大平层住宅专题简析p调查分析报告PPT课件

专题研究大平层住宅,引言,随着住宅市场的快速发展，别墅不再是豪宅的唯一选择，“大平层”豪宅正成为高端置业者继别墅之后的又一选择。这种产品将一种全新的居住理念和生活形态推到了人们面前，其凭借大空间、大尺度、功能丰富、生活便利、一梯一户的生活享受，正逐步成为高端居住需求的新方向，引领着高端住宅的新潮流由于这种大平层住宅一定程度上达到了“别墅式居住体验”，业内亦称其为“扁平化别墅”或“平墅”；“大平层”也逐渐成为房地产行业一个新的关键词。,目录,大平层住宅介绍定义,大平层住宅目前市场对于其理解的深度有所差异，并没有一个统一及准确的定义。更多的是基于对大平层产品特性的总结归纳，主要有以下三个方面：,大平层住宅介绍优势,把别墅的功能区都放在一个平面上，即在一层内解决了家庭生活的所有功能。没有了上下楼梯的烦恼，感观开阔舒适。,位于市中心，能兼顾小孩上学、美容健身、娱乐购物等问题。,大平层建筑通常为多层或高层，拥有更好的观景视野。同时较低建筑密度有更大的空间用于景观空间的营造。,较大的居住空间，可以把住宅和私人商务功能、社交功能进一步结合；兼其地处城市中心，私密会客、小众宴请更为便利。,大平层住宅本身是一个高端产品。因此，房屋内部全部精装配置，且均选用国际一线品牌。其品质实际上和别墅是一致的生活享受。,大平层住宅的起源与发展起源,2002年,2005年,中国引入概念,2009年,起源巴黎,20、30年代,当时在巴黎出现了一些新的住宅形式，其结构式有柱子而不是墙来格局，是在有大建筑的居住环境下诞生的经典产物。,09年起全国许多大城市出现大平层产品，并在上海、杭州、深圳、北京等地开始盛行。,中国开山之作杭州“九树”,欧美流行已久，当前美国最为流行,2005年的“九树”位于杭州西湖风景区，由英国设计师戴卫奇普菲尔德设计,是中国大平层住宅开山之作。,大平层住宅的起源与发展发展(案例),汤臣一品简介,大平层住宅的起源与发展发展(案例),汤臣一品户型,汤臣一品由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，对外公开的有A、B、C三栋。,B栋与C栋为一层两户，每户拥有3部电梯，单套面积约为434。,A栋为一层一户，每户独立拥有3部电梯。360度全览上海，单套面积约为597,独立的佣人专用电梯及通道，直通厨房等佣人工作区域。避免了佣人的工作对主人家庭成员的生活产生干扰。,独立的佣人专用电梯及通道，直通厨房等佣人工作区域。避免了佣人的工作对主人家庭成员的生活产生干扰。,厨房带有独立佣人用餐区域。且紧邻餐厅布局合理。边上设两间佣人房，且带独立卫生间，确保了佣人的日常活动不会影响到主人的生活,厨房紧邻餐厅，布局合理。边上设两间佣人房，且各带一个独立卫生间，确保了佣人的日常活动在其工作区域，不会影响到主人的生活。,主人独享双电梯和豪华精装电梯间，尽显尊贵。,主人独享双电梯和豪华精装电梯间，尽显尊贵。,门厅带独立衣帽间，进出随手物品及临时衣物更换的最佳空间。还可以用于放置访客的衣帽等，设计人性化,门厅带独立衣帽间，进出随手物品及临时衣物更换的最佳空间。还可以用于放置访客的衣帽等，设计人性化,除餐厅外还设有宴客餐厅，均可将室外景一览观无余。,餐厅与客厅连通且有同样开间，大气方正，紧邻厨房布局合理。,客厅紧邻门厅，且带180度观景阳台，大气通透，尽显奢华。,客厅与餐厅一体，且带观景阳台，显得空间大气通透。,主卧套房，大空间大尺度，包括独立书房、步入式更衣间。卫生间带双坐便器、双面盆、淋浴房、浴缸。连通180观景阳台。,主卧套房，大空间大尺度，包括步入式更衣间、梳妆台。卫生间带双坐便器、双面盆、淋浴房、浴缸。连通270转角观景阳台。,家庭房，恰到好处的空间尺寸，自带阳台。让家庭成员间的温馨时间，不必非到客厅内才能享受。,书房，自带卫生间，外联工作阳台。可使主人在家也能享受独立的思考空间，不必受家庭成员的影响。,三间次卧，均带独立卫生间。其中两间还带有阳台，保证每个家庭成员有自己的独立且舒适的起居空间。,两间次卧，均带独立卫生间。其中一间设置两个床位的儿童房，充分考虑到各种家庭成员组成可能性。,黄色动线：佣人的活动线路；红色动线：主人的活动线路;绿色动线：主人休憩的线路；从图中可以看出三条动线完全独立，互不干扰。,黄色动线：佣人的活动线路；红色动线：主人的活动线路;绿色动线：主任休憩的线路；从图中可以看出三条动线完全独立，互不干扰。,大平层住宅的起源与发展发展(案例),万科五玠坊简介,大平层住宅的起源与发展发展(案例),万科五玠坊户型,超大转角阳台：在廊式阳台上，独具创意地设计出一块凸角空间，形成一方静静独享的自由领地，让空间更加灵动,中西分厨、早餐吧创意设计空间。,4房2厅4卫2厨-286,大平层住宅的起源与发展发展(案例),绿城丽江公寓简介,大平层住宅的起源与发展发展(案例),绿城丽江公寓户型,中央奢华十字圆厅，一面连接了客厅、主卧、次卧，一面是餐厅、厨房和书房，各个功能区域相对私密又浑然一体，正好彰显了这个300平方米大户型纵横捭阖的气度。,5房2厅5卫1厨-300,大平层住宅的起源与发展发展(案例),金地天逸简介,大平层住宅的起源与发展发展(案例),金地天逸户型,4房2厅2卫1厨-160,通过“九曲风雨连廊”将所有建筑物连在一起，形成了建筑与景观的纽带。,大平层住宅的起源与发展发展(案例),万科金域曲江简介,大平层住宅的起源与发展发展(案例),万科金域曲江户型,4房2厅4卫2厨-260,一梯一户，佣人独立入户动线，保证了主人生活的私密性；,四向空中庭院，独享360空中景观；,独立家庭厅，与公共会客区互不干扰；,主卧超豪华套房带独立书房，修身、养性两不误；,大平层住宅的起源与发展发展(案例),成都紫檀简介,大平层住宅的起源与发展发展(案例),成都紫檀户型,4房2厅4卫1厨-280,巧妙利用3部电梯实现了主仆分流，体现尊贵的同时减少建筑面积。,佣人工作区域相对独立；,客厅、餐厅等主人活动空间南北通透；,主卧套房功能齐备，且带独立书房；,大平层住宅的起源与发展发展(案例),武汉万达公馆简介,大平层住宅的起源与发展发展(案例),武汉万达公馆户型,3房2厅4卫1厨-291,主仆入户动线分离。佣人工作、休息与主人活动区域相对独立。,特有的双主卧、套间设置。,大平层住宅的起源与发展发展(案例),环球188简介,大平层住宅的起源与发展发展(案例),环球188户型,4房2厅4卫1厨-291,主仆入户动线分离。佣人工作、休息与主人活动区域相对独立。,客厅、餐厅、娱乐室、书房等活动区域集中合理分布。,所有卧室集中分布，保证了主人休憩区的私密性。,大平层住宅产品解析选址与规划,万达公馆,绿城丽江公寓,汤臣一品,金地天逸,大平层住宅产品解析建筑与景观,环球188,绿城丽江公寓,汤臣一品,万科五玠坊日式园林景观,万科金域曲江泰式园林景观,汤臣一品一线江景,大平层住宅产品解析配套与精装,日本大金（DAIKIN)户式中央空调德国ABB公司EIB系统，对灯光、窗帘进行智能控制比利时格拉威博尔防辐射双钢化中空玻璃德国博得宝厨具，德国Gaggenau电气设备意大利TEUCO超音波按摩浴缸德国汉斯格雅淋雨组挪威耐克森地坪加热系统阿鲁克及萨威奥门窗五金美国BEAM中央吸尘系统,(汤臣一品部分精装配备),大平层住宅产品解析户型面积,从统计图表中可以看出，目前来看，大平层户型的面积大多是在240-300之间，一般都会控制在350以内。类似汤臣一品这样的597左右的平层户型，可以说是非常少的超大户型。,大平层住宅户型面积发展的四个阶段：,大平层住宅产品解析户型创新,据统计，高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计（50%以上）、其次是景观环境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在户型设计的格局和面积分布上创新成为开发商绞尽脑汁的问题。,案例：上海恒盛尚海湾江钻在首推“定制大宅”。由10位顶级设计大师为客户量身定制装修方案，确定方案后提供委托开发商执行完成的服务，整个过程由开发商监控，保证制定方案的实施和品质。,方案2,产品定制化：一直是开发商不敢涉足的领域，而定制化可以说是豪宅真正的起点。,案例：上海中鹰黑森林套内不设剪力墙，无固定房型，业主按喜好可以任意分割,与住宅定制化相似，户型个性化也是豪宅发展趋势之一,方案1,大平层住宅介绍对比别墅,大平层带来了一种与别墅类似却又迥然不同的建筑形态和生活方式。从产品塑造层面做一些简单的对比.,基于以下几个层面与别墅进行对比对比一：整体社区空间的塑造对比二：建筑与景观的打造对比三：内部空间的打造与布局对比四：生活方式的诉求,大平层住宅介绍对比别墅,对比一：整体规划,VS,小结:从空间规划看，别墅与大平层在追求整体的风格统一的基础上侧重点有所差异，别墅在整体之下更重视个体的资源占有与价值的树立，而大平层则更多的通过整体的规划塑造，规避个体资源占有不足的弱点。,杭州绿城桃花源,大平层住宅介绍对比别墅,对比二：建筑与景观,VS,小结:同是高端物业，却是完全不同的生活方式。别墅的宁静与大平层的繁华，别墅的独赏与大平层的共乐都形成了鲜明对比，不同的人选择不同的方式，也正诠释了生活的多样化；,建筑,景观,上海绿城玉兰花园,VS,大平层住宅介绍对比别墅,对比三：内部空间,VS,小结:不同的客户对于功能空间的需求不同，但大平层很好的规避了别墅居住中“上下楼繁琐”“家庭化不强”等弱点，同时通过精装修免去了以往装修的烦恼。,大平层住宅介绍对比别墅,对比四：生活方式诉求,VS,小结:不同的客户对于功能空间的需求不同，但大平层很好的规避了别墅居住中“上下楼繁琐”“家庭化不强”等弱点，同时通过精装修免去了以往装修的烦恼。,大平层住宅市场观察目标客户,逃离回归大平层产品的发展，体现了精英阶层的回归。这些人很多都离不开主城的资源配套及生活体验，经历了逃离向外部寻找的历程之后(追求别墅生活)，有一批人又回到了城市当中。在主城，大平层作为一种高品质的产品，既具有别墅的尺度，又有很好的居住氛围，无疑深受这部分人的喜爱。,改善&升级改善型购房者大都拥有不止一次置业经历，对交通、景观资源和社区环境等要求较高，大平层相对一般的别墅项目地段优势更为突出、居住舒适性上也毫不逊色，成为高端改善型客户的主要选择。,大平层住宅市场观察逆势策略,35,“转租为售”应对销售压力，控制成本风险,2005,2009,2008,2007,2006,楼盘封顶上海政策打压楼市，暂不出售。,房市低迷，但该地块价值上升决定持有,豪宅标杆“汤臣一品”于2008年5月对其B栋对外出租