、高尚装修标准、未来升值潜力。17323街道构造云顶澜山拥有5万平米的私家社区园林与最大320米的超宽楼间距，社区园林外围与同裕地产投资兴建的凤凰山溪河畔景观带、市政公园等组成近20万平米的“泛社区园林”。百米宽的楼间距不但保证了每户的采光与通风，更让每户业主独享私密，静享个人小天地，尊揽社区别致园林美景。同时，宽阔楼间距营造宽社区，让居者可毫无障碍地畅游于其中，感受其中的绿意葱茏，红花相衬，鸟语莺啭，时光就是这样慢慢地从指间流逝，幸福无声驻足左右。324交通设施云顶澜山位于新香洲西北五溪板块，地处珠海入界必经之地，坐拥多方面的交通优势，它毗邻轻轨明珠站，区内还预留着普陀寺轻轨站，未来将成为广珠轻轨、金琴高速、粤西沿海高速、105国道四大交通主轴交汇的交通枢纽，而且今年年末云顶澜山还将迎来凤凰山公路隧道与金鼎通车及广珠轻轨至珠海北站（金鼎）通车利好。325商业配置云顶澜山规划有3万平米的商业广场，目前已签下了华润万家，未来将引进大型超市与众多品牌商家，还有面积近万平米的豪华会所、天幕泳池、幼儿园、社区体育馆、儿童乐园、五溪书院等小区配套。326公共设施除了项目自带配套外，周边有凤凰山麓、梅溪牌坊、农科奇观、南溪公园等旅游休息圣地；长沙幼儿园、南溪小学、市十五小、市一中、市九中等教育资源；南溪市场、干货市场等满足日常用品购置的商业配套。327自然景观18云顶澜山的园林规划，首先考虑的就是业主居住环境的私密与宁静，所以，开发商同裕地产将主动承担的楼盘外围市政规划道路人行道的绿化作为社区泛园林的一部分，投入大量资金移植了200多棵直径已达四、五十厘米的成熟树种，在美化环境之余，也成为保障社区静谧私密居住氛围的第一道屏障。而在这道屏障之内是社区大围合与小围合层层布局的庭园式园林，最大的中庭园林以湖、池、溪、瀑、泉的连绵水景贯穿，其间又根据建筑布局与景观主题，形成一个个景致不同的庭院景区，在增强景观丰富性与差异性的同时，也提高了大社区业主归家或友人拜访时对道路、环境的识别性。33个别因素331土地利用的个别因素（1）位置19香洲新香洲梅界路（旅游路梅溪牌坊对面）（2）地质、地势、地形项目所在“五溪板块”地处凤凰山西南麓，为梅溪、福溪、南溪、沥溪、新溪五村汇聚之地，自然环境优美宁静，人文地脉深厚，百余年前曾诞生过一代文化导师苏曼殊与一代侨领巨商、清朝驻夏威夷首任领事陈芳，并有梅溪牌坊、陈芳故居等遗迹保留至今，地灵人杰，素有“五溪福地”之称。（3）土地面积占地面积97720平方米总建筑面积390000平方米（4）土地形状项目采用“全板式斜列布局”湾居形态，不止是讲求艺术，更还有人居的讲究。建筑群体排列高低错落、景观迎向、季风流线等设计规律非常讲究，以国际先进规划理念为指导，参考季风、景观、视角等多方面因素，采用了世界湾区物业大同的“全板式斜列布局”结构，所有住宅平面成“L形”、“Z形”格局。项目分为南北两区，形似一大一小两扇半幅“芭蕉扇”的云顶澜山，在建筑规划中融入了中国传统建筑与现代建筑、有机建筑的理念，在面积较大的北区将11栋高层建筑以南北向、错列布局，让社区内部空间更为开阔而富有层次；而面积较小的南区，则把5栋蝶型高层建筑采用点式布局，确保各套住宅单位都有四面风光和优美的山景、园景及河景。由于云顶澜山容积率仅299，16栋高层住宅又均拔高至2532层，加之规划布局合理，社区内各栋住宅间最小楼间距也有45米，最大楼间距高达320多米，实现了市区楼盘同类指标的新“标高”。20（5）临街状况及结构五溪是珠海历史文化的源头，同时也是城市文化的缩影。珠海曾荣获联合国宜居城市、十佳旅游城市、生态文明城市等称号，而这一切让这个宜居城市最值得骄傲的特色，在五溪地域都应有尽有，包括南亚热带植物园、梅溪牌坊、凤凰山森林公园、农科奇观、普陀寺等自然、人文美景，以及依傍这些自然生态美景而生的众多休闲度假农庄和独沽天然的农庄菜。云顶澜山，位于珠海新香洲板块，梅溪牌坊斜对面，畅享五溪最优越的旅游风光。此外，在云顶澜山社区附近还有珠海公安局、珠海公安村等，社会居住环境相当优越。（6）公共设施、商服设施的接近程度项目东至梅华路、明珠路，西至广珠公路、沿海高速，北至广珠轻轨上冲站，即将开通的金唐路经年底开通的凤凰山隧道至京珠高速仅10分钟车程，交通便利；项目所处“五溪板块”广珠城轨、金琴高速（含凤凰山隧道）、粤西沿海高速、105国道与翠屏路五大城际、城市交通主轴交汇之地，交通升级带来的区域发展潜力与物业升值预期，也是众多自住型成交客户和部分长线投资者此时选择置业云顶澜山的重要因素。21云顶澜山规划有3万平米的商业广场，目前已签下了华润万家，未来将引进大型超市与众多品牌商家，还有面积近万平米的豪华会所、天幕泳池、幼儿园、社区体育馆、儿童乐园、五溪书院等小区配套。332建筑物个别因素（1）房屋类型普通高层住宅（2）房屋结构钢筋混凝土结构（3）施工质量通过珠海建设局安全检测并取得预售证书（4）设备装修装修情况精装修