2012武汉高端写字楼发展趋势

武汉高端写字楼发展趋势,演讲嘉宾：黄广平华中区高级助理董事,2012年3月9日,创立于1784年超过10,000名雇员服务于全球42个国家140个城市覆盖亚太地区,10个国家45个城市管理超过2.5亿平方尺物业每年为超过700亿美元的物业进行价值评估过去五年为完成超过115亿美元的物业交易,全球顶尖的国际级房地产顾问公司中国内地首家独资的境外房地产服务公司,DTZ戴德梁行,2,武汉写字楼市场的现状及发展,中央文化区汉街总部国际,写字楼租售市场,北京、上海、广州,索引,一线城市写字楼市场的现状,2011年，北京市甲级写字楼市场可租赁面积供应紧张，市场上出现多个优质项目被整栋买断，留作业主自用。同时新增项目屈指可数，使得可租赁面积严重短缺。至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格较去年同期同比增长44.0%，达每月每平方米246.43元，全市甲级写字楼空置率达到历史最低值3.83%。2011年，燕莎商圈的甲级写字楼市场经历了再发展的过程，全年新增甲级写字楼面积87,173平方米，占全市本年度新增供应量的62.3%，租金涨幅在所有区域中也是位列头筹，较2010年第4季度同比增加了63.5%。,北京写字楼市场的现状写字楼市场租金持续走高,2011年底，上海写字楼市场又迎来一个新落成的甲级写字楼，坐落于长宁区的雅仕企业大厦，使上海的甲级写字楼存量超过500万平方米的里程碑。2011年底，全市范围内的平均租上升至每月每平方米255.3元，然而，国际超甲级标准写字楼的租金水平发展强劲，达到每月每平方米339元。,上海写字楼市场的现状写字楼需求持续兴旺,截止2011年底，全市甲级写字楼存量为237.35万平方米。截止2011年底，全市甲级写字楼吸纳量约121,000平方米，全年吸纳量更达至304,000平方米,仅次于2007年313,700平方米的最高水平。其中，珠江新城因大量物业上市，吸纳了约58%的需求，吸引了市场的普遍关注。截止2011年底，全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米144.4元，其中新物业的入市令珠江新城平均租金大幅增长15%，达每月每平方米187.8元。,广州写字楼市场的现状写字楼市场租金持续攀升,武汉写字楼市场的现状及发展,中央文化区汉街总部国际,写字楼租售市场,索引,一线城市写字楼市场的现状,商务区概况,市场现状与未来发展,武汉商务区分布,武汉写字楼市场的现状及发展,核心商务区：1.建设大道商务区2.武广商务区3.中南中北路商务区4.光谷鲁巷商务区,中央文化区介绍：位于武汉市武昌区东湖和沙湖之间，项目规划区域约1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是一个以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。,商务区概况,规划商务区：5.中央文化区,武汉写字楼市场的现状及发展,中央文化区汉街总部国际,写字楼租售市场,索引,一线城市写字楼市场的现状,商务区概况,市场现状与未来发展,发展历程,2000,集中放量,缓慢发展,市场回暖,1993-1996泰合广场,起步,1997-2000建设银行大厦,2001-2006新世界国贸,2011民生银行大厦,市场回暖,加速发展,2007-2010新世界中心,武汉写字楼市场的现状及发展,市场现状,甲级(高档)写字楼分布,购物中心,甲级(高档)写字楼基本集中分布在核心商务区内；随着武汉城市规划与发展，武昌片区尤其是新规划商务区的高档写字楼存在较大发展空间。,1,武汉写字楼市场的现状及发展,市场现状,8,甲级(高档)写字楼供应情况,招银大厦泰合广场,中商广场建银大厦,世贸大厦瑞通广场,禧邦可广场,新世界国贸,新世界中心,民生银行大厦,与武汉市宏观经济及甲级(高档)写字楼需求连续性高增长形成对比，甲级(高档)写字楼供应呈供应体量少、间隔周期长的特点。2007年至今仅有少量甲级(高档)写字楼供应，三年内无新增供应。武汉甲级(高档)写字楼的发展严重滞后于宏观经济取得的成就，甲级(高档)写字楼供需缺口逐渐扩大。,(万平方米）,武汉写字楼市场的现状及发展,市场现状,商务区布局武汉两江交汇、三镇鼎立的格局，造就了多个商务区并存，商务区多以线性或组团形式发展，成多中心分布。核心商务区基本上囊括了武汉所有甲级(高档)写字楼，因此新规划商务区的写字楼市场在后续发展中存在较大的发展空间。写字楼分布甲级(高档)写字楼总体数量少，难以满足市场需求，有较大的市场发展空间。分布较集中，基本位于4个核心商务区，新规划商务区有较大发展机会。,小结,武汉写字楼市场的现状及发展,中央文化区汉街总部国际,索引,一线城市写字楼市场的现状,武汉写字楼市场的现状及发展,写字楼租售市场,甲级写字楼租赁,写字楼分售,(元/平方米/月）,甲级(高档)写字楼租金持续上涨，高水平的入住率和有限的市场选择为高品质写字楼物业带来租金持续增长的空间。武汉新进入市的甲级(高档)写字楼的租金已超100元/平米，进一步抬升了武汉甲级(高档)写字楼的租金水平。,甲级(高档)写字楼租金变化情况,武广商务区,中南商务区,建设大道商务区,2011.Q4甲级(高档)写字楼租金叫价,63,65,85,写字楼租售市场,甲级写字楼租赁,甲级(高档)写字楼供求情况,武汉高品质写字楼需求非常强劲，很多项目一直处于满租状态。甲级(高档)写字楼入驻水平非常高，整体空置率12.69%，除旺盛的市场需求支撑外，有限的供应也是主因。,甲级写字楼供需及空置率走势（2005.-2011.Q4）,写字楼租售市场,甲级写字楼租赁,甲级写字楼需求情况,全国性企业和外资企业占据绝大部分，外资企业和全国性企业比较关注企业形象，物业租金承受能力比较强。行业排名前四名的分别是：加工制造业、咨询服务业、房地产开发&装饰工程公司和金融机构。,写字楼租售市场,甲级写字楼租赁,甲级写字楼租户性质vs行业特征,租赁情况一方面，甲级(高档)写字楼基本满租但市场租赁需求仍然旺盛，另一方面，在高入住率的支撑下，部分优质物业开始调整租户结构，以提升物业档次和形象。租金变化截止2011.Q4，甲级(高档)写字楼的租金连续7个季度大幅上涨。租户构成世界500强、金融投资业已经成为武汉甲级(高档)写字楼租户中的最大生力军；银行持有类甲级(高档)写字楼因业务扩张需要不断增加自用比例，且还具备相当大租赁需求。未来展望鉴于武汉在华中地区的中心地位日益凸显，武汉高品质写字楼正进入价值重塑阶段；未来3-5年，随着大量的新增供应和更多的国内和国际知名企业入驻，武汉甲级(高档)写字楼市场将进入繁荣期。,小结,写字楼租售市场,甲级写字楼租赁,中央文化区汉街总部国际,索引,一线城市写字楼市场的现状,武汉写字楼市场的现状及发展,写字楼租售市场,甲级写字楼租赁,写字楼分售,自1996年以来，市场上推出的销售型高端写字楼物业相当有限，武汉整体供应量小；2006年为高端写字楼一手销售市场断档期，存量楼宇已基本售罄，又无新增楼宇推出市场；2008年后无高端写字楼推出销售，新增供应主要集中在个别的年份，并不平稳。,高端写字楼历年供应,（平方米）,写字楼租售市场,写字楼分售,分售型写字楼购买者主要以自用为主，尤其是600平方米以上的；相反，小面积购买者多考虑投资；因考虑自用，甲级写字楼分售以大面积居多。,高端写字楼需求情况,写字楼租售市场,写字楼分售,高端写字楼平均入住率在95%以上，入住水平非常高，多个高端写字楼项目的入住率均达到100%；极低的空置率显示出高端写字楼市场活跃程度，从另一方面则反映出当前办公空间的紧缺。,高端写字楼入住情况,写字楼租售市场,写字楼分售,市场存量目前市场上的分售型甲级(高档)写字楼相当有限，新增供应量集中在个别年份，在06年甚至出现过供应断档期，09年起无新甲级(高档)写字楼推入销售市场，始终维持在12万方左右的供应量。销售情况甲级(高档)写字楼市场销售情况整体良好，每年销售量保持稳定增长。需求情况市场供应有限，购买者多为公司自用，各甲级(高档)写字楼销售多为半层或整层起售，面积集中在600800平方米。,小结,写字楼租售市场,写字楼分售,索引,一线城市写字楼市场的现状,武汉写字楼市场的现状及发展,武汉中央文化区汉街总部国际,写字楼租售市场,中南中北路商务区以中南路中北路金融街为重点，商务区中核心区域的企业总数达8800余家，已占全区税收总量的一半。其中1129家金融企业，居全市城区第一位。中南中北路商务区聚集了74家世界500强投资企业、300多家跨国公司办事处。数十家世界500强企业在此建立区域总部，近100家全国500强企业在汉设立总部或分支机构。,武汉中央文化区汉街总部国际,片区概况,武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，地理位置相当于武汉市的几何中心。项目规划区域约1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。,武汉中央文化区汉街总部国际,片区概况,Vacancy,楼宇基本情况,武汉中央文化区汉街总部国际,写字楼市场,汉街总部国际的入市，大大缓解了目前武汉市高端写字楼供不应求的局面，为投资者提供了一个优质的投资目标。根据中南中北路商务区写字楼产品的租金发展趋势来看，汉街总部国际入驻使用后，预计其市场租金水平将会成为区内的标杆。,市场发展中南中北路片区写字楼发展呈现不均衡特征，总体量虽大但楼宇品质不高、物业管理水平较低，加之部分年份高端写字楼的供应断档，导致该区域写字楼需求缺口进一步加大。租赁就租金水平的区域情况来看，中南中北路商务区目