高港区金港装饰城东侧地块产品异国风格打造

,致：中建楷昕/中国泰州,中国房产信息集团|克而瑞集团,CRICCHINA/201104,高港区金港装饰城东侧地块产品方案,物业类型配比,地块指标,物业类型配比,规划建筑风格户型价值诉求,建筑风格,通过对泰州及相似城市的大量案例经验的梳理，我们认为，目前当地房地产市场未完全成熟，利用异国特色的建筑风格及风格化园林的营造，易于打造标杆产品，并符合当地客户审美眼光，因此是本案较好的选择。,风格建议一：法式风情社区,ART-DECO与法式建筑风格相结合，配合皇家法式园林的轴线对称布置，体现仪式感、尊贵典雅的气质,风格建议二：英式NewTudor风格社区,与英伦风情景观完美相融，表现出英伦贵族简洁大方、不失浪漫的艺术追求,风格建议一：法式风情社区,法式建筑风格的多层洋房（图片示意：万科琥珀臻园）,社区建筑风格为ART-DECO与法式建筑风格相结合，社区风格整体协调。,小高层ART-DECO风格,别墅法式建筑风格,风格建议一：法式风情社区,高层建筑采用ART-DECO风格，洋房与别墅产品则采用纯正法式建筑风格。,风格建议一：法式风情社区,门廊营造尊贵的入户仪式感,深咖啡色雕花铝板饰面与庄重石材贴面的结合,阁楼老虎窗设计,法国宫廷式建筑檐口挑檐,勒脚的复古线条装饰,铁艺栏杆造型,法式建筑风格强调立面的庄重感，通过门廊、檐口、石材立面、复古线条与铁艺栏杆等建筑构配件，营造出尊贵的仪式感，体现社区高贵气质。,风格建议一：法式风情社区,法式园林强调对称几何式的造园手法，通过整形式树坛、黄杨绿篱等配植方式，辅以法国浪漫的雕塑喷泉，形成秩序且具有仪式感的景观风格,水岸联排（图片示意：杭州西溪玫瑰）,风格建议二：英式NewTudor风格社区,从当地英式建筑风格的项目看，该风格已受到当地客户的认同。本案可以延续英伦风情建筑设计，并适当提高建筑品质。,风格建议二：英式NewTudor风格社区,花园洋房,小高层建筑,风格建议二：英式NewTudor风格社区,3、花岗岩、仿古砖的立面材质，独具历史感,1、顶层老虎窗的运用，增加附加值的同时，增强阁楼采光,2、坡屋顶与屋顶窗体设计，更好地增强采光通风作用,4、露台作为典型的欧式户外情趣空间设计，缩短了室内与户外的接触距离,房型面积配比,别墅,资源高度占用,私家内庭院,类独栋私密感受,车库私家化配置,花园洋房,错位露台/赠送阁楼,内生景观,多重庭院,小高层公寓,入户大堂,空间尺度,功能配置,户型价值诉求,可变户型,收纳空间,资源高度占用,私家内庭院,东面沿河，除建造高价值属性的双拼别墅外，利用“L”型建筑构造，使两户受到资源均好性，实现河景价值最大化。,车库私家化配置,类独栋私密感受,水岸双拼,传统联排别墅,“L型”双拼别墅,参考案例：蓝湖香颂,优化,不足：传统联排别墅私密性较弱东西向通风效果较差、无法做到四面采光，室内舒适度有所影响进深可能过长影响室内采光私家庭院附赠面积小，附加值不高,优点：两户均拥有水岸资源，并享类独栋感受户型作大面宽短进深处理，提高室内舒适度L型设计提升室内采光大面积庭院，提高户型附加值,参考案例：新浦江城,东面图片,L型双拼别墅单体模块,大面宽,私家庭院,多面采光,高舒适性,高溢价水岸双拼,围合内庭院,短进深,高资源占有,资源高度占用,私家内庭院,车库私家化配置,类独栋私密感受,水岸双拼,“L”型双拼别墅，利用大面宽和短进深，增加户内采光，中央围合内庭院可分给两户，使其均拥有大面积花园。,资源高度占用,私家内庭院,车库私家化配置,类独栋私密感受,水岸双拼联排,私属院落空间，有天有地全采光地下空间,框架结构，以首层抬高的方式，打造下沉式内庭院，独享自家的花园情趣全采光地下空间，避免地下一层空间的阴暗以及潮湿,下沉庭院作为休憩空间,下沉庭院作为休憩空间,下沉式花园,下沉庭院作为庭院景观,下沉庭院作为休憩空间,L型双拼别墅特色之一，下沉式私家内庭院，有效避免地下室阴暗和潮湿。,资源高度占用,私家内庭院,车库私家化配置,类独栋私密感受,水岸双拼联排,单体建筑前庭后院,室外壁炉,庭院水景,家庭BBQ,大面积私家庭院，可添置室外壁炉，也可通过水景、绿化、园景小品点缀庭院，形成内向景观。,资源高度占用,类独栋私密感受,地下车库隐形围合，组团车库私家化处理。,私家内庭院,车库私家化配置,围合模式：地上：“无围合”双拼、联排前后分成两排，户户独立庭院，但有公共走道地下：“四合院”式的围合法移至地下车库,地下车库,优点：“隐形围合”保证了住户私密性，相对传统意义上的“四合院”，这样的围合模式更适合南方住户不足：与实质性的合院别墅有较明显的区别，无法达到真正意义上合院别墅所要达到的“邻里相近”的效果,图片示意：上海沿海郦墅,水岸双拼联排,资源高度占用,类独栋私密感受,通过建筑连接与排布，巧妙创造类独栋的私密感受，提高别墅价值。,私家内庭院,车库私家化配置,水岸双拼联排,错联式,拼接式,单体建筑错位排布增加中间单元采光面,相邻两栋别墅间采用景观挡墙或是空中连廊相连接,规划形式,规划形式,联排独栋化的实现形式,L型双拼,双拼别墅L型排布提升户型舒适度及功能性,规划形式,联排独栋化,错联式,增加中间单元采光观景面，打破社区空间单调感,优点：中间单元外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果社区空间层次丰富，打破行列式的雷同格局,不足：错联式布局联排独栋效果不明显此布局方式仍无法解决联排别墅私密性弱的问题,资源高度占用,类独栋私密感受,私家内庭院,车库私家化配置,水岸双拼联排,联排独栋化,拼接式,或首层局部拼接，或通过构造体连接，还原独栋“有天有地、四面通透”的特性,不足：栋间距较小，私密性有所影响,优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性,资源高度占用,类独栋私密感受,私家内庭院,车库私家化配置,水岸双拼联排,错位露台/赠送阁楼,内生景观,多重庭院,将别墅的格局、有天有地有花园的价值点植入花园洋房，提升其溢价空间,花园洋房,顶层阁楼,顶层露台,4F南向、西向露台,3F西向露台,基于对本案楼宇间栋距的考虑，我们在打造花园洋房时，可采用“错位式”露台，顶楼赠送阁楼面积，增加洋房附加值,错位露台/赠送阁楼,内生景观,多重庭院,主卫区域：,入户花园：在私家入户区域内设置入户花园，增加入户观景性,餐厅区域：餐厅区域连接景观阳台，保证室内舒适度，增加室内生活情趣,主卧套房主卫区连接景观阳台，提升卫浴间采光度，增加室内观景性，丰富生活情趣,错位露台/赠送阁楼,内生景观,多重庭院,将花园、景观阳台与入户、餐厅、主卫区相联系，增加室内观景情趣及采光,图片示意：上海金地未未来花园洋房145四房,洋房一层的类别墅价值：一层附带采光地下室，共享有三个庭院（入户花园、私家庭院、下沉式庭院）室外楼梯构成二层的私家入户方式各个休闲空间生动组合,错位露台/赠送阁楼,内生景观,多重庭院,下沉式庭院,地下室赠送,塑造高品质小高层公寓产品,小高层公寓产品价值点提炼,入户大堂,空间尺度,功能配置,收纳空间,得房率考量,空间舒适度,起居私密性,户型功能化,可变户型,功能多样化,入户大堂共用，减少公摊面积,入户大堂常规做法,常规大堂做法示意图,共用大堂做法示意图,小高层公寓产品价值点一,入户大堂,住户公摊面积增加，得房率有所影响,鉴于客户对得房率关注度高,入户大堂升级做法两单元共用大堂,共用大堂减少公摊面积，提升得房率,升级做法,空间舒适度高层高,层高2.8m,层高3.6m,普通住宅,豪宅（星河湾）,层高3m,本案层高3.1-3.2m,小高层公寓产品价值点二,空间尺度,传统项目受到建筑限高与容积率限制，无法做高层高；本项目不受建筑限高影响，可增加层高至3.1-3.2米，换取开敞的竖向尺度，增加室内舒适度,伦敦，英国3.15米层高公寓,曼哈顿，纽约3.15米层高公寓,纽约，美国3.35米层高公寓,图片示意,高档住宅,空间舒适度大面宽,小高层公寓产品价值点二,空间尺度,舒适三房125-135舒适四房145-155,客厅面宽：不小于5.5-7m主卧面宽：不小于4-5m,大面宽,图片示意：左上：仁恒河滨城三房左下：新华路一号四房,主卧套房,大横厅,11M大横厅,公寓产品户型功能配置,强调使用性,户型功能化,紧凑户型（紧凑三房90-100）,干湿分离卫生间,附加值空间,功能化设计,使用性扩展,舒适户型（舒适三房125-135，舒适四房145-155）,私密性体现,舒适度表现,主卧套房设计,大面宽设计,小高层公寓产品价值点三,功能配置,注重户型功能化,紧凑三房90-100功能化与实用性兼备,小高层公寓产品价值点三,功能配置,针对紧凑房型设计干湿分离/三分离卫生间，提高使用效率,干湿分离卫生间,利用飘窗与大阳台设计，增加户内使用面积,附加值空间,干湿分离卫生间提升卫生间使用效率，附加值面积扩展紧凑户型空间感,舒适四房145-155私密性与功能化兼备,小高层公寓产品价值点三,功能配置,入户花园及主卧套房保证住户私密性，大面宽横厅提升居住舒适度,入户花园,中西双厨,主卧套房,入户花园增加室内内生景观，保证入户私密性中西双厨空间有效利用，提升户型价值主卧多功能套房保证住户活动私密性大面宽通厅增加室内空间感与采光，提升居住舒适度,图示案例：万科琥珀臻园155,大横厅,小高层公寓产品价值点四,可变户型,满足不同居住需求户型功能化,小两口：书房、储藏间、男女步入式衣帽间,预小三口：宝宝房、准妈妈培育室（可配有产妇瑜伽区、胎教区等）,灵活空间功能变化,参考案例：万科琥珀郡园115,可将灵活空间与餐厅打通，成为大面宽餐厅，提升室内奢华感，适合社交活动频繁的小两口,小面积空间改造法,方法一,方法二,常规三房空间灵活可变，满足成长型家庭需求,小高层公寓产品价值点五,收纳空间,小高层公寓装修附加值,收纳空间,过道衣帽间卫生间厨房客餐厅玄关,户型功能复合化,公寓户型附加值体现,玄关收纳功能,利用玄关设置功能性储藏空间，节省套内储藏间面积,90,155,玄关,在不影响入户空间的前提条件下,设置玄关收纳空间,入户多功能玄关柜,超大容量玄关储物装置,玄关设丰富夹层和置物装置，可存放鞋盒，包等，竖装式挂衣杆，并设活性碳盒，底部拖鞋位等,嵌壁式设计，不影响入户空间,玄关,客餐厅收纳功能,客餐厅空间合理利用，添置收纳系统使室内更显整齐,90,155,客餐厅,客餐厅,设置客餐厅收纳空间,客厅超大容量储物空间,餐厅收纳可收藏各类物品,巧妙分隔空间，空间更显整齐,厨房收纳功能,厨房功能空间紧凑,合理利用有限面积,采用多功能收纳系统,合理利用厨房紧缩空间，提升室内功能性,90,155,厨房,厨房,可下拉的物品柜、刀具架和调料架,收纳能力强大的橱柜,可推拉和旋转储物柜,充分利用有效空间的双层下拉式物品柜,厨房收纳系统主要设置于橱柜内,隐形处理不占用厨房面积,卫生间收纳功能,卫生间收纳系统设置，有效提升卫浴空间利用率,90,155,主卫,次卫,次卫,主卫,设置卫生间收纳功能,中小户型空间利用率提升,双台盆设计淋浴盆浴兼备次卫洗浴配置,沐浴间、马桶间、化妆间彼此分离，三代人可同时使用,卫浴多重收纳台盆柜组合,洗漱台上面，巧妙设计上翻式镜箱，可储藏洗漱、护理、美容等用品,衣帽间收纳功能,衣帽间多种分隔方式，收纳系统更近乎于人性化，储物更方便,90,155,意向型衣帽间,衣帽间,设置衣帽间收纳功能,衣帽、鞋子收纳,衣帽间丰富的夹层、抽屉、短格挂衣柜等收纳衣物井井有条,旋转衣架节省空间,过道收纳功能,过道空间合理利用，提升室内功能性，方便起居生活,90,155,过道,过道,设置过道收纳功能,安置吊柜、穿衣镜、梳妆台、挂衣架或放置杂柜、鞋柜等，如果门的一侧是整面墙，挖墙做成装镜面衣橱，,玄关收纳功能,客厅餐厅收纳功能,厨房收纳功能,卫生间收纳功能,衣帽间收纳功能,走廊收纳功能,可做近20重分格空间，约1700升=28个60升收纳箱,增设16个收纳空间,可内置相当于60升的收纳空间洗漱台下，收纳柜9重设置,可设10个抽屉和柜子搭配，约1000升=16个60升收纳箱,分隔式空间，约1900升=32个60升收纳箱,可设置橱柜及分隔段，约300升=5个60升收纳箱,室内空间合理利用,庞大收纳系统住宅收纳容量加大，生活功能性增强,住宅更宽敞、生活更舒适、起居更方便,房型面积配比,房型面积配比,2.房型配比与建议户型价值点小高层/多层,公寓户型主要功能空间的尺度建议：,注：1、以上数据来源于我司房型研究分析成果2、这里的主卧，仅指休憩区域，不包括主卧的更衣室、主卫等空间,公寓：细化功能,注：/不配选配必配,参考案例左图：上海绿地香颂右图：上海保利林语溪,价值解构：一层建筑相连，二三层建筑分离降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的私密空间,首层局部拼接设计营造独栋空间感受,手法：局部拼接，降低别墅区压迫感，创造独栋别墅私密空间,产品价值点类别墅产品建议联排别墅,错联式,拼接式,L型合院式,单体建筑错位排布增加中间单元采光面,相邻两栋别墅间采用景观挡墙或是空中连廊相连接,L型别墅联排排布提升户型舒适度及功能性,规划形式,规划形式,规划形式,联排独栋化的实现形式,联排独栋化,如何实现,50,最优方案,联排别墅独栋化实现形式,实现形式最优选择,错联式,拼接式,L型合院式,产品价值点类别墅产品建议联排别墅,51,产品价值点类别墅产品建议联排别墅,联排别墅独栋化,L型合院式联排户型价值点,L型合院式联排别墅单体模块,大面宽,私家庭院,多面采光,高舒适性,高溢价产品,围合内庭院,短进深,高私密性,产品价值点类别墅产品建议联排别墅,53,产品价值点类别墅产品建议联排别墅,私家内庭院,大面积私家庭院构成内向景观,大面积的私家庭院可添置室外壁炉的创新做法；也可通过水景、绿化、园景小品点缀庭院，形成内向景观,单体建筑前庭后院,室外壁炉,庭院水景,家庭BBQ,单体模块设计户型设计要点,价值实现路径:,有天有地前庭后院,独门独户概念,私家车位车库化,叠加别墅联排化,价值体系,核心诉求,联排别墅独栋化,兼顾私密与公共空间,大面宽短进深,私家庭院,常规三房110-120,总体规划原则,物业组团规划原则,土地价值利用最大化原则,别墅区受干扰最小化原则,社区形象与城市形象兼顾原则,成本利用价值最大化原则,规划原则,基于宗地价值分析，地块东面与南面景观价值高，适宜布置别墅形态物业地块西北侧沿路位置受外界道路、建材城干扰较大，宜以小高层物业降低其对整个社区的影响地块西侧沿街商业价值高，可布置沿街商业,别墅区与公寓区完全分离（出入口分离、行车动线分离、停车分离），减小相互干扰,公寓区采用部分人车分流设计，地面行车动线与停车位尽量沿公寓区外围或建筑中央位置设计，减小对地面景观的影响整个小区呈现南低北高、东低西高的天际线，兼顾城市形象界面,控制成本，减少不必要的成本浪费，在地上车位不能满足1：1车位配比的要求下，再计算地下车库所需满足的车位数量,河道,河道,总体规划功能分区,2F沿街商业,物业组团规划示意,公寓区车行出入口,沿河第一排双拼，其他为联排别墅（4、6联为主）,花园洋房（5+1F）,小高层公寓（18F）,公寓区车行出入口,车行道路，主要起到分离别墅区与公寓区的作用，也是景观主轴线,人行出入口,别墅区车行出入口,人行出入口,1、物业形态布置的位置基本不变化，具体占地面积及路网设计可按规划方案调整2、车行出入口设置于图示道路上，具体位置可按规划方案调整,小区会所，地上1500，地上2层，前期用作售楼处,开发分期示意：一期,一期开发示意：一期拟建开发15-18万方：其中60-65%小高层、30-35%多层与洋房、5%别墅,项目总体分三期开发，遵循“前紧后松、前多后少”的开发原则,地块东北侧，以小高层为主,位于地块东南沿河通过两河景观治理，及看房动线的样板段打造，树立项目形象,一期公寓：以小高层为主，并含部分洋房,一期别墅：联排、双拼别墅,一期（小高层与洋房）,一期别墅,