西安振华路项目商业开发建议p复合型前期策划PPT课件

西安振华路项目商业开发建议,前言：,本篇报告主要汇报的内容是针对舜杰进入陌生的西安市场，在规划概念方案之前，根据北门地块条件，及目前所面临的市场环境，合理的对项目未来运作提出思路及物业类型发展进行建议。,城市核心内城墙,本案,大明宫,区位概述：城市发展主轴之上，市中心范畴，大明宫板块,地铁二号线,北门西安明城墙北部安远门，靠近城市主要商业街北大街，是西安传统城市生活中心地段；,西安经济开发区,大明宫西安未来的“城市中央公园”，成为西安未来城市发展的生态基础、最重要的人文象征，并成为世界文明古都的重要支撑，进一步提升西安的城市特色。,新市府西安市府的北迁给城北区域带来“永动机”，自身的落位使得经开区一并纳入城市未来发展主轴之上，城北区域由此在各项市政配套及规划上享有得天独厚的条件。,项目概览区位,新市府,项目概述：47万方复合型项目，可发展住宅、商业中心、写字楼或酒店式公寓或酒店,商业及动迁房,住宅,项目概览本体规划,地块运作建议：,分物业类型扫描,住宅,写字楼/商住楼,酒店,商业广场,住宅,西安住宅市场总体走势：,西安住宅一年内去化表现,各区2011年度住宅去化套数,住宅整体市场存量情况,新政后一年内，西安住宅月平均成交65万，各区成交表现上城北成交套数最高；目前全市住宅整体存量1123万，不包含新推量，去化周期将达到一年半，市场将长期处于供大于求态势；,西安住宅市场户型面积需求：,从西安住宅发展趋势上看出，目前西安住宅户型需求逐渐趋小，70-130是市场主力需求；,目前大明宫区位价值表现全市中端价格表现,大明宫现有价值表现城市中端，甚至弱于城北市府区域。,未来的大明宫城北中心,城市向北，大明宫为绝对核心区域。,项目条件共享大明宫资源，住宅容积率高,项目属于未央路沿线高容积综合体项目，住宅规划指标条件偏弱。,未央路沿线,华远君城,新兴骏景园,翠屏湾,东方罗马,汇林华城,恒基碧翠,中建开元,紫薇东进,锦里,盛龙广场,宫园壹号,本案,未央路,项目条件后续供应压力较大,后续供应量达到335万方，按个案首次开盘截止目前的去化表现来看，全部去化完毕需要6年，未来面临严峻的市场竞争,2年内去化量,大明宫住宅现阶段,高层点式建筑，3T8户，,现代中式立面风格，整体立面品质感不强,建筑面积57平米主卧面宽3.2米客厅面宽3.6米,宅间景观,现阶段，未央路沿线项目表现区域级中低端产品运作形象，弱于城北其他板块项目。,锦里,区域典型个案产品比对,建筑面积130平米主卧面宽3.8米客厅面宽5米,行列排布，高层建筑，2T4户为主,Artdeco立面风格真石漆为主，部分石材,密植园林景观层次感丰富,白桦林间,未央路沿线高容积项目,大明宫板块非高容积项目,大明宫住宅现阶段,东：6100去化率30%南：7500去化率80%西：5700去化率10%北：6100去化率20%,城北大明宫板块盛龙广场,城北市府板块万科金域,项目开盘销售至今4个月，去化112套；,89三房两厅，送11,三梯7户,2梯4户,79两房两厅，送8,2012年4月底开盘227套，目前已售198套，去化率90%，均价8500-10500元/（带1000元/装修）,板式或点板结合建筑较点式建筑去化速度快，溢价空间高，若带附加值更是当前市场亮点；,西安住宅未来,万科金域华府规划，全板式规划,万科金域华府实景样板段,绿地海珀实景图全石材立面,龙湖花盛香醍售楼处五重景观体验,目前全国重量级开发商在西安均粉墨登场，以自身特色产品在市场大施拳脚，西安住宅市场已经达到完全成熟阶段,目前西安住宅主流表现：建筑规划-板式为主样板段-实景体验户型-功能性、附加值景观-多层次景观塑造建材配置-真石漆配底部石材,住宅市场研判：,地块条件新政后，西安住宅市场整体成交呈下降趋势，且中长期处于供大于求竞争态势，但本案所属大区域城北目前是西安住宅最集中的成交区域，且由于本案临近市中心，城内目前住宅基本供应枯竭，加之地铁通车，三大利好支撑起项目未来住宅开发具有良好前景；,规划方向项目住宅部分容积率偏高，直接影响住宅的建筑类型，目前未央路沿线均以点式住宅规划为主，建筑排布不规则，去化上表现出市场接受度差、溢价率低等现实情况；随着全国性大开发商集中入驻西安，引入一线城市产品开发经验，在建筑、户型、景观、配套上完全进行颠覆，客户需求逐渐被引导，基于项目立足于未来市中心高端住宅，规划上必须是点板建筑，排布上尽可能朝南，景观塑造出一定特色，户型可能的情况下建议增加附加值，主力面积以70-130的两房和三房，同时在公共部位及会所配套上进行提升。,办公及商住楼,近些年，随着西安经济大发展，市场对于办公楼的需求逐年提升；同时住宅“限购”政策的全面推进，对西安投资者来说房地产的关注度逐步从住宅市场转向商办地产市场，促使西安写字楼市场11年成交量继续上涨。,西安写字楼市场总体走势：,从成交区域来看，高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的72%，其次为城北和城南，2011年对于西安写字楼市场来讲属于写字楼发展的另一新阶段，市政府北迁、北客站的投入使用、地铁二号线的正式运营带动了城北写字楼市场的快速发展。2011年西安写字楼市场已初步显现出城北、高新相争的新格局。,西安写字楼市场总体走势：,目前西安写字楼缺乏高品质甲级纯办公楼，均以商住楼形势规划，在租金水平上两者有一定差距；,西安写字楼分布：,90%为商住楼,近一年开盘,城内写字楼市场,目前城内写字楼入驻率达到90%以上，基本处于供不应求，目前在售个案只有2个，甲级写字楼量价表现较好,城北写字楼主要经开区以商住楼为主，随着市府搬迁、地铁通车、北部产业基地逐渐形成，未来在新市府周边将上市较多甲级办公项目，而项目所在的大明宫附近在售写字楼个案均定为商住楼，甲级商办物业缺乏；,城内写字楼市场,目前报价（含800元/装修配置）：东面8000元/，去化20%南面8350元/，去化90%西面7900元/，去化10%北面8100元/，去化10%,紧邻本案，月均去化5套，均价8000元/，与经开区甲级办公单价差50%，公寓产品定位与周边住宅形成竞争，同样面临点式建筑朝向问题；去化速度及销售价格上表现不佳,在售个案表现御玲珑,商办市场研判：,地块条件西安随着近5年经济大开发，作为西部经济重心，城市经济发展迅速，对于商办物业需求强，特别是住宅限购后，商办物业去化逐年提高；本案地块紧邻市中心，且随着地铁的通车，区位及交通优势在城北凸显，目前市中心办公供应缺乏，特别是项目周边个案均以商住公寓定位，未对稀缺的写字楼进行有效补充，对本案未来发展甲级写字楼提供较好机遇；,规划方向建议项目商办部分发展甲级写字楼物业，以5A标准打造，纯办公商务软硬件配置，即衔接城北新市府、经开区与市中心的城市发展主轴，并且可提升项目整体形象，在未来售价上也有较大溢价空间。,酒店,西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。,西安市从事旅游业相关服务的经营单位有7万余户，占全市各类市场主体的22%，拥有旅游景区近百家，达到国家A级标准的景区（点）24家，其中5A级旅游景区2家，4A级旅游景区11家，3A级旅游景区6家，2A级旅游景区4家，A级旅游景区1家。,参照西安统计局数据，2010年，西安来访旅客总数超过5201万人次，同比增长34.7%。其中国内旅客人数为5117万余人次，同比增长34.8%。国际旅客按五大洲分类依次为欧洲，美洲，亚洲，大洋洲和非洲。,西安星级酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占16%，机关单位(以陕西省其它地区为主)占13%，其它消费形式占10%。值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势。,西安目前挂牌的五星级酒店以及没有挂牌但按照五星级标准打造的酒店有10家，四星级酒店24家，三星级酒店71家。,旅游市场,旅游资源,市场表现,主要客源,酒店资源,西安旅游市场情况,随着西安市政府对历代遗迹的修复改善，以及城市交通基础设施的不断改善，如：西安咸阳国际基础跑道和航站楼扩建以及地铁线路的建设等。预计西安在今后的几年中，能吸引更多的国内外游客。外籍游客前来西安的数量增加，也将相应增加其对高星级酒店及高端商业的需求量。,接待旅客统计,平均增长率19%,平均增长率15%,随着西安访客数量的逐年增加，西安星级酒店在过去的10年中经历了巨大的增长。星级酒店的客房总供应量年平均增长为9%，其中以三星级酒店和四星级酒店的客房供应增长为主。2010年，一、二星级酒店的市场占有不到5%，而三、四星级的客房供应比例占到总供应的82%左右。,西安酒店目前供应,西安现有高星级酒店分布,西安酒店运营表现,2011年西安世界园艺博览会的召开，使西安星级酒店的入住率大大提高。现有主要酒店项目2011年至今的平均入住率达到73.2%，平均房价为810元。就客源市场而言，散客和游客占现有主要酒店项目客源市场的60%左右，其他客源包括会议、商务、培训和政府客源。商务客群往往住店预算较高，能有效拉动酒店平均房价，近年来，以参加会议、商务洽谈和公司培训为目的的消费有增长的趋势；,西安星级酒店的未来供应主要有以下16家，皆为五星级酒店定位，在全市范围内都有分布，其中本区域内未来供应6家，未来几年内西安五星级酒店供应仍将保持高涨状态。,西安酒店未来供应,酒店市场研判：,地块条件本案所处地段属于市中心边缘，钟楼及古城墙边，地段及旅游资源性较佳，匹配旅游客；同时位于城市经济发展主轴未央路上，商务便捷性较好，出勤便利性较佳；,规划方向根据西安城市特性，旅游及商务未来的高速发展，建议开发高星级酒店，提升项目形象之时也完善了项目的复合性概念，目前西安五星级酒店较为缺乏，但未来开发量大，尤其经开区将在2-3年内有6家五星级酒店开业，形成一定饱和；针对商务和旅游的双重考虑，四星级酒店符合团队旅游及商务市场主流需求，未来可作为良好资产进行运作及资产配置；,商业广场,35,西安振华路项目商业开发建议,目录,区域宏观分析项目本体认知区域市场调研项目定位建议项目规划建议,36,西安振华路项目商业开发建议,一、区域宏观分析,37,西安振华路项目商业开发建议,西安概况,西安，陕西省省会、副省级城市，地处关中平原中部，北临渭河，南依秦岭，是陕西省政治、经济、文化中心，辖9区4县，总面积10108平方公里，城市建成区面积369平方公里，常住人口846.78万人。西安古称长安，是我国黄河流域古代文明的重要发源地之一，与雅典、罗马、开罗并称为世界四大古都。西安也是我国建都最早、历时最长的古城，距今已有3000多年的历史。自西周(公元前1134年)起直到唐代，先后共有13个王朝在此建都。西安自古以来就是交通要道，如今铁路、公路、航空交织成网，四通八达。中国四大国际空港之一的西安咸阳国际机场开辟有100多条航线。中国特等客运站西安火车站是欧亚大陆桥的重要站点。西安有公路2800公里，有5条国道干线通过，有以市区为中心通往各旅游景点的道路40多条，其中旅游专线9条。,西安市,陕西省,38,西安振华路项目商业开发建议,地区生产总值,西安市GDP总值逐年上涨，2011年，全市GDP为3864.21亿元，“十一五”时期年均增长14.00%，西安市经济增长连续9年保持了13%及以上的速度，综合实力明显增强。从西安2006-2011年癿人均GDP增长来看，与GDP总量走势一致，呈现快速上升态势。2011年西安人均GDP达到45,676元。,39,西安振华路项目商业开发建议,社会消费品零售总额,西安市社会消费品零售总额逐年上涨，2011年为1935.18亿元，“十一五”时期年均增长20.54%就西部省会城市相比较，2009年西安社会消费品零售总额位居西部省会城市第二，仅次于成都。,40,西安振华路项目商业开发建议,人口规模,西安市人口逐年增长，2011年户籍人口为791.83万人，常住人口为851.34万人。户籍人口与常住人口有近60万人的差距，说明西安为人口导入型城市特征，具备一定的区域吸引力。西安市15-64岁人口所占比例为总人口78.65%，该年龄段具有较强的消费需求，有利于商业项目的发展。,41,西安振华路项目商业开发建议,城镇居民生活情况,西安市居民可支配收入逐年增长，2011年，人均城镇居民可支配收入为25981元，涨幅为10.6%。2008年至2011年，西安市民恩格尔系数平均值在30%左右，说明当地区经济发展情况良好，人民较有消费能力。,注：恩格尔系数60%以上为贫困，50-60为温饱，40-50%为小康，40%以下为富裕,恩格尔系数是食品支出总额占个人消费支出总额的比重：食物支出金额总支出金额x100%=恩格尔系数,42,西安振华路项目商业开发建议,二、项目本体认知,43,西安振华路项目商业开发建议,项目区位,地铁2号线安远门站,本项目位于陕西省西安市莲湖区，项目地块分布于北关正街西侧、振华南路以东、振华路南北两侧。项目周边为成熟住宅区域，居民密集度高，并且具有一定消费能级。西安市级商圈-钟楼商圈与本项目直线距离为3公里。西安目前唯一运营的地铁线路-地铁2号线安远门站距离本项目地块400m。,44,西安振华路项目商业开发建议,项目概况,北关正街,振华路,红庙坡路,振华北路,振华南路,DK1,DK2,DK4,DK3,本项目共计有4个地块组成，其中DK1、DK2、DK4为2类住宅用地；DK3为商业金融用地，为本次报告主体。,45,西安振华路项目商业开发建议,项目现状,1,4,2,1,5,5,3,3,2,项目东北角的彩印标牌市场,北关正街与振华路路口,振华南路为企业及普通民居,振华路北侧的城中村,振华路两侧分布地段民生类商铺,4,本项目目前尚处于地块阶段，所在区域主要为为高密度普通民居，以及部分企业。地块内部的振华路两侧分布有低端民生类商铺。地块沿北关正街东北角为在营的彩印标牌市场，为简易市场结构。,46,西安振华路项目商业开发建议,项目区域分析,本项目所在的北关正街向北连接未央路，向南连接北大街、南大街、南关正街、长安北路。形成西安城市完整的中轴线。西安地铁2号线与该中轴线平行，形成立体交通网络，交通便捷度高。在该中轴线上，分布有经济开发区商圈、龙首商圈、钟楼商圈（市级）、以及向南延伸的小寨商圈（市级）。该轴线所分布商业几乎占据西安商业市场半壁江山。项目周边居民区较多，人群较为密集，具有一定消费基础。本项目东侧为正在开发的唐大明宫遗址公园，项目自身亦处于唐大明宫遗址整体开发范围。未来具有一定的旅游客群资源。本项目介于龙首商圈及钟楼商圈-北大街商业街之间，目前区域商业相对滞后，属于商业开发空白点，未来发展潜力较大。,唐大明宫遗址公园,47,西安振华路项目商业开发建议,三、区域市场调研,48,西安振华路项目商业开发建议,区域商业项目,1,本案,4,3,2,49,西安振华路项目商业开发建议,盛龙广场,50,西安振华路项目商业开发建议,天地时代广场,51,西安振华路项目商业开发建议,赛高国际街区,52,西安振华路项目商业开发建议,大明宫万达广场,53,西安振华路项目商业开发建议,区域在售商铺,2,本案,4,3,1,5,6,7,8,9,54,西安振华路项目商业开发建议,区域在售商铺,55,西安振华路项目商业开发建议,主力商户分布,56,西安振华路项目商业开发建议,百货、生活类卖场、专业市场,1,2,57,西安振华路项目商业开发建议,区域办公楼分布,58,西安振华路项目商业开发建议,区域办公楼分布,59,西安振华路项目商业开发建议,四、项目定位建议,60,西安振华路项目商业开发建议,区域商业档次分析,项目所在区域主要商业项目/商业街的档次定位均以中低定位、便捷性消费为主，本案商业定位建议在现有商业档次上有所突破，形成区域商业中心，在满足区域消费需求的基础上培养部分目的性消费群体。,档次,高,低,目的性,定位,便捷性,华润万家超市,区域商业空白区间,人人乐超市,振华路街铺,北关正街街铺,本案可发展空间,盛龙广场,天地时代广场,赛高国际街区,大明宫万达广场,61,西安振华路项目商业开发建议,核心消费群体,区域住宅区居民,旅游人群,经济基础良好品味高端,外省市、外籍人士,以家庭为单位，餐饮及生活配套需求为主，部分儿童类消费需求。,餐饮、购物、休闲娱乐需求。,消费特点,人群组成,人群特征,本项目核心消费群,所占比例,周边上班族,中档偏上消费需求,人际交往、餐饮及休闲娱乐消费特征。,60%,10%,30%,62,西安振华路项目商业开发建议,功能定位,开放式城市商业综合体,主题化消费乐趣一站式商业空间,63,西安振华路项目商业开发建议,业态选择,重点发展业态,重点萃取中高端知名品牌商户打造项目商业总体商业品质,64,西安振华路项目商业开发建议,主力商户选择,建议以上主力商户及次主力商户入驻本项目，根据各商户实际需求安排于各楼层。以上主力商户主要考虑具有国内及海外连锁经营特征的知名品牌。,65,西安振华路项目商业开发建议,五、项目规划建议,66,西安振华路项目商业开发建议,地块分析,红庙坡路开通后将成为区域东西向交通干道；北关正街为现有南北