房地产项目考察报告

1/17房地产项目考察报告报告一两港一城“建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15左右，相关税收占到总税收的30如果加上契税收入，则占到36。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。一、我区房地产市场发展现状今年16月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成23亿元商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点2/171、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，16月，房地产开发平均增速为，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62商业营业用房今年开发增速也持续走高，26月累计增速分别为、倍办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，26月的增速走势见图二从商品房预售情况来看，回落趋势明显。16月全区预售3940套，总面积万平方米预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了和。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积万平方米，与3月份相比均下降了。5月、3/176月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌“的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均20以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨、30和42。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47。二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和4/17市的政策主要通过以下几方面来调控房市中央土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量严控高档住房用地供应。房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20提高到30，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由提高到。房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3全额征收契税。5/17房地产发展目标调整。XX年市政府工作报告确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主“的“三个为主“楼市调控原则。房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房“试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车“效应。但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康6/17发展，主要将起到以下几方面的作用合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城“建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城“开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房7/17地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整巩固提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。1、加强房地产价格监测工作建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。2、加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，8/17同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。3、有计划有步骤的规划房地产开发结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。4、合理引导住房主体需求中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房9/17的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。报告二考察时间2016年9月2628日主要考察项目中信红树湾，红树西岸，京基御景东方，城市山谷，万科金域蓝湾，香蜜湖翰城，华侨城波托菲诺，淘金山，兆佳业可园，金地梅陇镇，星河丹堤总体评价深圳仍处于中国房地产开发水平的领先地位，其“创新特色“尤为突出。通过对深圳主要在销代表项目的实地考察，有如下四个特点值得特别关注1、环保节能10/172、户型创新3、面积赠送4、景观营造一、新技术新材料的应用逐步成为高端产品必备要素，住宅产品的节能环保指标大幅提高代表项目红树西岸，万科金域蓝湾，金地梅陇镇增大窗面积导致能耗增加；景观面西晒；毗邻交通要道噪音影响大；一梯多户设计造成室内通风差；类似两难问题在项目开发中经常遇到，单靠优化设11/17计难以完全解决。在深圳，由红树西岸所引导的高技术含量住宅，通过LOWE中空玻璃和室内外新风循环系统这两项新技术的引入，大大缓解了以上矛盾。在红树西岸、万科金域蓝湾的销售现场，都有一个展示柜，里面装了两盏大瓦数灯泡，分别直射两块玻璃，一个是普通双层中空玻璃，一个是LOWE中空玻璃。在销售代表讲解过程中，打开灯泡，1分钟内即可实际感觉到两块玻璃的温度有极大差别，LOWE中空玻璃的隔热保温效果比普通中空玻璃优势明显。可以大大缓解西晒、节能等问题。目前这种新材料已经在深圳的高档住宅中成为标准配置。在万科金域蓝湾的示范单位中，不注意的话很难发现在每个房间的角落都有一个小小的通风口，在这些通风口后面，在天花吊顶上隐藏着通风软管和一个换气设备。这就是目前在深圳高档住宅中广泛引入的自然新风交换循环系统，并且为解决海滨防潮防霉问题，在这一系统中还12/17增加了空气干燥功能，保证了不开窗也能唿吸新鲜空气，且长时间不居住也不会有潮湿发霉现象。现场感觉，通风效果不错，噪音也比较低，据介绍耗电量也在可接受范围内。此外，在单价超过3万元的红树西岸项目中，据说更采用的全球领先的家居智能化系统，可以基本实现家电家居的远程监控与遥控，可惜由于该项目示范单位参观需提前预约并交纳8万元参观押金，因此未能实地感受。此外，在金地梅陇镇项目中，大规模引入外部遮阳栅的设计，不仅遮阳节能，更成为建筑立面的重要特色之一。外立面遮阳栅从以上几点实例中可以感觉到一个大的趋势，即建筑的科技含量、环保节能标准将逐渐成为中高档楼盘的竞争焦点之一，通过新技术新材料新工艺来完善和弥补建筑设计的难题和不足，将成为下一波产品竞争的重要手段之一。13/17二、结合楼层平面优化，提高小面积住宅空间效率，迎接即将到来的政策导向型小户型竞争趋势；别墅类产品户型进一步优化代表项目兆佳业可园，香蜜湖翰城；万科城，星河丹堤，城市山谷与北京上海等市场有所不同，中小户型历来在深圳的市场供应中占有较大比例，即使高档豪宅的面积相对而言也比较小一些，当然这与南方建筑得房率高有一定关系，但也反映出深圳户型设计更为精细、空间使用效率较高。特别是在目前“70，90平米“的政策导向下，进一步提高中小户型的空间效率和居住品质，深圳的户型设计值得我们关注。香蜜湖翰城是由国有上市房地产公司开发的，整体品质上较少亮点，主要以区位和高性价比取胜。但值得关注的是由新加坡雅格本设计的建筑单体和户型平面，以一梯34户为主，建筑造型挺拔简洁，不同于传统蝶型、Y型平面布局，虽是塔楼但不觉蠢笨，特别的楼层平面以100150的面积为主，面积适中，各套单位互相的遮挡减到最小，户型方正通透，电梯厅全面自然采光，是塔楼户型中比较14/17成功的范例。兆佳业可园在户型创新上走得更远。这一项目位于深圳布吉关外，以中小户型为主，初步感觉无甚特别，但进入楼内，则有进入“迷宫“之感。其楼体内以一巨大天井形成楼体本身的基本围合，以内走廊将各个单位连接，并通过一些小的天井通道解决各单位厨卫通风问题。从而使一层810户90100平米的三3房单位仍可基本保证厨卫通风；在户型设计上，90平米的3房复式单位可以再增加夹层房屋，进一步提高了空间使用率。实地感觉居住品质还是可以接受的。当然这样一梯810户的平面设计不可能象板楼那样高品质，必然存在很多空间不足，但整体而言，以小户型单位设计上看，这一项目的空间变化和创新是极为大胆的，针对以年轻人为主的目标客户也是适当的，具有一定的参考价值。不仅小户型单位在户型处理上越来越精打细算，在别墅类产品中户型设计也日趋紧凑。万科城、星河丹堤、城市山谷在户型上的创新主要体现在别墅类产品方面。15/17除星河丹堤外，其他两个项目的联排别墅面积都在150200平米之间。至于星河丹堤，是目前深圳最瞩目的豪宅项目之一，倚山临湖，自然条件极为优越，主要以独栋和双拼别墅为主，面积在200300之间，其户型设计以奢华取胜，有一定创新，值得参观学习。这三个项目的共同特点是1、利用地形变化，创造富于变化的室内空间；2、巧用天井，扩大采光通风余地，使平面排布更具灵活性。关于天井，从很久以来考察南方别墅项目，都感觉到是一个非常有价值的设计亮点，可以极大的扩展户型变化余地，营造富于趣味的空间，特别值得深入研究。三、通过建筑设计及报建手续处理，为客户创造更多赠送面积，提高产品性价比，满足客户心理需求代表16/17项目京基御景东方，万科金域蓝湾，兆佳业可园，万科城在考察过程中，发现无论豪宅还是普通住宅，在面积赠送上均有一定亮点，也是销售代表介绍的一个重点内容，由此可证明越是成熟市场，客户对赠送面积的兴趣越是有增无减。从具体手法上看，如6米层高阳台不计面积赠送，已成为通行的赠送面积的做法。在京基御景东方和万科金域蓝湾项目中，采用赠送面积的方式是，将原本可设计为入户花园的位置处理成为建筑的公共结构平台，待竣工验收后可打开通道一侧墙，将该结构平台封闭为该单位的入户花园），以此作为面积赠送。在兆佳业可园项目中，部分户