玫瑰湾营销策划推广策略

,玫瑰湾2006年下半年推广策略计划,项目总体销售情况,玫瑰湾现阶段未销售房屋346套（截止到7月31日）。,项目基本资料,小高层、叠加别墅剩余数量较多，下半年推广住宅策略将以小高层与叠加别墅为重点，玫瑰公寓随着商业的推广自然销售，总销售额1500万，不是销售的重点，不用再投放广告。商业共3.5万平米，是今年下半年营销工作中的重点和难点。,上半年媒体推广情况,其它竞争对手上半年推广情况,小结,2006年玫瑰湾全年推广费用300万，上半年推广费用1042940元，占总投入的34.76%。由于今年1-5月份昆明市政府对五证进行调控，放证速度慢，大部分项目无法推广，玫瑰湾总体销售情况较好，预计下半年市场竞争比较严峻，应做好充分的应对准备。建议下半年推广配合活动等多渠道进行推广,玫瑰湾下半年推广产品特征,叠加别墅对样板房的依赖性较强，建议在叠加别墅样板房正式对外开放后进行主推。商业面积总量相对充足，有条件成为区域型商业中心。但若同时放盘会增加销售压力和投资人决策的难度，建议给出相应的销售政策。,下半年推广节点,第一阶段,商业开盘（9月份）推广策略-全面创新的内外商街设计形式确立南市区核心商圈的地位。-通过商业氛围的营造和推广拉动销售，消化春交会上的商业登记积累的客户。时间9月房交会推广方式-媒体：报纸硬广等。-销售及推广资料准备：商业街海报、软文、报纸广告设计等。-营销活动：商业开盘,玫瑰湾商业海报,第一部分,第二部分,第三部分,第四部分,四大创富安全保证,三大理财原则,六大创富攻略,创富案例,依托茶叶市场,带租约销售,首付两成，送两年发展基金,五年无风险回购,低风险,少投入,高成长,国际茶都,物流前景,旅游支持,经营创富,品牌招商,产品介绍,案例分析,玫瑰湾商业报版,第一周：形象+定位+区位图第二周：国际茶都四大创富安全保证第三周：国际茶都三大理财原则第四周：国际茶都六大财富增值攻略第五周：开盘篇浓缩“四大安全保证、三大理财原则、六大创富攻略”交易规则第六周：开盘热销信息，哄抢创富资源。,第二阶段,叠加样板房开放（10月）推广策略-配合叠加别墅样板间对外开放。-对叠加别墅进行重点推广和销售。-对各类货品剩余房源认真分析，抓住叠加样板区开放进行促销。时间10月推广方式推广方式-营销活动：样板间开放（红酒鉴赏会），媒体优先开放参观配合向关新闻报道、样板间摄影大赛、房交会。-媒体：楼宇广告、报纸硬广、软文、杂志广告等。-销售及推广资料准备：湾区生活通讯（报道样板间开放）、楼宇广告制作、报纸广告、香巴拉广告、房交会展位布置、现场活动等,玫瑰湾报版,在样板房出来后，根据样板房设计理念及设计实景图，配合软文创作报版。,第三阶段,小高层样板房和景观示范区完成（11月-12月）推广策略-重点清理小高层货品。-同时利用玫瑰湾景观示范区的开放再推联排别墅、叠加别墅。时间11月-12月推广方式-媒体：广播、公交视频、报纸硬广、软文等。-销售及推广资料准备：报纸广告设计、广播广告、软文等。,第四阶段,清尾盘（2007年1月-2月）推广策略-重点清理剩余全货品。-同时利用交房及春节前活动形成老客带新客。时间1月-2月推广方式-媒体：报纸硬广等。-销售及推广资料准备：报纸广告设计、活动礼品设计。-营销活动：玫瑰湾新年大拜年的业主活动，派发大礼包（100元超市购物卷、门神、对联）。,各阶段媒体组合及费用预算,媒体整合策略-综合使用各类媒体、多点接触目标客户群。推广要点：以报纸为主，配合户外、公交视频、楼宇广告、直投资料、业主通讯等形式。-报纸广告：软文专题炒作和硬广结合，彩色与黑白版面交叉。-直投资料：主要用于商业推广在昆明各大专业市场进行资料直投。-广播广告：以整点套播方式增加广告覆盖率。商业和住宅都适用。-户外：配合各阶段主推产品进行更换。-公交视频：配合商业的推广。-楼宇广告：配合叠加别墅的推广。,第一阶段媒体组合及费用预算,第一阶段8-9月份媒体组合及费用（商业销售）其它媒体,第二阶段媒体组合及费用预算,第二阶段9月下旬-10月份媒体组合及费用（内容以叠加别墅为主）其它媒体,根据样板区开放的实际时间可对媒体计划进行相应的调整。,第三阶段媒体组合及费用预算,第三阶段10-12月份媒体组合及费用（内容以高层住宅为主）其它媒介：广播电台（10月15日12月15日）60000元短信：20万条（10000