合正汇一城踩盘报告PPT课件

合正汇一城踩盘报告（建筑形态、园林）,3,2,1,项目简介,建筑设计,规划布局,4,园林景观,5,总结,区域规划,片区住宅,片区商业,项目概况,前海成为未来城市核心的规划利好，辐射本项目,本项目,依据深圳市城市总体规划（2010-2020）未来圳将发展2个城市中心，即福田罗湖中心和前海中心。前海中心由前海、后海和宝安中心区域组成，主要发展区域性现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区,前海中心规划范围,区域规划,1,项目为中心800米范围内住宅集中，社区成熟度好,圣淘沙骏园,蘅芳苑,片区住宅,2,银行,圣淘沙骏园商业街,骏通大酒店,苏宁电器,西乡大道沿街商铺,餐饮店,片区商业氛围浓厚，以沿街底商为主，缺乏集中式商业,片区商业,3,占地:57000平方米建面:331520平方米户数:2067户容积率：4.95物业性质：都市综合体（住宅、公寓、MALL）物业类型：塔楼、板楼核心价值：地铁上盖物业、区域发展前景、8万商业户型：43-75商务公寓、82-88两房、116-150三至四房销售均价：2.3万/,罗宝线西乡站上盖、以住宅为主的33万都市综合体,项目概况,4,3,2,1,项目简介,建筑设计,规划设计,4,园林景观,5,总结,地块分析,规划布局,不足分析,西乡大道,宝安大道,本项目,紧临区级主干道、地铁站，交通便捷性好,临路状况：邻西乡大道，离区级主干道宝安大道不足500米，离107国道约1500米轨道交通：紧邻罗宝线西乡站，且距坪洲站约800米公交线路：M200路、368路、638路、716路、797路、机场10线、338路、367路、368路、601路等约20余条公交线路,地块分析（1/3）,1,东南、东北及北面为厂房，主要为五金加工工厂西北为空地（宝源村旧改项目用地）西、西南面住宅小区分布集中，图中为圣淘沙骏园，社区规模较大，沿街底商经营状况较好,项目周边以住宅为主，少量工业厂房,地块分析（2/3）,1,南面西乡大道和新湖路交汇处，车流、人流量较大，昭示性最佳西南面为圣陶沙骏园（新加坡风情新社区），景观相对较好西面为地铁站、公交站台，人流量较大，且对面商业氛围浓厚西北面、东南面为多层厂房、农民房，景观较差，也将受一定的噪音影响东北、西北面紧邻道路，也将受一定的噪音影响,西南面昭示性较佳，北、东南面景观较差,地块分析（3/3）,1,南面昭示性最佳，设置MALL西北角靠近地铁站、公交站点，设置商务公寓西南面临新湖路，近地铁出口，设置裙楼商业、地铁商业，且新湖路对面沿街底商商业氛围较好围合式布局，能最大限度增加建筑间距、扩大中心园林面积整个小区北高、南低地下停车库位于2栋、1栋西北座，如图,商务公寓,MALL,安置房,裙楼商业、地铁商业,8栋27-31层高层围合，西、南面设置商业,西乡大道,新湖路,27F,29F,29F,31F,28F,28F,27F,29F,31F,31F,31F,31F,31F,32F,地下车库位置,4F,4F,4F,5F,规划布局（1/2）,2,在东北面（西乡大道北面小巷）为小区主出入口，即人行出入口西北面为次出入口，即车行出入口小区内部实现完全人车分流，车行出入口对地面居民的活动基本不产生影响,商务公寓,MALL,东北、西北面各设置一出入口，实现人车分流,裙楼商业、地铁商业,新湖路,西乡大道,主出入口,次出入口,巷道,规划布局（2/2）,2,建筑密度过大，部分单位通风采光差，车位设置不足,建筑密度过大，2栋A座与1栋J座、1栋A座与B座间距过小，视线干扰严重北侧单位通风采光较差（如2栋、3栋北侧单位，1栋H、J座西北侧单位）本项目配置了8万商业，但停车位与小区户数比约1：1，仅能满足住宅用户要求，无法满足商业对车位需求,MALL,地下车库位置,不足分析,3,紧临区级主干道、罗宝线西乡站，交通优势显著；项目周边以住宅为住，少量工业厂房，景观一般；利用地块各部分优势规划布局，功能划分较合理；建筑密度过大，部分单位对视严重、通风采光较差；车位配置不足，无法满足商业对车位的需求。,小结,3,2,1,项目简介,建筑设计,规划设计,4,园林景观,5,总结,风格,外立面,用材,设施,户型,建筑分析,采用现代简约风格，冷色调为主，都市感较强,MALL西南立面,MALL南立面,1#F座东立面,1#D座西南立面,住宅外立面以灰、白及蓝冷色调为主色调MALL外墙为米黄色,风格,1,设置了大量的飘窗、凸阳台,外立面线条明显阳台交错布置，外加凸窗,1#D座东北立面,1#F座北立面,3#A座南立面,外立面,2,住宅外墙以面砖为主，MALL外墙采用石材及外墙砖,MALL沿街立面为干挂石材（德国进口石材），内立面仿石材外墙砖及玻璃幕墙电梯厅住宅外墙为涂料、面砖，厅房为铝合金中空LOW-E玻璃窗,MALL东南立面,裙楼东北立面,住宅西南立面,用材,3,1、全智能密码锁选配海斯贝SM3020感应密码门锁，具备感应钥匙卡、数字密码、外界PDA等多种开启功能,2、智能家居安防系统采用前端入侵探测设备，收集探测入侵物理信号，并转换为电信号传送到中心控制值班室,3、深圳首例智能停车场引进车位智能引导系统和反向寻车系统，业主无须停车读卡即可自由进出社区,4、中央新风系统中央新风系统除了有换气功能外，还具有有除臭、除尘、排湿、调节室温的功能,智能化,采用智能化生活设施，建筑与科技融合，引领潮流,设施,4,壹中心公寓43-75，574套,71-87，120套，两梯五户,76-87，230套，两梯五户,75-123，184套,合拼后83-129，96套，两梯四户,合拼前51-125，120套，两梯五户,合拼后82-125，112套，两梯四户,合拼前50-124，140套，两梯五户,74-150，118套，两梯四户,83-148，114套，两梯四户,合拼前50-148，140套，两梯五户,83-148，114套，两梯四户,合拼前50-148，140套，两梯五户,85-147，119套，两梯四户,77-128，123套，两梯四户,产品线丰富，梯户比适宜,户型（1/4）,5,合拼前户型配比,合拼后户型配比,注：以上数据来自深圳市规划和国土资源局网站,主力户型为82-88巧变三房,户型（2/4）,5,户型点评：动静分区，方正实用，通透落地凸窗，增大使用面积多阳台设计，满足生活、观景需要赠送面积较多，达22“2+1”房，满足功能需求,落地凸窗,多功能房,二房二厅二卫（建筑面积89.07）,户型（3/4）,5,户型点评：四明设计，功能分区合理方正实用，空间利用充分落地凸窗，增大使用空间多阳台设计，满足生活、观景需要赠送面积较多，达25“3+1”房，实现买三房住四房,步入式衣帽间,落地凸窗,多功能房,视线干扰,三房二厅二卫（建筑面积122.02）,户型（4/4）,5,1,2,6,3,4,1.商场前面的广场为了营造高档的商业气氛，因此会牺牲一定建筑面积2.商场门口上方有高楼会使顾客有压迫感，楼上的日常生活举动会影响商场大门的外立面美观3.安置房所设置的位置为西斜及紧挨地铁口商业，相对较吵4.F、G的外部都是观赏用露台，减少业主生活对项目整体外观的影响。且西乡大道是该片区最繁忙的通道，过往车辆噪音对业主影响很大5.商务公寓距离商圈远，享受不到园林,5,建筑分析,6,采用现代简约风格，以灰、白、蓝等冷色调为主，都市感较强；设置了大量飘窗、凸阳台，但建筑立面略显厚重；住宅外墙以面砖为主，商业外立面以石材、外墙砖为主；采用智能家居设施，实现建筑与科技融合；主力户型为82-88两房，部分合拼户型。,小结,3,2,1,项目简介,建筑设计,规划设计,4,园林景观,5,总结,园林风格,植被,铺装,水系,园林概况,硬质景观,照明系统,高视点景观,不足点展示,园林按高度差分三层，整体风格为混合式园林风格,第一部分：目前仍在建造中。第二部分：以泳池和热带植被为主，营造亚热带风情。第三部分：以跌水和静水及部分乔木组成，处于此园林的地理最低位置，与通向楼栋的道路相接。小区的整体景观展示面较小，故以变化的高度差来使得园林更有层次感，内容更为丰富。,1,2,3,园林概况,1,丛植,园林鸟瞰图,孤植,树群,丛植,植被1/2,2,各层植被组合不同,突出树木的个体，树干粗壮给人感觉名贵。,以观赏树组成，树的高度不高，主要为丛植营造高度层次以及隔音。,以多种植物组合成的观赏主体，层次感分明，使人感觉美观。,植被2/2,2,植被组合多样性给人不同感受,石块汀步,釉面砖,大理石地板,抛光岩石地板,抛光大理石地板,花岗岩龟裂地板,花岗岩阶梯,防滑透水砖,硬地铺砖（1/2）,3,硬地铺砖用料多样,釉面砖，通过布局和图案引导人行流线。有减震、降噪音、防滑、美观耐用以及后期维护简易，可以进行部分重建，维护成本价低，增加摩擦力等特点。,吸水广场砖，透水性吸水性强，减震、不扬尘、易清洁、易维修、耐压、防滑性好。一般在园林小道、花园、泳池小径等易湿的地方铺设。,硬地铺砖（2/2）,3,主要以釉面砖和吸水广场砖为主,恒温水池（室内）,浅水池（露天）,深水池（露天）,泳池（1/2）,4,木地板防滑，不积水,池底的马赛克在深浅的过渡有指示,室内恒温泳池十分宽敞池水由浅到深池边都有护栏电梯直达不需离开建筑透明玻璃围墙可以观看外面园林景色,露天泳池,露天泳池,露天泳池,室内泳池,室内泳池,泳池（2/2）,4,水系：静水和叠水配合使用，形成丰富水系,园林第二层两大泳池，以木栈道分隔。有鲜明的层次感第三层设计叠水、静水，动静结合。,叠水,静水,水系,5,园内置有雕塑、陶罐等小品，并有道路指示标志,法式风格雕塑,雕塑鹅,陶罐,道路指示标志,配合法式园林风格在休闲广场放置雕塑，小路拐角处草坪上布置铜制鹅。入口的指示牌为客户指明方向法式雕塑提升园林艺术感雕塑鹅为园林提供了生气,陶罐,硬质景观,6,所有路灯都是在80公分左右，主要是为了照明园林的走道和园林的植物，以及防止路灯过高影响高视点景观。,地灯主要用来照明植物光线较柔和对低层住户影响较小,照明,7,照明灯都较矮，照顾高视点景观,色块分明、景观富有层次，植物搭配疏密有致,园林效果图,由草坪色、水面色、铺地色、植物覆盖色等组成色块轮廓清晰，搭配较合理,植物成簇团状，高低疏密有致，层次感分明，灌木较少，高木较多。,园林实景图,园林实景图,高视点景观,8,园林不足（1/4）,9,泳池都比较浅，只能供小朋友戏水，对于大人来说泳池意义不大泳池附近没有扶手，安全方面不够全面恒温泳池内部有几根大柱子，易发生游水意外,照明灯照明范围有限照明灯电线外露,园林不足（2/4）,9,水系里面静水池没有注水，里面灰尘很多。没有注意保洁。,静水池注水管外露，泳池注水