每个地铁站将形成一个副商圈.docx

.每个地铁站将形成一个副商圈地铁与城市“共舞”将催生城市三大变局，以区域中心商圈为主的大中城市，将新增更多地铁商业模式。无论是万科、万达这样的地产龙头企业提前扎堆地铁沿线核心区域，还是一干中小开发商在站点周边等待楼市翻天覆地的变化，在这个讲究速度与效率的年代，地铁成为一个楼盘是否具有竞争力的衡量标准之一。随着地铁时代如约而至，城市将发生深刻变化，地铁与城市市的“共舞”将愈演愈烈，也可能带来城市市的三大变局。扁平化商圈边缘物业更获益我国的大中城市目前均呈组团式发展，每个组团都有一个以商圈为代表的中心。地铁线路的重新规划与布局，将使得以前处于组团边缘地带的物业获益更多。比如，北京的CBD是国际贸易中心，劲松、三元桥并不在商圈，但属于其他区域进入CBD核心的过渡地带。地铁开通后，组团式的城市格局将进一步扁平化，商圈外的物业价值提升幅度将更大。地铁的速度快，载客量大，效率非常高，对商业的带动会非常大。按照一线城市发展经验，每个地铁站都担负吸纳和运载周边居民的功能，因此，每个地铁站都将形成一个副商圈。目前，城市发展以区域中心商圈为主，以后会多一种商业模式，即地铁商业。比如在地铁站建商场、超市等，辐射周边的社区。房价稳地铁物业更保值我国的现有城市是先有城市规划，后有地铁开通，哪里人口集中度高，地铁才修到哪里去。数据显示，地铁沿线物业比非地铁物业的价值要高出20%30%，尤其是地铁上盖物业将特别抢手。根据一线城市经验，地铁物业与周边物业价差将在地铁通车后迅速拉开，且在后期具有更强的房价抗跌性。格局变区域情结将淡化“住在南城，上班在北城，如果没有地铁，这样的生活与工作是难以想象的。”城市的发展范围将随着地铁的运转而呈跨越式地发展。地铁的运转将使得流动性大大增强，进一步淡化长期根植于人们内心的区域情结，从而改变现有的居住格局。地铁带来便利生活和物业升值的预期能否完全实现?我们通过对比北京、上海、广州等城市地铁物业的观察，发现地铁总能在开通时刻带给市场情绪变化。目前对楼市影响有限现有城市的发展，商业物业走势对轨道交通十分敏感。上海地铁一号线通车，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，房价迅速形成独立板块。上海地铁二号线通车，世纪公园、龙阳路、张江等地区被迅速带动，成为热购区域。明珠线通车后，江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，吸引了大量中心城区居民前往。会发挥出不可比拟的枢纽作用。居住半径，15分钟为宜像北京、广州、上海等城市一样，重庆房地产界也是从几年前就开始热炒“轨道概念”。不同的是，现在已经开通地铁的城市，却在反思地铁带来的人车流量大、治安、噪音等弊病。伍柳建议：购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又能有相对幽静的居住环境。 投资商铺，切忌跟风很多人抱着投资的目的大肆购买地铁物业，但不能忽略的现实是很多地铁物业已被炒高，升值潜力被夸大。在此，也提醒投资者，置地铁物业切忌跟风，而忽略物业本身是否契合居住实际的需要。同时，地铁物业是否存在噪音、震动等问题也是影响其升值空间的关键要素。广州中原地产发布的一份研究报告显示：广州地铁一号线沿线，有数个已经开发的大型商业物业经营状况均不如人意。在北京，海淀区一号地铁沿线的房屋租赁价格也呈下降趋势。专业人士分析，由于地铁沿线投资回报率高，所以投资人数不断增多，房源供给持续增长是导致这一区域租金下降的主要原因。人物访谈投资地铁物业，首选新兴区域新宝龙实业副总伍柳认为，地铁开通，受益最大的行业可能是房地产地铁物业就像一条长长的诱人的经济线。地铁一号线开通在即，让我们一起来猜测，它将给沿线区域板块、商业布局等，带来怎样的重大影响?为此，我们采访了新宝龙实业副总经理伍柳。新宝龙实业，号称“中国轨道物业专业运营商”，在重庆、成都、西安、郑州等城市，开发运营的轨道物业不下10个。大坪崛起，石桥铺复兴从国内一线城市的经验不难看出，哪怕再偏僻的地方，只要通了地铁，就有企业敢拿地开发，新的商业地产也会随之崛起，住宅地产和商业地产都有很大的发展空间。就重庆地铁一号线的实际情况来说，串起了渝中、九龙坡、沙坪坝三区。对解放碑、沙坪坝这样的成熟区域而言，有锦上添花的作用。但对于大坪、马家岩这样的新兴区域来说，则堪称“供血大动脉”，是其崛起的根本动力。而对于两路口、石桥铺这类区域来说，则能推动其升级换代，实现复兴。伍柳表示，大坪片区受地铁一号线的拉动作用最大。一方面，大坪是双轨(一、二号线)交汇，其经济腹地足够大，可以将鹅岭、高九路、袁家岗等片区全部辐射到位。另一方面，政府有意识的规划和引导，将大量实力开发商吸引到大坪，随着规模商业、住宅的呈现，为这里形成商业中心奠定了坚实的基础。地铁一号线也将推动石桥铺的复兴。随着地铁开通，使石桥铺的区域中心位置凸显出来。大众商业适合地铁物业“地铁一响，黄金万两。”这句话就是对商业说的。对于大坪、石桥铺、马家岩来说，都将借商业破局，形成辐射一个地段，甚至一个区的新商业中心。地铁一号线沿线不乏与地铁无缝对接的商业体，这些商业体的价值真的会在“零换乘”等的作用下，实现爆发吗?结合其他城市经验看，什么商业类型最适合放在地铁物业中，什么样的商业容易吃亏?伍柳表示，重庆这类无缝对接的商业主要有两个，一个是新宝龙的马家岩项目，一个是富洲新城。未来，这两个项目可能在地铁的作用下，形成较为完备的体系，但它们并不能取代沙坪坝等传统商业中心的地位。一方面，无缝对接的商业，因为人流的集中而形成区域交通汇集点，价值会比较高。如果无缝对接区域处于城市中某个区域的中心，或多条地铁交通线路汇集点即换乘点，或地面有比较便利的交通体系，就可能形成新的商业中心或副商业中心。一般来说，面向大众的餐饮、娱乐、商业零售中心等最适合放在地铁枢纽物业。枢纽型站点，要避免做高端物业，因为人员复杂，环境嘈杂，高端物业需要的尊贵和私密要求达不到。对于过道型的地铁站，人流量并不大，想形成有效停留不现实，做休闲类商业没前景。投资楼盘首选新兴区域面对地铁沿线的30多个楼盘，买家将如何取舍?怎样选择才更划算?根据一线城市地铁物业的投资角度看，地铁对物业的影响是：商业大于住宅、郊区大于城区、普通住宅大于豪宅。业内人士建议，投资地铁盘应该在区域未发展之前、价值还没有被整个市场认识到之前入市，这样可以通过等待周边配套逐步完善，楼价升值来获利。而核心区物业以及豪宅本来价值就高，原本配套也完善，地铁更多是“锦上添花”，作用不会很明显。对于交通、配套等仍不完善的郊区盘，地铁是“雪中送炭”，对物业价值的影响十分明显。对于自住型买家，通勤便利是考虑的主要因素。从区位上分析，如果你在市中心上班，那么选择大学城